置業是人生大事，申請樓宇按揭更是當中至為關鍵的一環。面對2025年瞬息萬變的按揭市場，各大銀行的利率、現金回贈及優惠條款花多眼亂，加上H按與P按的抉擇、繁複的壓力測試計算，往往令準業主感到困惑。本文為你整理最全面的【2025樓宇按揭終極攻略】，由比較全港銀行最新利率回贈、深入剖析H按與P按的選擇策略，到拆解壓力測試、信貸評級等審批關鍵，再逐步詳解整個申請流程，助你一文看清，輕鬆鎖定最切合個人財務狀況的最佳按揭方案。
2025最新樓宇按揭比較：智能工具與全港銀行利率回贈
市面上的樓按計劃五花八門，要做好樓按比較，找到最適合自己的方案，絕對是一門學問。進行樓宇按揭比較時，不能只看表面的利率數字。其實，現金回贈、罰息期、以及其他優惠條款，都直接影響整個貸款的總成本。想知道樓按邊間好，就需要一個全面而清晰的市場概覽，這正是本章節的重點。
一個精明的樓按利率比較，需要平衡利率與現金回贈兩大因素。例如，有些銀行的按揭利率可能不是市場最低，但它提供非常吸引的現金回贈，足以抵銷部分初期的利息支出。相反，另一些計劃的利率極低，回贈卻較少。同時，我們也要留意金管局的指引，如果現金回贈超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款總額中扣除，這會輕微影響實際可借用的資金。因此，計算實際得益時，必須將所有因素一併考慮。
面對繁複的數據，善用網上的按揭比較工具，可以讓整個過程變得輕鬆簡單。這些智能工具會集合各大銀行的最新按揭資訊，讓你一目了然地比較不同計劃的利率、回贈、每月供款及總利息支出。你只需要輸入物業價格、貸款額等基本資料，工具就能即時為你計算及分析，省下逐家銀行查詢的時間，助你更快地鎖定最優惠的選擇。
讓我們看看2025年市場上主要銀行的普遍按揭方案。現時大部分銀行，例如滙豐銀行、中國銀行（香港）及恒生銀行等，主力提供H按（銀行同業拆息按揭）計劃。市場普遍的利率約為H+1.3%，並設有以P按（最優惠利率按揭）為基準的封頂利率，例如P-1.75%，為供款人提供保障。至於現金回贈，則視乎貸款額及申請人背景而定，普遍介乎0.5%至1.6%不等。不過，銀行會不時調整優惠，所以申請前務必查詢最新的資訊。
H按 vs P按 終極對決：如何選擇最適合你的按揭計劃？
進行樓按比較時，你會發現市場上最主流的選擇離不開H按和P按。這兩個計劃是香港浮息按揭的兩大支柱，直接影響你未來數十年的供款開支。要了解樓按邊間好，第一步就是清晰掌握兩者的運作模式與分別，從而作出最適合自己的決定。
H按（銀行同業拆息按揭）：緊貼市場，靈活之選
H按的「H」是指香港銀行同業拆息（HIBOR），即是銀行之間互相借貸的利率。這個利率每日都會變動，所以H按的實際利率也會隨之浮動。它的計算公式通常是「H + 銀行指定百分比」（例如 H+1.3%）。
H按的最大優點是在低息環境下，其實際利率通常會低於P按，讓你享受到較低的利息支出。不過，它的波動性也較高。為了保障業主，銀行為H按計劃設立了「封頂利率」（Cap Rate），這個上限通常與P按利率掛鉤（例如 P-1.75%）。換言之，即使HIBOR大幅抽升，你的實際按揭利率也只會升至封頂水平，不會無限上漲，提供了一個重要的安全網。
P按（最優惠利率按揭）：穩定可靠，預算清晰
P按的「P」則是最優惠利率（Prime Rate），由各家銀行自行釐定，變動頻率遠比HIBOR低，有時甚至一年都未必會調整一次。P按的計算公式是「P – 銀行指定百分比」（例如 P-1.75%）。
選擇P按的最大好處是其穩定性。由於最優惠利率的變動不頻繁，你的每月供款額相對固定，更容易規劃個人或家庭的長遠財務預算。對於不希望供款額經常變動，追求穩定現金流的業主來說，P按提供了一份安心。不過，在長期的低息周期中，P按的利率普遍會高於H按的實際利率。
