想將手上的居屋鬆綁，像私樓一樣在公開市場自由買賣、出租，甚至加按或轉按套現？關鍵一步，就是要完成「補地價」程序，解除單位的轉讓限制。然而，補地價金額如何計算？繁複的申請流程如何處理？資金不足又有何財務策略？這些問題往往令居屋業主感到卻步。本文為你整合2025年最新的補地價終極攻略，由淺入深，從補價計算公式、獨家互動計算機，到手把手教你7步完成整個申請流程，並深入剖析出售物業時捕捉最佳時機、申請按揭及利用「同步交易」的策略，助你輕鬆將居屋變私樓，全面釋放資產價值。
補地價居屋是什麼？與私樓有何分別？
補地價居屋是不少業主想將資助房屋投放到公開市場前，必須完成的重要程序。簡單來說，居屋在首次出售時，政府提供了折扣，所以樓價會比市價便宜。所謂「補地價」，就是業主向政府繳付當年買樓時所獲得的折扣差價，用作解除單位的轉讓限制。
完成補地價後，居屋的業權性質基本上與私人樓宇（私樓）無異。最大的分別在於，未補地價的居屋在買賣、出租和按揭上都受到房屋署的嚴格限制。一旦完成補地價，這些限制就會被撤銷，業主便可以像一般私樓業主一樣，自由地在市場上出售或出租單位，並且能夠向銀行申請更靈活的按揭安排。
為何居屋需要補地價？解除轉讓限制的關鍵
香港資助房屋的轉讓限制背景
政府推出居屋等資助房屋，原意是協助合資格的市民安居置業，並非用作投資炒賣。因此，政府在賣地時，會為這些單位提供地價折扣，讓樓價更加親民。這份折扣就是政府對業主的資助。作為交換，業主需要接受一份「轉讓限制」，在指定年期內不能隨意將單位在公開市場轉售或出租。所以，補地價的本質，就是業主向政府「買回」當年獲豁免的地價部分，從而解除這份轉讓限制，取回完整的業權。
何時需要補地價？與居屋第二市場（居二市場）的分別
那麼，是否所有居屋買賣都需要補地價？答案是看你在哪個市場進行交易。
如果你打算將單位放在公開市場（亦稱自由市場）出售或出租，買家沒有身份限制，可以是任何香港市民甚至公司。在這種情況下，你就必須先完成補地價程序。
相反，如果你選擇在「居屋第二市場」（簡稱居二市場）出售單位，你的買家就必須是持有有效「購買資格證明書」的綠表或白表人士。因為買賣雙方都符合資助房屋資格，所以整個交易過程並不需要補地價，業主可以將未補地價的單位直接轉售。
【2025年更新】不同年份購入居屋的轉讓限制
政府為了壓抑炒風，近年不斷收緊資助房屋的轉讓限制。不同年份購入的居屋，其限制期和補地價的規定都有很大分別，業主必須清楚了解。
2022年及以後首次發售（新居屋）
限制最為嚴格。業主由首次轉讓契據日期起計10年後，才可以申請補地價，然後在公開市場上出售單位。在首10年內，單位只能在居二市場轉售。
2019年至2021年首次發售
與2022年的情況相似。業主同樣需要由首次轉讓契據日期起計滿10年後，才能為單位補地價，繼而在公開市場自由出售。
1982年至2018年首次發售
這段時期購入的居屋限制較為寬鬆。業主由首次轉讓契據日期起計滿5年後，便可以隨時向房委會申請評估補價，然後在公開市場出售或出租其單位。
補地價居屋三大優勢：全面釋放資產價值
優勢一：可於公開市場自由出租或出售
完成補地價後，單位的最大價值便得以釋放。業主不再局限於只可將單位賣給綠表或白表買家，而是可以面向全港所有潛在買家，尋求更好的售價。同時，業主亦獲得出租權，可以將單位租出賺取回報，增加收入來源。這是考慮補地價居屋出售策略時最直接的好處。
優勢二：可向銀行申請加按或轉按套現
