按揭擔保人年齡計錯隨時揹「重債」？一文看清4大計算關鍵與財務陷阱

為求順利「上會」，不少置業人士會邀請家人作按揭擔保人，冀能利用其入息通過壓力測試，或以其較年輕的歲數延長還款期，減輕每月供款負擔。然而，擔保人的年齡是一把「雙刃劍」，當中涉及複雜的計算法則。一旦計錯數，或未有周詳考慮，隨時會導致還款期不似預期般延長，甚至不增反減，令每月供款額飆升，好心幫忙的擔保人亦可能因此無辜揹上「重債」。本文將為您全面拆解按揭擔保人年齡的4大計算關鍵，剖析當中常見的財務陷阱與法律責任，助您精明決策，避免誤墮債務危機。

按揭擔保人核心計算：年齡如何影響還款期？

談及按揭擔保人年齡，這絕對是整個按揭擔保人計算過程中最關鍵的環節之一。它不只是一個簡單的數字，而是直接釐定你的還款期長短，從而影響每月供款額與財務壓力。要掌握箇中玄機，我們首先要了解銀行審批時的計算邏輯。

還款期計算基礎：「人齡」與「樓齡」的雙重限制

銀行在審批最長還款期時，會同時考慮兩個關鍵指標：申請人或擔保人的年齡（簡稱「人齡」），以及所購物業本身的樓齡。這兩者就像兩把尺，共同框定了銀行願意批出的還款期上限。

人齡計算方程式：「75減」或「80減」法則

計算人齡對還款期的影響，銀行普遍採用的方程式是「75減」法則。計算方法很簡單，就是用75減去申請人的年齡，得出的數字就是最長還款年期。例如，一位50歲的申請人，其最長還款期便是 75 – 50 = 25年。部分銀行或會採用較寬鬆的「80減」作標準，讓還款期可以再長一些。

樓齡計算方程式：「75減」或「80減」法則

除了人齡，物業的樓齡也採用類似的計算方式。銀行同樣會用「75減」或「80減」的法則，套用在樓齡上。假設你看中的單位樓齡已有55年，那麼用「75減」法則計算，銀行就只會批出最多 75 – 55 = 20年的還款期。

最終還款期：銀行以人齡及樓齡計算結果之較短者為準

當人齡和樓齡計算出來的年期不同時，銀行會如何決定？答案是，銀行會選擇兩者之中計算出來較短的年期，作為最終的還款期上限。舉個例子，假設申請人50歲（人齡可借25年），但他購買的物業樓齡是55年（樓齡只可借20年），銀行最終批出的最長還款期就會是20年，而不是25年。

誰的年齡說了算？擔保人與借款人的年齡選擇

當按揭申請中加入了擔保人，計算還款期時便多了一個變數：究竟是用借款人的年齡，還是用擔保人的年齡？這個選擇並非隨意，而是取決於加入擔保人的主要目的。

情況一 (目的為延長還款期)：採用較年輕者年齡計算

最常見的情況，是借款人本身年紀較大，希望利用擔保人來延長還款期。在這情況下，銀行會以借款人和擔保人之中，較年輕一方的年齡來計算最長還款期。例如，一位60歲的父親想置業，單獨申請最多只能供款15年（75-60）。如果他找來30歲的兒子作擔保人，銀行便會改用兒子的年齡計算，還款期就有機會延長至最長的30年，大大減輕每月供款壓力。

情況二 (目的為滿足入息)：採用較高薪者年齡計算 (注意或縮短還款期)

另一種情況，是借款人雖然年輕但收入不穩，需要高收入的擔保人協助通過壓力測試。這時，銀行在進行按揭擔保人計算時，通常會以收入較高一方的年齡為準。這裡便可能出現一個財務陷阱：如果高薪的擔保人年紀較大，還款期反而會被大幅縮短。例如，30歲的兒子收入不足，找來58歲、月入豐厚的父親作擔保。銀行便會以父親的58歲來計算，令最長還款期只有17年（75-58），而非兒子本來可享有的30年。還款期縮短，每月供款額便會急升，最終可能令壓力測試更難通過。

按揭擔保人實戰應用：善用年輕擔保人延長還款期

談及按揭擔保人年齡，許多人首先想到的是入息要求，但其實它在延長還款期方面，發揮著意想不到的關鍵作用。當年長申請人因年齡關係，導致銀行批出的還款期過短時，引入一位年輕的擔保人，便是一個相當實用的財務策略。這個做法能直接扭轉局面，讓原本因供款壓力過大而難以獲批的申請，變得切實可行。

