自由市場居屋因價格較傳統私樓「親民」，且毋須特定資格或入息資產限制，成為眾多港人，特別是「上車族」的置業熱門選項。然而，面對「自由市場」與「第二市場」的分別、繁複的買樓程序、按揭成數的計算，以至林林總總的使費，不少準買家都感到困惑，不知從何入手。
為此，本文將化身成您的「終極懶人包」，由零開始，一文詳解購買自由市場二手居屋的完整「5部曲」、深入剖析按揭申請細節、清晰列出所有潛在開支，並解答各種常見疑難。無論您是新手買家還是正在做資料搜集，都能在此找到所需資訊，輕鬆掌握整個置業流程。
自由市場居屋入門：與第二市場（綠表市場）有何分別？
想在二手居屋自由市場尋找心儀單位，首先要弄清楚它和另一個市場—「第二市場」（也就是大家常說的綠表市場）的分別。這兩個市場雖然都是買賣二手居屋，但在規則上有很大不同，直接影響你的選擇和部署。
核心分別：是否已補地價
兩者最核心的分別，就在於單位是否已經「補地價」。這個概念是理解所有後續差異的基礎。
自由市場：已補地價，業權完整，買賣如同私樓
自由市場的居屋，是指原業主已經向政府補回了當初買樓時的折扣差價（即補地價）。所以，單位的業權是完整的，買賣程序和限制基本上與一般私樓一樣，非常直接。
第二市場：未補地價，設有轉讓限制
相反，第二市場的居屋是未補地價的。因為業主仍然享受著政府的資助，所以單位設有轉讓限制，不能隨意賣給任何人。
買家資格大不同
正因為有沒有補地價，所以對買家的身份要求也完全不同。
自由市場：任何香港居民（包括公司名義）均可購買
自由市場買居屋的最大優點就是開放。不論你是甚麼身份，只要是香港居民，甚至以公司名義，都可以自由購買，沒有任何資格限制。
第二市場：僅限綠表及「白居二」資格人士購買
第二市場則是一個有門檻的市場。只有持有「綠表」資格（例如公屋住戶）或成功抽中「白居二」（白表居屋第二市場計劃）的人士，才有資格在這個市場選購物業。
按揭申請的差異
買家身份不同，申請按揭的遊戲規則自然也有分別。
自由市場：按私樓標準向銀行申請，受金管局指引規管
自由市場的居屋，銀行會視之為私人物業處理。因此，按揭申請是直接跟隨金管局的指引，例如按揭成數上限和壓力測試，都和買賣私樓的標準看齊。
第二市場：受房委會擔保期影響，樓齡是關鍵因素
第二市場的按揭則比較特別。因為有房委會的擔保，所以銀行批核時會非常看重「擔保期」。樓齡越高的居屋，剩餘的擔保期就越短，這會直接影響銀行願意批出的還款年期，所以樓齡是一個關鍵考慮因素。
出售及出租彈性
最後，從長遠投資或生活規劃的角度看，兩者在出售和出租的彈性上也有很大距離。
自由市場：可隨時自由放售或出租
自由市場的單位業權完整，所以你可以像持有私樓一樣，隨時按照市況決定放售或出租單位，靈活性非常高。
第二市場：購入後首兩年內不可出售，並設有出租限制
第二市場的單位則附帶嚴格限制。例如，新買家在購入單位後的首兩年內，是不可以出售物業的。同時，在出租方面也設有限制，不能隨意放租。
買樓五部曲：自由市場居屋交易全流程
想在二手居屋自由市場覓得心頭好，整個交易流程其實有跡可循。這裡為你將自由市場買居屋的過程，由零開始拆解成五個清晰的步驟。你只要一步一步跟著走，就能輕鬆掌握全局，順利成為二手市場居屋的業主。
第一步：財務規劃與前期準備
俗話說「計好數才好辦事」，買樓是人生大事，周詳的財務規劃是成功置業的基石。
計算首期、每月供款及總置業預算
首先要計算自己能夠負擔的首期金額。一般來說，首期是樓價的一部分，再加上印花稅、地產代理佣金、律師費等雜項開支。然後，你可以利用網上按揭計算機，初步估算在不同貸款額及年期下的每月供款，看看是否在自己的還款能力範圍內。這樣就能得出一個比較實在的總置業預算。
預先進行銀行按揭壓力測試
在鎖定心儀樓盤前，建議先向銀行職員查詢，或者自行進行初步的按揭壓力測試。這個測試的目的是評估你在假設利率上升的情況下，每月供款佔入息的比率是否仍然符合金融管理局的要求。預先了解自己的貸款能力，可以讓你更準確地篩選目標樓盤，避免浪費時間。
了解自由市場買家資格（無需特定身份）
自由市場居屋的最大優點，就是買家資格非常簡單。因為單位已經補地價，所以任何香港永久性居民，不論是個人還是公司名義，都可以購買，完全不需要擁有綠表或白表等特定身份。