市場數據揭示：超過九成業主為何選擇H按？
當我們進行樓宇按揭比較時，看看市場的實際選擇是一個很重要的參考。根據香港金融管理局的數據，長期以來，超過九成的新造按揭申請人最終都選擇了H按計劃。
原因其實很簡單，全賴H按的「封頂利率」機制。這個機制讓H按兼具兩者的優點：在利率低時，可以享受比P按更低的利息；當利率上升時，又有封頂利率作為保障，最壞情況下的利息支出與P按相若。這種「有賺冇蝕」的結構，自然使H按成為市場上絕大多數人的精明之選。
你的終極抉擇：如何釐定最適合自己的方案？
綜合以上分析，要完成一個全面的樓按利率比較並作出選擇，你可以從以下角度思考：
- 追求最低成本 vs 追求穩定性：如果你希望盡量減低利息支出，並且接受在封頂利率保護下的利率浮動，H按是市場公認的更佳選擇。如果你極度重視每月供款的穩定性，不希望有任何變動，P按的結構會更符合你的需求。
- 留意銀行條款：不同銀行的H按和P按計劃，其「加/減」的百分比以及封頂利率水平都有差異。因此，在決定「樓按邊間好」時，應仔細比較各銀行的具體條款。
- 善用轉換機制：不少銀行的按揭合約都容許客戶在供款期內，有一次免費將H按轉為P按（或反之）的機會。這為你提供了一定的靈活性，可以根據未來的利率環境變化再作調整。
拆解按揭審批4大關鍵：由估價、壓測到信貸評級
進行樓按比較時，除了要看懂H按P按和利率回贈，了解銀行如何審批按揭申請也同樣重要。很多人以為找到最低利率就等於成功在望，但其實銀行內部有一套嚴謹的審批標準。想順利獲批心儀的按揭，就要先過四關。這篇文章會為你逐一拆解這四大關鍵，助你在比較樓按時更有把握。
關鍵一：物業估價 – 決定貸款額的起點
所有樓宇按揭申請的第一步，就是銀行對物業的估價。這個估價直接決定了銀行願意批出的最高貸款額。例如，即使你的物業買入價是600萬元，如果銀行估價只有580萬元，銀行計算按揭成數時就會以580萬元為基礎，意味著你需要準備更多首期資金。銀行通常有網上估價系統，但對於村屋或唐樓等特殊物業，可能需要派人實地視察。想知道樓按邊間好，不妨在簽訂臨時買賣合約前，先向幾間心儀的銀行查詢估價，心中有個底。
關鍵二：壓力測試與供款入息比率 – 衡量還款能力的標尺
銀行批核貸款，最關心的是你的還款能力。這主要透過兩個指標來衡量：供款與入息比率 (DTI) 和壓力測試。首先，基本的「供款與入息比率」要求，你每月的總供款額，不能超過你每月總收入的50%。例如月入4萬元，每月供款就不能多於2萬元。其次，就是大家經常聽到的「壓力測試」。申請人需要通過一個假設情境，即在現有按揭利率上增加2厘，計算出來的每月供款額，不能超過月入的60%。這個測試確保了即使未來加息，你依然有足夠能力應付。不過，透過按揭保險計劃申請高成數按揭的首次置業人士，現在可以豁免壓力測試，但仍要符合50%的基本供款與入息比率要求。
關鍵三：信貸評級 (TU) – 你的財務履歷表
你的信貸報告，就像一份個人財務的履歷表，銀行會透過環聯(TransUnion)查閱你的信貸評級(TU Grade)來評估你的理財習慣。一個良好的信貸紀錄，代表你是一個可靠的借款人。相反，如果報告上有逾期還款、過高的信用卡結欠，或者在短時間內申請大量貸款或信用卡的紀錄，都會影響評級，甚至可能導致銀行拒絕你的按揭申請，或者批出較差的條款。建議在申請按揭前三至六個月，可以先查閱自己的信貸報告，並盡力改善紀錄，例如準時清還所有款項。
關鍵四：申請人背景與收入證明 – 建立銀行的信心
最後，銀行會審視你的個人背景，特別是職業和收入的穩定性。對於有固定月薪的受薪人士，審批過程通常最直接。你只需要提供最近三至六個月的糧單、稅單以及強積金月結單等文件，證明收入穩定。但如果你是自僱人士、靠佣金或花紅為主要收入，情況就相對複雜。銀行會要求你提供更長時間的證明文件，例如最少六個月至一年的銀行月結單、公司財務報表及稅單，用以評估你收入的平均數和穩定性。在進行樓宇按揭比較時，也應考慮到部分銀行對非固定收入人士的審批會較為寬鬆。
