手持居屋單位，想趁好價套現或換樓，卻對繁複的程序和限制感到卻步？由不同年份的放售限制、令人頭痛的補地價計算，到選擇「第二市場」還是「公開市場」的策略性決定，每一步都足以影響您的最終利潤。本文為您整合出賣居屋的「4大步驟終極攻略」，旨在化繁為簡，從釐清您單位的禁售年期、拆解補地價的計算方法，到一步步教您完成所有買賣手續，並提供獨家工具助您精算成本與利潤，確保您在放售過程中清晰明瞭，做出最精明的決策。
第一步：查清您的居屋放售限制及年期
準備進行居屋放售，首要任務就是弄清楚自己單位的「家底」，也就是它受制於哪些居屋放售限制。這一步至關重要，因為它直接決定了您可以將單位賣給誰、何時可以賣、以及整個居屋放售手續的走向。所有規則的核心，都繫於一個關鍵數字：您單位的「首次推售年份」。
關鍵概念：為何「首次推售年份」是決定關鍵？
您可能會問，為何要執著於這個年份？原因很簡單，政府的資助房屋政策一直在演變。為了更好地回應社會需求和遏止短期炒賣，房屋委員會（房委會）在不同時期推出了不同的銷售計劃，而每個時期的計劃都附帶著一套獨特的轉讓限制條款。因此，您單位的首次推售年份，就如同一張身份證，標示了它需要遵守哪一個年代的「遊戲規則」。了解這一點，才能準確規劃您的居屋放售期，避免走錯路。
按首次推售年份劃分：各時期居屋放售限制一覽
現在，我們就根據首次推售年份，為您清晰列出不同時期居屋的放售限制。您可以對照自己單位的樓契，看看屬於以下哪個類別。
1982年至2006年首次推售（限制最寬鬆）
如果您的居屋是在這個時期購入，那限制是最少的。因為單位早已過了五年的轉讓限制期。您現在有兩個選擇：第一，繳付補地價，然後在公開市場自由出售，買家沒有任何資格限制。第二，選擇不補地價，在居屋第二市場將單位轉售予「綠表」或「白居二」的合資格買家。
2007年至2017年首次推售
這個時期的單位，轉讓限制期同樣是五年。關鍵的分別在於，由首次轉讓契據日期起計的第三年開始，您就可以選擇不補地價，在第二市場按自行議定的價格出售單位。五年限制期過後，您便可以繳付補地價，在公開市場自由出售。
2018年首次推售
從這一年起，限制開始明顯收緊。
* 首兩年內：由首次轉讓契據日期起計，您不可以在公開市場出售，也不可以在第二市場自由定價。您只可以透過房委會提名，以「原來買價」將單位轉售予合資格的買家。
* 第三至第五年內：您可以選擇不補地價，在第二市場按自行議定的價格出售單位。
* 五年後：您可以選擇繼續在第二市場出售，或者繳付補地價後在公開市場自由放售。
2019年至2021年首次推售（禁售期延長）
這個時期的居屋放售期進一步延長，限制也更嚴格。
* 首兩年內：與2018年的情況相似，但更嚴格。您只能在第二市場，以不大於「原來買價」的價格，將單位出售予房委會提名的合資格人士。
* 第三至第十年內：您可以在第二市場按自行議定的價格出售單位。
* 十年後：您才可以選擇繳付補地價，在公開市場自由出售，或者繼續在第二市場放盤。
2022年及之後首次推售（最嚴格限制）
這是目前最嚴格的轉讓限制，禁售期長達十五年。
* 首五年內：由首次轉讓契據日期起計，您只能在第二市場，以不大於「原來買價」的價格，將單位出售予房委會提名的合資格人士。
* 第六至第十五年內：您可以在第二市場按自行議定的價格出售單位。
* 十五年後：經過漫長的等待，您終於可以選擇繳付補地價並在公開市場出售，或者繼續留在第二市場交易。
第二步：決策核心 – 選擇「第二市場」或「公開市場」
當你確認清楚自己單位的居屋放售限制後，下一步就是整個賣樓計劃的核心決策。居屋放售主要有兩條路可以選擇，分別是「第二市場」和「公開市場」。這兩個市場的目標買家、售價潛力，以至整個居屋放售手續都截然不同，你的選擇將直接影響最終的收益和賣樓的難易度。
方案一：經「第二市場」出售（免補地價）
定義與目標買家：「綠表」及「白居二」資格人士
「第二市場」是一個受政府資助的內部市場。在這裡出售單位最大的特點，就是業主無需預先繳付補地價。不過，買家就不是任何人都可以，而是限定持有「綠表」資格的人士（主要是現有公屋住戶）或成功抽中「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）的幸運兒。他們都經過政府的資產審查，是合資格購買資助房屋的人。
