作為業主，若急需資金周轉，例如處理生意、裝修、子女升學或醫療等突發開支，毋須抵押物業的「業主貸款」往往是快捷的解決方案。然而，市面上銀行及財務公司的業主貸款計劃琳瑯滿目，利率、貸款額及審批要求各異，令人花多眼亂。究竟業主貸款邊間好？申請程序是否繁複？當中又有甚麼隱藏陷阱？
本文為您準備了2025年最全面的業主貸款懶人包，一文比較4大熱門銀行及財務公司方案的實際年利率(APR)及條款，並提供4步申請教學、真人個案分享，以及專業的避險攻略，助您精明選擇，輕鬆借得最抵、最安心的一筆資金。
業主貸款新手必讀：與按揭、二按、加按有何分別？
當您考慮向業主貸款銀行尋求資金時，最先要釐清的問題是：究竟業主貸款是什麼？它和我們平時聽到的買樓按揭、加按或二按，到底有什麼不同？很多人會將它們混為一談，但它們在概念、申請流程以至成本上，都有很大分別。理解這些差異，是您作出精明決策的第一步。
何謂業主貸款？拆解「免抵押、免上田土廳」
定義：以物業作為信貸能力證明，而非抵押品
業主貸款的本質，是一種無抵押的私人貸款。它的特別之處在於，申請人雖然是業主，但並不需要將物業的樓契抵押給銀行或財務機構。金融機構只是將您「持有物業」這個事實，視為一項重要的信貸能力證明，代表您有較穩健的財務背景。因此，它們願意批出比一般私人貸款更高的金額和更長的還款期。整個過程，物業本身只是一個「資格證明」，而不是法律上的「抵押品」。
優勢：保障私隱、節省律師費、毋須原按揭銀行同意
由於業主貸款並非將物業抵押，所以帶來了幾個顯著的優勢。第一是保障個人私隱，因為貸款紀錄毋須在土地註冊處（俗稱田土廳）登記，公眾無法查閱。第二是節省成本，整個申請過程不涉及律師處理按揭契，省下一筆可觀的律師費。第三是申請更自主，您毋須得到原來承造按揭的銀行同意，便可向任何一間金融機構申請，程序簡單直接。
業主貸款 vs 按揭/加按/二按 (表格比較)
為了讓您更清晰地看到各種貸款的分別，我們整理了以下比較表格，讓您一目了然。
| 比較項目 | 業主貸款 | 按揭 / 加按 / 二按 |
|---|---|---|
| 性質 | 無抵押私人貸款 | 有抵押貸款 |
| 法律程序 | 毋須經律師樓，免上田土廳登記 | 必須經律師樓處理，並於田土廳註冊 |
| 審批標準 | 豁免壓力測試，主要審核還款能力 | 必須通過金管局的嚴格壓力測試 |
| 物業兼容性 | 接受大部分物業，包括未補地價居屋、唐樓、村屋等 | 要求較高，對樓齡及物業類型限制較多 |
| 審批及放款速度 | 較快，最快可即日完成 | 較慢，一般需時數星期 |
| 原按揭銀行同意 | 毋須 | 申請二按或加按，或須原按揭銀行同意 |
| 借貸成本 | 實際年利率 (APR) 相對較高 | 利率相對較低 |
| 還款年期 | 較短，通常為數年至十多年 | 較長，最長可達30年 |
審批標準：豁免壓力測試 vs 嚴格壓測
傳統的銀行業主貸款如按揭或加按，受金管局嚴格監管，申請人必須通過壓力測試，確保在加息周期下仍有足夠還款能力。相反，業主貸款因其私人貸款的性質，審批時豁免了壓力測試，主要評估申請人的信貸評級（TU）和入息水平，門檻相對較低。
物業兼容性：未補地價居屋、唐樓、村屋等
銀行對於作為抵押品的物業有嚴格要求，例如樓齡過高的唐樓、結構複雜的村屋，甚至是未補地價的居屋，都很難獲批按揭或加按。業主貸款的優勢在於其靈活性，很多金融機構都接納這些特殊類型的物業作為業主身份證明，為這類業主打開了方便的融資渠道。
審批及放款速度：最快即日 vs 數星期
如果您急需資金周轉，審批速度就是關鍵。按揭或加按涉及律師樓查冊、簽署法律文件及田土廳登記等繁複程序，整個過程動輒數星期。業主貸款則因為程序簡化，由申請、批核至放款，最快可以在一天內完成，能解燃眉之急。