按揭方案因人而異：各類申請人樓宇按揭策略
在進行樓宇按揭比較時，你會發現按揭計劃並非一成不變。銀行審批按揭時，會全面評估申請人的背景、財務狀況和物業類型。所以，了解自己的身份類別，並採取相應的策略，是成功申請理想按揭方案的第一步。想知道樓按邊間好，首先要清楚自己的定位。
首次置業人士：善用高成數按揭優勢
對於首次置業人士來說，最大的優勢在於可以申請高成數按揭。根據現行按揭保險計劃，購買價值1,000萬港元或以下的現樓單位，最高可申請九成按揭，大大減輕了首期負擔。雖然金融管理局已暫停實施壓力測試要求，但申請人仍需符合基本的供款與入息比率規定，即每月總供款額不得超過月入的50%。準備好充足的入息證明，便能更有把握地利用這個首置專屬的優勢。
非首次置業人士：供款能力是審批核心
如果你名下已持有或正在供款其他按揭物業，在申請新按揭時便會被視為非首次置業人士。銀行對此類申請的審批會較為審慎。你的按揭成數上限會被下調，而且供款與入息比率的要求亦會更嚴格，每月總供款額不得超過月入的40%。因此，在比較樓按利率時，你需要準確計算自身的還款能力，確保符合銀行的要求。
「樓換樓」人士：把握出售與申請的時機
「樓換樓」人士的身份界定，關鍵在於申請新物業按揭時，舊物業的按揭貸款是否已經完全還清，並且該紀錄已在你的信貸報告中更新。如果你能在申請新按揭前完成出售舊物業的交易，並清還所有貸款，你便有機會重獲「首次置業」的身份，享受更高成數的按揭優惠。所以，妥善規劃賣樓與買樓的時間線，是整個換樓過程中最重要的一環。
公務員：房屋津貼提升借貸力
擁有穩定收入的公務員，在申請按揭時本身已具備一定優勢。更重要的是，公務員可以申請非實報實銷的房屋津貼，而這筆津貼可以被銀行視為常規收入的一部分。將津貼計入總收入後，你的借貸能力會顯著提升，讓你更容易符合供款與入息比率的要求，或有能力負擔更高樓價的物業。
自僱或收入不固定人士：充足文件是致勝關鍵
對於自僱人士、自由工作者或收入以佣金為主的人士，銀行的審批標準會相對嚴格，因為收入的穩定性是銀行的主要考量。要提高按揭的成功率，你需要準備更全面的財務文件，例如過去至少6至12個月的個人及公司銀行戶口紀錄、已審核的財務報表，以及稅務局發出的利得稅或薪俸稅稅單。雖然準備過程較為繁複，但齊全而有力的證明文件，是說服銀行你具備穩定還款能力的最有效方法。
不同物業類型按揭全攻略：私樓、居屋、村屋及特殊物業
在進行樓按比較時，除了比較各銀行的利率和回贈，物業本身的類型也是決定按揭成數、年期和審批難度的關鍵因素。不同類型的物業，銀行考慮的風險截然不同，因此按揭條款會有很大差異。想知道樓按邊間好，首先要了解自己心儀的物業屬於哪一類，才能制定最適合的樓宇按揭比較策略。
私人住宅按揭：最靈活的選擇
私人住宅，不論是一手新盤還是二手樓，是市場上最常見的物業類型，銀行為其提供的按揭計劃選擇也最多、最靈活。申請人可以自由選擇H按或P按計劃，還款期最長可達30年。按揭成數主要根據香港金融管理局的指引，合資格的首次置業人士可透過申請按揭保險計劃，承造高達九成的按揭。由於私樓的市場流通性高，業權清晰，銀行估價一般較為準確，整個審批流程相對直接。因此，在進行私樓的樓按利率比較時，競爭也最激烈，申請人有較大空間格價，尋找最優惠的方案。
居屋按揭：政府擔保下的高成數優勢
居屋的按揭申請與私樓有顯著分別。由於有香港房屋委員會作為擔保人，居屋買家無需申請按揭保險，也能輕鬆獲得高成數按揭。綠表申請人最高可獲九成半按揭，而白表申請人亦可高達九成。還款期方面，一手居屋最長為25年。不過，居屋按揭的利率選擇較少，絕大部分銀行只提供P按計劃。需要留意的是政府的擔保期，若購買的二手居屋已過了擔保期（一般為30年），銀行會視之為私樓處理，按揭成數會大幅下降至六成，審批亦會考慮樓齡，未必能批足年期。