優點與缺點分析
選擇第二市場的最大優點，是免除了一筆龐大的補地價開支。業主不需要籌集大筆資金去「解鎖」單位的轉讓權，大大減輕了財務壓力。整個交易流程相對簡單，可以省卻評估補價和繳款等程序。
缺點也相當明顯。由於買家群體受限，潛在客源遠比公開市場少。而且，第二市場的成交價普遍會低於已補地價的單位，因為買家購入的，是一個仍帶有轉讓限制的物業，將來的補地價責任也轉移到他們身上。
關鍵文件：「可供出售證明書」（准賣證）
想在第二市場放盤，業主必須先向房屋委員會或房屋協會申請一份名為「可供出售證明書」的文件，也就是坊間常說的「准賣證」。這份文件是你在第二市場合法出售單位的許可證，是整個居屋放售手續中不可或缺的第一步。
方案二：於「公開市場」放售（須補地價）
定義與目標買家：任何香港永久居民
「公開市場」或稱「自由市場」，是指業主在繳付補地價之後，將單位像一般私人樓宇一樣出售。完成補地價後，你的居屋單位就解除了所有的轉讓限制，可以賣給任何人士，包括香港永久居民、公司買家或投資者，不再有任何身份資格上的限制。
優點與缺點分析
公開市場的吸引之處在於，買家基礎極為廣闊，基本上全香港都是你的潛在客戶。因此，單位的售價可以完全跟隨市場自由浮動，通常能賣得比第二市場高，實現資產價值的最大化。
但這個方案的最大挑戰，就是業主必須先支付補地價。這筆金額動輒過百萬，對業主的現金流是一大考驗。而且，整個補地價手續，由申請、等候估價到繳款，都需要額外時間，令賣樓周期變長。
關鍵文件：「解除轉讓限制證明書」
當你完成所有補地價的評估和繳款程序後，房委會就會發出一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件證明你的單位已經「鬆綁」，可以在土地註冊處登記，正式成為可在公開市場自由買賣的物業。
如何抉擇？第二市場 vs 公開市場優劣全分析
那麼，到底應該如何選擇？這完全取決於你的個人財務狀況和賣樓目標。我們可以從幾個核心問題去思考：
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資金： 你手頭上有沒有足夠的流動資金去支付補地價？這是最實際的問題。如果沒有，第二市場幾乎是你唯一的選擇。
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目標售價： 你是希望盡快套現，還是追求最高的物業價值？如果想賣得最高價錢，公開市場無疑更具優勢；如果想省卻麻煩，加快流程，第二市場則較為直接。
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時間： 你趕時間賣樓嗎？第二市場省卻了補地價的程序，一般需時較短。公開市場因為要處理補地價申請，整個居屋放售期會被拉長。
簡單歸納，如果你的資金充裕，又不急於出售，希望賺取最大利潤，可以考慮補地價後在公開市場放售。相反，如果你想避免處理複雜的補地價手續，或者資金有限，那麼在第二市場出售會是更合適和穩妥的方案。
第三步：【實戰流程】居屋放售手續全攻略
當你決定要進行居屋放售，接下來就要進入實戰階段了。整個居屋放售手續其實就像一個清晰的路線圖，只要跟著步驟走，就能順利到達終點。這一部分，我們會一步步拆解所有流程，讓你對每個環節都心中有數。
步驟一：申請關鍵放售文件
不論你選擇第二市場還是公開市場，第一步都是向有關機構申請一份「通行證」，證明你的單位可以合法出售。
第二市場：申請「可供出售證明書」（准賣證）資格及流程
如果你打算在第二市場放售，就需要申請俗稱「准賣證」的「可供出售證明書」。整個流程相當直接。首先，你要確定單位屬於房委會還是房協，然後到對應的屋邨辦事處或管理處索取申請表。填妥表格，連同樓契副本和申請費用一併遞交就可以了。這份准賣證一經發出，除非業權有變，否則沒有設下有效期限，讓你部署放售時更有彈性。
公開市場：申請評估補價及「解除轉讓限制證明書」
若你選擇在公開市場出售，第一步就是啟動補地價程序。你需要向房委會或房協遞交「評估補價申請書」。這一步很重要，因為房委會發出的補價評估通知書，是你與潛在買家商討價錢的基礎。完成整個補地價程序後，你最終會取得「解除轉讓限制證明書」，這份文件代表你的居屋正式「鬆綁」，可以像私樓一樣自由買賣。
