無論你是準備購入二手居屋，抑或考慮將單位在公開市場放售，「折扣率」都是一個你必須掌握的關鍵數字。它不僅直接影響日後補地價的金額，更關乎你的買賣決策與財務預算。想準確查出任何一個居屋單位的首次發售折扣率？想知道如何預算補價開支？本文將為你提供最完整的居屋折扣率教學，由網上查冊三步曲、補地價計算方法，到買賣策略分析，助你輕鬆掌握所有細節，做出最精明的決定。
居屋首次發售折扣率參考總覽
進行居屋折扣率查詢，是許多準買家和業主最關心的課題之一。簡單來說，這個折扣率就是當年房委會或房協首次出售單位時，單位評估市值與實際售價之間的差額比例。這個比率一經釐定後便會固定下來，並且直接影響日後業主若想在公開市場出售單位時，需要補回的地價金額。因此，不論是計劃買入還是賣出，準確掌握單位的折扣率都是財務規劃中非常重要的一環。
房委會推出的每一期新居屋，都會因應當時的樓市狀況和申請者的負擔能力，而訂立一個統一的折扣率。這個比率直接反映了政府的資助程度。為了讓你對近年的情況有一個初步概念，這裡整理了近年新居屋的首次發售折扣率，讓你參考：
- 居屋2023：38% (即市價六二折)
- 居屋2022：49% (即市價五一折)
- 居屋2021：49% (即市價五一折)
- 居屋2020：40% (即市價六折)
- 居屋2019：41% (即市價五九折)
- 居屋2018：48% (即市價五二折)
看到這裡，你可能會發現每年的折扣率都有所不同。這主要是因為房委會的定價機制會考慮當時的樓價水平，並確保大部分合資格家庭有能力負擔樓價。當樓市處於高位時，為了讓市民更容易上車，折扣率通常會較高；反之，折扣率也可能隨市況調整。
不過，這裡必須強調一個極為關鍵的觀念：以上列表的折扣率，只適用於該銷售期數首次發售的全新單位。你在居屋第二市場物色的單位，其首次發售年份可能遠早於近年。每個居屋單位的折扣率，都是根據它「首次出售」那一刻的數據來計算，並且是「一戶一率」，永遠不會改變。所以，即使是同一屋苑、甚至是相鄰的單位，它們的折扣率也可能存在差異。要獲得任何一個單位的精準折扣率，唯一可靠的方法就是進行查冊。
3步網上查冊：精準鎖定任何單位的折扣率
想進行精準的居屋折扣率查詢，單靠參考房委會每年公布的數字，例如居屋折扣率2022的資料，其實並不足夠。因為每個二手居屋單位的折扣率，都取決於它首次出售那一刻的定價，是獨一無二而且永久不變的。要準確掌握心儀單位的補地價基礎，最可靠的方法就是親自查閱官方紀錄。以下三個簡單步驟，讓你安坐家中也能完成整個查冊流程。
第一步：登入土地註冊處，查閱「土地登記冊」
首先，你需要登入土地註冊處的「網上查冊服務」（IRIS）。一般用戶選擇以「非經常用戶」身份登入便可。進入系統後，選擇「查閱土地登記冊」，然後輸入目標單位的地址或屋苑名稱進行搜索。關鍵一步是，在訂購選項中，請選擇「全部」副本，而非「現時」副本。雖然費用稍高，但「全部」副本會列出物業由始至終的所有交易紀錄，這樣才能找到我們需要的「首次轉讓」資料。下載PDF文件後，你需要在「物業涉及的轇轕」一欄中，找到由「香港房屋委員會」作為賣方的第一份「轉讓契」（Assignment），並記下它旁邊的「註冊摘要編號」（Memorial No.）。
第二步：訂購「首次轉讓契據」，找出關鍵數字
取得「註冊摘要編號」後，我們便可以找出折扣率的計算依據。返回IRIS系統主頁，這次選擇「訂購土地文件」，然後輸入剛才記下的「註冊摘要編號」進行訂購。付款後，你便會得到一份首次轉讓契據的電子副本。這份文件詳細記錄了單位首次出售時的所有資料。你需要從文件中找出兩個關鍵數字：單位於當時的「評定市值」（Assessed Market Value / Market Value）以及給予第一手業主的「實際售價」（Purchase Price / Actual Selling Price）。
