【賣居屋流程全攻略】9步教學：由申請准賣證、補地價到完整交易程序全拆解

打算出售手上的居屋單位，但面對繁複的程序、獨有的政府規定，例如「居屋第二市場」與「公開市場」的分別、何時需要「補地價」、如何申請「准賣證」等，感到無從入手？

本文為您整合一個最詳盡的「賣居屋流程全攻略」。我們將會由釐清自身轉售資格、兩大市場的分別開始，一步步拆解申請「可供出售證明書」（俗稱准賣證）、計算補地價、尋找合資格買家，以至簽訂臨約、申請提名信，直到最後簽署轉讓契、正式成交的完整9大步驟。無論您是首次賣居屋的業主，還是想重溫最新程序，這份教學都能助您輕鬆掌握所有關鍵細節，順利完成交易。

賣居屋第一步：了解兩大市場及自身資格

想順利完成整個賣居屋流程，第一件事並不是立即尋找地產代理放盤，而是先要弄清楚自己手上的居屋單位，究竟可以在哪個市場出售，以及自己是否已經符合轉售資格。這個 foundational step 直接影響後續的賣居屋程序、售價和潛在買家對象，所以花點時間了解絕對值得。

居屋第二市場 vs 公開市場：賣樓前必先釐清

居屋的出售途徑主要分為兩個市場，它們最根本的分別在於是否需要「補地價」。簡單來說，政府當年以折扣價將居屋售予你，這個折扣就是未付的地價。想將單位變回普通私樓自由買賣，就要先將這筆差價還給政府。

居屋第二市場（居二市場）：毋須補地價，買家須為「綠表」或「白居二」資格人士

居二市場是一個專為合資格人士而設的內部市場。業主在這裡出售單位，最大好處是完全毋須補地價，可以直接按雙方議定的價格出售。不過，買家身份就有限制，他們必須是持有有效「購買資格證明書」的「綠表」或「白居二」人士。

公開市場（自由市場）：須補地價，任何人士均可購買

當你向房屋委員會（房委會）繳付補地價之後，你的居屋單位便和一般私人樓宇沒有分別。你可以在公開市場上自由放售，買家可以是任何香港市民，甚至是公司，不再有任何身份或入息限制。由於買家基礎擴大，樓價通常可以定得更高。

確認轉售資格：按首次購入年份劃分的轉售限制

了解完兩個市場的分別，下一步就要對照一下，看看自己的單位符合哪種賣樓資格。房委會為了確保居屋資源的合理運用，對不同年份購入的單位設下了不同的轉售限制，政策越新，限制也越嚴格。你可以根據首次購入單位的年份，參考以下列表：

2022年及之後購入（新居屋）：首5年原價轉售；第6至15年售予居二市場；15年後可補價於公開市場出售

由首次轉讓契據日期起計的首5年內，只可以不高於原價的價錢，在居二市場轉售予房委會提名的合資格人士。
第6年至第15年內，可以在居二市場自行議價出售，毋須補地價。
滿15年後，才可以補地價，然後在公開市場自由出售。

2019年至2021年購入：首2年原價轉售；第3至10年售予居二市場；10年後可補價於公開市場出售

由首次轉讓契據日期起計的首2年內，只可以不高於原價的價錢，在居二市場轉售。
第3年至第10年內，可以在居二市場自行議價出售。
滿10年後，業主便可以繳付補價，繼而在公開市場出售單位。

2018年購入：首2年原價轉售；第3至5年售予居二市場；5年後可補價於公開市場出售

首2年內，業主須以原價經房委會轉售予其提名的買家。
第3年至第5年內，可以在居二市場自行議價出售。
滿5年後，業主便可選擇補地價，在公開市場出售。

2017年或之前購入：可直接於居二市場出售，或補地價後於公開市場出售

這批單位的轉售限制相對寬鬆。只要過了禁售期，業主就可以隨時選擇在居二市場放售單位予合資格人士，或者直接向房委會申請評估補價，然後在公開市場自由出售。

賣居屋前期準備：財務評估與風險管理

在正式啟動整個賣居屋流程之前，花點時間做好財務評估，絕對能令之後的賣居屋程序更加順暢。這一步就像是出發旅行前先檢查地圖和裝備，確保自己對前路心中有數，能夠作出最明智的決定。

進行網上物業估價

如何利用主要銀行提供的免費網上估價服務

為你的居屋單位估價，是訂立心儀售價的第一步。現在許多主要銀行，例如滙豐銀行、恒生銀行或中銀香港，都提供免費的網上物業估價服務。你只需要在網上搜尋「銀行名稱 + 網上估價」，輸入屋苑名稱、座數和單位等基本資料，系統便會即時提供一個估價參考。這個過程非常簡單快捷，讓你對單位現時的市場價值有一個初步概念。