借貸成本與年期：利率與還款期比較
天下沒有免費的午餐，業主貸款的便利性和速度，亦反映在它的成本上。一般而言，業主貸款的實際年利率（APR）會高於按揭利率，而且還款期較短，通常介乎數年至十多年。按揭貸款的利率雖然較低，但還款期可以長達三十年。選擇哪一種，取決於您的資金需求、還款能力及對利息成本的考慮。
業主貸款優點 vs 缺點全面睇
優點：申請簡易、用途不限、靈活性高
總結而言，業主貸款的最大優點在於申請流程簡單快捷，能迅速解決資金需要。批出的款項用途沒有限制，可用於生意周轉、投資、個人消費等。此外，靈活性亦相當高，例如聯名物業只需其中一位業主申請，毋須所有業主同意，非常方便。
缺點：利率較高、還款期較短、對信貸評級(TU)仍有要求
它的主要缺點也十分明顯。第一是借貸成本較高，實際年利率普遍高於各類按揭貸款。第二是還款期較短，意味著每月的還款額會較高，對現金流會構成一定壓力。最後，雖然申請門檻較低，但絕非沒有要求，大部分銀行及具規模的財務公司仍然會審查申請人的信貸報告（TU），信貸評級太差亦有機會被拒絕。
【真人實測】業主貸款成功個案分享 (居屋/唐樓/聯名物業)
理論講得再多，不如看看真實個案來得實際。考慮申請業主貸款銀行方案時，了解其他人的經驗，可以幫助您掌握申請細節和避開潛在問題。以下分享兩個常見情況，看看他們如何利用業主貸款解決財務需要。
個案(一)：未補地價居屋業主，成功申請貸款應付子女升學開支
背景：銀行加按被拒，急需資金周轉
陳先生是未補地價居屋的業主，最近兒子成功考入外國大學，需要一筆資金應付學費及生活費。他首先向自己的常用銀行查詢加按，但因為居屋未補地價，產權受限制，銀行直接拒絕了他的申請。嘗試其他銀行業主貸款方案也遇到相同困難，令他感到十分徬徨。
申請過程：由網上比較至揀選財務公司
在銀行渠道處處碰壁後，陳先生經朋友介紹，開始研究財務公司的業主貸款。他利用網上比較平台，發現財務公司的審批標準比銀行寬鬆，不少都接納未補地價居屋申請。他細心比較了幾間信譽良好的財務公司，主要考慮實際年利率(APR)、還款期彈性以及申請流程的透明度，最後選擇了一間批核速度快而且條款清晰的公司。
獲批條款：真實貸款額、利率(APR)及每月還款額
陳先生需要約港幣50萬元。提交身份證明、入息證明和差餉單等簡單文件後，財務公司在兩天內就完成審批。最終批核的貸款額為港幣48萬元，實際年利率(APR)為9.5%，分60期攤還，每月還款額約為港幣10,480元。雖然利率比傳統按揭高，但成功解決了子女升學的燃眉之急。
個案(二)：聯名物業其中一位業主，成功獲取營運資金
挑戰：業務周轉需要，但不想驚動家人
李小姐與年邁的父母聯名持有一個私人住宅單位。她經營的網店近期生意額急升，需要額外資金入貨和擴充，但她不想讓父母擔心，所以希望在不通知他們的情況下申請貸款。她明白，任何需要抵押物業的銀行貸款，都必須所有業主簽名同意，這個方案並不可行。
解決方案：利用「一人申請」條款成功獲批
李小姐在網上搜尋時，發現市面上有財務公司提供專為聯名物業而設的「一人申請」業主貸款。這種貸款的特點是，只要申請人是其中一位業主，便能獨立申請，整個過程無需其他業主簽署任何文件，私隱度極高。這個方案完全符合她的需要。
選擇要點：比較不同機構對聯名物業的處理手法
在選擇過程中，李小姐特別留意不同機構對聯名物業的處理方式。她發現大部分銀行對聯名物業的貸款申請，都要求全體業主作為共同借款人。相反，不少財務公司則提供彈性安排。她最終選擇了一間信譽良好、並且在合約上清楚列明貸款屬無抵押性質，不會在土地註冊處「釘契」的財務公司，成功取得港幣30萬元作業務周轉。
業主貸款申請全攻略：4步完成，輕鬆過數
了解過不同業主貸款銀行的方案後，下一步就是實際行動了。其實整個申請流程比許多人想像中簡單直接，基本上可以歸納為四大步驟。只要跟著這個攻略一步步來，就能清晰掌握全局，順利取得所需資金。
