面對香港高昂的樓價，與伴侶、家人或朋友「聯名買樓」，集合多人財力上車，似乎是達成置業夢想的捷徑。然而，這個決定是福是禍，往往取決於事前準備是否充足。聯名買樓不單純是簽署一份買賣合約，其背後牽涉複雜的法律形式、按揭信貸責任、印花稅計算，以至日後關係一旦生變時如何「甩名」或出售物業等棘手問題。若處理不慎，隨時由合作的喜悅演變成無盡的財務及法律紛爭。
本文將為你提供一站式全攻略，深入剖析聯名買樓的八大優劣，詳細比較「聯權共有」（長命契）與「分權共有」的法律差異，並拆解按揭申請、印花稅計算中的常見陷阱。我們更會探討當關係走到盡頭時，如何透過協議和平分手或啟動法律程序，助你在作出重大決定前，清晰權衡利弊，保障自身權益，確保置業之路穩妥順利。
聯名買樓基礎：法律形式、核心考量及協議書
什麼是聯名買樓？
法律定義：兩人或以上共同擁有同一物業業權
聯名買樓是許多伴侶、家人或朋友達成置業目標的方式。它的法律定義很直接，就是指兩位或以上的人，共同成為單一物業的註冊業主。這個決定不只關乎資金的集合，更是一段法律和財務關係的開始，所以深入了解其運作模式非常重要。
聯權共有 vs 分權共有：兩種法律形式深度比較
在你決定聯名買樓時，律師會請你選擇一種持有業權的法律形式。主要有兩種，分別是「聯權共有」和「分權共有」。這兩種形式在業權繼承、出售物業的自由度上有很大分別，直接影響你們的聯名買樓關係，所以必須謹慎選擇。
聯權共有（長命契）：業權自動繼承的「一體化」模式
「聯權共有」又稱為「長命契」。在這種模式下，所有業主會被視為一個不可分割的整體，共同擁有物業的全部業權。它沒有劃分你佔多少、我佔多少的份額。這種形式最重要的一個特點是「生存者取得權」。它的意思是，假如其中一位業主過身，他持有的業權會自動轉移給仍在生的其他業主。這個過程不需要經過遺囑認證，所以常見於關係穩固的夫妻。
分權共有：按份額獨立持有的「合夥」模式
「分權共有」的概念像商業合夥。各業主會按協定的比例，持有物業的獨立份額。這些份額可以是均等的，例如每人百分之五十，也可以是不均等的，例如一方佔百分之七十，另一方佔百分之三十。每位業主都可以自由處理自己持有的那一份業權，例如將它出售、轉讓或者透過遺囑指定繼承人。因為業權獨立，所以這種形式較適合生意夥伴，或者出資比例不一的置業人士。
訂立聯名買樓協議書：釐清權責，防患未然
不論你選擇「聯權共有」還是「分權共有」，一份詳盡的聯名買樓協議書都非常重要。這份文件可以將大家最初的共識清楚記錄下來。它能有效避免日後因記憶模糊或意見不合而產生的爭拗，特別是在處理聯名買樓分手這類複雜情況時，協議書就是解決問題的藍圖。
為何協議書是關係的保障？
買樓是一個長遠的承諾，但人與人之間的關係可能會隨時間改變。協議書的作用，就是在大家關係良好的時候，預先訂立一套公平處理物業的規則。它將財務責任和決策權力等細節條文化，確保將來無論發生什麼事，大家都有一個清晰的框架可以依循，保障各自的投入。
協議書四大核心條款：出資比例、決策機制、優先購買權及退出條款
一份有效的協議書，通常會包含以下四個核心條款。
首先是出資比例。協議書應詳細列明首期、聯名買樓印花稅、律師費、裝修費等開支由誰負責，以及各自承擔的比例。更重要的是，它要釐清日後聯名買樓按揭的供款分配方式，這對於保障各自的財務貢獻至關重要。
其次是決策機制。當涉及出售、出租或大型維修等重大決定時，應該如何處理？協議需要訂明是需要全體一致同意，還是按業權比例多數決。
