隨著樓市變化，不少業主手持的物業已大幅升值，希望將物業潛在價值轉化為流動資金，以把握投資良機或應付不時之需。面對市場上五花八門的物業套現方案，究竟應選擇「轉按」還是「加按」？兩者有何分別？哪種才最適合自己？本文將為你一文看清物業套現的三大主流方法（轉按、加按、重按），深入比較其利弊、申請流程及適用情景，並獨家拆解三個最常見的財務陷阱，更會提供無收入或資產人士的申請攻略，助你作出最精明的財務決策，安全地活化資產。
【即時評估】你的物業潛力：物業套現互動計算機
想了解眾多物業套現方法中哪一種最適合你，第一步就是掌握自己物業的潛力。與其猜測，不如利用我們的物業套現計算機，只需幾個簡單步驟，就能即時獲取一個清晰的藍圖。這個工具能為你提供個人化的數據，讓你對可動用的資金和未來的供款有更實在的預算，助你規劃下一步的理財大計。
第一步：輸入你的物業及按揭資料
計算機的準確度，取決於你提供的基本資料。請準備好以下幾項關於你物業的資訊，整個過程只需一分鐘。
物業現時市值 (港元)
首先，你需要輸入物業的最新市場估值。這是計算最高貸款額的基礎，因為銀行批核的貸款額度，是直接與物業市值掛鈎的。一個貼近市場的估價，能讓計算結果更具參考價值。
尚餘按揭貸款額 (港元)
如果你的物業仍有按揭在身，請輸入尚未償還的貸款餘額。這個數字十分關鍵，因為它會用來計算你最終可以實際拿到手的現金。簡單來說，可套現金額就是新批核的總貸款額減去這筆尚餘貸款。
物業用途 (自住 / 出租)
最後，請選擇你的物業是用作自住還是出租。這個選項會直接影響按揭成數的上限。根據香港金融管理局的指引，自住物業與出租物業的最高按揭成數有所不同，因此準確申報用途是獲取正確估算的必要條件。
第二步：獲取個人化計算結果
輸入資料後，系統會即時為你分析，並以清晰的列表展示結果，讓你對物業套現後的財務狀況一目了然。
最高可套現金額估算
這是計算結果的核心部分。它會顯示在現時的物業估值下，扣除原有按揭後，你最高可以從物業中提取多少流動資金，讓你對這筆額外資金有具體概念。
新的總貸款額
計算機亦會列出進行物業套現後，你將要承擔的全新總貸款金額。這個數字等於你原有的尚餘按揭，加上這次新套現的金額，助你理解整體的負債水平。
新的每月供款估算
了解未來的還款壓力同樣重要。計算機會根據你選擇的還款年期和預計利率，估算出新的每月供款額。你可以嘗試調整年期，觀察每月供款的變化，從而找出最適合自己還款能力的方案。
第三步：獲取智能套現方法建議
這個計算機不只提供數字，更會根據你的情況，提供初步的智能建議，助你理解不同的物業套現方法。
系統建議：轉按、加按或重按
系統會分析你輸入的資料，例如物業是否仍有按揭，從而建議你較適合考慮的申請方式，例如是將整筆按揭轉移到新銀行的「物業套現/轉按」，還是在原銀行的基礎上增加貸款的「加按」，或是為已供斷物業申請的「重按」。
初步風險提示及注意事項
最後，計算機會提供一些基本提示。你需要明白，所有計算結果均為估算，僅供參考。最終的貸款額、利率及條款，仍須由銀行根據你的信貸報告、還款能力（特別是處理物業套現無收入的申請時）及其他因素作最終批核。同時，利率波動亦是需要考量的風險之一。
物業套現是什麼？一文看清資產活化概念
物業套現的定義與基本原理
談及各種物業套現方法，首先必須理解物業套現意思。簡單來說，物業套現就是將你持有的物業作為抵押品，向銀行或財務機構申請一筆貸款，從而將物業的部分價值轉化為流動現金。整個過程，你並不需要出售物業，可以繼續保留業權和使用權，這是一種十分普遍的資產活化方式。你只是增加了一筆按揭貸款，然後按時還款就可以了。這與直接賣樓的最大分別，就是你能夠在保留資產的同時，解決眼前的資金需要。