村屋按揭：估價與路權的挑戰
村屋按揭的審批過程相對複雜，是銀行眼中風險較高的物業類型。主要挑戰來自兩方面：估價不足和業權問題。村屋的成交量較疏落，質素參差，銀行估價趨向保守，估價不足的情況十分普遍。此外，部分村屋可能涉及業權不清、僭建或路權不清晰等問題，銀行在審批時會特別謹慎，甚至會派員實地視察。一般而言，村屋按揭成數最高只有五至六成，還款期亦可能較短。雖然部分村屋可申請按揭保險，但審批要求遠比私樓嚴格。
特殊物業按揭（唐樓、工廈、車位）
除了上述幾種主流物業，唐樓、工廈和車位等特殊物業的按揭條款更加嚴謹。
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唐樓：主要受樓齡影響。銀行普遍會用「75減樓齡」計算最長還款期，樓齡高的唐樓（例如超過50年）很難獲批30年按揭。同時，僭建和劏房問題亦會直接影響審批結果，銀行一般只願意批出約五至六成按揭。
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工廈：屬於非住宅物業，按揭成數上限僅四成，還款期最長為20年。壓力測試要求更嚴格，供款與入息比率上限為四成。若申請人本身已有按揭在身，成數會再扣減一成。
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車位：同樣被視為非住宅物業，獨立申請按揭的成數最高為五成，還款期最長15年。如果車位是與住宅單位在同一份契約購入，則可以合併在住宅按揭下處理，享受與住宅相同的按揭成數和年期，這是最理想的情況。
樓宇按揭申請流程實戰：由準備文件到提取貸款
在完成詳盡的樓按比較，並且選定了最適合自己的銀行與按揭計劃後，下一步就是進入實際的申請流程。整個過程由準備文件開始，直至銀行批出貸款完成交易，步驟清晰。預先了解整個流程，可以讓你的置業過程更加順暢，同時在進行樓宇按揭比較時，也能更清楚地規劃時間。
第一步：準備申請文件
遞交申請前，準備齊全的文件是成功獲批的第一步。銀行需要透過這些文件評估你的還款能力與背景。一般而言，你需要準備以下基本文件：
- 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
- 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單。
- 入息證明：這是審批的核心。固定收入人士需要提供最近三個月的糧單、銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。非固定收入或自僱人士，則可能需要提供更長時間的證明，例如六個月的紀錄，以證明收入穩定。
- 臨時買賣合約：這是證明你已落實購買某個單位的重要文件。
預先將這些文件整理妥當，能大大縮短銀行的初步處理時間。
第二步：遞交申請與銀行估價
備妥文件後，便可以正式向選定的銀行遞交按揭申請。銀行收到申請後，首要工作就是為你的目標物業進行估價。估價結果直接影響最終的貸款額，是一個非常關鍵的環節。如果銀行的估價低於成交價，也就是俗稱的「估價不足」，買家就需要準備更多首期資金去填補差額。因此，在思考樓按邊間好時，除了比較利率，銀行的估價取態也是一個重要的考慮因素。
第三步：銀行審批與信貸評級
銀行在進行估價的同時，會全面審核你的財務狀況。審批過程主要包括查閱你的信貸報告（由環聯TransUnion提供），評估你的信貸評級是否良好。此外，銀行會根據你提交的入息證明，計算你的供款與入息比率，並進行壓力測試，確保你在利率上升後仍有足夠的還款能力。整個審批過程，一般需要一至兩個星期。
