在申請樓宇按揭或私人貸款時，您是否經常被「貸款人」、「借款人」、「按揭人」及「擔保人」等稱謂搞得頭昏腦脹？這些角色絕非只是稱呼上的不同，其背後牽涉的法律權利、核心義務及財務風險截然有別。一旦混淆，輕則影響按揭審批，重則可能令自己或家人背上沉重的還款責任，嚴重影響信貸紀錄。
為此，本文將為您提供一份關於「貸款人意思」的終極指南，從權威定義入手，一文看清貸款人、借款人、按揭人、擔保人等六大角色的法律權責分野，並透過真實個案分析，助您釐清所有疑問，在處理任何借貸事務時都能保障自身權益。
貸款人意思的權威定義：法律權利與核心義務
在任何借貸關係中，清晰理解每個角色的權責至關重要。這不僅能保障自己的權益，更能讓你作出明智的財務決策。現在，我們就從最核心的角色——「貸款人」開始，深入剖析其法律地位、權利與義務。
「貸款人」的核心定義與角色定位
要理解整份貸款合約，首先要明白貸款人意思。簡單來說，貸款人（Lender）就是在貸款關係中提供資金的一方。這一方可以是銀行、財務公司，甚至在某些情況下是個人。他們的角色是評估借款人的信貸風險，然後批出貸款，並在整個還款期內管理這筆債務，直至本金和利息全數清還為止。
在物業貸款中，貸款人就是提供按揭資金的金融機構。借款人為了獲得這筆資金，會將物業抵押給貸款人，而物業的擁有人則稱為按揭人。由此可見，貸款人是整個借貸結構的資金來源與核心。
貸款人擁有的主要法律權利
為了保障自身利益與資金安全，法律賦予了貸款人一系列權利。這些權利構成了他們進行風險管理和追討欠款的基礎。
信息索取權
貸款人有權要求借款人及擔保人提供所有與貸款申請相關的真實資料。這包括在審批前索取你的入息證明、資產狀況、信貸報告等，以便評估你的還款能力。即使在貸款批出後，他們也有權了解你的財務狀況是否有重大變化，確保貸款處於安全水平。
自主審批權
貸款人擁有最終的審批決定權。他們會根據內部信貸政策和評估結果，自主決定是否批准你的貸款申請。同時，他們也有權決定最終批出的貸款金額、利率、還款年期等具體條款。
貸後監控權
貸款發放後，貸款人的工作並未結束。他們有權監督貸款資金的實際用途是否符合當初申請時所列明的目的。例如，商業貸款資金是否用於公司營運，按揭貸款的抵押物業是否維持良好狀況等。
本息劃收權
這是貸款人確保準時收款的關鍵權利。根據貸款合約的授權，貸款人有權在每個月的還款日，從你指定的銀行戶口中自動扣除當期應付的本金和利息。
合同中止與加速到期權
這是一項重要的風險控制工具。如果借款人嚴重違反合約條款，例如連續拖欠還款、提供虛假資料或擅自改變貸款用途，貸款人有權中止合約，並要求借款人立即償還所有剩餘的貸款本息。
損失補救權
當貸款出現無法挽回的違約情況時，貸款人有權採取法律行動來彌補損失。最常見的方式是收回抵押品（例如物業）並將其拍賣，用所得款項抵償欠款。如果仍有差額，他們會繼續向借款人甚至擔保人追討。
貸款人必須履行的核心法律義務
權利與義務總是並存的。為了保障市場公平和借款人的權益，貸款人也必須遵守一系列核心義務。
信息公開義務
貸款人必須清晰、公開地展示其貸款產品的各項條款，包括利率計算方式、所有相關手續費、罰則等。這確保了市場的透明度，讓你可以比較不同產品，作出知情的選擇。
及時答覆義務
當你遞交貸款申請後，貸款人有義務在一個合理的時間內給予回覆，告知申請是否被接納、拒絕或需要補交文件。這保障了申請人的時間，避免無限期的等待。
保密義務
貸款人對在審批和貸款管理過程中獲得的所有個人及財務資料，都負有嚴格的保密責任。除非獲得你的授權或應執法機關的合法要求，否則他們絕不能將你的資料洩露給任何第三方。
