在香港置業是不少人的夢想，但首期門檻高，要成功「上會」，申請按揭是必須跨越的關卡。面對繁複的程序、銀行的審批準則以及對「按揭成數」的種種疑問，準業主往往感到徬徨。擔心估價不足影響貸款額？不清楚收入狀況如何影響審批？想借盡按揭成數，但又怕遺漏重要細節？本文將為你提供一站式指南，從財務規劃到成功收樓，詳細拆解買樓按揭的5大關鍵步驟，並分享爭取最高按揭成數的實用秘訣，助你避開常見陷阱，順利實現置業目標。
第一步：置業前財務規劃 – 計算最高按揭成數與總開支
整個買樓按揭程序的第一步，也是最實在的一步，就是坐下來好好規劃自己的財務。這一步做得好，後面的路自然會順暢很多。這不是要你成為理財專家，而是要清楚了解自己的底線，知道自己能負擔多少樓價，和最終可以申請到多高的按揭成數。
評估個人財務狀況：你能負擔多少樓價？
在考慮買樓之前，首先要誠實地評估自己的財務狀況。你可以先計算自己每月的穩定收入，然後減去所有固定開支，例如家用、交通費和日常消費。剩下的金額，就是你理論上可以用來供樓的錢。銀行在審批按揭時，會看你的「供款與入息比率」，確保你的供款壓力在一個健康的水平。同時，你的儲蓄狀況也十分重要，它直接決定了你能支付的首期金額。你的收入穩定性和儲蓄能力，是銀行決定是否批出貸款和批出多少按揭成數的關鍵。你可以從這個基礎出發，初步估算自己能夠負擔的樓價範圍。
計算置業總成本：首期以外的隱藏開支
很多人以為買樓最大的開支就是首期，但這只是冰山一角。實際的置業總成本，還包含許多「隱藏開支」。最大的一筆通常是印花稅，稅率會根據樓價而定。然後，還有地產代理佣金和律師費，這兩筆費用加起來也相當可觀。除此之外，你還需要預留資金作用於基本裝修、添置傢俬電器和搬遷等雜項開支。將這些費用全部加起來，你才能得到一個完整的置業預算。清楚了解所有開支，可以幫助你更準確地規劃首期和申請的按揭成數，避免日後出現資金周轉問題。
第二步：揀樓與估價 – 鎖定按揭成數的實戰技巧
完成了財務規劃，就進入整個按揭程序中令人興奮的一環：實地睇樓。不過，揀樓不單是講求「啱心水」，更是一場關乎最終按揭成數的策略部署。銀行如何看待你心儀的物業，將直接決定你的貸款額，因此在簽下任何合約前，必須掌握估價的主導權。
尋找物業與初步估價
當你開始穿梭各區尋找理想家園時，有一個重要的步驟必須同步進行，就是對心儀單位做初步的網上估價。現時大部分主要銀行，例如滙豐銀行、中國銀行或恒生銀行，都提供即時免費的網上物業估價服務。你只需要輸入屋苑名稱、座數和單位，系統就會提供一個初步的估價參考。
這個動作的目的，是讓你對單位的市場價值有一個客觀的認知。銀行批核按揭成數時，會以成交價或銀行估價的較低者為準（Take the Lower）。舉個例子，假如你與賣家協議以600萬成交，但銀行估價只有580萬，銀行便會以580萬作為基礎去計算貸款額。這意味著，你需要準備更多首期資金去填補當中的差額。所以，在出價前先做網上估價，能有效避免日後出現估價不足的意外。
簽署臨時買賣合約
當你與賣家就價錢達成共識後，下一步就是簽署具有法律約束力的「臨時買賣合約」。簽署這份文件時，買家通常需要支付樓價3%至5%作為「臨時訂金」，俗稱「細訂」。
簽署臨約代表你已經正式承諾購買該物業。這一步必須謹慎，因為一旦簽署，若之後因任何原因，例如銀行最終估價嚴重不足，導致按揭申請失敗而無法完成交易，你將有機會被沒收已支付的訂金。這也再次突顯了在簽約前，做好初步估價及確保自身財務狀況穩健的重要性。
真實個案：如何應對估價不足，爭取理想按揭成數
假設一個常見情況：你看中一個單位，網上初步估價為600萬，你也成功以此價格與業主達成協議並簽署了臨時合約。但在你正式向銀行申請按揭時，銀行派員上門視察後，最終估價報告卻只有570萬。如果你打算申請九成按揭，情況會變成怎樣？
原本預算：600萬 x 90% = 貸款額540萬；首期60萬。
估價不足後：570萬 x 90% = 貸款額513萬；首期需要增至87萬 (600萬樓價 – 513萬貸款)。
這憑空多出的27萬首期，對不少買家來說是個沉重的負擔。面對這種困局，有幾個實際的應對方法：
-
