心儀物業竟是「補契樓」，是否意味著按揭申請注定觸礁？「補契樓」三個字，往往令買賣雙方聞之色變，深怕銀行會「一刀切」拒絕按揭，令交易告吹。然而，買入補契樓是否真的全無希望？事實並非如此。補契樓的按揭申請，確實比一般物業複雜，但絕非死局，而是一場講求策略、法律知識與充分準備的「攻防戰」。本文將由專業律師為您深入剖析，從法律定義、銀行審批的潛規則，到買賣雙方的應對策略，提供清晰的四大關鍵步驟與實戰個案，助您掃除迷霧，成功闖關，順利完成物業交易。
什麼是「補契樓」？為何會影響按揭申請？
很多人一聽到「補契影響按揭」這個說法，就會將補契樓與極高風險劃上等號。但事實上，要了解整個情況，我們需要先從基本概念入手，釐清「補契樓」的真正意思，以及它與風險更高的「無契樓」有何分別。
「補契樓」與「無契樓」的定義與風險分野
在物業市場上，這兩個名詞雖然聽起來相似，但代表的風險水平卻有天淵之別。
補契樓：業權曾有瑕疵但已修補
你可以將「補契樓」想像成一份曾經遺失了幾頁紙，但後來透過正式法律程序，成功補回核證副本（Certified True Copy）的文件。這代表物業的業權曾經出現瑕疵，但業主已經採取了法律行動去修補這個問題，例如進行宣誓和在土地註冊處註冊相關文件。完成補契程序後，物業的業權紀錄在法律上是完整的。
無契樓：業權文件完全遺失，風險極高
「無契樓」的情況就嚴重得多。這通常是指整份關鍵的樓契正本完全遺失，並且無法透過任何法律程序有效還原。由於無法提供證明業權的根本文件，潛在買家和銀行都無法確認業主是否擁有該物業的完整及無爭議的業權，也無法排除樓契正本已被用作其他抵押的可能。
銀行視角：補契樓對按揭審批的直接衝擊
了解了兩者的分別後，我們就可以探討為何即使是已經完成補契手續的「補契樓」，在申請按揭時依然會遇到挑戰。
業權清晰度的疑慮：銀行風險評估的核心
銀行批出按揭貸款，是以物業作為抵押品。因此，物業的業權是否清晰、完整、無瑕疵，是銀行風險評估中最重要的一環。雖然補契樓有核證副本，但這始終不是正本。銀行審批部門會思考一個問題：當初文件為何會遺失？這個遺失過程有沒有可能涉及未披露的第三方權益或債務？正是這種對未知風險的審慎態度，令銀行在處理補契樓的按揭申請時會格外小心。
物業價值與流通性受損
銀行的疑慮會直接影響物業的市場價值和流通性。因為如果一間銀行對某個補契樓的按揭申請持保留態度，代表其他銀行也可能有同樣的看法。這會導致未來業主想轉售物業時，潛在買家同樣會面臨按揭困難，令物業難以脫手。考慮到這個潛在風險，銀行在為補契樓進行估價時，通常會比較保守，這亦是補契費以外，業主需要考慮的隱藏成本。
解構銀行審批與法律關鍵：如何化解補契難題
很多人一聽到補契影響按揭，就覺得買賣過程注定觸礁。其實，這是一個常見的誤解。只要了解清楚背後的法律原則和銀行審批的邏輯，很多補契樓的難題都可以迎刃而解。我們不如從法律和銀行兩個層面，一步步拆解這個課題，你會發現當中大有文章。
補契的法律基礎：如何證明「妥善業權」(Good Title)
在任何物業交易中，賣方有一個最基本的責任，就是必須證明自己擁有一個完整、清晰和可以自由轉讓的業權，這在法律上稱為「妥善業權」(Good Title)。當一份樓契出現缺失或需要補契，買方律師自然會質疑業權是否仍然「妥善」，這是一切問題的核心。
《物業轉易及財產條例》的核心要求