第三步：套用公式，準確計算折扣率
找到這兩個數字後，準確的居屋折扣率查詢就只差最後一步計算了。計算公式非常直接：折扣率 = (當時市值 – 實際售價) ÷ 當時市值。舉個例子，假設你在契據上找到的資料如下：
當時市值：$1,800,000
實際售價：$1,170,000
套入公式計算：($1,800,000 – $1,170,000) ÷ $1,800,000 = 0.35。這就代表，這個單位的永久折扣率是35%。不論是查詢居屋折扣率2020或更早的單位，這個經由查冊得出的比率，才是你將來計算補地價時唯一需要使用的準確數字。
居屋補地價計算機：助你掌握未來財務預算
要準確完成居屋折扣率查詢，最終目的往往是為了計算將來可能需要支付的補地價金額。許多朋友在查閱到折扣率後，下一步就是想知道這串數字究竟代表多少實際開支。這筆數目直接影響你未來賣樓、出租或轉按套現的財務部署。所以，掌握計算方法，就等於掌握了資產的未來主導權。
補地價的核心公式：一條算式看清未來開支
計算補地價的公式其實非常直接，主要由兩個核心元素組成：
補地價金額 = 補價時物業估值 x 首次買入折扣率
這裡有兩點需要特別理解。第一，「補價時物業估值」並非由業主自行決定，而是當你向房屋委員會或房屋協會正式提交補價申請時，由他們委託的測量師行評估出的當時市值。第二，「首次買入折扣率」就是我們之前教學中，透過查冊找到的那個固定不變的比率。
如何計算準確的折扣率？
這個「首次買入折扣率」本身也有它的計算方法，它源於單位第一次由房委會賣給首任業主時的數據。
首次買入折扣率 = (首次市值 – 首次買入價) / 首次市值
這個比率是固定的，無論單位在居屋第二市場轉手多少次，計算補地價時，永遠都是用這個最初的比率。因此，不論是居屋折扣率2022或更早的居屋折扣率2020單位，找出這個原始比率是計算的關鍵第一步。
實戰演練：一個例子讓你秒懂
理論可能有些抽象，我們用一個具體例子走一次流程，你會發現其實很簡單。
假設你透過查冊，找到心儀單位的首次轉讓契據，上面列明：
* 當時的評估市值：$2,000,000
* 第一手業主的買入價：$1,200,000
第一步，先計算出這個單位的永久折扣率：
($2,000,000 – $1,200,000) / $2,000,000 = 40%
這個40%的折扣率，就永遠跟隨著這個單位。
第二步，計算實際補地價金額。假設幾年後，你想在公開市場出售單位，於是向房委會申請補價。當時，房委會評估你的單位市值為$6,000,000。
你需要補的地價就是：
$6,000,000 (補價時市值) x 40% (首次折扣率) = $2,400,000
換言之，你需要準備240萬元支付給政府，才能解除單位的轉讓限制，像私樓一樣在市場自由買賣。透過這個簡單的計算，你就能為未來的財務安排，作出更清晰的預算和規劃。
折扣率高低對買賣策略的影響
在了解如何完成居屋折扣率查詢後，下一步就是理解這個數字對你的買賣決策有何實際影響。其實，居屋折扣率是一把雙刃劍，它既決定了你當初的購入成本，也直接影響你日後出售單位的靈活性和潛在利潤，因此在買賣前必須制定清晰策略。