延長還款期的財務優勢

將還款期拉長，最直接的好處體現在兩個財務層面，讓整個供款壓力大大減輕。

降低每月供款額

這是一個很直接的數學概念。當總貸款額不變，還款時間越長，攤分到每個月的本金就越少，每月供款自然會顯著下降。這不僅讓日常現金流更充裕，也讓申請人有更多預算應付生活其他開支，提升生活質素。

降低壓力測試入息門檻

每月供款額降低，直接帶來的另一個好處，就是通過壓力測試的入息門檻也隨之放寬。銀行批核按揭時，需要確保申請人在利率上升後仍有足夠還款能力。在按揭擔保人計算中，降低了的供款額，意味著對借款人和擔保人合併的總入息要求也變得更容易達到，大大提高了成功申請的機會。

案例分析：年長申請人與年輕擔保人組合

理論聽起來不錯，但實際效果有多大呢？我們透過一個具體案例來看看，數字會說明一切。

案例背景：65歲申請人獨立申請按揭

假設65歲的陳先生準備退休，希望購入一個價值500萬的單位自住，並申請五成按揭，即貸款250萬元。根據銀行普遍採用的「75減」人齡計算方法，陳先生可獲批的最長還款期只有10年（75 – 65歲）。短促的還款期將導致每月供款額非常高。

解決方案：由30歲子女作擔保人

為了解決還款期太短的問題，陳先生30歲的兒子同意擔任按揭擔保人。由於加入了年輕的擔保人，銀行在計算按揭擔保人年齡時，會採用較年輕一方（即30歲的兒子）作基準。雖然理論上可達45年（75-30），但由於一般按揭最長還款期上限為30年，銀行最終批出30年還款期。

結果對比：加入擔保人前後的還款期與供款變化

讓我們將前後的數據並列比較，變化一目了然。（假設按揭利率為4.125%）

結果顯示，僅是加入一位年輕擔保人，就讓每月供款減少超過一半，入息門檻也大幅降低，令原本看似不可能的按揭申請，變得輕鬆可行。

按揭擔保人陷阱：年齡與財務風險評估

按揭擔保人年齡的計算，看似是延長還款期的靈丹妙藥，但其實是一把雙刃劍。如果只著眼於擔保人的入息而忽略其年齡，或者未有全面評估其財務狀況，隨時可能跌入銀行審批的陷阱，令整個置業計劃大失預算。

風險一：高薪年長擔保人反令還款期縮短

很多人以為找個高薪的親人作擔保就萬無一失，但這是一個常見的誤解。事實上，如果這位高薪擔保人年紀較大，結果可能會適得其反。

年齡與入息的權衡：為何高薪不一定有利？

這關乎銀行在進行按揭擔保人計算時的一個核心原則：銀行會以借款人與擔保人之中，收入較高一方的年齡為基準，去計算最長還款期。假設銀行採用「75減」法則，即使借款人只有30歲，但收入較高的擔保人已經60歲，那麼最長還款期就會被定為15年（75 – 60），而不是以年輕借款人計算的45年。還款期大幅縮短，意味著每月供款額會急升，壓力測試的入息要求也隨之提高，最終可能得不償失。

反面教材：年輕借款人配高薪年長擔保人的陷阱

舉個實例，一位28歲的年輕人月入3萬元，想借400萬買樓，原本可輕鬆承造30年按揭。由於入息不足，他找來月入7萬元的62歲父親作擔保人。雖然合併入息高達10萬元，看似十分穩妥，但銀行會以收入較高的父親年齡作計算。結果，最長還款期由30年銳減至僅有13年（75 – 62）。每月供款額將會非常高，即使合併入息高，也未必能通過壓力測試，這就是典型的「高薪陷阱」。

風險二：擔保人自身財務狀況的影響

除了年齡，擔保人自身的財務健康狀況，是另一個絕對不能忽視的關鍵。銀行會將擔保人視為共同借款人一樣，嚴格審視其所有債務及信貸紀錄。

擔保人現有按揭如何影響壓測及供款與入息比率(DSR)計算

如果擔保人本身已經有按揭在身，銀行在審批新申請時，供款與入息比率（DSR）及壓力測試的門檻便會收緊。一般而言，DSR上限會由50%降至40%，而壓力測試後的DSR上限亦會由60%降至50%。計算時，銀行會將擔保人現有的按揭供款，與新申請的按揭供款相加，然後用這個總額去計算是否符合收緊後的DSR要求。這會大幅削減整個組合的借貸能力。

擔保人的信貸評級(TU)與總債務對審批的影響

銀行的審查是全方位的。擔保人的信貸評級（TU）報告會被仔細審閱，任何不良紀錄，例如遲還款，都可能直接導致整個按揭申請被拒絕。此外，擔保人所有的個人債務，包括私人貸款、汽車貸款、信用卡分期等，其每月的還款額都會被計入總債務之中，一併納入DSR計算。這意味著即使擔保人入息高，但如果他本身債務繁重，能夠用作擔保的空間其實相當有限。