香港的《物業轉易及財產條例》為「妥善業權」設定了一個清晰的標準。簡單來說，賣方需要證明由簽訂買賣協議的日期起計，過去最少十五年的業權是連貫和完整的。這意味著，只要能提供這十五年內所有權轉移的清晰文件鏈，就已符合法例的基本要求。這個規定大大簡化了業權追溯的過程，賣家不需要提供數十甚至上百年前的古舊文件。不過，如果缺失的文件正是在這關鍵的十五年內，問題就比較棘手。
業權質詢（Requisition on Title）的關鍵時限
當買方律師在審查文件時發現問題，例如樓契不齊全，他們就會向賣方律師提出正式的書面查詢，這就是「業權質詢」。提出質詢是有嚴格時限的，錯過了就可能代表買方接受了該業權瑕疵，從而失去之後「踢契」的權利。這個時限通常在正式買賣合約中有明確規定，例如在收到樓契文件後的七個工作天內。所以，及時和專業的法律意見在此階段尤其重要。
銀行審批潛規則：並非所有補契樓都「一刀切」
了解了法律上的要求，我們再來看看銀行的實際操作。很多人以為銀行對補契樓一律拒批按揭，但實際情況並非如此絕對。銀行最關心的是風險，只要你能消除它們對業權完整性的疑慮，成功獲批按揭的機會依然存在。
「追本溯源」：合理解釋與證明文件是致勝關鍵
銀行審批補契樓按揭的關鍵，在於你能否「追本溯源」，為樓契不全的情況提供一個合情合理，而且有文件支持的解釋。例如，一份樓契變成核證副本，是因為早年將相連的車位分拆出售，而樓契正本跟隨了價值較低的車位。只要能提供當時的分契文件和買賣紀錄，清楚證明事件的來龍去脈，銀行通常會理解和接納這種情況。相反，如果遺失原因含糊不清，例如只說「在家中遺失」，銀行就很難排除樓契正本被用作其他抵押的風險，審批自然會非常困難。
銀行取態光譜：由保守到進取的審批策略
我們可以將市場上不同銀行的取態，想像成一個由保守到進取的光譜。光譜的一端，是一些傳統大型銀行，它們的風險管理非常嚴格，審批系統可能一偵測到「補契」紀錄就會自動亮起紅燈，傾向直接拒絕申請。而在光譜的另一端，一些中小型銀行或希望擴大市場佔有率的銀行，則可能採取更靈活的個案審批方式。它們的信貸部門更願意花時間去理解補契的具體原因，只要風險評估認為可控，就願意批出按揭。所以，如果被第一間銀行拒絕，不妨多嘗試幾間，或者尋求專業按揭顧問的協助，他們通常更熟悉不同銀行的審批偏好。
賣家自救指南：提升物業價值與成交機會
發現物業樓契不全，最直接的憂慮就是補契影響按揭申請，令潛在買家卻步。其實，作為賣家，你可以主動出擊，透過清晰的法律程序修補業權瑕疵，這不僅能大大提升物業的市場價值，更能增加順利成交的機會。以下就是一套完整的自救指南。
補契法律程序四部曲：如何正式補領「核證副本」
當樓契中的部分文件遺失，目標並非憑空找回正本，而是透過法律途徑，向土地註冊處申請一份具法律效力的「核證副本」(Certified True Copy)。這個過程相當嚴謹，一般分為四個核心步驟，確保了業權的清晰度。
第一步：委託專業律師行
處理補契事宜並非自行到土地註冊處填寫表格那樣簡單，當中牽涉複雜的法律程序和文件要求，因此第一步必須委託一間熟悉物業轉易條例的專業律師行。他們會為你評估情況，解釋整個補契流程，並處理後續所有法律文件。相關的補契費亦會在這階段清晰報價。
第二步：準備「法定聲明」(Statutory Declaration)
這是整個補契程序的核心文件。你需要在律師的見證下，在一份「法定聲明」中，詳細及清晰地交代遺失樓契文件的來龍去脈。內容必須具說服力，例如：文件最後一次出現的時間和地點、遺失的具體情況（例如搬遷、裝修期間遺失），以及你曾採取過哪些尋找措施。最重要的是，聲明中必須鄭重陳述，遺失的文件從未用作任何形式的貸款抵押或擔保。一份內容空泛的聲明，例如只說「在家中找不到」，是不足以令土地註冊處或未來買家的律師信服的。