接著是優先購買權。條款可以規定，如果其中一方想出售自己的業權份額，其他聯名業主有優先購買的權利。這可以避免業權份額落入不相關的第三方手中。
最後，也是最重要的，是退出條款。這個條款專門處理關係變化，例如分手或其中一方想退出時的情況。它應清楚說明如何為物業估價、如何計算回購金額、以及如果雙方都無力回購時，應如何協議出售物業和分配資金。一個周全的退出條款，是和平解決聯名買樓分手問題的關鍵。
聯名買樓的雙面刃：全面利弊分析
決定聯名買樓，就像是將彼此的財務未來綁定在一起，這個決定既有明顯的好處，也隱藏著一些需要深思熟慮的風險。在簽下名字之前，全面了解這枚硬幣的兩面，對維護長遠的聯名買樓關係至關重要。
聯名買樓的4大優勢
提升按揭能力：合併入息，更容易通過壓力測試
最直接的好處，就是可以集合兩人的收入來申請聯名買樓按揭。銀行在審批貸款時，會計算「供款與入息比率」（DTI），確保申請人的還款能力。將兩人的收入合併計算，總收入提高了，自然更容易滿足銀行的審批門檻，甚至有機會獲取更高的貸款額，讓置業夢想更容易實現。
保障共同決策權：重大決定（如賣樓）須全體同意
在聯名機制下，任何關於物業的重大決定，例如出售、轉按或加按，都必須得到所有業主簽署同意才能執行。這提供了一層重要的法律保障，任何一方都不能單獨處置物業。即使日後不幸出現聯名買樓分手的情況，這項機制也能確保大家的權益得到保障，避免一方在未經協商下作出影響另一方的決定。
簡化遺產處理（僅限長命契）：業權自動轉移，免除承辦程序
如果選擇以「聯權共有」（俗稱長命契）的形式持有物業，這會是一個簡潔的財產傳承安排。根據「生存者權利」原則，當其中一位業主離世，其物業權益會自動轉移給在生的聯名業主。整個過程無需經過複雜且耗時的遺產承辦程序，只需向律師樓提供死亡證等文件辦理手續即可，大大簡化了流程。
創造財務彈性：「近親轉讓」為未來財務規劃鋪路
聯名物業為日後的財務規劃提供了一定的彈性。當需要資金周轉，或希望其中一方恢復首次置業身份時，可以透過「近親轉讓」（俗稱「甩名」）的操作，將業權轉移給另一位聯名業主。這個過程雖然涉及聯名買樓印花稅及律師費，但卻能為家庭的長遠財務佈局，例如購買第二個物業，創造有利條件。
聯名買樓的4大風險
共同承擔信貸紀錄：貸款額影響每位業主的信貸評級
這是一個經常被忽略的重點。申請聯名買樓按揭後，整筆貸款的總額會完整地記錄在每一位業主的信貸報告上，並非按業權比例攤分。換言之，若貸款額是500萬，兩人的信貸報告都會各自顯示一筆500萬的負債。這會同時影響雙方的信貸評級及未來的借貸能力，任何一方的遲還款紀錄，都會拖累另一方的信貸健康。
失去首次置業身份：影響未來置業的稅務及按揭優惠
一旦聯名持有物業，所有業主都會同時失去「首次置業」的身份。這意味著日後任何一方想再購買住宅物業時，都無法再享受首次置業的稅務優惠。雖然政府已調整了相關的聯名買樓印花稅政策，但在申請按揭保險時，非首置身份仍可能影響可承造的按揭成數，增加了未來置業的門檻。
「甩名」成本與複雜性：涉及律師費、印花稅及買賣程序
雖然「甩名」能創造財務彈性，但其過程本質上是一次正式的物業買賣。這意味著需要支付律師費、印花稅，而且過程繁複。特別是當聯名買樓關係生變，例如面臨分手時，處理「甩名」或出售物業的過程可能因協商困難而變得更加複雜和昂貴，甚至可能需要考慮聯名買樓一人按揭等後續財務安排。
決策欠缺彈性：意見不合可致僵局，阻礙物業管理