未補地價的居屋，在申請按揭方面限制重重。銀行一般不會批准業主為單位加按或轉按套現。但完成補地價後，物業就等同私樓，業主可以根據市場估值，向銀行申請加按或轉按，套取資金作其他周轉或投資用途，大大提升資產的靈活性。這對於需要了解補地價居屋按揭的業主來說，是一個非常重要的誘因。
優勢三：業權更完整，不受房署限制
補地價代表業主已向政府付清所有地價差額，單位的業權變得完整。業主日後對單位的任何處置，例如轉名給近親，都無需再向房屋署申請或受其規限。物業的自主權完全回到業主手中，管理和決策上都更為自由。
補地價的法律依據與適用房屋計劃
法律基礎：《房屋條例》（第283章）
資助房屋的轉讓限制並非單純的行政措施，而是具有法律效力的。其主要依據來自香港法例第283章《房屋條例》的附表。條例清晰列明，除非得到房屋委員會的批准，否則業主不得在限制期內轉讓或出租單位。補地價就是獲取這種批准的法定程序。
哪些資助房屋計劃適用？（居屋、租置、綠置居等）
補地價的規定適用於香港大部分的資助出售房屋計劃，主要包括：
* 居者有其屋計劃（居屋）
* 私人機構參建居屋計劃（私人參建居屋）
* 租者置其屋計劃（租置計劃）
* 綠表置居計劃（綠置居）
* 中等入息家庭房屋計劃
補地價金額計算方法：獨家計算機、公式及實例
要準確為補地價居屋計算所需金額，是整個補地價出售或按揭流程中最核心的財務環節。掌握了計算方法，你就能更清晰地規劃財務，決定最佳的申請時機，順利將居屋變私樓。以下我們會由淺入深，為你拆解官方公式、教你找出關鍵數據，並提供實例，讓你一文看懂。
補地價計算核心公式全拆解
許多人以為補地價的計算很複雜，但其實背後的邏輯相當直接。它的核心概念，就是將政府當初以折扣價賣樓時提供的「資助」歸還。所以，計算的關鍵並非你當初付了多少錢，而是你當年獲得了多少「折扣」。
官方補價計算公式：(補價時市值 x 當初購入折扣率)
房屋署採用的官方計算公式非常清晰，就是將單位「補價時的市值」，乘以一個固定不變的「當初購入折扣率」。這裡的「補價時市值」，是指你正式遞交申請後，由房署委派的測量師評估出的當時市價，並非銀行的估價。而另一個關鍵數字，就是「當初購入折扣率」。
關鍵概念：「當初折扣率」一經釐定、永久不變
這個「當初購入折扣率」是整個補地價居屋計算的基石。在你簽署買賣合約購入單位的那一刻，這個折扣率就已經被永久鎖定在樓契上。無論日後樓市經歷多少升跌，這個百分比都不會改變。例如，你當年以市價七折（即30%折扣）買入單位，這個30%的折扣率就會一直跟隨這個單位。
如何查閱單位的「當初折扣率」？
既然折扣率如此重要，要從哪裡找到自己單位的準確數字呢？主要有兩個可靠方法。
方法一：查閱首次轉讓契據 (First Assignment)
最直接的方法，就是找出你當年買入單位時的「首次轉讓契據」。這份重要的法律文件上，會清楚列明單位在購入時的「十足市值」以及你的「實際買入價」。只要將兩者相減，再除以「十足市值」，就能計算出最準確的折扣率。
方法二：向房屋署或律師樓查詢
假如你遺失了樓契，或無法找到相關文件，你也可以直接向房屋署的相關部門查詢，他們有存檔紀錄。另外，當年協助你處理買賣的律師樓，通常也會保留檔案，你可聯絡他們協助查閱。
獨家！補地價居屋互動計算機
為了讓你對所需資金有個初步概念，我們特別設計了一個簡單易用的補地價居屋計算機。你無需自己動手，只要輸入幾個基本數字，就能即時獲得估算結果。
如何使用：輸入3個數字即時估算
使用方法很簡單。你只需要準備三個數字：(1) 你當年購入單位時的十足市值；(2) 你當年的實際買入價；以及 (3) 你對單位現時的估計市值。輸入後，計算機就會自動為你計出當初折扣率及預計的補價金額。