貸款人、借款人、按揭人、擔保人角色比較：一文看清法律責任與分別
主要貸款關係：貸款人 (Lender) vs 借款人 (Borrower)
談及任何貸款，最核心的關係必然是貸款人與借款人。要完全理解貸款人意思，就必須先釐清這兩個基本角色的權責分野。這段關係構成了所有借貸合約的基礎，無論是私人貸款還是物業按揭，都離不開這兩個主角。
貸款人 (Lender) 角色與責任
貸款人是提供資金的一方，通常是銀行或持牌財務機構。他們的角色是評估借款人的信貸風險、還款能力，然後決定是否批出貸款以及相關條款，例如利率和年期。貸款人的主要責任是根據貸款協議，準時發放貸款金額予借款人。同時，他們有權在借款人未能履行還款責任時，根據合約採取追討行動。
借款人 (Borrower) 角色與責任
借款人則是申請並接收資金的一方。他們最重要的法律責任，就是嚴格按照貸款協議訂明的時間表，準時償還每一期數的本金和利息，直到全數清還為止。在申請過程中，借款人有責任提供真實準確的個人及財務資料，以供貸款人審批。任何拖欠還款的行為，都會直接影響其個人信貸評級，並可能引致罰息及法律追討。
物業按揭關鍵角色：按揭人 (Mortgagor)
在物業買賣中，除了貸款人和借款人，還會出現一個非常關鍵的角色——按揭人。這個身份與物業擁有權直接掛鉤，很多人會將它與借款人混淆，但兩者的法律角色和責任其實有所不同。
按揭人定義與法律角色
按揭人就是物業的擁有人，也就是俗稱的「業主」。他們的法律角色，是將自己名下的物業作為抵押品（或稱「擔保品」），向貸款人申請按揭貸款。簡單來說，按揭人就是用物業的業權，為這筆貸款作擔保的人。萬一貸款出現違約，貸款人有權收回並出售該物業以抵債。
按揭人與借款人的關係：相同 vs 不同
按揭人與借款人可以是同一個人，這也是最常見的情況，即是業主本人申請按揭並負責供款。不過，兩者也可以是不同的人。一個常見例子是，年邁的父母作為物業的按揭人（業主），但他們已沒有固定收入，所以由收入穩定的子女擔任借款人，負責處理每月的按揭供款。
按揭人的信貸風險與影響
這是一個非常重要的概念：即使按揭人並非負責供款的借款人，其信貸報告上依然會清楚記錄這筆按揭貸款。因為從銀行的角度看，按揭人是以其物業為貸款作抵押，所以同樣承擔著貸款風險。當這位按揭人日後想為自己另一層物業申請按揭時，銀行會將這筆現存的按揭計算在內，從而影響新按揭的審批成數和壓力測試要求。
聯名物業按揭的特殊要求
如果物業由多於一人共同擁有，即「聯名物業」，那麼所有聯名業主都必須共同成為按揭人，一致同意將物業抵押。任何一位業主都不能單方面將物業用作按揭申請，這是保障所有業主權益的法律要求。
高風險第三方：擔保人 (Guarantor)
有時候，單靠借款人的財政狀況，未必足以通過銀行的按揭審批。在這個情況下，貸款人可能會要求引入第三方，即擔保人，來增強貸款申請的信用強度。不過，擔任擔保人是一個涉及極高財務風險的決定。
擔保人的法律責任與風險
擔保人的法律責任與主借款人是均等的。這意味著，一旦借款人停止還款（即「斷供」），貸款人無需先向借款人追討，而是可以直接要求擔保人立即承擔所有未償還的貸款本金、利息及任何相關費用。擔保人的責任並非「後備」，而是直接且全面的還款責任，風險極高。
擔任擔保人對個人信貸能力的影響
與按揭人一樣，擔任擔保人的紀錄會清晰地顯示在個人信貸報告上。當擔保人自己需要申請按揭或任何貸款時，銀行會將其擔保的整筆按揭貸款視為其個人負債。這將大幅削減其本人的貸款能力，可獲批的貸款額會減少，審批標準亦會更為嚴格。