共同決策權是一把雙刃劍。當業主之間意見一致時，它是保障；但當意見不合時，它就會變成僵局的根源。無論是對於出售時機、出租意向，還是僅僅是裝修風格的分歧，任何一方的反對都可能讓計劃停滯不前。這種決策上的欠缺彈性，可能會嚴重阻礙物業的有效管理和價值提升。
進階操作：甩名、轉按及替代方案
聯名買樓只是旅程的開端，隨着人生階段和財務狀況的變化，你可能需要一些更進階的財務操作。接下來，我們會探討幾種常見的策略，包括如何透過「甩名」取回首次置業的優勢、物業再融資的考慮，以及一個可能比聯名更靈活的替代方案。
「甩名」（近親轉讓）操作全攻略
為何要「甩名」：恢復首置身份的稅務與按揭考量
「甩名」最常見的目的，就是為了讓其中一位業主恢復「首次置業」身份。雖然政府已在2025年撤銷了針對非首次置業的額外印花稅，但在過往政策下，恢復首置身份可以節省一大筆稅款。時至今日，「甩名」的價值更多體現在按揭申請上。銀行對於首次置業人士的按揭審批通常較為寬鬆，有機會申請到更高的按揭成數。因此，當家庭計劃購入第二個物業時，透過「甩名」讓其中一方回復首置身份，便能為新物業爭取更理想的按揭條件，是相當普遍的財務規劃策略。
印花稅計算：近親與非近親轉讓的稅務差異
進行「甩名」操作時，聯名買樓印花稅是主要的成本考量。稅款的計算方式，關鍵在於轉讓雙方的關係。如果業權是轉讓給「近親」（即配偶、父母、子女或兄弟姊妹），印花稅會按照物業價值（或轉讓份額的價值）的第二標準稅率計算，稅款相對較低。不過，如果業權是轉讓給非近親關係的人，例如未婚伴侶或朋友，稅務局會將其視為一宗正常的買賣，需要支付從價印花稅，稅務成本會高出許多。在處理因聯名買樓分手而需要轉讓業權時，這一點尤其需要注意。
甩名後再買樓的挑戰：高成數按揭與「自住」審查
成功「甩名」後，回復首置身份的一方若立即申請高成數按揭（例如透過按揭保險計劃）購買新物業，可能會遇到銀行的嚴格審查。銀行與按揭保險公司會關注新物業的用途。如果你與前聯名業主（例如配偶）的關係不變，並且仍然一同居住在原有的物業，卻聲稱新購入的單位是「自住」用途，其合理性或會受到質疑。審批機構有機會認為你有投資或出租的意圖，從而拒絕批出高成數按揭。因此，在計劃「甩名」買樓前，必須對整個財務佈局有通盤的考慮。
物業再融資：轉按與加按的決策流程
考慮轉按或加按的時機與財務評估
當物業升值，或者市場利率處於低位時，業主可以考慮透過「轉按」或「加按」來活化資產。轉按是將現有按揭轉到另一家提供更優惠利率或現金回贈的銀行，以節省利息開支。加按則是在原有銀行或轉按至新銀行時，申請借入比原有按揭餘額更高的貸款額，將物業升值的部分套現出來，用作其他投資或應急資金。決定前，需要仔細評估新舊按揭計劃的利率差異、現金回贈金額，並且要計算律師費等轉手成本，確保整體操作有利可圖。
聯名物業申請流程及注意事項
申請聯名物業的轉按或加按，流程與一般按揭相似，但最關鍵的一點是：必須獲得所有聯名業主的一致同意。所有業主都需要在相關的按揭文件上簽署作實，缺一不可。銀行亦會重新評估所有業主當時的入息和信貸狀況，以審批新的聯名買樓按揭。如果其中一位業主的財務狀況轉差，例如信貸評級下降或收入減少，都可能影響最終的審批結果、利率及貸款額。
替代方案：為何「按揭擔保人」比聯名更靈活？
運作原理：一人作業主，另一人作擔保人合併計算入息