步驟二：補地價程序詳解及慳錢秘訣（適用於公開市場）
補地價是公開市場放售中最關鍵，也是最多業主關心的一環。整個過程可以歸納為四個主要步驟，而且當中還有一些省錢的竅門。
補地價申請四部曲：遞表、估價、繳款、取證
補地價的流程環環相扣。第一步是「遞表」，向房委會提交評估補價申請書及相關文件。第二步是「估價」，房委會收到申請後，會委派測量師上門為單位評估市值。第三步是「繳款」，大約一個月後，你會收到列明補價金額的繳款通知書，並須在兩個月內繳清款項。最後一步就是「取證」，繳款後你便會收到「解除轉讓限制證明書」，記得要將文件交到土地註冊處登記，才算大功告成。
省錢技巧：為何評估前切勿豪華裝修？
這裡有一個很重要的省錢技巧。在房委會的測量師上門估價前，千萬不要為單位進行豪華裝修。因為補價金額是按單位「補價時的市值」乘以折扣率來計算。一個裝修簇新、美輪美奐的單位，自然會被評估出更高的市值，直接導致你要繳付的補價金額隨之增加。所以，保持單位企理整潔就可以了，大裝修工程可以留給新買家處理。
資金策略：如何實現「賣樓當日才補地價」？
很多業主都會煩惱，未必能預先拿出一大筆現金來補地價。其實，市場上是有一個很成熟的操作方法。你可以先與買家簽訂臨時買賣合約，然後才正式啟動補地價申請。在合約中，訂明一個較長的成交期，例如三個月，預留足夠時間處理手續。到了成交當日，你的代表律師會處理所有資金往來。律師樓會先用買家支付的部分樓價，代你向房委會支付補地價款項，然後再用餘額贖回你的銀行按揭，最後剩下的資金才是你真正收到的賣樓所得。這樣，你就無需動用自己的儲備來完成補地價。
步驟三：由委託代理到完成交易
文件和資金都準備好，就來到委託地產代理，正式尋找買家的階段。
選擇熟悉居屋買賣地產代理的要點
選擇地產代理時，經驗尤其重要。建議你找一些專門處理居屋買賣，或對你所屬屋苑非常熟悉的代理。他們不但能為你的單位準確估價（不論是第二市場價還是公開市場價），更熟悉整套居屋放售手續和時間線，能為你配對合資格的買家，避免在交易過程中因程序出錯而浪費時間。
簽訂臨時及正式買賣合約注意事項
簽訂買賣合約時，有幾點需要特別留意。合約條款必須清晰列明成交價是否已包含補地價金額。同時，如上文提到，若果採用「賣樓當日才補地價」的策略，成交期必須預留足夠時間，一般建議最少三個月。如果是第二市場交易，合約中亦應加入條款，訂明買家必須持有有效的「購買資格證明書」（准買證），保障雙方利益。
律師樓的角色：處理樓價、補價及按揭贖回
在整個交易中，律師樓扮演著資金託管和流程把關的重要角色。他們會確保買家的資金安全，並按照合約規定，在成交日準確地將款項分配。這包括向房委會支付補地價、向你的按揭銀行贖回貸款，以及最終將賣樓的淨收益轉交給你。委託一間有經驗處理居屋買賣的律師樓，能讓整個交易過程更加順暢穩妥。
第四步：財務預算 – 精算補地價、成本與利潤
來到居屋放售的最後一步，也是最關鍵的一步，就是仔細計算您的財務帳目。準確預算補地價、各項開支和最終利潤，能讓您在整個交易過程中更有把握，確保辛苦換來的成果符合預期。這一步，我們將像朋友一樣，陪您一起拆解所有數字，讓您對最終的收益一目了然。
補地價金額如何計算？
補地價是決定您在公開市場放售居屋時，最大的一筆支出。它的計算方式有固定標準，了解清楚後，您就能對這筆費用有更實在的掌握。
官方計算公式詳解：補價金額 = 補價時市值 × (購入時折扣率)
房屋署的計算公式非常清晰。簡單來說，就是將您單位在補價當時的市值，乘以您當初買入時所享有的折扣率。
舉個例子，假設您的單位在申請補價時，經評估後的市值為600萬港元，而您當年是以市價七折（即30%折扣率）買入。那麼，您需要繳付的補價金額就是：
600萬港元 × 30% = 180萬港元。
這個公式的核心，是將政府當年給予您的資助（折扣）歸還，然後您的單位就可以在市場上自由流通。
如何找出準確的「購入時折扣率」？
要找出最準確的折扣率，唯一的依據就是您手上那份「首次轉讓契據」（俗稱一手樓契）。千萬不要單憑記憶或網上流傳的資料作準，因為即使是同一個屋苑，不同期數或座數的折扣率也可能存在差異。樓契上會白紙黑字列明單位最初的市值和您的購入價，用這兩個數字就能計算出最準確的折扣率，這也是房屋署最終評估的依據。