第三步：於土地註冊處註冊
完成法定聲明後，你的代表律師會將這份文件，連同申請核證副本的相關表格，一併呈交至土地註冊處進行註冊。土地註冊處會將這份法定聲明存檔，並記錄在該物業的土地登記冊（Land Register）上。這個步驟等於將文件遺失的解釋「官方化」，讓任何對該物業進行查冊的人，都能看到這份具法律約束力的解釋。
第四步：了解核證副本的法律效力
成功註冊並取得核證副本後，這份文件在法律上已具備證明業權的效力。然而，你必須理解，它與正本的最大分別在於，它始終是一份「解釋性」文件。未來買家的律師以至銀行，依然會仔細審閱你那份法定聲明，評估遺失原因是否合理，以及是否存在任何業權風險。一個清晰、無可疑點的解釋，是讓這份核證副本被市場完全接納的關鍵。
成功出售補契樓的關鍵策略
完成法律程序只是第一步，要成功出售補契樓，還需要一套聰明的市場策略，核心在於建立買家的信任。
賣家應對策略流程圖：從發現問題到順利成交
要將整個過程化繁為簡，你可以參考以下流程圖的步驟：
- 發現問題：整理樓契文件，確認缺失部分。
- 諮詢律師：立即尋求專業意見及報價。
- 準備文件：撰寫詳盡的法定聲明。
- 完成補契：向土地註冊處註冊聲明並取得核證副本。
- 主動披露：放盤時，主動向地產代理及潛在買家說明情況。
- 提供證明：準備好全套補契文件供買家律師審閱。
- 順利成交：因資訊透明，買家信心增加，交易過程更順暢。
主動披露與準備文件，增加買家信心
處理補契樓最忌諱的就是心存僥倖，試圖隱瞞。最聰明的做法，是在放盤初期就採取「主動披露」的策略。你可以預備好全套文件，包括法定聲明及核證副本，在準買家表示興趣時，便透過地產代理向對方及其律師提供。這種坦誠的做法，不但能篩選出有誠意的買家，更能展示你解決問題的誠意和能力，讓對方感到安心。當一切都攤開在陽光下，買家律師在審閱文件時便沒有太多可質疑的空間，自然大大增加了他們向銀行成功申請按揭的信心。
買家應對策略：如何保障自己並成功申請按揭
補契影響按揭是不少買家最關心的問題之一。面對心儀的單位是補契樓，其實並非只能望門興嘆。作為買家，你可以採取主動，透過一系列策略來評估風險和爭取銀行批核。只要掌握幾個關鍵策略，就能大大提高成功申請按揭的機會，同時保障自己的權益。
精明買家第一步：學會「追本溯源」審查法
「追本溯源」聽起來很專業，其實原理很簡單，就是像偵探一樣，徹底弄清楚樓契為何需要修補。銀行最關心的不是物業曾經補契，而是補契背後的原因是否合理，以及業權是否存在隱藏風險。因此，清晰的源頭解釋，就是成功申請按揭的第一把鑰匙。
要求賣方提供完整解釋及證明
首先，你需要主動向賣方查詢，要求他們提供一份清晰、有條理的書面解釋。這份解釋應該詳細說明當初遺失了哪一份文件、遺失的具體原因和時間，以及後續的補契過程。單純口頭解釋並不足夠，最關鍵的是附上證明文件，例如由律師準備的「法定聲明」(Statutory Declaration)副本，以及土地註冊處的相關註冊紀錄。這些文件是構成你向銀行解釋整個故事的基礎。
聘請經驗豐富的律師審查業權
在處理補契樓這類個案時，聘請一位經驗豐富的物業律師絕對是物有所值。他們不只會審閱文件，更懂得從銀行的角度評估風險，判斷賣方提供的解釋和文件是否「具說服力」，足以消除銀行對業權清晰度的疑慮。經驗豐富的律師能助你識別潛在的業權陷阱，並就交易風險提供專業意見。雖然律師費和日後的補契費可能是一筆額外開支，但這筆投資能為你排除重大風險。