火速向其他銀行申請：不同銀行的估價標準與取態或有不同，A銀行估價不足，不代表B銀行或C銀行也會得出相同結論。應把握時間，立即向另外兩至三間銀行同時遞交申請，爭取更好的估價結果。
-
提供佐證資料：如果單位有獨特的優勢，例如是罕有放盤的特色戶、擁有開揚景觀，或者附有價值不菲的全新裝修，你可以主動向銀行提供相關的相片、裝修單據等證明文件，嘗試說服銀行調整估價。
-
與賣家協商：雖然成功機會不高，但在某些情況下，如果估價差距不大，可以嘗試與賣家商討，看看對方是否願意稍微調低成交價，共同承擔差額。
這個案說明，物業估價是按揭程序中的關鍵變數。做好事前評估，並預留一筆應急資金，是確保順利置業，成功取得理想按揭成數的重要一步。
第三步：正式申請按揭 – 選擇銀行與準備文件
簽署臨時買賣合約之後，整個按揭程序便正式進入戲肉。這一步是將所有計劃付諸實行的關鍵，主要分為兩個核心環節：第一是從市場上眾多按揭計劃中作出明智選擇；第二是準備好一套完整的文件，向銀行提交正式申請。這一步做得好，不單能為你未來十幾二十年的供款期節省開支，更能確保審批過程順暢。
比較與選擇：如何挑選最適合你的按揭計劃
當你開始比較不同銀行的按揭計劃時，很容易會將焦點完全放在利率上。利率固然重要，但一個真正「划算」的按揭計劃，其實涉及更多方面的考量。
首先是利率種類的選擇，市場主流分為「H按」和「P按」。H按（HIBOR Plan）的利率跟隨銀行同業拆息浮動，波動性較大，但通常設有「鎖息上限」（Cap Rate），提供一定保障。「P按」（Prime Rate Plan）則以最優惠利率為基礎，相對穩定。你需要根據自己對利率走勢的預期和風險承受能力來作出選擇。
除了利率，現金回贈亦是另一個重要的比較點。不同銀行提供的回贈率有高有低，直接影響你初期的現金流。不過，需要留意金管局的指引，若現金回贈超過貸款額的1%，銀行需要將超出的部分在貸款本金中扣除。
此外，你亦應考慮其他附加優惠，例如有沒有提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）。這種戶口讓你部分存款享有與按揭利率相同的特惠利息，變相用存款利息抵銷部分按揭利息支出，對有一定儲蓄的業主十分有利。最後，罰息期的長短亦值得關注，這會影響你未來轉按的靈活性。
一個實用的建議是，可以同時向兩至三間心儀的銀行提交申請。這樣不但可以比較各間銀行最終批出的條款，例如實際利率及按揭成數，亦能在其中一間銀行估價不足或審批出現問題時，有後備方案在手。
準備及提交申請文件
選擇好目標銀行後，下一步就是準備一套齊全的證明文件。文件是否齊備，會直接影響銀行的審批速度，所以預先準備好，就能讓整個按揭程序更順利。
一般受薪人士需要準備的基本文件清單如下：
* 香港永久性居民身份證副本
* 臨時買賣合約副本
* 最近三至六個月的糧單
* 最近三至六個月顯示薪金入帳的銀行月結單
* 最新的稅務局評稅通知書（稅單）
* 現職工作證明文件（如僱傭合約或公司信）
* 住址證明
如果你的收入來源並非固定月薪，例如是佣金或花紅，銀行一般會要求你提供更長時間的入息紀錄（例如六個月至一年），以評估你的平均收入。
至於自僱人士或公司東主，所需文件會較為複雜，除了上述個人文件外，通常還需要提供：
* 有效的商業登記證
* 公司註冊文件
* 最近六個月的公司銀行戶口月結單
* 最近一至兩年的公司財務報表及利得稅單
假如你需要擔保人才能通過壓力測試，擔保人亦需要提交與申請人相若的入息及身份證明文件。將所有文件整理妥當後，便可以正式向銀行遞交申請，靜待審批結果。
第四步：銀行審批與法律程序 – 拆解影響成數的最終關卡
來到這一步，你已經提交了申請，接下來就是等待銀行和律師處理後續的按揭程序。這個階段非常重要，因為銀行的最終審批結果，會直接決定你的按揭成數和貸款條件。
銀行審批流程與考慮因素
銀行收到你的申請文件後，就會展開全面的審批工作。他們會仔細核對你的入息證明、信貸報告（TU），確保你有足夠的還款能力。同時，銀行會為物業進行正式估價，最終的貸款額會以成交價或估價的較低者為準。所以，如果估價不足，你可能需要準備更多資金去填補差額。整個審批過程快慢不一，視乎個案複雜程度和你提交的資料是否齊全。資料越清晰完整，過程自然越順暢。