其實，如果當初聯名的主要目的只是為了合併二人入息，更容易通過銀行的壓力測試，那麼採用「按揭擔保人」制度會是一個更靈活的選擇。操作方法是由其中一人做唯一的業主和借款人，而另一方則作為其按揭擔保人。在審批聯名買樓按揭時，銀行會將借款人和擔保人的收入合併計算，同樣能達到提升借款能力的目標。這種安排有時也被視為一種聯名買樓一人按揭的替代方案。
優劣比較：「解除擔保」比「甩名轉讓」更簡單低成本
這個方案的最大優勢在於日後的彈性。假如未來擔保人希望置業，或者雙方關係有變，需要解除擔保關係時，程序遠比「甩名」簡單。業主只需向銀行申請轉按，在新的按揭申請中不再加入擔保人即可。只要業主自身的入息足以通過審批，整個過程便無需涉及業權轉讓，自然也省卻了高昂的印花稅和律師費。相比之下，「甩名」牽涉複雜的法律程序和稅務成本，兩者高下立見。
擔保人的法律責任與銀行審批要求
不過，成為擔保人並非只是掛個名。擔保人需要承擔與借款人同等的法律責任。一旦借款人未能準時還款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。因此，擔保人的信貸報告上同樣會記錄這筆按揭貸款，影響其未來的借貸能力。銀行在審批時，也會嚴格審查擔保人的財務狀況、收入穩定性及信貸紀錄，確保其具備足夠的還款能力，才會接納其擔保資格。
持有期管理：維繫聯名關係的財務與法律實務
成功完成聯名買樓，只是共同旅程的開端。物業持有期間的財務管理，才是維繫良好聯名買樓關係的關鍵。一套清晰、公平的管理機制，能夠將潛在的金錢糾紛減至最低，確保雙方的合作長遠而愉快。
建立清晰的共同財務管理系統
設立聯名戶口處理按揭、管理費等固定開支
建立共同財務的第一步，是到銀行開設一個聯名儲蓄戶口。這個戶口專門用來處理物業所有固定開支，例如每月的聯名買樓按揭供款、管理費、差餉及地租等。雙方可以協議，每月在指定日期，從各自的個人戶口自動轉帳一筆固定金額到這個聯名戶口。這樣做能確保所有必要開支準時繳付，同時帳目清晰，大大提升財務透明度，避免因誰付了款、誰未付款而產生誤會。
如何公平記錄與分攤維修、裝修等非固定費用
相對於固定開支，處理維修、添置傢俬或大型裝修等非固定費用時，需要更多溝通。一個有效的方法，是利用共用的電子表格（例如 Google Sheets）或手機記帳應用程式，即時記錄每一筆支出。不論是更換一部冷氣機，還是聘請師傅維修水喉，都應將單據拍照存檔，並在共享的記錄中清楚列明支出項目、金額及墊付方。在進行大額支出（如裝修）前，雙方應先共同商議預算、分攤比例及付款方式，並將共識簡單記錄下來，這有助於日後結算時有據可依。
聯名物業出租的收入分配與稅務
如果決定將聯名物業出租，便會涉及租金收入分配和稅務申報的問題，處理時同樣需要清晰的規劃。
如何按業權比例分配租金收入及申報物業稅
最直接和公平的做法，是按照雙方持有的業權比例來分配租金收入。假如物業是以「聯權共有」（長命契）形式持有，一般會視為各佔50%權益，租金收入便應平分。如果是「分權共有」，則按照契約上訂明的業權份額（例如七三比）來分配。在申報物業稅時，各業主需要各自在其報稅表上，申報自己所獲得的租金收入部分，並根據該收入計算應繳的物業稅。
共同業主的稅務責任
有一點必須留意，根據稅務條例，聯名物業的全部業主需要共同及各別承擔整個物業的物業稅。這意味著，即使稅款是按業權比例分拆計算，但假如其中一位業主未有繳付其應付的稅款，稅務局有權向另一位業主追討整筆欠款。因此，確保所有聯名業主都準時履行稅務責任，對於維持健康的聯名買樓關係至關重要。