保障自身權益：了解「踢契」的權利與時機
「踢契」是買家在物業業權出現嚴重問題時，可以合法取消交易並取回訂金的權利。這可以說是買家保障自己的最後一道防線。不過，行使這項權利需要非常謹慎，必須掌握合適的時機和法律理據。
何時可以合法「踢契」？
當賣方無法證明物業擁有「妥善業權」(Good Title)時，買家就有權提出踢契。如果補契的原因含糊不清，或者遺失的文件是影響業權核心的重要文件，而賣方又無法提供令人信服的解釋，令業權的完整性受到合理質疑，這便構成了踢契的合法理由。但要留意，提出業權質詢和踢契都有嚴格的時間限制，通常在買賣合約中有列明，必須在限期內由律師正式提出。
「踢契」的潛在風險與後果
不過，踢契並非沒有風險。如果賣方不同意，事件便可能演變成法律訴訟。期間你的訂金會被凍結，直至法庭作出裁決。這過程不僅耗時，而且涉及高昂的訴訟費用。假如法庭最終裁定業權問題不夠嚴重，不足以構成踢契理由，買家不但會被沒收訂金，更可能要賠償賣方的損失。因此，決定踢契前，必須與你的律師詳細商討，並評估勝算。
買家互動式風險評估清單：這間補契樓值得買嗎？
面對一間補契樓，你可以用以下清單，問自己幾個問題，幫助你評估風險，作出更明智的決定。
- 理由的清晰度： 賣方提供的補契理由是否清晰、合理，並且有文件支持？
- 文件的重要性： 遺失的是哪類文件？是影響業權核心的轉名契，還是影響較小的附屬文件？
- 律師的意見： 你的律師對此業權的專業意見是什麼？他認為銀行接納的機會有多大？
- 銀行的取態： 你是否已就此特定物業，向多於一間銀行進行初步查詢，並獲得正面的回覆？
- 物業的價值： 物業的叫價是否已反映其補契樓的狀況？與同區正常物業相比，是否有合理的折讓？
- 個人的風險承受能力： 綜合以上因素，你個人對這宗交易的風險承受能力有多高？
這份清單沒有標準答案，但它能引導你從多角度思考，避免因一時衝動或資訊不足而作出後悔的決定。
實戰個案分析：從成功與失敗案例學習按揭審批關鍵
理論知識固然重要，但是實際操作的經驗更能幫助我們理解補契影響按揭的真實情況。以下我們將分享三個真實個案，當中既有成功上會的喜悅，也有令人惋惜的失敗教訓，希望能讓大家更具體地掌握銀行審批的關鍵所在。
成功個案一：分拆車位補契，最終獲大型銀行批出按揭
陳先生早前看中一個心儀單位，各方面條件都非常理想，但在律師查閱樓契文件時，卻發現該單位的樓契只是一份核證副本，俗稱「影印契」。這個發現一度令陳先生的按揭申請陷入僵局。
經過律師深入「追本溯源」，謎底終於解開。原來，原業主數年前是將單位連同車位一併買入，後來決定先將車位獨立出售。在分拆物業業權的過程中，樓契正本跟隨了先售出的車位交易，所以住宅單位部分只保留了核證副本。因為整個交易脈絡清晰，所有文件記錄完整，陳先生的律師將詳細解釋連同證明文件一併提交給銀行。最終，一間大型銀行認為這個補契情況合理，業權並無瑕疵，順利批出了按揭。這個案說明，只要補契原因清晰合理，補契樓不一定會被銀行拒之門外。
成功個案二：轉換銀行，獲取更靈活審批
李小姐的經歷則展示了不同銀行審批取態的差異。她購入一個樓齡較大的單位，查冊時發現物業在很久以前曾有補契紀錄，原因是遺失了一份非核心的業權文件。她起初向兩間作風較為保守的銀行申請按揭，結果均被斷然拒絕。銀行的理由是，內部指引對任何有補契紀錄的物業都採取「一刀切」的審慎態度。