委託律師處理法律程序
在銀行審批的同時，你也需要委託律師處理買賣的法律事宜。律師的職責包括為物業進行查冊，確保業權清晰，並且草擬正式買賣合約和處理後續的業權轉讓文件。這裡有一個很實用的貼士：你選擇的律師行，最好在承造按揭銀行的「認可名單」（on list）上。因為這樣，同一間律師行就可以同時代表你和銀行，你只需要支付一份律師費。如果不是，銀行會委派自己的律師，你便要承擔兩筆費用了。
簽署正式合約及法律文件
當銀行正式批准你的按揭申請後，你會收到一份「貸款批核信」（Facility Letter）。這份文件會清楚列明所有最終條款，包括批出的貸款總額、最終的按揭成數、利率、還款年期和每月供款額。你一定要仔細閱讀，確認所有細節無誤。接受貸款條件後，你的律師就會安排你簽署正式的按揭契和其他法律文件。簽署這些文件代表你正式接受貸款，整個交易亦會邁向最後的成交階段。
第五步：成功上會 – 成交日流程與收樓須知
來到整個按揭程序的最後一步，實在令人興奮。經歷了前期的財務規劃、揀樓估價、文件準備及銀行審批，現在終於來到正式成為業主的大日子。這一步雖然不像計算按揭成數般複雜，但當中涉及的法律與交收細節同樣重要，處理得宜才能順利收樓，為置業旅程劃上完美句號。
成交日（Completion Day）流程
成交日是整個物業買賣的法律完成日，所有款項及業權轉讓都會在這一天處理妥當。整個流程主要由雙方律師和銀行協調進行，買家只需確保資金到位，並與律師保持良好溝通。
首先，你的律師會通知你將樓價餘額（扣除按揭貸款額後）存入律師樓的指定戶口。然後，律師會向銀行發出正式指示，要求銀行發放按揭貸款。
接著，銀行會將批核的按揭貸款額直接轉賬至你的律師樓戶口。你的律師在收齊你的首期餘額及銀行貸款後，會將全數樓價餘款以支票形式交給賣方的律師。
當賣方律師確認收妥所有款項後，會正式將樓契等業權文件交給你的律師，並通知地產代理或賣家，可以將物業鎖匙交給你。收到鎖匙的一刻，代表你已正式成為物業的擁有人，整個交易宣告完成。
收樓後注意事項
成功收樓只是開始，接下來還有一連串事項需要處理，確保日後入住順利。
第一件事就是「驗樓」。你應在收樓後盡快、仔細地檢查單位狀況，核對單位內的裝修、附送的電器及傢俬是否與買賣合約訂明的一致。如果是二手樓，要檢查水電喉管等設施是否運作正常。若是全新物業，更建議聘請專業驗樓師協助，找出潛在的建築瑕疵，以便在保養期內向發展商提出執修要求。
此外，你需要辦理水、電、煤氣及差餉地租的轉名手續。你可以帶同律師樓發出的信件，前往各公用事業機構的辦事處或透過網上申請，將戶口轉到自己名下。同時，亦要到大廈管理處登記成為新業主，安排日後的管理費繳交事宜。
最後，是保險的安排。雖然申請按揭時銀行已強制要求你購買火險（保障樓宇結構），但這並不包括屋內的財物。為了保障你的傢俬、電器及個人財物，以及因意外引致的第三者責任，添置一份家居保險是十分明智的選擇。處理好以上事項後，你就可以安心計劃裝修和入伙，享受成為業主的喜悅了。
進階攻略：不同物業類型按揭成數大不同
在了解基本的按揭程序後，我們需要知道，並非所有物業都適用同一套標準。不同類型的物業，銀行在審批按揭成數時會有截然不同的考慮因素。想順利上會，就要先掌握這些物業的獨特之處。
居屋／白居二按揭
居屋按揭的最大優勢，就是有政府作為擔保人。因為這個原因，銀行願意提供非常高的按揭成數。綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白居二市場的買家，最高亦可承造九成按揭，而且申請人通常不需要通過銀行的壓力測試，大大降低了上車門檻。不過，需要留意的是，政府的擔保期是有限的。銀行批核的還款年期，會受到物業的首次發售日期影響，最長還款期通常是30年減去樓齡。如果購入的二手居屋樓齡較高，銀行批出的還款期可能不足30年，這會直接影響每月供款額。
村屋／唐樓按揭
處理村屋或唐樓的按揭申請時，銀行會比較審慎。村屋的業權狀況可能較為複雜，例如涉及丁權問題。唐樓則可能存在僭建物或樓宇結構老化等情況。這些因素都會影響銀行的估價，以及最終批出的按揭成數。一般來說，村屋和唐樓的按揭成數會較普通私人住宅保守，而且還款年期也可能較短。所以，在簽署臨時買賣合約前，最好先向多間銀行查詢，取得初步的估價和按揭評估，這樣才能更準確地預算首期資金，避免估價不足的風險。