了解銀行估價與市場叫價的差異

取得銀行估價後，你需要明白它與市場最終的叫價或成交價可能存在差距。銀行的網上估價主要基於電腦系統對該屋苑近期成交數據的分析，結果相對保守，通常未能反映單位的獨有優點，例如你的單位擁有雅致裝修、開揚景觀或位於高層。所以，你可以將銀行估價視為一個可靠的「底價」參考，然後根據單位的實際狀況和市場氣氛，去制定一個更具競爭力的放盤價。

查核現有按揭狀況與「罰息期」

何謂「罰息期」及其對賣樓實收金額的影響

如果你申請樓宇按揭不久，便需要特別留意「罰息期」這個概念。這通常是指在按揭貸款期的首兩至三年內，若業主提早全數清還貸款，銀行會收取一筆額外費用作為罰款。這筆罰息可能會按原貸款額的某個百分比計算，或是一個固定金額。如果在罰息期內賣居屋，這筆費用會直接從你的售樓收益中扣除，直接影響你最終的實收金額。

如何向銀行查詢罰息期詳情及相關費用

要確認自己的按揭是否仍在罰息期內，最直接的方法是找出你的按揭貸款文件細閱，或直接致電你的承按銀行。你可以向銀行的按揭部門查詢罰息期的確實屆滿日期，以及相關的罰款計算方式。清晰了解這些細節，有助你精準計算賣樓成本，避免在交易後期出現意料之外的開支。

精準計算賣居屋實收金額

計算公式：[售價] – [按揭餘額] – [地產經紀佣金] – [律師費] – [潛在罰息]

掌握了估價和按揭狀況後，你就可以透過一條簡單公式，預算出賣樓後真正能放進口袋的金額。這個計算非常重要，它讓你清楚知道在扣除所有必要開支後，你能動用的資金有多少，為下一步的財務規劃（例如換樓或投資）提供實在的基礎。

售價：你與買家最終協商的成交價。
按揭餘額：尚未償還的按揭貸款本金。
地產經紀佣金：市場普遍為樓價的1%。
律師費：處理買賣合約及樓契等法律文件的固定費用。
潛在罰息：如上所述，若在罰息期內賣樓所需支付的費用。

正式啟動程序：申請「可供出售證明書」（准賣證）

完成了前期的財務評估，整個賣居屋流程便正式進入執行階段。第一件必須辦妥的事情，就是向房屋委員會（房委會）申請一份名為「可供出售證明書」的重要文件，坊間普遍稱之為「准賣證」。這份文件是您可以在居屋第二市場（居二市場）合法出售單位的官方許可，可以說是啟動整個賣居屋程序的入場券。

申請「准賣證」資格與所需文件

在準備申請前，先來看看誰有資格申請，以及需要準備哪些文件，確保整個過程順暢無誤。

申請人資格核對清單

申請資格其實很直接，只要您是該居屋單位的註冊業主，便可以提出申請。假如物業是聯名持有，申請書上亦需要所有聯名業主一同簽署作實。

必備文件一覽：申請書、樓契副本等

準備文件時，最重要是齊全和準確，以下是您需要準備的文件清單：

已填妥的「可供出售證明書」申請書（表格 HD875C）
單位的轉讓契據（樓契）副本一份
申請書日期前六個月內發出的水費單及電費單副本各一份

申請方式與流程詳解

文件齊備後，便可以遞交申請。您可以選擇親身前往或郵寄，整個流程清晰簡單。

親身遞交或郵寄申請步驟

首先，您可以於各個屋邨辦事處、分區租約事務管理處或房委會的網站下載申請表格。填妥後，連同上述所需文件及申請費用，親身交往或郵寄至九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓2樓202室的居屋第二市場計劃小組。

房委會處理時間及審批流程

房委會收到您的申請後，會進行審核，確認文件無誤及業主資格符合要求。一般情況下，整個審批過程大約需要14個工作天。成功批核後，房委會便會將「可供出售證明書」郵寄給您。

費用、有效期及重要注意事項

申請「准賣證」涉及一些費用，同時這份文件亦有其時效性，更有一些影響深遠的附帶條款需要留意。

「准賣證」有效期為12個月，過期須重新申請

「准賣證」的有效期為12個月，由發證日期起計算。您必須在這一年內找到買家，並簽訂臨時買賣合約。如果「准賣證」不幸過期而單位仍未售出，您就需要重新遞交一份全新的申請，並再次繳付申請費用。