如何解讀計算結果及作財務規劃
計算機的結果是一個初步估算，能幫助你作前期的財務規劃。例如，你可以根據這個估算金額，開始研究補地價居屋按揭的方案，或者判斷目前是否進行補地價出售的好時機。但請記得，最終的補價金額，必須以房屋署發出的「評估補價通知書」為準。
計算實例：手把手教你計掂補價金額
現在我們用一個實際例子，一步步教你如何應用公式。
假設陳先生在多年前以市價七折買入一個居屋單位，當時的相關數據如下：
* 購入時的十足市值：$4,000,000
* 實際買入價：$2,800,000
首先，我們計算出「當初購入折扣率」：
($4,000,000 – $2,800,000) / $4,000,000 = 30%
這個30%就是永久不變的折扣率。
假設陳先生現在打算補地價，而房署評估單位「補價時的市值」為$6,500,000。
套用公式，應繳的補價金額就是：
$6,500,000 (補價時市值) x 30% (當初購入折扣率) = $1,950,000
透過這個簡單計算，陳先生就清楚知道需要準備約195萬元的資金來完成補地價。
補地價居屋申請流程全攻略：7步完成由入紙到取證
想順利完成補地價居屋申請，將心愛居所正式變成可自由買賣的私樓，其實整個過程可以拆解成清晰的七個步驟。只要跟著以下流程逐步處理，由準備文件到領取最終證明，你也可以輕鬆掌握。
第一步：遞交申請前準備（所需文件及費用）
正式啟動申請前，有幾樣文件和費用需要預先準備好，確保過程順暢。
填妥「評估補價申請書」HD1066C
第一件事就是要填寫房屋署指定的「評估補價申請書」（表格編號HD1066C）。這份表格是整個補地價程序的入場券。你可以在房屋署的官方網站下載，或者親身到房委會總辦事處索取。
樓契副本及業主身份證明文件
遞交申請時，你需要附上單位的樓契副本，用來證明你是單位的合法業主。同時，所有業主的身份證明文件副本也是必需的。房署需要核對申請人身份，所以這些文件一定要準備齊全。
繳付申請手續費
申請評估補價需要繳付一筆手續費，這筆費用是用來支付房署處理申請和委派測量師進行估價的行政開支。請留意，這筆費用一經繳付，不論你最後是否決定補地價，都不會退還。
第二步：遞交申請及房署確認
準備好所有文件後，就可以正式遞交申請了。
遞交途徑：親身、郵寄或網上申請
你可以選擇親身或以郵寄方式，將填妥的申請書連同所需文件及手續費支票，交往房委會總辦事處。另外，房署亦提供網上申請渠道，方便業主足不出戶辦理手續。
網上申請先決條件：「智方便+」或數碼證書
如果想選擇網上申請，有一個先決條件。申請人必須擁有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，或者持有有效的個人數碼證書，才能完成網上提交的認證程序。
第三至四步：房署委派估價及實地視察
遞交申請後，房署便會進入估價階段，這是決定補地價居屋計算金額最關鍵的一環。
估價前注意事項：避免豪華裝修影響估值
這裡有一個實用貼士。房署委派的測量師會親身到單位視察，評估單位的市值。如果單位有過於豪華的裝修，有機會被評估為質素較高，從而推高估價。估價越高，你需要支付的補價金額就越多。所以，在申請補地價前進行大規模的豪華裝修，可能不是最划算的時機。
測量師評估市值的關鍵因素
測量師評估市值時，會綜合考慮多個因素，包括單位所在地區、樓層、座向、景觀、實用面積、內部狀況，以及當時的市場成交數據。整個評估過程是專業而且全面的。
第五步：接收「評估補價通知書」
完成實地視察後，大約一個月，你就會收到一份非常重要的文件。