為何要考慮物業套現？四大核心優勢
了解基本概念後，你可能會思考在什麼情況下需要考慮物業套現。其實，它具備四大核心優勢，能夠應對不同的財務需要，從周轉、投資到整合債務都適用。
獲取更高額度、更低利息的資金
因為有物業作為抵押，這類貸款屬於有抵押貸款，對銀行而言風險較低。因此，銀行批出的貸款額度通常遠高於私人貸款等無抵押貸款，而且利率也更具優勢。當你需要一筆較大額的資金時，物業套現是一個成本效益相當高的選擇。
資金用途靈活，把握投資或應急時機
套現所得的資金用途非常靈活，銀行一般不會設下太多限制。無論你是想把握一個難得的投資機會、需要資金作生意周轉、為子女籌備海外升學費用，或者應對突發的醫療開支，這筆資金都能讓你更有預算，從容面對各種情況。
整合債務，減輕利息負擔
如果你身上背負著利息較高的卡數或私人貸款，可以考慮利用物業套現所得的低息資金，一次過清還這些高息債務。這樣做的好處是將所有債務合併為一筆利息較低的按揭貸款，不但能簡化還款程序，更重要的是能大幅減輕每月的利息支出與供款壓力。
善用物業升值潛力
香港樓市長遠呈上升趨勢，很多業主手上的物業相比買入時已經升值不少。這部分升值的價值，其實一直被「鎖」在物業之中。透過物業套現或物業套現轉按，你就可以釋放這部分的潛在價值，將賬面上的資產增值，轉化為可以實際運用的資金。
物業套現的潛在風險與考量
物業套現雖然好處多，但是它始終是一項貸款承諾，涉及一些潛在風險。在作出決定前，你必須仔細評估，確保自己了解所有可能發生的情況。
利率波動風險與還款壓力
香港的按揭貸款利率多數是浮息計算（例如H按或P按），會跟隨市場利率變動。如果未來進入加息週期，你的每月供款額也會隨之增加。因此，你必須評估自己的財政狀況，確保即使在利息上升後，仍然有足夠能力應付每月的還款。
樓價下跌可能引致的call loan風險
這是一個需要嚴肅看待的風險。如果樓市出現大幅調整，導致你的物業市值跌穿尚餘的按揭貸款額，銀行便有權要求你立即償還部分貸款差額，這就是俗稱的「call loan」。假如你無法即時補回差價，銀行最終有權收回並出售你的物業。
未能準時還款的嚴重後果
這是最直接的風險。由於物業是貸款的抵押品，任何時候未能準時還款，都會產生嚴重後果。除了會被罰息和影響個人信貸評級（TU）外，若情況持續，銀行最終會採取法律行動收回你的物業。因此，即使是申請物業套現無收入方案的業主，也必須預備穩健的還款計劃，確保現金流足以應付每月供款。
【三大方法比較】轉按、加按、重按深度剖析
選擇合適的物業套現方法，是將資產潛力最大化的第一步。市面上主要有三種途徑：轉按、加按和重按。它們的原理和申請流程各有不同，適合的業主類型和財務目標也不一樣。以下我們會逐一剖析，幫助你了解哪一種最切合你的需要，讓你更清晰地規劃自己的財務。
方法一：轉按 (Refinancing)
轉按，簡單來說，就是將你現有的按揭貸款，從原來的銀行「轉」到另一間提供更優厚條件的新銀行。這是一個非常普遍的物業套現/轉按策略。
適用情景：尋求更佳利率、賺取現金回贈
考慮轉按，通常有兩個主要動機。第一，市場上出現了利率更低的按揭計劃，轉按可以幫助你減低每月供款利息。第二，新銀行為了吸引客戶，會提供可觀的現金回贈，這筆回贈可以直接幫補律師費等開支，甚至有現金落袋。如果你的物業在過去幾年已經升值，你還可以在轉按時，向新銀行申請提取升值部分的資金，達到套現目的。