第四步：簽署貸款文件與法律程序
當銀行完成審批並同意批出貸款後，你會收到一份正式的「貸款確認信」(Facility Letter)。這份文件會詳細列明最終批核的貸款額、按揭利率、還款年期等所有重要條款。仔細核對所有資料，特別是你經過樓按利率比較後所選擇的計劃細節。確認無誤後，你便需要委託律師處理後續的法律文件，並親身到律師樓簽署正式的按揭契據。
第五步：提取貸款與完成交易
最後一步，是在物業的正式成交日。屆時，銀行會根據按揭契據的指示，將批出的貸款金額直接轉賬至賣方律師的戶口。買家亦需在同一日或之前，將首期的餘額交給自己的律師。當所有款項交收妥當，交易便告完成，你也正式成為物業的業主，並開始你的供款旅程。
樓宇按揭常見問題 (FAQ)
在進行詳細的樓按比較和研究時，總會遇到一些疑問。為了讓你的樓宇按揭比較過程更加順暢，我們整理了幾個置業新手和轉按人士最常遇到的問題，希望可以幫助你做出最明智的決定。
H按還是P按？怎樣選擇才是最精明？
這是決定樓按邊間好的一個核心問題。H按（銀行同業拆息按揭）的利率跟隨市場資金流動而變化，波動性較高，但在低息環境下，其供款利率通常比P按低。P按（最優惠利率按揭）的利率則由銀行自身的最優惠利率決定，變動頻率低，供款額相對穩定。
現時絕大部分H按計劃都設有「封頂利率」，這個上限通常與P按利率掛鈎。這意味著即使市場利率大幅抽升，你的實際按揭利率亦不會超過這個上限，為你提供了一層保障。正因為兼具低息環境的優勢和利率急升時的保障，市場上超過九成的按揭申請人都會選擇H按。
現金回贈是不是越高越好？
現金回贈是銀行吸引客戶的重要工具，可以直接減輕置業初期的財務壓力。不過，在進行樓按利率比較時，不能只看回贈的百分比。你需要留意金管局的一項規定：如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈都需要在貸款本金中扣除。
舉個例子，假如你的貸款額是500萬，銀行提供1.5%現金回贈（即75,000元）。因為回贈高於1%，所以你的實際貸款額會變成492.5萬元（500萬 – 7.5萬）。這代表你需要準備更多首期資金去完成交易。所以，計算時必須將這個因素考慮在內。
什麼是「罰息期」？
罰息期是銀行為了保障利息收入而設的條款，通常為貸款提取後的首兩至三年。如果你在這段期間內提早全數清還按揭貸款（例如賣樓或轉按），銀行就會向你收取一筆費用作為罰款。罰款的計算方式通常是貸款額的某個百分比，或者是一個固定金額。因此，如果你預計在短期內有機會出售物業或轉按，選擇一個罰息期較短，甚至沒有罰息期的按揭計劃會比較有利。
轉按和加按有什麼分別？
轉按（Refinancing）是指將現有的按揭貸款，由原來的承按銀行轉移到另一間提供更優惠條款的銀行。業主轉按的主要目的，通常是為了獲取更低的利率、更高的現金回贈，或者將物業升值的部分套現。
加按（Top-up Loan）則是在不轉換銀行的情況下，向原來的承按銀行申請增加貸款額。這通常發生在物業已經大幅升值後，業主希望提取部分資產淨值作其他用途，例如裝修、投資或子女教育等。總結來說，轉按是「轉會」，加按是「續約增值」。
信貸評級（TU）對按揭審批影響大嗎？
信貸評級（TransUnion, TU）絕對是銀行審批按揭時的關鍵文件之一。它記錄了你過去所有的信貸活動，包括信用卡還款紀錄、私人貸款及其他按揭。一個良好的信貸評級（例如A至C級），代表你是一個可靠的借款人，銀行會更樂意批出貸款，甚至可能提供較佳的利率和條款。相反，如果評級不佳，銀行可能會要求更高的利率、提供額外擔保人，甚至直接拒絕你的按揭申請。所以，在申請按揭前，最好先檢查自己的信貸報告，並確保所有還款都準時處理。