重要時限：兩個月內必須完成繳款
房署會郵寄一份「評估補價通知書」給你，上面會清楚列明你需要繳付的補價金額。請務必記下通知書的發出日期，因為你必須在由該日起計的兩個月內完成繳款。這個期限非常嚴格，一旦錯過，整個申請就會作廢。
如何對估價提出上訴或反對？
如果你認為房署的估價過高，與市場水平有明顯差距，你有權提出反對。你需要在指定期限內以書面形式向房署提出上訴理據，例如附上由獨立測量師行或多間銀行提供的估價報告作為證明。
第六至七步：繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
來到最後階段，就是繳款和領取法律文件，為你的補地價居屋出售或申請按揭鋪路。
繳款方式：銀行本票或律師行支票
繳付補價金額時，房署只接受銀行本票或律師行發出的支票，抬頭人要寫明是「香港房屋委員會」。記得預留足夠時間到銀行辦理本票，以免錯過付款期限。
為何必須到田土廳辦理「註冊契據」(註契)？
成功繳款後，你會從房署收到一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表你的單位已經解除轉讓限制。但要讓這項變動在法律上正式生效，並讓公眾（包括銀行和未來買家）查閱得到，最後一步就是委託律師將這份證明書送到土地註冊處（田土廳）辦理註冊手續，俗稱「註契」。完成註契後，你的居屋才算真正意義上變成一間私樓，日後進行買賣或按揭才會暢通無阻。
補地價居屋出售及按揭策略
完成補地價居屋的申請和計算後，下一步就是規劃出售和按揭。一個周詳的策略，可以助你在市場上佔盡先機，將資產價值最大化。這不單是簡單的買賣，更涉及對市場時機的把握和財務技巧的運用。
捕捉補地價黃金時機：如何利用樓市週期慳最多？
補地價的金額與物業的實時市值直接掛鈎，所以掌握申請時機是節省開支的關鍵。
為何樓市下行是申請補地價的理想時機？
補地價居屋計算的公式是「補價時市值 x 當初購入折扣率」。這裡的關鍵是，「當初折扣率」一經釐定就永遠不變，唯一變動的因素就是「補價時市值」。所以，當樓市處於下行週期時，房屋署委派的測量師對單位的估價會相對保守和偏低。因為估值低了，所以用同一個固定折扣率計算出來的補價金額自然會減少，有時差額可以達到數十萬元。
策略性部署：先補價，待樓市回升再出售
一個聰明的做法是，在樓市低迷時主動申請補地價，用較低的成本「鎖定」支出。完成補價後，你的居屋就正式變成私樓，擁有完整的業權。你可以選擇按兵不動，靜待市場氣氛好轉，樓價回升時才將單位放售。這樣一來，你不單可以用較低的成本完成補地價，還可以在樓價高位時賣出，從中賺取更可觀的差價。
資金不足如何補地價賣樓？「同步交易」財技詳解
很多人會問，如果手上沒有數十萬甚至過百萬現金去補地價，是不是就無法出售物業？其實市場上有一個成熟的操作方法，稱為「同步交易」，讓你利用買家的資金完成補地價。
簽訂臨時買賣合約的關鍵條款
要進行「同步交易」，你需要在與買家簽訂的臨時買賣合約中，加入特定的條款。合約必須清楚列明，賣方會在交易完成當日，利用部分買方支付的樓價款項來繳付補地價金額。同時，條款亦會要求買方配合，授權其律師樓將款項直接支付給房屋署。這一步非常重要，可以保障買賣雙方的權益。
律師樓在交易日如何分配買家資金
在正式成交日當天，整個資金流轉會在律師樓的監管下完成。流程大致如下：首先，買家將樓價尾數支付給律師樓。然後，律師樓會開出至少兩張本票。第一張是支付給房屋署的補地價款項，第二張是支付給賣家原有按揭銀行的還款。最後，扣除以上款項及律師費等雜費後，剩餘的資金就會交到你的手上。整個過程清晰透明，確保資金安全。