申請流程與所需時間
轉按的流程，其實跟申請一筆新的按揭貸款非常相似。首先，你需要向新銀行遞交申請文件，包括入息證明和原有按揭資料。然後，新銀行會為你的物業重新估價，並且審查你的信貸報告和進行壓力測試。審批通過後，你需要委託律師樓辦理新的按揭契，以及贖回舊銀行的樓契。整個過程完成後，新銀行會先清還舊銀行的貸款，若有套現差額，就會存入你的戶口。一般來說，整個流程大約需要4至6個星期。
優點與注意事項 (罰息期、律師費等總成本計算)
轉按最大的優點，是可以讓你捉緊市場上的最佳優惠，包括更低的利率和吸引的現金回贈。但是，行動前有幾點必須注意。最關鍵的一點是原有按揭的「罰息期」。如果你在罰息期內轉走，舊銀行會收取一筆罰款，金額可能足以抵銷所有轉按的著數。另外，轉按必定涉及律師費及物業估價費等開支。所以，在決定前，一定要將現金回贈減去罰息、律師費等所有成本，計算出「真實總得益」，才能作出精明的決定。
方法二：加按 (Top-up Mortgage)
加按，是指在現有的按揭銀行，直接申請增加貸款額。整個過程不涉及轉換銀行，手續相對簡單。
適用情景：留於原銀行，追求手續簡便快捷
如果你對現時的按揭銀行服務感到滿意，而且不想經歷轉按的繁複手續，加按就是一個很好的選擇。當你的物業已經升值，或者你已經供款一段時間，償還了部分本金，你就可以向原銀行申請，將這部分的淨值「加按」出來成為現金。這種方法特別適合需要資金周轉，並且追求效率和簡便的業主。
申請流程與所需時間
加按的申請流程比轉按直接得多。你只需要聯絡你的按揭銀行，並提交最新的入息證明文件。銀行會為物業重新估價，和重新計算你的還款能力。由於是同一間銀行，部分手續可以簡化，有時甚至不需要經律師樓重造按揭契，直接簽署貸款文件即可。因此，審批和放款時間通常較快，順利的話可能2至4個星期就能完成。
優點與注意事項 (或需重做壓力測試、利率變動)
加按的優點是快捷方便，而且行政成本可能較低。不過，申請時同樣要留意幾個地方。首先，銀行會要求你重新進行壓力測試，確保你在增加貸款後，仍然有足夠的還款能力。其次，你需要問清楚新增貸款部分的利率。有時候，銀行為新增貸款提供的利率，會與你原有的按揭利率不同。你必須了解清楚新的總還款額，確保自己能夠負擔。
方法三：重按 (Remortgage for Paid-off Property)
重按，是專為已經完全供斷物業、手持「現契」的業主而設的物業套現方法。意思是將一間無按揭負擔的物業，重新抵押給銀行，申請一筆全新的按揭貸款。
適用情景：已供斷物業（現契）業主的大額融資
這種方法非常適合已供斷物業的業主，特別是退休人士或計劃創業的人。他們可能擁有高價值的資產，但缺乏流動現金。透過重按，他們可以將「磚頭」活化，獲取一筆可觀的資金，用作退休生活、投資、生意營運，或者幫助子女置業。不少考慮物業套現無收入證明的業主，都會選擇這個方案。
申請流程與所需時間
重按的申請流程，與首次申請按揭貸款幾乎一樣。你可以自由比較市場上任何一間銀行的按揭計劃。選定銀行後，你需要提交申請，並提供樓契等物業證明文件。銀行會進行物業估價和審批你的還款能力。通過審批後，便可透過律師樓簽訂按揭合約，然後銀行就會將整筆貸款發放給你。整個過程需時約4至6個星期。
優點與注意事項 (貸款額與估值掛鈎、年期選擇)