【成為擔保人前決策檢查清單】
在答應成為擔保人前，請務必先問自己以下幾個問題：
* 你是否完全信賴借款人的還款意願及能力？
* 如果借款人無法還款，你是否有足夠財力承擔全部的按揭供款？
* 你是否清楚明白，這個決定會直接影響你未來數年甚至數十年的借貸能力？
* 你有否設想過最壞的情況，例如借款人失業或失蹤，而你需獨力承擔債務？
容易混淆的角色：保證人 (Introducer) 與證人 (Witness)
在借貸過程中，除了上述幾個核心角色，有時還會聽到「保證人」和「證人」這兩個名詞。它們雖然聽起來與「擔保人」相似，但在法律責任上有天壤之別。
保證人 (Introducer)：不承擔還款責任
保證人，或稱介紹人，其角色比較像推薦人。他們的作用只是向貸款機構證明借款人的身份、信譽或關係，但並不會簽署任何具法律約束力的還款文件。因此，保證人完全不需要為貸款承擔任何還款責任。
證人 (Witness)：僅作見證，無還款責任
證人的角色更為簡單，他們只是在借款人或按揭人簽署法律文件時在場，作為見證。證人的作用是確認簽署文件的過程是真實無誤的，例如確認簽署者的身份。證人同樣沒有任何法律上的還款義務。需要留意的是，在簽署任何文件時，必須清晰理解自己的角色，確保文件上註明的是「Witness」而非「Guarantor」。
【真實個案分析】釐清不同角色如何影響按揭申請
理論知識有時聽起來比較抽象，讓我們透過一個真實個案，看看深入理解貸款人和按揭人等角色的意思，如何在實際操作中解決棘手的按揭難題。
個案背景：曾為家人作擔保，影響首次置業按揭成數
陳小姐月入穩定，儲備了足夠首期，計劃購入一個價值600萬的單位，實現首次置業的夢想。她原以為作為首次置業人士，申請高成數按揭應該問題不大。
但在向銀行申請按揭時，銀行職員卻告知她，由於她數年前曾為家人的物業按揭擔任擔保人，即使她本人名下沒有物業，這次申請也會被視為「第二套房按揭」。這意味著她的按揭申請條件會被大幅收緊：
- 按揭成數上限：由最高6成（貸款上限500萬）降至5成（貸款上限400萬）。
- 供款與入息比率：由不超過月入50%收緊至40%。
- 壓力測試要求：由不超過月入60%收緊至50%。
這個突如其來的消息讓陳小姐的置業計劃陷入困境，因為降低一成按揭成數，等於她需要額外準備數十萬的首期資金。
應對策略：分拆「按揭人」與「借款人」身份以規避限制
面對這個難題，一個關鍵的策略就是靈活運用不同角色的定義，將物業的「按揭人」與貸款的「借款人」身份分拆處理。
策略核心與原理
這個策略的核心在於，讓物業持有人陳小姐在這次按揭申請中，只擔任「按揭人」（Mortgagor），即提供物業作抵押的業主。然後，再尋找一位信貸紀錄良好，並且沒有按揭負擔的直系親屬（例如她的妹妹），來擔任這次貸款的「借款人」（Borrower）。
原理是，部分銀行在審批這類申請時，會將審查重點完全放在「借款人」（妹妹）的還款能力上。由於陳小姐並非借款人，她過往的擔保人記錄便不會被納入這次申請的供款與入息比率計算中。這樣一來，這次按揭申請就不會觸發「第二套房按揭」的限制，可以按照首次置業的標準進行審批。
具體執行步驟
- 尋找合適借款人：首先，陳小姐需要找到一位有穩定收入、信貸紀錄良好且願意協助的直系親屬（妹妹）擔任借款人。
- 提交申請文件：向接受此類申請的銀行提交按揭申請。申請文件上，借款人為妹妹，而按揭人則為業主陳小姐。
- 銀行審批：銀行會集中審核妹妹的收入及財務狀況，以確保她有足夠能力通過供款與入息比率及壓力測試。
- 成功批核：一旦審批通過，陳小姐的物業便能以首次置業的較寬鬆標準獲批按揭，解決了首期不足的問題。