退出機制：當聯名關係生變，如何好來好去？
聯名買樓這段旅程，最理想的結局當然是圓滿順利。不過，人生總有變數，無論是情侶、朋友還是家人之間的聯名買樓關係，都可能因為各種原因需要畫上句號。事先規劃好清晰的退出機制，並不是悲觀，反而是保障雙方、讓彼此能夠體面地「好來好去」的成熟做法。一份周全的計劃，能夠在「聯名買樓分手」這個敏感時刻，提供清晰的路線圖，避免不必要的爭執與財務損失。
和平分手：執行協議中的退出條款
處理聯名物業最順暢的方式，就是回到起點——那份你們當初簽訂的聯名買樓協議書。這份文件是你們在關係良好時共同訂立的「遊戲規則」，清楚列明了當一方希望退出時的處理辦法。協議書的存在，就是為了讓大家在情緒波動時，仍有一個理性的框架可以依循，讓整個過程變得有規可循。
如何為物業公平估價及執行回購權
當一方決定退出，而另一方希望繼續持有物業時，第一步就是為物業進行一個公平的估價。最客觀的做法，是共同委託或各自尋找一至三間本地主要銀行或持牌測量師行進行獨立估價，然後取其平均值作為物業的市場價值。
估價確定後，便可以執行協議中的回購權（或稱優先購買權）。計算方式通常是：
（物業市場估值 – 尚未償還的聯名買樓按揭總額）x 退出方的業權比例 = 回購價
舉例來說，如果物業估值800萬，按揭餘額300萬，雙方各佔50%業權，那麼回購價就是（800萬 – 300萬）x 50% = 250萬。承接方需要支付這筆金額給退出方，並同時辦理「甩名」手續，將業權完全轉移到自己名下。這個過程會涉及律師費和聯名買樓印花稅等開支，都需要事先計算清楚。
協議出售的流程與資金分配
如果雙方都同意不再持有物業，最直接的方法就是將物業在公開市場上出售。這個流程相對簡單，主要步驟包括：
- 共同決定售價：參考市場成交數據及專業意見，設定一個雙方都接受的放售價。
- 委託地產代理：共同簽署放盤協議。
- 簽訂買賣合約：找到買家後，雙方需共同簽署所有法律文件。
物業成功出售後，所得款項會先用來清還所有未償還的聯名買樓按揭、地產代理佣金及律師費等。剩餘的淨收益，再按照聯名協議書上訂明的業權比例進行分配。
應對僵局與突發狀況
現實中，並非所有情況都能按照協議順利進行。當溝通失效，雙方陷入僵局，或者出現一些意想不到的狀況時，就需要了解法律上的一些處理方式。
法律途徑：向法庭申請「強制出售令」
如果一方想賣樓，但另一方堅決反對，導致物業無法處理，任何一方業主都可以根據香港法例第352章《分劃條例》，向土地審裁處或高等法院申請「強制出售令」（Order for Sale）。
法庭在接到申請後，會審視情況，除非有充分理由反對，否則通常會頒令出售物業。物業會以公開拍賣或私人協商的方式出售，所得款項在扣除相關法律及行政費用後，再按業權比例分配給各業主。這雖然是解決僵局的最終手段，但過程涉及時間與金錢成本，通常是萬不得已的選擇。
一方破產或身故的法律後果：長命契與分權共有大不同
突發狀況如破產或身故，對聯名物業的影響極大，而處理方式則完全取決於你們當初選擇的業權形式。
- 如果是一方破產：
- 聯權共有（長命契）：破產一方的業權會被即時分割出來，並由破產管理署接管。破產管理署有權要求另一位業主買下該份額，或者共同將物業出售，以償還破產方的債務。
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分權共有：情況較直接。破產一方所持有的獨立份額會被視為其資產，由破產管理署接管並尋求出售，以償還債務。另一位業主的份額則不受直接影響。