賣出居屋後的長遠影響（永久失去部份資助房屋資格）

這是一項極為重要的注意事項。當您成功透過居二市場賣出居屋單位後，您和名列於同一申請表上的家庭成員，在未來將不能再申請大部分由房委會或房協提供的資助房屋計劃，當中包括公共租住房屋、居者有其屋計劃以及綠表置居計劃等。這是一個影響長遠的決定，在賣樓前必須清楚了解這個後果。

進入市場：放盤策略與尋找合資格買家

當你成功申請「准賣證」後，整個賣居屋流程便正式進入市場階段。這一步的重點，是選擇最適合自己的放盤策略，並且準確地找到合資格的買家。

放盤途徑選擇：自行放盤 vs 委託地產代理

來到放盤這一步，主要有兩個途徑可供選擇，就是自己處理所有事宜，或是委託專業的地產代理幫忙。兩者各有優劣，你可以根據自身情況和需要作出決定。

各途徑的優點與缺點分析

自行放盤的最大優點，是能夠節省一筆地產代理佣金。你可以直接與買家溝通，對整個賣居屋程序的掌握度也更高。但缺點也相當明顯，你需要投入大量時間和精力處理查詢、安排睇樓，還有自行宣傳單位。更重要的是，居二市場的買賣程序比私樓複雜，自行處理合約和法律文件，會面對較大風險。

委託地產代理，最直接的好處是省時省力。地產代理擁有龐大的客戶網絡，能更快接觸到潛在的合資格買家。他們熟悉整個賣居屋的流程，能夠提供專業的估價建議、協助談判，並且引導你處理繁瑣的法律文件，讓交易過程更為順暢。當然，其缺點就是要支付一筆佣金。

地產代理佣金水平（普遍為樓價1%）

在香港，地產代理的佣金普遍為成交價的1%。這通常是指買賣雙方各自需要向自己的代理支付樓價的1%作為服務費。這筆費用是完成整個賣樓程序的主要開支之一，所以在計算實收金額時，記得要將它考慮在內。

認識居二市場的潛在買家資格

要順利完成賣居屋，了解潛在買家的背景是不可或缺的一環。與公開市場不同，居二市場的買家並非任何人士，他們必須持有由房委會發出的有效資格證明。主要分為以下兩類人士。

綠表資格人士（主要為公屋租戶）

綠表資格人士主要是指香港房屋委員會或房屋協會轄下公共租住房屋的租戶。他們可以交還現居的公屋單位，以換取購買居二市場單位的資格。這類買家購樓意欲明確，因為他們是以現有的居住權利換取置業機會。

白表資格人士（「白居二」計劃中籤者）

另一類買家，是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）成功中籤的申請者。他們本身並非公屋租戶，但其入息和資產符合房委會的規定。中籤者會獲發「批准信」及「購買資格證明書」，有效期通常為12個月。他們必須在有效期內簽訂買賣合約，所以通常是市場上相當有誠意的買家。

核心交易程序：由簽訂臨約到獲取「提名信」

當你找到合適的買家之後，整個賣居屋流程便進入了最關鍵的核心階段。這個環節涉及具法律效力的文件往來，還有與房屋委員會（房委會）的行政程序，所以每個步驟都需要清晰理解。

步驟一：議價及簽署臨時買賣合約

議定樓價、成交日期等關鍵條款

在你和買家達成初步共識後，接下來就是敲定所有重要條款。這包括最終的成交樓價、正式成交日期（通常是簽署臨約後2至3個月內）、單位內包含的傢俬電器清單等。所有細節都應該清楚列明在合約上，避免日後產生任何誤會。

買方支付臨時訂金（細訂）

條款議定妥當，雙方便可以簽署臨時買賣合約。簽約的同時，買方會支付一筆臨時訂金，也就是俗稱的「細訂」，金額通常是樓價的3%至5%。這筆訂金代表買方的誠意，也意味著交易有了初步的法律約束。

步驟二：為買家申請「提名信」（居二市場獨有）

「提名信」的作用：由房委會核實買家資格

這是居二市場賣居屋程序中，一個絕對不能跳過的獨有步驟。簽署臨約後，下一步並不是直接簽署正式合約，而是要先向房委會申請「提名信」。這封信的作用，就是由房委會官方核實買家的「綠表」或「白居二」資格是否有效，確認他是合資格的購買人。獲得「提名信」，才代表政府為這宗交易開了綠燈。