第1步：自我評估｜檢查申請資格及物業類型
在正式提交申請之前，花幾分鐘時間評估自身狀況，是提高成功率的關鍵一步。這能幫助你了解自己是否符合基本門檻，並且選擇最適合的貸款機構。
申請人基本要求 (年齡、身份)
申請人通常需要符合兩個基本條件：首先是年滿18歲，其次是持有香港永久性居民身份證。這是絕大部分銀行或財務公司處理貸款申請的基礎要求。
可接納物業清單 (私樓、居屋、村屋、工商舖)
業主貸款的一大優點是物業類型的接受範圍相當廣泛。不論是主流的私人屋苑、單幢樓，還是情況較特別的居屋（即使未補地價）、村屋，甚至工商舖或車位，一般都可作為業主身份的證明。物業不論是否仍在按揭供款中，通常都可以申請。
信貸評級(TU)與入息要求
信貸評級（TU）是金融機構評估你還款能力的重要指標。一個良好的信貸紀錄，有助你爭取到更低的利率和更理想的條款。至於入息，大部分機構都希望申請人有穩定的收入來源。一般來說，銀行業主貸款對信貸評級和入息證明的要求會比較嚴謹，而持牌財務公司的處理則可能更具彈性。
第2步：文件準備｜3類必備文件清單 (Checklist)
評估過後，就可以著手準備所需文件。預先備妥，可以讓之後的申請過程更加暢順。基本上，所需文件可以分為以下三大類。
身份證明 (香港身份證)
最基本的文件，就是你的香港身份證副本，用作核實個人身份。
物業擁有權證明 (如差餉單)
你需要提供文件證明你是該物業的業主。最常用的文件包括最近一季的差餉單，或者顯示你姓名和物業地址的水電煤賬單。
入息證明 (如糧單、稅單、銀行月結單)
這是為了證明你有足夠的還款能力。固定收入人士可以準備最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，或顯示薪金入賬的銀行月結單。非固定收入人士則可能需要提供更長時間的紀錄。
第3步：提交申請｜網上比較至簽約流程
文件準備妥當後，就正式進入申請階段。現在大部分流程都已電子化，十分方便快捷。
透過平台比較，揀選心水方案
第一步是利用網上比較平台，一次過比較不同銀行及財務公司的方案。你需要仔細留意各方案的實際年利率（APR）、最高貸款額、還款期及其他條款，從而揀選最符合你個人財務需求的計劃。
遞交網上申請及初步文件
選定心水方案後，便可透過網上平台填寫申請表格，並且上載已準備好的文件副本。整個過程通常只需十多分鐘。
等待貸款機構電話核實及批核
提交申請後，貸款機構的職員一般會致電給你，核實申請資料及作初步溝通。這是標準程序，之後他們便會根據你提交的資料進行內部審批。
第4步：批核放款｜簽署合約及收取款項
來到最後一步，當你的申請獲批核後，很快就能取得款項。
親身或網上簽署貸款合約
貸款獲批後，你需要簽署正式的貸款合約。視乎不同機構的安排，你可以選擇親身到分行簽署，部分機構亦提供方便的網上電子簽約服務。
確認最終批核金額、利率及還款期
簽署合約前，務必花時間仔細閱讀合約上的所有條款，特別是最終批核的貸款金額、實際年利率（APR）及還款期。確認所有資料無誤，並且完全明白自己的權利與責任。
款項最快即日轉賬至指定戶口
當合約簽妥後，貸款機構便會安排放款。款項一般會透過轉數快（FPS）或銀行轉賬，直接存入你指定的銀行戶口，最快可以即日到手，助你解決即時的資金需要。
避開陷阱！申請業主貸款前必知的4大風險
市面上的業主貸款銀行和財務公司選擇眾多，看似申請簡易，但當中其實隱藏不少陷阱。許多朋友在急需資金時，容易忽略合約細節，結果可能得不償失。在您作出決定前，讓我們像朋友一樣，一起拆解申請業主貸款時必須留意的四大風險，學會精明地保障自己。
陷阱一：「月平息」糖衣毒藥 vs「實際年利率」(APR)
為何「月平息 x 12」不等於真實利息？