方案限制與注意事項
這個方案雖然巧妙，但並非萬無一失，申請前必須留意以下幾點：
- 並非所有銀行接受：將按揭人與借款人分拆的申請方式並非市場主流，只有部分銀行願意接受，因此需要尋找合適的貸款人。
- 按揭成數設有上限：使用這個方法，通常最高只能申請到六成的按揭貸款，無法申請需要按揭保險的高成數按揭（如八成或九成）。
- 借款人的法律責任：新的借款人（妹妹）在法律上將承擔全部還款責任。這需要雙方有極高的信任度，最好能預先訂立書面協議，釐清雙方的權利與義務。
- 申請預先批核：由於操作較為特殊，強烈建議在簽署正式買賣合約前，先向銀行申請預先批核，確保方案可行，避免因按揭問題而導致交易失敗。
關於貸款人及相關角色的常見問題 (FAQ)
在理解貸款人意思與各個角色的權責後，你可能還有一些具體疑問。我們整理了幾個最常見的問題，用最直接的方式為你解答，讓你對整個貸款概念有更通盤的了解。
Q1. 「貸款人」和「債權人」有什麼分別？
這是一個很好的問題，很多人都會混淆這兩個概念。簡單來說，兩者關係密切，但範圍大小不同。
貸款人（Lender）指的是在貸款協議中，實際提供資金的一方，例如銀行或財務公司。這個身份是專門針對借貸行為的。
而債權人（Creditor）是一個更廣泛的法律術語。任何有權利向另一方（債務人）追討款項或資產的個人或機構，都可以稱為債權人。所以，提供貨物後等待收款的供應商、甚至是等待前夫支付贍養費的一方，在法律上都是債權人。
結論就是，所有貸款人都是債權人，因為他們有權追討貸款。但並非所有債權人都是貸款人，因為債務的產生不一定源於借貸。
Q2. 除了銀行和財務公司，個人可以成為貸款人嗎？
答案是可以的，但在香港有嚴格的法律規管。
根據香港的《放債人條例》，任何人的業務是經營貸款，就必須領有放債人牌照。所以，如果一個普通人以貸款賺取利息作為一門生意來經營，他就需要申請牌照，否則即屬違法。
不過，條例豁免了一些情況，例如朋友或家人之間的私人借貸。這種一次性或者非經常性的借貸，通常不被視為經營「放債業務」。雖然如此，私人借貸始終存在風險，例如關係破裂或者追討困難。因此，若需要借款，尋找持有牌照的銀行或財務公司作為貸款人，對借款人的保障始終比較充足。
Q3. 我可以同時是物業的「按揭人」和「借款人」嗎？
當然可以，而且這是最常見的情況。
當你為自己購買的物業申請按揭貸款時，你就是物業的擁有人，所以你會以業主身份將物業抵押給銀行，這個角色就是「按揭人」。同時，你也是向銀行借款並負責每月供款的人，所以你的角色也是「借款人」。在這情況下，按揭人和借款人的身份就重疊在同一個人身上。
正如文章前面所提及，這兩個角色也可以分開。例如，父母用他們的物業作抵押（按揭人），由收入較高的子女負責供款（借款人）。這種安排在家庭財務規劃中亦十分普遍。
Q4. 如何尋找香港合法的貸款人？
要確保自己找到的是合法、正規的貸款人，保障個人利益，你可以循以下幾個途徑確認：
首先，最穩妥的貸款人是受香港金融管理局監管的持牌銀行。它們的營運受嚴格規管，是申請按揭或大額貸款的首選。
其次，是持有放債人牌照的財務公司。你可以透過公司註冊處網站的「放債人註冊辦事處」查閱持牌放債人名冊，核對公司的名稱及牌照號碼是否屬實。根據法例，持牌放債人的所有廣告都必須清晰列明其牌照號碼。
最後，要警惕一些非法放債人（俗稱「大耳窿」）的警號，例如聲稱「免審查」、合約條款含糊不清、要求預繳高昂手續費，或者年利率超過法例規定的上限。尋找貸款人時，做足資料搜集，小心核實對方身份，是保障自己的不二法門。