申請「提名信」所需文件、費用及處理時間

這個申請程序通常由買方律師代為處理。所需文件包括：賣方的「可供出售證明書」（准賣證）正本、買方的「購買資格證明書」（准買證）正本、已簽署的臨時買賣合約副本、以及買方簽署的聲明書等。同時需要繳付一筆申請費用。一般情況下，房委會處理申請大約需要5個工作天。

步驟三：簽署正式買賣合約

律師樓的角色與職責

成功獲取房委會發出的「提名信」後，雙方就可以安排簽署正式買賣合約。在這個階段，雙方的代表律師會扮演關鍵角色。他們會負責草擬及審核正式合約的條款、為物業進行業權查冊（查契），確保業權清晰，並處理後續的資金交收事宜，保障買賣雙方的權益。

買方支付加付訂金（大訂）

簽署正式合約時，買方需要支付一筆加付訂金，俗稱「大訂」。這筆「大訂」連同之前支付的「細訂」，總額通常會達到樓價的10%。訂金會暫時由賣方律師樓保管，直到成交日再轉交給你。

成交倒數階段：驗樓、交收尾數與業權轉移

來到整個賣居屋流程的最後衝刺階段，所有前期工夫都已完成，現在只剩下最後的交接程序。這一步雖然看似簡單，但每個細節都非常重要，直接關係到交易是否能順利完成。

成交日前準備

在正式成交日來臨前的數天，有兩件主要事情需要處理，確保一切準備就緒。

安排買家作單位最後驗收（驗樓）

在成交日之前，一般會安排買家到單位進行最後一次視察，也就是大家常說的「驗樓」。這個環節的目的，是讓買家確認單位的現況，與當初簽署臨時買賣合約時的狀況是否一致，例如合約中訂明附送的冷氣機、熱水爐等家電是否仍然運作正常。作為業主，只需配合安排，確保單位狀況符合合約要求就可以了。

律師準備轉讓契據及處理銀行按揭文件

在你看似等待的同時，雙方的律師其實正忙於處理大量文件。你的律師會草擬一份名為「轉讓契據」（Deed of Assignment）的正式法律文件。這份文件是整個交易中最重要的文件，代表著物業業權的正式轉移。同時，律師也會與買方的銀行協調，處理樓價尾數的放款事宜，確保資金能在成交日準時到位。

成交日（Completion Date）流程

到了萬眾期待的成交日，整個賣居屋程序就正式進入尾聲。當天的流程主要由雙方律師主導，你和買家通常不需要親自會面。

買方律師支付樓價尾數

成交當日，買家承造按揭的銀行會將樓價尾數，透過律師樓轉交到你的律師樓。你的律師在確認收妥全數款項後，就會進行下一步。

雙方簽署轉讓契據（Deed of Assignment）

收到尾數後，你和買家（或由律師代表）就會正式簽署先前準備好的「轉讓契據」。這份文件簽署後，代表你已經同意將單位的業權轉讓給買家，具有法律約束力。

正式交收單位鎖匙，完成交易

當所有法律文件簽妥，款項也全數收訖後，你的律師就會通知你可以將單位鎖匙交給買家。一般來說，你可以將鎖匙預先交給你的律師，由律師轉交；或者與買家或地產代理約定，在成交日下午直接交收。交出鎖匙的一刻，就代表這次賣居屋交易圓滿完成。

【公開市場適用】賣居屋補地價程序與計算方法

想將居屋賣給任何背景的買家，擴闊潛在客源，就要踏入公開市場。整個賣居屋流程中，補地價是通往公開市場的關鍵一步，理解清楚整個賣居屋程序與計算方法，有助你作出最明智的財務決策。

何時需要為居屋補地價？

簡單來說，如果你希望將居屋單位賣給綠表或「白居二」資格以外的人士，就需要補地價。居屋當初的售價之所以低於市價，是因為政府資助了地價部分。補地價的本質，就是向政府買回這部分的業權，解除單位的轉讓限制。完成補地價後，你的居屋在法律上就等同於一般私人物業，可以在市場上自由出售、出租或轉讓，不受任何身份限制。

補地價申請流程概覽

整個補地價申請程序主要由房屋委員會（房委會）處理，流程清晰，主要分為以下幾個步驟：

遞交申請：業主需要填妥指定的申請表格，連同樓契副本等文件，向房委會遞交補價申請。
物業估價：房委會收到申請後，會委派地政總署或其指定的專業估價師，為你的單位評估在申請當日的十足市值。這個估價過程需時，並非由業主自行決定。
收到評估通知：完成估價後，房委會會向業主發出「評估補價通知書」，清楚列明你需要繳付的補地價金額。
繳付補價：這份通知書上的估價有其有效期（通常為兩個月）。業主需要在有效期內，並於簽訂買賣合約後的指定時限內（例如28天內）繳清款項。
完成手續：繳款後，你會收到「解除轉讓限制證明書」，代表你的單位已正式補妥地價，可以完成公開市場的交易。