成為擔保人前必讀：法律責任與未來財務影響

雖然善用按揭擔保人年齡優勢，可以巧妙地延長還款期，但在簽下名字之前，清楚了解這份承諾背後的法律責任和長遠財務影響，是絕對必要的。這不只是一個幫忙，而是一項牽涉重大的法律與財務決定。

法律責任：無限責任與銀行的追討權

成為按揭擔保人，意味著你需要承擔「無限責任」(Unlimited Liability)。這是一個非常重要的法律概念。簡單來說，如果借款人因任何原因停止償還按揭貸款，銀行在向借款人追討不果後，有絕對的權利轉向你追討所有剩餘的貸款本金、利息及相關費用。請注意，追討的是整筆貸款的餘額，而不是借款人無法負擔的差額。從法律層面看，你與借款人對這筆債務的責任是相同的。

財務影響：佔用個人借貸力，影響未來置業

擔保人的角色會清楚記錄在你的個人信貸報告 (TU) 中，這會直接影響你未來的借貸能力。當你日後打算置業並申請按揭時，銀行在進行你的個人財務審查及按揭擔保人 計算時，會將你正在擔保的按揭貸款視為你的潛在負債。這將導致兩個直接後果：第一，你的按揭成數上限需要下調；第二，你的供款與入息比率及壓力測試的門檻會變得更加嚴格。換句話說，你為他人作擔保，實際上是佔用了自己未來的借貸額度，令自己置業的難度增加。

如何「甩擔保」？條件與程序一覽

「甩擔保」並非由擔保人單方面可以決定的事，整個過程的主導權在於借款人。當借款人的收入狀況有改善，足以獨立承擔按揭供款及通過壓力測試時，借款人可以主動向銀行提交申請，要求解除你的擔保人身份。銀行會重新審核借款人最新的財務狀況，過程等同於一次全新的按揭申請。只有在銀行審批通過後，你才能正式卸下擔保人的責任。這個程序意味著，如果借款人不主動申請，或者其財務能力一直未有改善，你的擔保人身份便可能需要維持很長一段時間。

按揭擔保人年齡及入息常見問題 (FAQ)

關於按揭擔保人年齡及入息的計算，坊間總有各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫你釐清一些重要概念，讓你更懂得如何規劃。

按揭擔保人有年齡上限嗎？

很多人在考慮按揭擔保人年齡時，都會問銀行是否設有上限。實際上，銀行並沒有一個硬性的規定，例如指明超過某個歲數就不能擔任擔保人。關鍵之處在於，擔保人的年齡會直接影響最長還款期的計算。銀行普遍會用「75減」或「80減」的準則來計算還款期。因此，如果擔保人年紀太大，計算出來的還款期便會縮短。所以，雖然沒有絕對的年齡上限，但選擇一位年紀太大的擔保人，可能無法達到延長還款期的目的，甚至有機會縮短還款期，這是進行按揭擔保人計算時必須注意的細節。

只為延長還款期，擔保人是否仍需提供入息證明？

這是一個十分常見的迷思。即使擔保人的主要作用是利用其年齡優勢來延長還款期，銀行仍然需要審視其財務狀況，所以提供入息證明是不能缺少的程序。這是因為擔保人需要承擔實質的法律責任。萬一借款人無法償還貸款，銀行需要確保擔保人具備基本的還款能力。不同銀行的審批標準各異，有些可能要求擔保人的收入必須高於借款人，有些則可能要求擔保人的收入至少能覆蓋每月的按揭供款。簡單來說，純粹想「借用年齡」而擔保人完全沒有還款能力，在銀行審批中是無法通過的。

擔保人與共同借款人在年齡及壓力測試計算上有何分別？

擔保人與共同借款人最根本的分別在於業權。共同借款人是物業的共同業主，名字會顯示在樓契上，而擔保人則不是業主。這個身份上的差異，也導致了計算上的不同。

在年齡計算方面，銀行處理擔保人個案時，會根據申請目的去選擇用借款人或擔保人的年齡作準則。壓力測試方面，銀行會將借款人及擔保人的收入與債務合併計算，但通常會採用比單人申請更嚴格的標準。

共同借款人的情況則比較直接。由於他們都是業主，銀行會將所有共同借款人的收入和債務全部合併，用標準的壓力測試來審批。而在計算最長還款期時，銀行通常會採用當中年齡最輕的一位，以得出最長的還款年期。總括而言，兩者在法律身份、業權歸屬以及銀行審批的計算細節上，都有清晰的分別。