第二步：物色樓盤、實地視察與議價
做好財務準備後，就可以正式開始尋找你的理想家園了。
善用網上平台篩選心儀地區及屋苑
現時有很多地產資訊平台，你可以根據自己的預算、心儀地區、單位面積、房間數目等條件進行篩選。這樣可以快速鎖定幾個目標屋苑，集中火力去研究。
預約地產代理實地睇樓注意事項
選定幾個心水盤後，就可以聯絡地產代理安排實地睇樓。親身視察時，除了感受單位的空間感和景觀，也要留意一些細節，例如牆身有沒有滲水痕跡、窗戶是否穩固、大廈的公共空間是否整潔等。多問代理一些關於大廈維修狀況和鄰里環境的問題，有助你作出更全面的判斷。
查閱物業估價及近期成交紀錄
在出價前，一定要做好功課。你可以透過銀行網站為心儀單位進行網上估價，並且查閱該屋苑近期的成交紀錄。掌握這些市場資訊，能讓你心中有數，避免出價過高。
與業主進行價格談判
有了估價和成交紀錄作參考，你就可以透過地產代理向業主出價。議價是一個來回磋商的過程，你可以根據單位的狀況、自己的預算和市場氣氛，提出一個合理的價格。
第三步：查冊、簽署臨時買賣合約
當買賣雙方就價格達成共識後，就會進入法律程序。
委託律師進行物業查冊（查清業權）
簽署任何合約前，你的代表律師會為物業進行查冊。查冊的目的是要核實業主的身份，以及查清楚物業有沒有任何未解除的按揭、押記令或僭建物等問題，確保業權清晰。
簽訂臨時買賣合約及支付「細訂」
確認業權沒有問題後，買賣雙方就會簽署臨時買賣合約。簽署臨約時，買家需要支付一筆「細訂」，通常是樓價的3%至5%，作為初步的誠意金。
律師審核樓契及解答法律問題
簽署臨約後，業主的律師會將樓契等文件交給你的律師審閱。你的律師會檢查文件內容，確保所有條款對你公平，並且解答你對合約的任何疑問。
第四步：申請按揭、簽署正式買賣合約
這是將買樓意向變為事實的關鍵一步。
向多間銀行正式提交按揭申請
簽署臨約後，你應盡快向多間銀行正式提交按揭申請。同時向幾間銀行申請，可以比較不同銀行的利率、現金回贈及其他條款，從中選擇最優惠的方案。
獲得銀行按揭批核通知
銀行會根據你的入息、信貸紀錄和物業估價等因素進行審批。順利的話，你很快就會收到銀行的正式批核通知，確定最終的貸款額、利率和年期。
簽訂正式買賣合約及支付「大訂」
通常在簽署臨約後的14天內，買賣雙方會簽訂正式買賣合約。屆時，買家需要支付「大訂」，連同之前的「細訂」，總額通常是樓價的10%。
第五步：驗樓、完成交易及收樓
來到最後一步，距離成為業主只差一點點。
於成交日前安排專業人士驗樓
在正式成交日之前，你應安排一次驗樓。建議聘請專業的驗樓師，他們會用專業儀器徹底檢查單位的牆身、地板、窗戶、來去水等，並提供詳細報告。如果發現問題，可以及時與業主協商處理。
買賣雙方簽署樓契及轉讓文件
在成交日當天，買賣雙方的律師會處理所有法律文件。你會簽署樓契及按揭契，正式將物業的業權轉到你的名下。
買方支付樓價尾數
你的銀行會在這天將按揭貸款的款項，連同你準備好的首期餘額，一併轉交給賣方的律師，完成樓價尾數的支付。
領取鎖匙，正式成為業主
完成所有款項及法律程序後，你就可以從業主或代理手上領取鎖匙。恭喜你，你已正式成為這個單位的新主人了。
自由市場居屋按揭深度剖析
考慮購買二手居屋自由市場的單位，按揭是其中最重要的一環。由於已補地價的二手市場居屋，在法律及買賣程序上與私樓無異，所以銀行會按照處理私樓按揭的標準來審批申請，整個過程都受香港金融管理局的指引規管。想成功上會，就要先了解清楚當中的細節。
按揭成數上限與壓力測試
申請自由市場買居屋的按揭，銀行主要會評估兩個核心指標：最高按揭成數，以及申請人的供款與入息比率。這兩項標準直接決定了你可以借到多少錢，以及每月供款負擔。
最高按揭成數（樓價1000萬以下）
對於樓價1000萬港元或以下的物業，透過申請按揭保險計劃（MIP），首次置業人士最高可以申請九成按揭。如果選擇不申請按揭保險，一般銀行的最高按揭成數則為七成。換句話說，想借足九成，按揭保險是必須的。
壓力測試計算方法及要求