在比較不同貸款計劃時，最常見的誤區就是將「月平息」（Monthly Flat Rate）直接乘以12，以為這就是年利率。事實上，這是一個美麗的誤會。
月平息的計算方法，是基於您「最初的總貸款額」來計算整個還款期的利息，即使您的本金在逐月減少，每月的利息支出依然不變。相反，「實際年利率」（APR）是根據您「不斷減少的本金」來計算利息，並且已將手續費等所有借貸成本計算在內，是唯一能真正反映您借貸總成本的標準。所以，APR才是您比較不同貸款計劃時應該使用的「照妖鏡」。
計算實例：教您精明比較，避免利息陷阱
讓我們看一個簡單的例子，您就會明白當中的巨大差異。
假設您借貸HK$200,000，還款期24個月，月平息為0.2%。
- 每月利息 = HK$200,000 x 0.2% = HK$400
- 全期總利息 = HK$400 x 24個月 = HK$9,600
- 總還款額 = HK$200,000 (本金) + HK$9,600 (利息) = HK$209,600
- 每月還款額 = HK$209,600 ÷ 24個月 ≈ HK$8,733
表面上看，0.2%的月平息乘以12個月，好像只是2.4%的年利率。但是，若將這個計劃換算成實際年利率（APR），結果大約是4.49%。兩者相差接近一倍。因此，比較時請務必以APR為準。
陷阱二：「免抵押」的魔鬼細節
隱藏條款：限制物業轉售及「釘契」風險
業主貸款最大的賣點之一是「免抵押」。不過，部分財務公司的合約中可能暗藏條款，例如在貸款還清前，限制您出售或轉讓物業。更嚴重的，是如果您拖欠還款，貸款機構有權入稟法院，將該筆貸款註冊到您的物業田土廳紀錄上，俗稱「釘契」。
一旦物業被「釘契」，您將無法自由買賣或進行轉按，直到還清所有欠款並完成除釘程序為止。這使得原本的「無抵押」貸款，在您違約時變相成為一種有抵押的債務，風險大增。
對資助房屋業主可能構成的違規風險
對於未補地價的居屋、綠置居等資助房屋的業主，這個風險尤其需要注意。根據房屋條例，任何形式的物業押記或轉讓，通常都需要事先獲得房屋署的批准。若貸款機構在您不知情或未獲批准的情況下，因追討欠款而為您的物業「釘契」，您除了要面對債務問題，更有可能違反了資助房屋的轉讓限制條款，後果可以非常嚴重。
陷阱三：提早還款罰息條款
不同機構的罰息計算方法比較
手頭資金鬆動了，想提早還清貸款以節省利息，這本是好事。但是，許多貸款合約都設有提早還款的罰息條款。不同機構的計算方法各異，常見的有：
- 按尚欠本金的某個百分比計算：例如罰款為剩餘本金的2%。
- 按最初貸款額的某個百分比計算：這是較嚴苛的計算方法，即使您已還款一段時間，罰款依然按最初的總額計算。
- 收取指定期數的利息：例如罰款相等於3個月的利息。
在比較不同銀行業主貸款計劃時，除了利率，罰息條款也是一個重要的考慮因素。
如何在簽約前查詢清楚
最直接的方法，就是在簽署合約前，主動向貸款機構的職員查詢清楚。要求他們清晰指出合約中關於「提早還款」（Early Repayment）的條文，並解釋罰息的計算方式。將口頭承諾與合約條文對照，確保完全理解才簽署作實。
陷阱四：不良中介手法及高昂費用
如何分辨持牌貸款機構與非法中介
當您在尋找業主貸款時，可能會接觸到聲稱能幫您取得「最低利率」、「保證成功」的貸款中介。要分辨它們與正規持牌機構，可以留意以下幾點：
- 收費模式：持牌的銀行或財務公司，絕不會在貸款批出前向您收取任何費用。相反，不良中介往往會先索取高昂的顧問費或手續費。
- 溝通渠道：中介多數透過無來電顯示的電話或即時通訊軟件聯絡您，行蹤隱秘。正規機構則有公開的地址、客戶服務熱線及官方網站。
- 牌照號碼：所有持牌放債人（財務公司）都必須在其廣告及辦公室顯眼處展示放債人牌照號碼。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介