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如果是一方身故：
- 聯權共有（長命契）：這就是「長命契」的核心所在。當一方離世，其業權會自動、即時地轉移給在生的另一位聯名業主。整個過程不涉及遺囑或遺產承辦，手續相對簡單。
- 分權共有：情況截然不同。離世一方的業權份額會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑或遺產繼承法，分配給其指定的繼承人。這意味著，在生的業主可能會需要與一位素未謀面的新業主（例如離世夥伴的家人）共同持有物業。
聯名買樓常見問題 (FAQ)
一方出資較多，應選長命契還是分權共有？
當聯名買樓關係中，一方的出資額明顯高於另一方時，選擇業權形式便是一個非常重要的財務決定。在這種情況下，「分權共有」通常是更清晰穩妥的選擇。因為分權共有容許你們按照實際的出資比例，例如七三比或八二比，來清晰界定各自的業權份額。這份協議就像一份財務藍圖，萬一將來關係有變，甚至不幸需要處理聯名買樓分手的問題，資產分配便有據可依，避免不必要的爭拗。相反，「長命契」（聯權共有）在法律上視所有業主為一個不可分割的整體，業權是均等的，無法反映出資差異，它更適合關係緊密且有互相繼承財產意願的夫婦。
聯名買樓後，可以中途更改業權形式嗎？
很多人都會好奇，聯名買樓後，當初決定的業權形式是否能中途更改。答案是可以的，但過程並非想像中簡單，而且涉及成本。要將「聯權共有」更改為「分權共有」，或者反過來操作，法律上會被視為一次業權轉讓。這意味著需要經由律師樓處理一份新的樓契，將舊有的業權形式取消，再以新的形式重新到土地註冊處註冊。這個過程必然會產生律師費，更重要的是，可能需要繳付聯名買樓印花稅，稅款會根據物業當時的價值和涉及的業權份額來計算。因此，在簽署買賣合約前深思熟慮，選定最適合雙方關係的業權形式，可以省卻日後不少時間和金錢。
聯名買樓會否影響日後申請公營房屋（如公屋、居屋）的資格？
計劃聯名買樓的朋友，如果未來仍有機會申請公屋或居屋等資助房屋，這一點一定要特別留意。答案是肯定的，聯名買樓會直接影響你的申請資格。根據房屋署的規定，任何公營房屋的申請人及其家庭成員，在遞交申請時都不能持有任何香港住宅物業的權益。一旦你成為聯名物業的業主之一，不論你持有的是1%還是50%的業權，你都已經被視為私人物業業主，不再符合申請資格。即使日後透過「甩名」將業權轉走，也可能因為資產轉移的規定而設有等候期，所以在決定前務必規劃清楚長遠的住屋需要。
如果其中一方未能準時供款，另一方有什麼法律及財務責任？
這是關於聯名買樓按揭中最實際，也最需要正視的風險。如果其中一位業主無法準時供款，另一位業主需要承擔百分之百的還款責任。在法律和銀行的角度，聯名借款人是「共同及各別負有法律責任」（Joint and Several Liability）。這代表銀行有權向任何一位或所有借款人追討全部的欠款，並不會理會你們私下協定的供款比例。若果情況持續，銀行便會採取法律行動收回物業，而這個負面紀錄會同時嚴重影響所有聯名業主的信貸評級。即使是考慮聯名買樓一人按揭的安排，這種連帶的法律和財務責任依然存在，所以在決定聯名前，坦誠溝通並評估對方的財務穩定性是至關重要的一步。