壓力測試是銀行用來評估借款人，在利率上升時還款能力的方法。雖然金融管理局在2025年2月已暫停實施壓力測試要求，但銀行內部仍可能以此作參考。基本的「供款與入息比率」要求是，每月總供款額不得超過月入的50%。而壓力測試則是假設在現有利率上增加2厘，計算出的每月供款額，不可以超過月入的60%。了解這個計算方式，有助你更準確地評估自己的負擔能力。
樓齡如何影響按揭年期？
除了你的入息，物業本身的條件，特別是樓齡，也是銀行批核按揭年期的關鍵。銀行需要確保在貸款還清時，物業仍然具備相當的價值。因此，樓齡越高的居屋，獲批的還款年期通常會越短。
銀行常用「75減」或「80減」樓齡計算最長還款期
計算最長還款期，銀行普遍會用一條簡單的公式，就是以一個固定數值（通常是75或80）減去物業的樓齡。例如，一個樓齡30年的單位，如果銀行用「75減」作標準，最長的還款期就是45年（75-30）。不過，由於最長還款期上限為30年，所以最終批核的年期仍是30年。但如果單位樓齡高達50年，最長還款期就只剩下25年（75-50），這會直接增加每月的供款額。
高樓齡居屋對按揭申請的挑戰
選擇高樓齡的二手居屋，最大的挑戰就是還款期可能被縮短。還款期越短，意味著每月的供款金額就越高，這會加重你的財政壓力，同時也可能讓你更難符合銀行的入息要求。在某些情況下，銀行甚至可能因此調低批出的按揭成數，或者拒絕申請。
申請按揭所需文件及注意事項
要順利完成按揭申請，預先準備好所需文件非常重要。文件準備得越齊全，審批過程就會越暢順。
身份證明及入息證明文件清單
一般而言，你需要準備以下文件：
* 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
* 住址證明：最近三個月內發出的水電煤費單或銀行月結單。
* 入息證明（固定月薪人士）：最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅單或僱傭合約。
* 入息證明（非固定收入人士）：需要提供更長時間的證明，例如最近六個月的銀行月結單及稅單。
* 物業文件：臨時買賣合約及正式買賣合約。
比較不同銀行的利率及現金回贈
市面上不同銀行提供的按揭計劃差異可以很大，所以在決定前，一定要貨比三家。你需要比較的重點包括按揭利率（H按或P按）、現金回贈的金額、罰息期的長短等。花時間仔細比較，每年可以節省可觀的利息支出。你可以直接向各家銀行查詢，也可以委託專業的按揭轉介公司協助，一次過獲取不同銀行的報價，令整個過程更有效率。
置業開支一覽：除了樓價還有哪些費用？
計劃購買二手居屋自由市場的單位，除了準備樓價和首期，還有不少相關開支需要納入預算。清楚了解這些費用，才能更準確地掌握總支出。置業開支主要可以分為兩大類，第一類是買樓前期的一次性開支，第二類就是收樓後需要持續支付的費用。下面我們就逐項拆解，助你做好財務規劃。
買樓前期主要開支
在簽署買賣合約到正式收樓期間，有幾筆主要的費用需要支付。這些開支數目不少，是除了首期之外最大筆的現金支出，所以一定要預留充足資金。
印花稅（從價印花稅 AVD）計算
印花稅是整個買樓開支中最大的一筆。只要在香港買賣物業，就需要向稅務局繳交「從價印花稅」（AVD）。稅率是根據樓價而定，並採用累進制計算。如果你是首次置業的香港永久性居民，就可以用較低的第二標準稅率計算。政府在2023年調整了稅階，進一步減輕了中小型單位的稅務負擔。你可以參考稅務局網站最新的稅率表，或者直接使用網上的印花稅計算機，輸入樓價就能得出準確金額。
地產代理佣金
大部分自由市場買居屋的交易，都會經由地產代理協助。代理會提供樓盤資訊、安排睇樓、協助議價和處理文件等服務。交易成功後，買賣雙方通常都需要向各自的代理支付佣金。市場上的標準佣金是樓價的1%。這筆費用是在簽署正式買賣合約後，或者在交易完成時支付，具體時間點可以和代理協商。
律師費及雜費
買賣物業牽涉複雜的法律程序，必須委託律師處理。律師會負責審閱合約、進行物業查冊（確保業權清晰）、處理按揭文件和樓契轉名等工作，保障你的權益。律師費會因應物業的複雜程度而有所不同，一般市場收費由數千元至萬多元不等。這筆費用通常已包含查冊費、註冊費等雜項支出。建議可以比較幾間律師樓的報價和服務範圍。
