想將內地物業套現？一文看清「香港按揭」5步申請流程、資格及銀行比較

近年不少港人北上置業，當需要資金周轉、把握投資良機，或為子女籌備海外升學費用時，未必知道這筆內地「磚頭」資產，原來可在香港靈活套現。事實上，現時香港多間銀行及金融機構均提供「內地物業香港按揭」貸款方案，讓業主可將位於大灣區等指定城市的物業作抵押，獲取息率更低的港元貸款。本文將為您一文看清整個申請流程，由申請資格、銀行方案比較、5大步驟、文件清單以至潛在風險，助您輕鬆將內地物業轉化為流動資金。

甚麼是「內地物業香港按揭」？

對於持有內地物業的業主來說，想有效運用資產，內地物業套現是一個非常值得了解的財務安排。而「內地物業香港按揭」正是實現這個目標的其中一個關鍵物業套現方法。簡單來說，這項服務是指身在香港的業主，將其位於中國內地的物業作為抵押品，向香港的銀行或金融機構申請按揭貸款，從而獲取一筆港元資金。整個申請、審批及還款過程主要在香港進行，為港人業主提供了一個便捷的融資渠道。

運作原理與目的

其核心原理在於跨境抵押。香港的金融機構會委託專業評估機構，為申請人持有的內地物業進行估價。然後，根據估值、申請人的財務狀況及信貸紀錄，批出一個特定成數的按揭貸款。貸款獲批後，申請人需要透過兩地指定的律師行，辦理正規的跨境物業抵押登記手續，確保香港的金融機構在法律上擁有該物業的抵押權。

申請這類按揭的目的相當多元化。對於已供滿物業（俗稱「現契」）的業主，最常見是為了物業套現，將不動產轉化為流動資金，以應付生意周轉、子女海外升學開支，或者把握其他投資良機。此外，亦有部份計劃在內地置業的港人，利用此服務為新購物業申請按揭貸款。

在香港申請的3大優勢

將內地物業用於香港按揭，比起直接在內地銀行申請貸款，對香港人來說有幾個顯著的優勢。

港元結算規避匯率風險
在香港申請的最大好處，是貸款額及日後還款均以港元計算。由於大多數港人的主要收入是港元，這能完全避免人民幣匯率波動所帶來的不確定性。你毋須擔心因匯率變動導致每月還款額增加，財務規劃上更具預算及確定性，同時亦省卻了定期兌換人民幣及跨境匯款的行政費用與時間。
流程便捷節省時間成本
大部分申請手續，由提交文件、審批到簽署貸款協議，都可以在香港的銀行分行完成。近年更有銀行推出「零出關」或律師見證服務，讓業主無需親身返回內地辦理抵押登記，大大簡化了繁複的跨境程序。這對於工作繁忙的都市人來說，無疑節省了寶貴的時間與交通成本。
沿用香港信貸系統溝通更清晰
申請過程沿用香港人熟悉的審批標準與流程。銀行會根據你在香港的信貸報告（TU）及入息證明來評估還款能力，整個溝通過程更為直接順暢。你可以與香港的客戶經理直接溝通，對貸款條款及細節的理解亦會更加清晰透徹，減少因兩地金融體系差異而可能產生的誤解。

申請資格全解析：個人及物業要求

想成功利用內地物業套現，第一步就是要了解自己和持有的物業，是否符合銀行或金融機構的基本門檻。這並非一個複雜的過程，但銀行對申請人和物業本身都有清晰的要求，清楚了解這些條件，能讓你的申請過程事半功倍。我們將會分開兩個部分，詳細說明個人和物業需要滿足的條件。

申請人基本要求

銀行在審批任何貸款時，首要考慮的是申請人的背景和還款能力。申請內地物業香港按揭時，你需要符合以下幾個基本條件：

身份資格： 申請人必須是香港永久性居民，並同時持有有效的香港永久性居民身份證，以及港澳居民來往內地通行證（即回鄉證）。這兩份文件是驗證你身份的基本要求。
穩定的收入證明： 這是證明你有能力償還貸款的關鍵。你需要準備好最近期的稅務局評稅通知書、顯示薪金入賬的銀行月結單，或由僱主發出的僱傭合約及糧單。對於自僱人士，則可能需要提供公司財務報表及個人入息證明。
良好的信貸紀錄： 銀行會查閱申請人在香港的信貸報告（TU報告）。一個健康的信貸評級，代表你有良好的還款習慣，這對於順利獲取批核有正面作用。