重按的優點是你可以從零開始，自由選擇市場上最優惠的計劃。而且，因為物業沒有任何按揭在身，可套現的貸款額完全根據物業的最新估值計算，額度可以相當高。但要注意，最終的貸款額與銀行的估價直接掛鈎。另外，銀行在審批還款年期時，會考慮業主的年齡以及物業的樓齡。如果業主年紀較大，可選擇的還款年期或會較短，這會直接影響每月供款額的壓力。
【獨家拆解】真實個案分析：規避三大物業套現陷阱
懂得運用物業套現方法，確實可以靈活調動資金，但過程中有不少細節需要留意。許多人申請物業套現時，往往會跌入一些常見的財務陷阱。接下來，我們會透過三個真實個案，逐一拆解這些陷阱，讓你懂得如何避險，作出最精明的決定。
陷阱一：只看表面利率與回贈，忽略總成本
個案分析：陳先生轉按賺回贈，反因罰息期及雜費「明賺實蝕」
陳先生原有的按揭計劃尚餘一年罰息期。他看見另一間銀行推出極吸引的物業套現/轉按優惠，不但利率較低，更有高達2%的現金回贈。他計算後覺得很划算，於是立即申請轉按。結果，新銀行批出的現金回贈約為8萬元，但陳先生忘記計算原有按揭的罰息（約6萬元），加上新按揭所需的律師費及其他雜費（約2萬元），總開支剛好等於8萬元。他花費了大量時間和心力，最終卻沒有任何實際得益，可謂「明賺實蝕」。
避險策略：如何計算「真實總成本」
這個案的教訓是，決定轉按前，必須計算清楚所有潛在開支，也就是「真實總成本」。這是一條簡單的公式：
真實利潤 = 新銀行現金回贈 – (舊按揭罰息 + 律師費 + 估價費 + 其他雜費)
在申請前，務必向原有的銀行查詢清楚提前還款的罰息金額，並向新銀行或按揭中介了解所有相關費用。只有當「真實利潤」是一個可觀的正數時，這次轉按套現才算是真正划算。
陷阱二：高估還款能力，低估利率風險
個案分析：李小姐低息時套現投資，加息後供款大增險被追收貸款
李小姐在數年前的低息環境下，認為供樓負擔輕鬆，便決定透過物業套現取得一筆資金投資股票。初期，她的投資回報理想，每月供款亦綽綽有餘。可是，隨後市場利率掉頭向上，與銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎的H按利率急升，導致她的每月供款額在短短一年內增加了近五成。她的薪金增長追不上供款升幅，加上股市回調，令她頓時陷入巨大的財務壓力，更差點因無法應付供款而被銀行追收貸款（Call Loan）。
避險策略：壓力測試的真正意義及預留緩衝資金
李小姐的經歷正好說明了銀行壓力測試的重要性。壓力測試不只是一個申請門檻，它更是一個個人風險評估工具，模擬在利率上升2%後，你的供款佔入息比率是否仍在健康水平。申請物業套現前，你應自行作更嚴格的評估，即使利率上升3%甚至更多，自己是否依然能夠輕鬆應付。同時，最穩健的做法是預留一筆至少能應付6至12個月供款的緩衝資金，以應對利率波動或突發的收入變化。
陷阱三：資金用途規劃不當，加劇財務危機
個案分析：王太套現作非必要消費，最終債務纏身
王太的物業在過去數年升值不少，讓她覺得自己「身家暴漲」。她經不起誘惑，申請物業套現獲取了一大筆現金，並將其用於更換新車、購買名牌手袋及與家人豪華旅行等非必要消費。她將這筆貸款視為額外收入，而非債務。結果，消費的快感過後，剩下的是比以前更高的每月按揭供款。由於資金沒有用於可產生回報的投資上，她的財務狀況比套現前更差，最終債務纏身。
避險策略：制定清晰資金運用計劃，區分「投資」與「消費」
在按下物業套現申請鍵之前，必須先問自己一個問題：「這筆錢的用途是什麼？」一個清晰的資金運用計劃至關重要。你應該仔細區分資金是用於「投資」還是「消費」。