補地價金額計算方法詳解

補地價的金額並非一個固定數字，而是根據一套標準公式計算出來，主要受兩個因素影響：單位的最新市值和你購入時的折扣率。

計算公式：[補價時十足市值] x [購入時折扣率]

讓我們拆解一下這個公式的兩個核心部分：

補價時十足市值：這並不是你的單位賣出價，而是由房委會委派的估價師，在你申請補價當刻所評估出來的市場價值。這個估值會隨着樓市升跌而變動。
購入時折扣率：這是一個在你買入單位時就已經釐定的固定百分比，不會改變。你可以在當初簽署的轉讓契據（樓契）上找到這個確實的折扣率。例如，如果當年政府是以市價七折（即30%折扣）賣給你，這個折扣率就是30%。

案例說明：如何應用公式計算實際補價金額

單看公式可能有點抽象，我們用一個具體例子來看看實際是如何運作的。

情境：
假設陳先生在多年前以210萬港元買入一個居屋單位，而當時房委會評定的十足市值是300萬港元。

第一步：找出「購入時折扣率」
* 當時的折扣金額 = 300萬 – 210萬 = 90萬港元
* 購入時折扣率 = (折扣金額 ÷ 當時十足市值) x 100%
* = (90萬 ÷ 300萬) x 100% = 30%
（這個30%的折扣率是永久不變的。）

第二步：應用公式計算現時的補價金額
* 現在，陳先生打算賣樓，並向房委會申請補地價。經評估後，單位在「補價時的十足市值」為700萬港元。
* 應繳補地價金額 = 補價時十足市值 x 購入時折扣率
* = 700萬港元 x 30%
* = 210萬港元

所以，陳先生需要向政府支付210萬港元的補地價金額，才能將他的居屋單位在公開市場上自由出售。

賣居屋常見問題 (FAQ)

在了解整個賣居屋流程後，你可能還有一些疑問。我們整理了幾個在賣居屋程序中大家最關心的問題，希望能夠為你提供更清晰的解答。

整個賣居屋流程（居二市場）需時多久？

一般來說，在居二市場的整個賣居屋流程，由申請「准賣證」到最終完成交易，大約需要3至6個月。當中，尋找合適買家的時間最具彈性，可能只需數星期，也可能需要幾個月。當你與買家簽訂臨時買賣合約後，後續的程序時間就相對固定。例如房委會批核「提名信」約需一星期，而由簽署正式合約到最終成交日，普遍會預留2至3個月，以確保雙方律師有足夠時間處理文件及按揭事宜。

賣居屋涉及的總費用大概是多少？

計算賣樓成本是重要一環，賣居屋涉及的費用主要包括以下幾項。第一是地產代理佣金，市場慣例是成交樓價的1%。第二是律師費，處理樓宇買賣合約及相關法律文件，費用約由數千至萬多元不等。此外，申請「准賣證」需要向房委會支付一筆固定的申請費。最後一個是潛在開支，如果你的單位仍在銀行按揭的「罰息期」內，提早還清貸款便可能需要支付額外費用。

若買家在簽約後「撻訂」，應如何處理？

如果買家在簽署臨時或正式買賣合約後決定放棄交易，即所謂「撻訂」，根據合約條款，業主有權沒收買家已支付的訂金。這筆款項是用作彌補因交易告吹為業主帶來的時間和機會成本。業主在透過律師處理好相關的法律程序後，便可以將單位重新放盤，繼續尋找下一位買家。

「准賣證」過期可以續期嗎？

「可供出售證明書」（准賣證）的有效期為12個月，這點需要特別留意，因為它是不能續期的。如果准賣證在有效期內你仍未成功為單位簽訂臨時買賣合約，證明書便會自動失效。屆時，你必須重新向房屋委員會遞交一份全新的申請，並再次支付相關的申請費用，整個程序需要重新開始。

賣居屋是否必須聘請律師和地產代理？

在這兩個角色中，必要性是不同的。首先，聘請律師是必須的。物業轉讓涉及複雜的法律程序和業權註冊，例如草擬及審核合約、查核業權、處理樓價款項交收等，都必須由執業律師代為處理，以確保交易合法及保障你的權益。至於地產代理，則不是強制性的，業主可以選擇自行放盤。不過，一位專業的地產代理能為你提供市場資訊、篩選及配對合資格的買家、協助議價，可以讓你更順暢地完成整個賣居屋程序。