合資格的內地物業要求

除了申請人自身條件，用作抵押的內地物業亦必須符合特定要求，這也是其中一種常見的物業套現方法。

指定城市範圍： 並非所有內地城市的物業都獲接受。目前，香港的銀行及金融機構普遍接納位於粵港澳大灣區主要城市的物業，例如深圳、廣州、珠海及中山等。部分機構亦會考慮北京、上海等一線城市的物業。主要原因是這些地區的房地產市場較為成熟，銀行能夠進行相對準確的估價。
物業類型： 私人住宅是最容易申請的物業類型。雖然有部分機構接受工商物業（如寫字樓、商舖）的申請，但其估價及審批要求通常會更為嚴謹。
清晰的業權證明： 這是最重要的一環。申請套現的物業必須是「現契」樓，意思是你已經完全付清所有樓價，物業本身沒有任何未償還的按揭。同時，你必須持有由內地相關部門發出的《不動產權證書》（俗稱「房產證」或「紅本」），這是證明你是物業唯一合法業權持有人的核心文件。
物業估值與樓齡： 銀行會委託指定的專業估價行，為你的內地物業進行估價。物業的市值、位置、狀況及樓齡都會影響最終估價結果，而這個估價金額，將會直接決定你的最高貸款額度。

主要銀行及金融機構方案比較

市面上有不少銀行和金融機構都提供內地物業套現的方案，要從中挑選最適合自己的一間，確實需要花點時間。每個機構的審批標準和貸款條件都有不同，所以仔細比較就變得非常重要。想知道如何比較各種內地物業香港按揭計劃，不妨從以下幾個關鍵點入手，這樣自然能夠找到最划算的選擇。

比較關鍵：貸款額、按揭成數及利率

在比較不同物業套現方法時，大家應該集中留意三個核心部分：貸款額、按揭成數和利率，因為它們直接影響你能借到多少錢和未來的還款壓力。

首先是貸款額，大部分銀行都會設定一個最高和最低的貸款額。例如，有些銀行可能只接受100萬港元以上的申請。最高貸款額則通常與物業所在地有關，位於深圳、廣州等一線城市的物業，可批出的貸款額上限，一般會比其他大灣區城市的物業高。

其次是按揭成數，這是指銀行願意批出的貸款金額佔物業估值的百分比。一般來說，內地物業香港按揭的成數會比本地物業低，普遍最高為五至六成。換言之，如果你的內地物業估值為300萬港元，最多也只能套現約150萬至180萬港元。

最後是利率，這是決定你總還款成本的關鍵。香港銀行批出的內地物業按揭貸款，普遍以港元最優惠利率（P）為計算基礎，然後再減去一個特定點子，實際利率會因應申請人的信貸狀況、物業質素等因素而有所不同。

比較一覽表

為了讓你更清晰地了解各主要銀行的方案，我們整理了以下比較表。請注意，下表資料僅供參考，所有貸款條件均以銀行最終批核為準。

銀行/金融機構	最高貸款額 (港元)	最高按揭成數	最長還款期	利率參考
中國銀行(香港)	1,500萬 (深圳/廣州/珠海)	估值60%	20年	P-based
滙豐銀行	1,000萬	估值或成交價60%	30年	P-based
華僑銀行	1,000萬	估值60%	20年	P-based
建設銀行(亞洲)	1,000萬	估值60%	30年	P-based

申請流程：5步完成物業套現

想成功將內地物業套現，整個申請流程其實已經相當成熟。雖然過程涉及跨境手續，但是大部分程序都可以在香港處理。以下我們將整個「內地物業香港按揭」的申請流程拆解為5個清晰的步驟，讓你對整個物業套現方法有更具體的了解。