交易時間規劃：成交期為何建議訂為60日或以上？
由於補地價的申請、估價和等待通知書的過程需要時間，一般建議將物業的成交期訂得長一些，最好是60日或以上。由遞交申請到收到「評估補價通知書」，通常需要約一個月。收到通知書後，你有兩個月的繳款期限。預留較長的成交期，可以確保你有充足時間處理政府部門的程序，避免因時間緊迫而出現任何差池。
補地價款項可以申請按揭嗎？
關於補地價居屋按揭，這是一個常見的疑問。直接為補地價款項申請按揭是不可行的，因為銀行不會為尚未解除轉讓限制的資助房屋提供這類貸款。不過，仍有其他方法可以融資。
先補地價後加按或轉按
如果你有足夠的現金先行支付補地價，你可以考慮這個方法。在你繳付補價並取得「解除轉讓限制證明書」後，你的物業就等同於一間普通私樓。這時，你可以拿著物業的完整業權，到銀行申請加按或轉按套現。銀行會根據物業作為私樓的最新估值來審批貸款，你便可以取回之前用作補地價的資金，甚至套取更多現金作其他用途。
透過「同步交易」出售物業
對於沒有足夠現金的業主，最直接的方法就是前文提及的「同步交易」。這個方法的核心是利用買家的資金來完成補地價，所以你本身無需申請任何按揭貸款來支付這筆款項。這也是目前市場上處理補地價居屋出售最主流和便捷的方式。
補地價居屋常見問題 (FAQ)
關於補地價居屋的程序，許多業主都會遇到一些疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更順利地規劃整個補地價居屋出售或自用的流程。
完成補地價後，是否要立即賣樓或出租？
答案是不用的。完成補地價後，你的物業在法律上已經移除了轉讓限制，業權性質等同於一般私樓。這代表你擁有完全的處置權，可以選擇繼續自住，也可以隨時在公開市場上將單位出售或出租，完全沒有時間限制。將補地價居屋變私樓後，你可以根據自己的財務狀況和市場時機，靈活決定下一步的安排。
補價評估的有效期是多久？過期如何處理？
這點需要特別注意。房屋署發出的「評估補價通知書」上列明的補價金額，有效期為兩個月。你必須在通知書發出日期起的兩個月內繳付全部款項。如果錯過了這個期限，該次評估就會自動失效。屆時如果你仍想繼續，就需要重新遞交申請，再次繳付申請手續費，然後等待房署重新委派測量師估價。新的估價會反映當時的市況，金額可能與之前有所不同。
整個補地價申請流程需時多久？
整個流程由遞交申請到成功取得「解除轉讓限制證明書」，通常需要預留最少兩個月時間。一般來說，由房署確認收到申請到發出「評估補價通知書」，大約需時一個月。之後，你有兩個月的時間去繳付款項。因此，如果你計劃出售物業，在與買家商討成交日期時，應將這段行政處理時間考慮在內，預留充足的時間以確保交易順暢。
法律上，補地價費用應由買家還是賣家支付？
法律上沒有明文規定補地價的費用必須由哪一方承擔。但在市場慣例中，絕大部分情況都是由賣家（即原居屋業主）負責支付。因為補地價是賣方為了使其物業能夠在公開市場自由轉讓而必須履行的責任。當然，買賣雙方可以在簽訂臨時買賣合約時自行協商，但由賣家支付是最直接和普遍的做法。
如果單位曾作非法改動，會影響補地價申請嗎？
會的，而且影響可能十分嚴重。在評估補價的過程中，房署會委派測量師上門視察單位。如果測量師發現單位有未經批准的結構性改動，例如拆除了主力牆，房署有權暫停或拒絕你的補地價申請，並且要求你先將單位還原至原本的圖則間隔，之後才能重新處理申請。這個過程不僅會拖慢整個補地價居屋出售的進度，還會產生額外的還原工程費用。