- 投資性用途： 例如生意周轉、進修增值、或整合其他高息債務。這些用途的目的是創造未來更高的回報或節省現有的利息開支，有助於抵銷套現的利息成本。
- 消費性用途： 例如旅遊、購物等。這類消費只會帶來短暫滿足感，並增加長遠的負債。
為套現資金設立專門的銀行戶口，並嚴格按照原定計劃使用，能有效避免將貸款誤當成意外之財而過度揮霍。特別是對於考慮申請物業套現無收入的人士，資金規劃更應審慎，確保每一分錢都用在能改善財務狀況的地方。
【免入息證明】「現契」或資產人士的物業套現攻略
對於退休人士、自由工作者或家庭主婦來說，即使坐擁高價值的物業，卻因為沒有固定月薪證明，申請傳統的物業套現方法時往往會遇到阻礙。其實，針對這種「物業套現無收入」的情況，市場上有專門的審批方案，主要分為兩大類，讓你的資產真正變得靈活。
方案一：「現契物業」業主 (無需入息及資產證明)
這是一個相對直接的物業套現方式，適合持有已完全供斷物業的業主。銀行或金融機構的審批焦點會完全放在物業本身的價值上，而非申請人的收入背景。
申請條件：物業已完全供斷
申請這個方案的首要條件，是你的物業已經沒有任何按揭負擔，也就是俗稱的「現契樓」。當物業完全屬於你，它就成為了一項極具說服力的抵押品，簡化了整個貸款的審批流程。
貸款額度：最高為物業估值50%
在無需提供任何入息或額外資產證明的情況下，純粹以現契物業作抵押，一般最高可以取得物業估值五成的貸款額。例如，一個估值為800萬港元的單位，業主最高有機會套現400萬港元現金。
方案二：以「資產」計算還款能力 (無需固定入息證明)
如果你的情況是除了物業，還持有其他流動資產，就可以考慮這個方案。銀行會將你的淨資產總值轉化為一個等同入息的數字，用以計算你的還款能力，是一種更全面的財務評估。
申請條件：能提供足夠資產證明 (現金、股票等)
要採用此方案，你需要向銀行展示你擁有足夠的流動資產。這些資產可以包括現金存款、股票、債券、基金或保單價值等。銀行在評估時，會將不同資產按一定比例折算，例如股票或基金一般會打個折扣計算。
貸款額度：最高為物業估值40%
透過資產審批的物業套現申請，貸款額度最高可達物業估值的四成。雖然成數上限看似較方案一低，但這個方法是為本身未供斷物業、或希望以資產證明來支持物業套現/轉按申請的人士而設，提供了另一條可行路徑。
免入息證明申請的限制與注意事項
選擇免入息證明的物業套現方案，確實提供了很大的便利，但申請前仍有幾個重點需要留意，確保你的財務規劃萬無一失。
年齡上限
申請人的年齡是銀行批核按揭年期的重要因素。大部分銀行會用一個指標（例如75歲）減去申請人年齡，來決定最長的還款期。年齡較大的申請人，獲批的還款期可能會較短，這意味著每月供款額會相應增加。
現有負債的影響
「免入息證明」不等於銀行不會審查你的信貸狀況。銀行仍然會查閱你的信貸報告（TU），了解你現有的所有債務，包括私人貸款、信用卡結欠等。這些總負債額會直接影響最終批出的套現金額。
還款來源的合理解釋
即使不需要提供工作證明，你仍然需要向銀行合理解釋你的還款來源。這並非要求你有固定收入，而是證明你有持續的能力去償還貸款。合理的還款來源可以是租金收入、投資股息、退休金、儲備金，甚至是子女給予的家用，只要能清楚說明，便能增加批核的信心。
物業套現關鍵因素：影響貸款額、利率及費用的全盤分析