第1步：初步諮詢及準備文件

第一步是主動出擊。你可以直接向有提供相關服務的香港銀行，或者委託專業的按揭顧問進行初步諮詢。在這個階段，你需要提供物業的基本資料，例如所在城市、屋苑名稱及面積等，讓銀行作初步評估。同時，你亦可以開始準備一些基本文件，主要包括：

身份證明：香港永久性居民身份證及回鄉證。
物業權屬證明：內地的《不動產權證書》（即房產證或俗稱的「紅本」），這是證明你已完全擁有該物業的重要文件。
收入證明：最近三至六個月的薪金入賬紀錄、稅單或公司合約等，用以證明你的還款能力。

準備好這些文件，可以大大加快後續的申請進度。

第2步：遞交申請及物業估價

當你選定銀行並準備好文件後，就可以正式遞交貸款申請。銀行收到申請後，會委託指定的估價公司為你的內地物業進行專業估價。這個估價結果，會直接影響最終的貸款額度。一般來說，位於大灣區主要城市、資訊較透明的大型屋苑，估價過程會比較順暢。

第3步：銀行審批及簽署貸款文件

銀行會根據物業估價、你的個人信貸報告及入息證明等資料，進行全面的審批。這個過程與申請本地按揭相似，主要是評估你的財務狀況和還款能力。審批成功後，銀行便會發出貸款確認書，列明貸款額、利率、年期等所有條款。確定所有細節無誤後，你就可以在香港的律師樓或銀行指定地點，簽署正式的貸款及相關法律文件。

第4步：辦理跨境抵押登記 (附「零出關」方案解釋)

這是整個流程中最關鍵的跨境環節。簽署貸款文件後，銀行會委託指定的內地律師，協助你向物業所在地的「不動產登記中心」辦理物業的抵押登記手續，將香港銀行的債權註冊在你的房產證上。

傳統上，這個步驟可能需要你親身前往內地辦理，或簽署大量經由公證人核實的授權文件。不過，現在部分銀行與大灣區城市（例如珠海及中山）合作推出了更便捷的方案：

「零出關」方案：透過這個方案，你只需在香港的銀行分行提交所需文件。銀行會經由安全的電子系統，將文件直接傳送至內地的「不動產登記中心」進行線上辦理。整個抵押登記過程，你完全無需踏足內地，大大節省了時間和交通成本，讓整個流程變得非常方便。

第5步：成功提取貸款

當內地的「不動產登記中心」完成抵押登記，並向香港的銀行發出確認後，就代表所有手續已經完成。銀行會在指定日期，將批核的貸款額（港元）直接存入你指定的香港銀行戶口。至此，你便成功利用內地物業套現，獲得一筆靈活資金，可以用於個人投資、子女升學或生意周轉等不同需要。

申請文件清單 (Checklist)

想順利完成內地物業套現的申請，一份齊全的文件檔案就是成功的第一步。銀行審批的核心，是核實你的身份、物業的真確性以及你的還款能力。我們為你整理了一份清晰的文件清單，讓你提前準備，整個流程自然更加順暢。

個人身份證明

首先，你需要證明「你是你」。銀行需要核實申請人的身份，這是處理所有內地物業香港按揭申請的基礎。你需要準備以下兩份最基本的文件：

香港永久性居民身份證
港澳居民來往內地通行證（回鄉證）

這兩份文件分別證明了你在香港的居民身份以及在內地進行物業相關事宜的合法資格。

物業權屬證明

接下來，就是證明你對內地物業擁有完全的業權。這是整個物業套現方法中最核心的一環。最重要的文件是內地的「不動產權證書」（俗稱「房產證」），它是證明物業所有權的最終法律文件。除了房產證，銀行也可能要求你提供當初的「商品房買賣合同」作為輔助，以了解物業的交易背景。

收入及資產證明

銀行批出貸款前，必須評估你的還款能力。你需要向銀行證明自己有穩定及足夠的收入來應付未來的按揭供款。常見的證明文件包括：

最近三至六個月的薪金入賬紀錄
最新的稅務局評稅通知書（稅單）
僱傭合約，以顯示你的職位及薪酬
其他資產證明，例如其他物業、股票或定期存款的證明文件，這些都有助增強你的財務狀況說服力。