一手樓花按揭
購買一手樓花，發展商通常會提供兩種付款辦法。第一種是「即供付款」，買家在簽署買賣合約後便要立即申請按揭，並在物業建築期間開始供款。選擇這個方案，樓價折扣通常會較多。第二種是「建築期付款」，買家只需在物業落成、臨近收樓時，才正式向銀行申請按揭。這種方式的樓價折扣較少，但資金安排上較有彈性，可以避免因建築期間樓市波動而影響銀行最終的估價。此外，部分發展商會提供高成數按揭計劃，雖然看似吸引，但買家需要留意其利率在低息期後或會大幅抽升，屆時若無法轉按至銀行，財務壓力便會大增。
按揭程序常見問題 (FAQ)
在了解整個按揭程序之後，大家心中可能還有一些關於按揭成數的具體疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供更清晰的解答。
問：香港不同樓價的最高按揭成數是多少？
答：這是一個核心問題，因為樓價直接決定了你能申請的最高按揭成數。根據香港金融管理局最新的指引以及按揭保險計劃（按保），情況大致如下：
- 1,000萬港元或以下的物業：透過申請按揭保險，首次置業人士最高可以做到九成按揭。
- 1,000萬至1,125萬港元的物業：最高按揭貸款額為900萬港元。
- 1,125萬至1,500萬港元的物業：透過按揭保險，最高可以做到八成按揭。
- 1,500萬至1,715萬港元的物業：最高按揭貸款額為1,200萬港元。
- 1,715萬至3,000萬港元的物業：最高可以做到七成按揭。
- 3,000萬港元以上的物業：最高按揭成數為六成。
需要留意的是，這些成數主要適用於自住物業的首次置業人士。如果物業用作出租或申請人已有其他按揭在身，銀行批核的按揭成數會相應下調。
問：收入不穩定（如佣金收入）會如何影響我的按揭成數？
答：銀行在審批按揭時，最重視的是申請人是否有穩定及可持續的還款能力。對於主要收入來自佣金、花紅或自僱等非固定收入的申請人，銀行的計算方式會比較審慎。
一般來說，銀行會要求你提供更長時間的收入證明，例如最少6個月甚至12個月的糧單和銀行月結單。然後，銀行會計算這段時間內的平均收入，並可能在這個平均數上再打一個折扣（例如七折或八折）來評估你的還款能力。這個經折算的收入如果未能通過壓力測試，銀行就有可能需要調低最終批出的貸款額，這會直接影響你能承造的按揭成數。
問：持有多於一個物業，對新申請的按揭成數有何影響？
答：當你申請按揭時，如果已經持有或擔保其他未完成還款的按揭物業，銀行會視你為非首次置業的申請人，審批標準會更加嚴格。
根據金管局的規定，在這種情況下，你的最高按揭成數需要從基本標準下調一成。舉例來說，一個原本可以申請七成按揭的物業，現在最高只能申請六成。同時，供款與入息比率的上限也會收緊，這意味著你需要有更充裕的收入才能通過審批。這個措施的目的是為了管理銀行體系的信貸風險。
問：申請高成數按揭會否延長審批時間？
答：會的，申請高成數按揭（例如八成或九成）的審批時間，通常比申請傳統六成或七成按揭要長。
原因是高成數按揭必須要經由香港按揭證券有限公司旗下的按揭保險公司審批。整個流程是，銀行會先進行內部的初步審批，通過後再將個案轉交給按揭保險公司作最終評估。因為多了一個審批機構，需要處理的文件和溝通往來自然會增加，所以整個時間會拉長。一般來說，整個過程可能需要一個月或更長時間，所以在簽署臨時買賣合約時，最好預留較充裕的成交期。
問：物業樓齡過高會否影響銀行批核的按揭成數？
答：物業的樓齡是銀行審批按揭時一個重要的考慮因素，它主要影響的是最長還款年期，而非直接影響按揭成數，但兩者之間有間接關係。
銀行普遍會用一個簡單的公式（例如「75減」或「80減」）去計算最長還款年期，即用75或80減去物業樓齡。例如，一個50年樓齡的物業，若銀行用「75減」計算，最長還款期就只有25年。
還款期縮短，意味著每月的供款額會增加。如果增加後的月供令申請人無法通過壓力測試，銀行便可能需要削減貸款總額，才能讓申請符合資格。這樣一來，最終批出的按揭成數就變相降低了。因此，選擇樓齡較高的物業時，要特別留意這個情況。