這句不只是口號，更是保障您自己的金科玉律。直接向信譽良好的業主貸款銀行或持牌財務公司申請，不但能避免支付不必要的巨額中介費，更能確保整個借貸過程合法合規，讓您借得安心。
業主貸款常見問題 (FAQ)
在考慮申請任何貸款時，自然會產生不少疑問。特別是關於業主貸款銀行的各種方案，了解清楚細節，有助您作出最明智的決定。以下我們整理了幾個最常見的問題，逐一為您拆解。
申請業主貸款會否影響我的信貸評級(TU)？
會的。當您向銀行或任何持牌財務機構提交業主貸款申請時，對方幾乎必定會查閱您的環聯(TransUnion)信貸報告，這是一項標準的審批程序。這個查閱紀錄屬於「硬性查詢」(Hard Inquiry)，會在您的信貸報告中留下記錄，並可能短暫地對信貸評分構成輕微影響。
若申請獲批並開始還款，您的還款行為便會成為信貸紀錄的一部分。準時清還每一期款項，有助建立良好的信貸歷史，對長遠的信貸評分有正面作用。相反，若出現逾期還款，則會對信貸評級產生負面影響。因此，申請本身與獲批後的還款表現，都會實實在在地反映在您的信貸紀錄之中。
聯名物業，可以只有一位業主申請嗎？
可以。這是業主貸款與傳統按揭一個顯著的分別。由於大部分業主貸款本質上屬於無抵押的私人貸款，物業只是作為一項重要的資產及還款能力證明，而並非直接的抵押品。因此，貸款協議不會在土地註冊處登記，亦毋須所有業主簽署同意。
這項特點為聯名物業的其中一位業主提供了極大的靈活性，即使在其他業主不知情或不同意的情況下，也能獨立申請貸款，以應付個人或業務上的周轉需要。不過，不同金融機構的政策始終有別，部分較傳統的銀行業主貸款計劃可能仍有特定要求，申請前最好先查詢清楚。
物業本身有按揭未供完，還可以申請業主貸款嗎？
絕對可以。物業正處於按揭供款期內，是申請業主貸款的普遍情況。貸款機構完全理解，大部分業主都背負著按揭貸款。
在審批過程中，金融機構會評估物業的最新市值，並考慮您尚餘的按揭貸款額，從而計算出物業的淨值。這個淨值，連同您的入息及信貸狀況，會成為批核貸款額度的重要參考。由於業主貸款獨立於原有按揭，申請時並不需要得到原按揭銀行的同意，程序相對簡單快捷，這亦是它成為業主套現熱門選擇的主要原因之一。
如果無法準時還款，最終會否失去物業？
雖然業主貸款普遍標榜為「無抵押」，但若借款人最終無法償還債務，的確存在失去物業的風險。整個過程並非如斷供按揭般直接被銀行「收樓」，但後果同樣嚴重。
程序上，若您持續拖欠還款，貸款機構首先會透過不同方式追討欠款。若追討無效，他們便會採取法律行動，入稟法院向您追討。一旦法院裁定貸款機構勝訴，機構便可向法庭申請「押記令」(Charging Order)，將這筆無抵押的債務附屬在您的物業之上。取得押記令後，貸款機構便有權再向法庭申請「售賣令」(Order for Sale)，強制出售您的物業，以償還其債務。所以，「無抵押」不等於沒有後果，失去物業的風險是真實存在的。
市場上有「免TU」的業主貸款嗎？風險何在？
市場上確實存在聲稱「免TU」或「免信貸報告」的業主貸款，主要由部分財務公司提供。這類貸款為信貸紀錄欠佳，或未能通過傳統銀行審批的業主提供了一個融資渠道。然而，申請這類貸款必須格外審慎，因為它伴隨著幾個主要風險。
首先是極高的借貸成本。由於貸款機構無法參考您的信貸報告去評估風險，便會透過大幅提高「實際年利率」(APR)來彌補潛在的壞帳損失，利率可能遠高於一般水平。其次，合約中可能隱藏了嚴苛的條款及額外收費，例如高昂的逾期罰款或複雜的提早還款手續費。最後，選擇信譽不佳的機構，更有可能面對不良的追收手法。在考慮「免TU」貸款前，必須清楚計算自身的還款能力，並確保所選的是持牌放債人，以保障自身權益。