補價時的「市值」由誰評定？
這點非常重要，單位的「市值」並非由業主、地產代理或最終成交價決定。當您提交補地價申請後，房屋署會委派其認可的專業測量師行，上門視察您的單位，然後根據單位狀況、樓層、座向及當時市況等因素，評定一個不受轉讓限制下的十足市值。這個由官方評定的市值，才是計算補價金額的基礎。
【獨家工具】居屋放售利潤互動計算機
為了讓您更方便快捷地預算收支，我們特別設計了一個互動計算機。您只需要簡單輸入單位的基本資料、預計的賣出價和購入時的折扣率，計算機就能即時為您估算出扣除補地價、代理佣金和律師費等開支後的預計淨利潤。馬上試用，為您的賣樓計劃做好最充分的財務準備。
全面成本解構：除補地價外還有哪些開支？
除了補地價這筆大額支出，整個居屋放售手續中還有一些必要的開支需要計算在內。全面了解這些成本，才能得出最真實的利潤數字。
地產代理佣金
如果您委託地產代理協助放售單位，就需要支付佣金。市場普遍的做法是，賣方需要支付成交價的1%作為佣金。這筆費用會在交易完成時，由律師樓從樓價中扣除並支付給代理公司。
律師費
買賣物業涉及複雜的法律文件和程序，必須聘請律師代表處理。律師會負責草擬及審核買賣合約、處理業權轉讓文件、贖回您原有的銀行按揭，以及代為處理補地價款項的繳付等事宜。律師費一般為固定收費，建議您可向多間律師樓查詢報價作比較。
印花稅（如適用）
一般情況下，賣方不需要繳付印花稅。不過，假如您的居屋放售時間距離您買入的時間很短，就有可能需要繳付「額外印花稅」（SSD）。根據現行法例，若持有物業不足兩年便出售，便須按樓價及持有時間繳付10%至20%不等的額外印花稅。由於大部分居屋業主都已持有單位多年，所以較少會遇到這個情況。
居屋放售常見問題 (FAQ)
處理居屋放售的程序時，總會遇到一些常見的疑問。以下我們整理了幾個業主最關心的問題，並且提供清晰的解答，幫助你順利完成整個放售過程。
補地價後，是否必須立即出售單位？
答案是不需要。完成補地價手續後，你的居屋單位在法律上等同於私人樓宇。這代表你擁有單位的完整業權，可以自由決定如何處置。你可以選擇繼續自住，也可以將單位放租，當然也可以在任何你認為合適的時機，於公開市場自由放售。補地價給予你的，是更大的彈性和自主權。
可否申請銀行按揭來支付補地價款項？
這是一個很實際的問題，但是銀行一般不會為支付補地價的款項，提供新的按揭或加按貸款。業主需要自行準備資金來繳付這筆費用。不過，在實際的居屋放售手續中，有一個常見的做法。業主可以先與買家簽訂臨時買賣合約，然後才正式向房屋署申請評估補價。只要在交易完成日當天，利用買家支付的樓價款項，透過律師樓繳清補地價金額就可以了。這樣操作可以解決大部分業主的資金周轉問題。
是否所有居屋都需要補地價才能在公開市場出售？
絕大部分的居屋都需要。不過，市場上確實存在極少數的例外。根據政府最早期的資助房屋政策，在1982年首次推售的第一期及第二期甲的居屋，例如樂富順緻苑，其地契條款中沒有轉讓限制。所以這些單位的業主，可以在毋須補地價的情況下，於公開市場自由出售單位。但除了這些極早期落成的居屋，其後發售的所有居屋都設有居屋放售限制，必須補地價才能在公開市場交易。
違規出售未補地價居屋有何法律後果？
這點必須非常注意，後果相當嚴重。根據香港法例《房屋條例》第27A條，任何人士將未補地價的居屋單位，在公開市場出售或出租，即屬違法行為。一經定罪，最高可被判罰款港幣五十萬元及監禁一年。同時，任何違反轉讓限制的買賣協議或交易，在法律上都是無效的。所以，業主必須遵守居屋放售限制，切勿以身試法。
買家的「准買證」或「白居二」資格有效期會否影響交易？
會的，而且這是影響整個居屋放售期的關鍵因素。無論是綠表或「白居二」買家，他們用來購買第二市場單位的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），有效期是由簽發日期起計十二個月。買家必須在這十二個月的有效期內，與業主簽訂臨時買賣合約。如果過了有效期，買家的資格便會失效。所以，業主在與潛在買家洽談時，最好也了解一下對方資格證明的到期日，確保有足夠時間完成交易。