收樓後持續性開支
成功收樓成為業主後，就要開始承擔一些長期的持有成本。這些費用雖然每次金額不大，但日積月累也是一筆可觀的支出，記得要計入每月的家庭開支預算。
管理費
只要是屋苑式住宅，業主就需要每月繳交管理費。管理費主要用於屋苑的日常營運和維護，例如保安、清潔、公共設施保養、升降機維修等。費用會根據單位面積計算，不同屋苑的收費標準可以相差很遠。樓齡較新和設施較多的屋苑，管理費通常會較高。在決定購買前，最好先向代理或管理處查詢清楚確實的管理費金額。
差餉及地租
差餉和地租是政府向物業持有人徵收的兩種稅項，每季繳交一次。差餉的計算基礎是物業的應課差餉租值（即物業的估算年租），稅率為5%。地租則是針對政府租契上的土地而徵收，稅率為應課差餉租值的3%。差餉物業估價署會每年評估單位的租值，所以金額可能會變動。政府有時會推出差餉寬減措施，可以留意財政預算案的公佈。
家居保險及火險
火險和家居保險是兩種不同的保障。如果你需要申請按揭，銀行會強制要求你為物業購買火險（又稱樓宇結構保險），保障因火災、颱風等意外對樓宇結構造成的損毀。家居保險則是保障你屋內的財物，例如傢俬、電器、個人物品等，同時也包含第三者責任保障。雖然家居保險並非強制性，但為了得到更全面的保障，大部分業主都會一併購買。
二手居屋自由市場常見問題 (FAQ)
在考慮踏入二手居屋自由市場時，許多朋友心中都會浮現不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以為正在研究二手市場居屋的你，提供一些清晰直接的解答。
買自由市場居屋，需要補地價嗎？
這是一個核心問題，答案非常明確：不需要。所謂「自由市場」，其前提就是原業主已經向政府補回了地價，解除了單位的轉讓限制。因此，當你在自由市場買居屋時，交易流程與一般二手私樓完全相同，買家無需再承擔補地價的責任。這也是自由市場居屋與第二市場（綠表市場）最根本的分別。
自由市場居屋的估價是否比私樓困難？
估價的難易度，主要視乎物業的成交活躍程度。相比大型私人屋苑，部分居屋屋苑的買賣成交可能沒有那麼頻繁，銀行可參考的數據相對較少，這或會令估價過程稍微增加一點挑戰。不過，銀行對各區的居屋都有成熟的估價機制。如果選擇的是成交量較多的熱門居屋屋苑，例如康山花園或愉翠苑等，估價的準確度與私樓分別不大。
居屋樓齡太高，是否不值得購買？
樓齡是影響物業價值與按揭的重要因素，但並非唯一標準。高樓齡的居屋，優點是樓價可能較相宜，而且周邊社區發展成熟，配套完善。但你需要考慮，銀行在計算按揭最長還款期時，普遍會用「75減」或「80減」樓齡的方式，所以高樓齡物業的還款期可能會縮短，導致每月供款增加。同時，樓宇的維修保養開支也可能是另一項考慮因素。總結來說，這是一個權衡取捨的決定，關鍵在於樓宇的質素是否良好，以及個人財務狀況能否配合較短的按揭年期。
相比全新一手居屋，購買二手自由市場居屋有何優劣？
這兩者各有捧場客，選擇哪一種取決於你的個人需要與資格。
購買二手自由市場居屋的優點：
* 資格門檻低：沒有入息及資產限制，任何香港居民都可以購買。
* 交易確定性高：毋需抽籤，只要價錢合適便可交易，能夠即時睇樓，所見即所得。
* 靈活性大：購入後可隨時在市場上自由出售或出租，不受轉讓限制。
二手自由市場居屋的缺點：
* 樓價較高：樓價與市場同步，沒有政府提供的資助折扣。
* 樓齡偏舊：普遍樓齡較高，可能影響按揭年期及需要預留資金作維修。
購買全新一手居屋的優點：
* 樓價吸引：以低於市價的折扣率發售，入場門檻較低。
* 樓宇簇新：單位全新，維修保養成本較低。
全新一手居屋的缺點：
* 資格嚴格：設有嚴格的入息及資產上限，競爭激烈，中籤率低。
* 等候期長：由抽籤到收樓往往需要數年時間。
* 轉售限制多：設有較長的禁售期與出租限制。
購買自由市場居屋後，可以加按套現嗎？
可以的。由於自由市場居屋的業權完整，法律地位與私人物業相同。因此，業主日後可以因應資金需要，向銀行申請加按或轉按套現，操作上與私樓業主無異。當然，所有申請都需要符合香港金融管理局當時的指引以及銀行的最終批核。