在感到氣餒之際，李小姐經按揭顧問建議，嘗試向其他審批政策較靈活的銀行叩門。結果，第三間銀行願意花時間了解整個補契的來龍去脈。在審閱過相關的法定聲明和補領文件後，該銀行判斷該次補契對物業的「妥善業權」(Good Title) 沒有構成實質影響，所以最終批出了按揭，而且貸款條件與一般物業無異。這個案的啟示是，面對按揭申請被拒，轉換銀行可能是柳暗花明的出路。
失敗個案三：律師處理不當，買家喪失踢契權利
最後一個是令人惋惜的失敗個案，問題並非出於物業本身，而是律師的處理手法。買家黃先生簽約後，其代表律師發現賣方無法提供一份重要的業權轉讓契據正本，這足以構成業權瑕疵，黃先生理應有權「踢契」。
問題的關鍵在於時間。正式買賣合約中有一條款，清晰訂明買方律師必須在收到賣方樓契文件後的指定工作天內，提出所有業權質詢。但是，黃先生的律師因為一時疏忽，錯過了這個限期才正式向賣方發出質詢。賣方律師隨即引用合約條款反駁，主張黃先生一方已逾期，等同於法律上已接受了該業權。最終，黃先生不但喪失了踢契的權利，更陷入了必須完成交易，否則就要被沒收訂金的困境。這個案血的教訓是，處理補契樓的買賣，聘請一位經驗豐富而且行事謹慎的律師，絕對是保障自己權益的首要任務。
常見問題 (FAQ)
買賣補契樓的過程充滿變數，當中補契影響按揭是最多人關心的環節。我們整理了幾個最常見的問題，希望為你提供清晰的解答。
補契樓的補契程序需時多久？費用是多少？
補契程序所需的時間和費用，並沒有一個固定的標準，主要視乎遺失文件的複雜程度和律師行的處理方式。
時間方面，整個過程通常需要數個月。首先，律師需要時間準備文件，還有業主需要提供詳盡資料來完成法定聲明。然後，將法定聲明提交到土地註冊處註冊也需要時間處理。一般來說，由委託律師到成功補回核證副本，預計需時三至六個月不等。
費用方面，補契費主要包括律師的專業服務費和土地註冊處的官方費用。市場上，處理這類程序的律師費由一萬多元起，如果情況比較複雜，費用會相應增加。所以，在委託律師前，最好先問清楚收費詳情。
補契樓的估價和市場價值會折讓多少？
補契樓的市場價值，的確會因為業權曾有瑕疵而打折扣。折讓的主要原因，是買家承造按揭的難度增加。因為不是所有銀行都願意為補契樓批出按揭，潛在買家群體縮小，能選擇的買家自然會要求更大的議價空間。
至於折讓幅度，市場普遍認為補契樓的估價會比業權完整的同類單位低兩成至三成。當然，實際的折讓率取決於多個因素。如果遺失的只是非核心文件，而且有非常合理和清晰的解釋，對樓價的影響可能較小。但是，如果遺失的是關鍵的業權轉易文件，折讓幅度就可能更大。
所有銀行都會拒絕補契樓的按揭申請嗎？
這是一個常見的誤解。答案是：並非所有銀行都會「一刀切」拒絕補契樓的按揭申請。銀行的取態是作個案審批，關鍵在於能否向銀行提供一個可信納的補契原因。
銀行在審批時，最重視的是風險管理。它們會「追本溯源」，深入了解當初為何需要補契。例如，如果物業是因為分拆車位出售，導致住宅部分只持有樓契的核證副本，這是一個清晰和合理的商業安排，銀行接納的機會就較高。相反，如果業主的法定聲明只是含糊地說「在家中遺失」，未能排除樓契正本被用作其他抵押的風險，銀行便很可能會拒絕申請。
不同銀行的風險胃納各異，一些大型銀行的審批可能較為保守，另一些中小型銀行則可能較具彈性。所以，當遇到補契樓的按揭申請時，最好的策略是多向幾間銀行查詢，不要因為一間銀行的拒絕就完全放棄。