要掌握不同的物業套現方法，首先需要理解背後影響全局的幾個關鍵因素。這些因素就如同一盤棋局中的棋子，互相牽動，最終決定你可以借到多少資金、總成本是多少，以及整個過程是否順暢。讓我們一步步拆解，助你全面掌握物業套現的核心，作出最明智的決定。
決定你的套現額：物業估值、按揭成數與壓力測試
你最終可以從物業套現中獲得多少現金，並非隨意決定的數字，而是由三個環環相扣的要素計算得出：物業的價值、銀行願意借出的成數，以及你通過還款能力測試的結果。
金管局最新按揭成數指引 (自住 vs. 投資物業)
銀行批出的貸款額，首先取決於物業的最新估值與金管局規定的最高按揭成數。你需要留意，物業的用途會直接影響按揭成數的上限。一般而言，自住物業可獲批的成數會比投資或出租物業為高。例如，價值1,500萬港元或以下的自住物業，最高按揭成數可達七成；但若物業用作出租，成數上限則會下調至五成。這意味著在相同的物業估值下，自住物業能套現的潛在金額會更高。
壓力測試如何影響你的最終貸款額
壓力測試是銀行評估你還款能力的重要關卡。銀行會假設在現有利率上調2%的情況下，計算你的每月總供款額不得超過每月總收入的特定比例（通常是60%）。即使你目前的收入足以應付供款，如果壓力測試計算後超出了這個比例，銀行便需要調低最終批核的貸款額，以確保你的財務狀況在加息環境下依然穩健。因此，壓力測試的結果，直接限制了你的最高借貸能力，也決定了物業套現的最終金額。
影響你的總成本：利率選擇與還款年期
成功申請到貸款後，接下來需要關注的就是總還款成本。這主要由你選擇的利率類型和還款年期決定，兩者共同塑造了你未來多年的財務承擔。
利率類型：P按 (最優惠利率) vs. H按 (同業拆息)
市場上主流的按揭利率分為P按和H按兩種。
P按是基於銀行的最優惠利率（Prime Rate）計算，利率波動相對較小，供款額較為穩定，適合追求財務穩定性的申請人。
H按則是基於銀行同業拆息（HIBOR）計算，利率會緊隨市場資金流向而變動，透明度高。雖然H按利率可能較為浮動，但普遍設有以P按為基準的「鎖息上限」（Cap Rate），為供款額提供了一定保障。選擇哪一種，取決於你對未來利率走勢的預期和個人的風險承受能力。
還款年期：每月供款與總利息的平衡取捨
還款年期的長短，直接影響每月供款額和總利息支出。選擇較長的還款期，例如30年，可以攤薄每月的供款壓力，讓現金流更充裕。但拉長還款期，也意味著你需要支付的總利息會更多。相反，選擇較短的還款期，雖然每月供款額會增加，但長遠來看可以節省一筆可觀的利息開支。這是一個需要在每月現金流與長遠成本之間取得平衡的個人化決定。
不可忽略的雜費：物業套現相關費用一覽
在進行物業套現或轉按的預算時，除了利息，還有一些一次性的相關費用需要納入考慮，避免因忽略這些開支而影響預算。
律師費
不論是進行物業套現/轉按還是為現契物業重做按揭，都需要委託律師樓處理新的按揭契及相關法律文件，這會產生一筆數千至萬多元不等的律師費。
估值費
銀行需要委託專業的測量師行為物業進行估價，以釐定其市場價值。雖然部分銀行會豁免此項收費作為推廣優惠，但在比較不同計劃時，仍應將此費用納入考慮。
按揭保險費 (如適用)
如果你申請的貸款額超過金管局規定的標準按揭成數，便可能需要購買按揭保險。不過，在一般的物業套現申請中，貸款成數通常在規限之內，較少涉及此項費用。
提前還款罰息
這是在考慮轉按時尤其需要注意的成本。如果你原有的按揭貸款仍處於罰息期內（通常為首2至3年），而你選擇提早還清並轉至另一家銀行，原銀行將會收取一筆罰息。在決定轉按前，必須計算清楚這筆費用，確保轉按所獲得的現金回贈和利息節省，足以抵銷這筆額外開支。