其他文件

除了以上三類主要文件，銀行也可能因應你的個人情況，要求提供一些額外文件。例如，如果物業是與配偶聯名持有，便需要提供結婚證明書。另外，最近三個月的住址證明（如水電煤氣費單或銀行月結單）也是基本要求。每間銀行的審批準則略有不同，所以在正式遞交申請前，與銀行或按揭顧問確認最終的文件清單，是個明智的做法。

潛在成本與風險：申請前必讀

決定進行內地物業套現前，了解整個過程涉及的開支和潛在風險十分重要。這不只是一筆簡單的貸款，當中牽涉跨境法律和金融程序。所以，我們先清晰地看看費用清單，然後再探討幾個必須注意的風險點，讓你作出最明智的決定。

主要費用清單

在比較不同銀行的利率和條款時，記得將以下這些必要開支也計算在內，它們是整個內地物業香港按揭申請的一部分：

香港及內地律師費： 由於物業抵押涉及兩地法律程序，你需要同時委託香港和內地指定的律師行處理文件。費用會因應貸款額和程序的複雜程度而有所不同。
物業估價費： 香港銀行需要委託專業的測量師行為你的內地物業進行估價，這是批核貸款額的基礎。這筆費用通常由申請人承擔。
跨境抵押登記費： 需要向內地相關的不動產登記中心支付費用，以正式登記香港銀行的抵押權。
銀行手續費： 部分銀行或金融機構可能會就處理跨境貸款申請收取一次性的手續費或行政費用。
其他雜費： 可能還包括文件認證費、快遞費等開支。

建議在初步諮詢時，就向銀行或按揭顧問索取一份詳盡的費用估算，讓自己預算更準確。

4大潛在風險及注意事項

除了金錢成本，了解這種物業套現方法的潛在風險也同樣關鍵。以下幾點需要你特別留意：

匯率波動風險
雖然貸款和還款都是以港元結算，避免了直接的現金匯率損失。但是，你的抵押品（內地物業）是以人民幣計價。如果人民幣匯率出現較大跌幅，物業的港元估值也會隨之下降，這可能影響銀行的貸款與估值比率（LTV）。
利率變動風險
香港的按揭貸款利率普遍以最優惠利率（P）或銀行同業拆息（HIBOR）為基礎。這意味著你的每月供款會隨著市場利率升跌而變動。在加息週期下，你的供款壓力便會增加。
兩地政策變更風險
跨境金融及房地產政策可能隨時變動。例如內地對物業買賣、抵押或外匯管制的政策調整，都可能對你的資產配置或未來的出售計劃構成影響。
信貸紀錄影響
這一點很多人會忽略。你在香港承造的內地物業按揭，所有貸款資料和還款紀錄都會清楚顯示在你的香港環聯（TU）信貸報告上。這筆貸款會計算在你的總負債內，直接影響你日後在香港申請其他貸款（例如信用卡、私人貸款或本地物業按揭）的審批結果和借貸能力。

真實個案分享

紙上談兵總覺抽象，實際操作才是關鍵。想更具體了解內地物業套現的實際應用，不妨看看以下幾個真實個案。這些分享涵蓋了不同業主的需求，從子女升學、投資機遇到生意周轉，清晰展示了如何透過內地物業香港按揭，靈活調動資產，實現不同的人生規劃。

個案一：套現深圳物業助子女英國升學

陳先生夫婦早年在深圳購入一個單位，多年前已付清全部款項。近年女兒準備到英國升學，學費及生活費開支不菲。陳先生不想動用香港的股票投資，亦不願賣掉有紀念價值的深圳物業。

經過研究不同的物業套現方法，他決定利用該深圳單位申請內地物業香港按揭。整個申請及批核流程主要在香港進行，省卻了跨境處理文件的繁複程序。銀行批出港元貸款後，陳先生便輕鬆地將資金兌換成英鎊，為女兒準備好升學所需費用。這個方案讓他既保留了具升值潛力的內地資產，又解決了子女的教育資金需求。

個案二：活用廣州物業把握投資良機

作為一位資深投資者，李小姐一直密切留意市場動向。早前她看準一個香港的投資項目，回報潛力相當吸引，但需要短期內投入一筆資金。當時她的現金大多已配置於其他資產，一時間難以調動。