對賣家而言，折扣率的高低幾乎決定了單位的市場出路。如果你的單位屬於高折扣率類別，例如早年折扣率可達五成，或者像居屋折扣率2022的單位一樣，雖然當初買入價非常吸引，但這也意味著未來補地價的金額極其可觀。可以想像，當單位升值後，你需要將近一半的市值交還給政府，這令在公開市場放售變得不划算。所以，高折扣率單位的業主，其最主要的銷售對象，自然是居屋第二市場的綠表和白居二買家。相反，如果單位折扣率較低，例如只有三至四成，未來補地價的負擔相對輕微，業主就擁有更大彈性，可以視乎市況，選擇在居二市場或補地價後在公開市場放售，爭取更理想的價格。
對買家來說，尤其是在居二市場尋覓心儀單位的準買家，承接單位的原有折扣率是必須深思的長遠問題。當你購入一個未補地價單位，你就同時繼承了它首次發售時的折扣率。選購一個高折扣率的單位，雖然現時的成交價可能較低，但等於將一個沉重的補價責任揹上身，日後轉售時會面臨與前業主相同的困局。反之，選購一個折扣率較低的單位，例如參考居屋折扣率2020或居屋折扣率2021的水平，即使當前購入價稍高，但換來的是未來更大的財務自由度，無論是自住還是日後計劃換樓，都更具優勢。
最後，特別需要留意的是，自2022年起推售的新居屋設有更嚴格的轉讓限制，業主需持有單位滿15年後，才能補地價並於公開市場出售。這個長達15年的鎖定期，令首次購入時的折扣率影響更為深遠。買家在入市前，除了考慮樓價和地點，更應將單位的折扣率視為一項核心的財務規劃指標，這直接關係到你未來十數年的資產配置和人生規劃。
居屋折扣率查詢常見問題 (FAQ)
為何每期居屋的折扣率都不同？例如居屋折扣率2020和居屋折扣率2022的差別是怎樣來的？
這是一個很好的問題。每期居屋的折扣率，是由香港房屋委員會根據當時的樓市狀況和市民的負擔能力來釐定的。房委會先評估單位的市值，然後再提供一個折扣。因為樓市每年都有變化，市民的入息水平也會調整，所以定價策略需要跟隨市況。這就是為何居屋折扣率2020年是四折，而居屋折扣率2022年會是四九折，兩者有所不同。每期的折扣率都是獨立計算的，反映了那一刻的經濟環境。
同一個屋苑，所有單位的折扣率都一樣嗎？
這是一個常見的誤解。事實上，折扣率是「一戶一率」，每個單位都可能不同。首次發售時，同一期數屋苑的單位的確會使用相同的折扣率。但如果單位曾被重售（例如撻訂後再售），房委會可能會根據新的市況重新定價，所以其折扣率會與鄰居有別。因此，進行準確的居屋折扣率查詢時，必須針對你心儀的特定單位，不能簡單地套用整個屋苑的首次發售折扣率。
如果我想進行精準的居屋折扣率查詢，最可靠的方法是甚麼？
最準確和可靠的方法，就是查閱土地註冊處的紀錄。雖然網上有些列表提供了大概的折扣率範圍，但最終的數字還是要以官方文件為準。你可以跟隨我們上文提到的「3步網上查冊」教學，登入土地註冊處網站，訂購單位的「首次轉讓契據」。這份文件會清楚列明單位首次出售時的「評估市值」和「買入價」，你用這兩個數字就能準確計算出固定的折扣率。
我是在居屋第二市場買入單位的，計算補地價時，應該用我買入時的折扣率，還是最初的折扣率？
計算補地價時，你必須使用單位「首次」由房委會賣給第一手業主時的那個折扣率。這個折扣率是固定不變的，無論單位在居屋第二市場轉手了多少次，這個原始比率都不會改變。所以，即使你是第二或第三手業主，當你需要補地價時，計算基礎依然是追溯到最源頭的那個折扣率。
折扣率越高，是不是代表買得越划算？
從買入價的角度看，高折扣率確實代表你能用較低的價錢上車。例如，在某個時期的居屋折扣率2021年達到四八折，買家當時的入市門檻就相對較低。但這是一把雙刃劍。因為當你日後想在公開市場出售單位時，你需要補回的金額是「當時市值」乘以「原始折扣率」。折扣率越高，未來需要補的地價金額就越大，這會成為你在財務規劃上的一個重要考慮因素。所以在作出買賣決策前，全面理解折扣率的長遠影響非常重要。