物業套現常見問題 (FAQ)
我們整理了一些關於物業套現方法最常見的疑問。希望這些解答能夠在你規劃的過程中，提供清晰實用的參考。
Q1：不同物業套現方法的申請時間分別要多久？
申請時間的長短，主要取決於你選擇哪一種物業套現方法。
如果選擇向原按揭銀行申請「加按」，由於銀行已有你的基本資料和物業紀錄，審批流程會相對簡單快捷。一般來說，由遞交申請到成功提取現金，大約需要2至3個星期。
假如是選擇「轉按」到另一間銀行，或者為已供斷的物業申請「重按」，整個流程就等同於一次全新的按揭申請。新銀行需要重新為物業估價、審核你的財務狀況及信貸報告，並且需要經由律師樓處理繁複的法律文件。因此，整個過程需時較長，普遍需要1.5至2個月才能完成。
Q2：申請物業套現會否影響我的信貸評級(TU)？
申請物業套現/轉按的過程，確實會與你的信貸評級(TU)有所互動。
當你向銀行遞交申請時，銀行會查閱你的信貸報告，這會留下一個「硬性查詢」(Hard Inquiry)紀錄。如果在短時間內向多間銀行查詢，可能會短暫地輕微拉低你的評級。
成功獲批貸款後，新的按揭會顯示在你的信貸報告上，總負債額會相應增加。不過，只要你能夠維持良好的還款習慣，準時供款，這筆新的按揭紀錄反而能夠長遠地證明你是一位負責任的借款人，對信貸健康有正面作用。所以，關鍵在於有計劃地申請，並且保持穩定還款。
Q3：我可以用套現的資金買第二層樓嗎？
這是一個非常普遍的疑問，答案是需要非常謹慎處理。
根據香港金融管理局的指引，利用現有自住物業套現所獲得的資金，是不可以用作支付另一層新購物業的首期。銀行在審批新樓按揭時，會要求申請人聲明首期資金的來源。這樣做的目的是為了控制市場的信貸風險，避免借款人過度槓桿。
如果你計劃用這筆資金作其他投資、生意周轉或個人周轉，是完全沒有問題的。但若目的是購買另一物業，就必須誠實向銀行申報，並尋求其他合規的財務安排。
Q4：唐樓、村屋或車位可以申請物業套現嗎？
當然可以，不過申請條件和貸款額度會與一般私人住宅有所不同。
- 唐樓： 大部分銀行都接受唐樓的按揭申請。銀行主要會考慮樓齡、單位狀況以及是否有僭建或維修令等因素，估價和按揭成數可能會相對保守。
- 村屋： 村屋的按揭審批會比較複雜。銀行對業權、路權及補地價等問題會審查得特別嚴格，並非所有銀行都願意承造村屋按揭。
- 車位： 車位同樣可以作為抵押品申請套現。一般而言，車位的按揭成數會比住宅物業低，通常最高為四至五成。
總括而言，這些類型的物業套現是可行的，只是過程中的變數較多，建議先向多間銀行或專業機構查詢。
H5: Q5：自僱人士應如何準備物業套現申請？
自僱人士申請物業套現，成功的關鍵在於提供清晰而有力的入息證明。即使是考慮物業套現無收入證明方案的申請者，充分的準備也能增加成功機會。
你需要預先準備好以下文件：
- 商業登記證 (BR)： 證明你的業務是合法經營。
- 過去1至2年的利得稅報稅表： 這是銀行評估你收入最核心的文件。
- 過去6至12個月的公司及個人銀行戶口月結單： 用以證明有穩定和持續的業務現金流。
- 經審計的財務報告： 如果你的業務以有限公司形式營運，這是必須的文件。
- 專業資格證明： 如果你是醫生、律師、設計師等專業人士，相關證明文件有助加強申請。
建議自僱人士平時就要將公司與個人賬目分開，並且如實報稅。一份準備充足、條理分明的申請文件，會大大提高銀行對你還款能力的信心。