這時，她想起自己在廣州持有一個已供滿的物業。她迅速向香港的銀行查詢，了解到可以利用該物業進行套現。由於文件準備充足，銀行審批過程十分順利。李小姐成功在投資機會窗口關閉前取得所需資金，完成部署。這次經驗讓她體會到，將內地物業納入整體的資產配置中，能大大提升資金的靈活性，幫助自己把握每個投資良機。

個案三：抵押珠海物業解決生意周轉

王先生經營一間小型貿易公司，業務一直相當穩定。去年底，他接到一張大額訂單，但需要預先支付一筆可觀的貨款給供應商，而客戶的回款期卻較長，導致公司出現短期的現金流壓力。

正當他為資金周轉煩惱時，他想起了家人在珠海的度假屋。他向提供跨境按揭服務的金融機構諮詢，發現可以用這個珠海物業作抵押，申請一筆備用信貸。最終，他成功申請內地物業香港按揭，獲取了一筆資金解決了燃眉之急。這筆貸款不僅幫助公司順利完成訂單，也讓他明白到持有的內地物業，在關鍵時刻能成為支持生意發展的重要後盾。

常見問題 (FAQ)

我的內地物業仍有按揭未供滿，可以申請嗎？

這是許多業主關心的問題。目前香港大部分銀行提供的內地物業套現服務，主要針對已經完全供滿、持有「紅本現契」的物業。因為銀行在批出貸款時，需要在內地為該物業辦理第一法定押記。如果物業本身仍有按揭，意味著已有其他機構持有押記權，香港的銀行就無法順利登記，所以申請一般不會獲批。

假如你真的希望為未供滿的內地物業進行融資，理論上涉及較複雜的跨境「轉按」操作，需要先用新貸款清還舊有貸款。不過，這並非主流的物業套現方法，接受此類申請的銀行極少，建議直接向銀行或專業顧問查詢個別方案的可行性。

整個申請流程一般需時多久？

由於「內地物業香港按揭」涉及跨境文件處理、物業估價及兩地律師的協調工作，流程比本地按揭長。在文件齊備的情況下，由遞交申請到成功提取貸款，整個流程一般需時三個月或以上。實際時間會因個案的複雜程度、物業所在城市及政府部門的處理效率而有所不同。

如果內地物業是與家人聯名持有，能否申請？

可以的。不過，申請的大前提是，物業的所有聯名持有人都必須一致同意將物業用作抵押，並且需要共同作為貸款的申請人或擔保人。在簽署所有法律及貸款文件時，所有業主都需要親自簽署作實，缺一不可。銀行會一併審核所有聯名業主的財務狀況，以評估整體還款能力。

甚麼是「零出關」或「律師見證」服務？

「零出關」是一項非常方便的服務，讓申請人無需親身返回內地，就能在香港完成物業的抵押登記手續。簡單來說，提供這項服務的銀行與內地指定城市（例如珠海、中山）的不動產登記中心有合作安排，可以透過特定的線上系統，在香港經由律師見證你簽署文件，然後直接將文件傳送至內地辦理登記。這項服務大大節省了申請人的時間和交通成本，是近年非常受歡迎的安排。

如果銀行對內地物業的估價不足，有何對策？

如果銀行的估價未如理想，直接影響最終可套現的金額。你可以考慮以下幾個方向。首先，可以嘗試向銀行提供更多物業質素的證明，例如近期的裝修單據或屋苑的成交記錄，看看能否影響估價結果。其次，你可以考慮向另一間銀行申請，因為不同銀行委託的估價行可能不同，對同一物業的估價或有差異。最後，如果估價普遍偏低，你可能需要調整期望，接受較低的貸款額。

申請按揭是否必須在提供貸款的銀行開立戶口？

是的，這通常是必須的程序。申請人需要在批核貸款的香港銀行開立一個港元儲蓄戶口。這個戶口主要有兩個用途，第一是接收銀行批出的貸款款項；第二是設定每月自動轉賬還款，確保每月供款準時。開立戶口能方便銀行管理貸款賬目，對申請人來說也更易於管理還款事宜。