政府宣布將居屋擔保期由30年大幅延長至50年，為二手居屋市場帶來重大改變。以往許多高樓齡單位因剩餘擔保期不足，難以獲批高成數按揭及長還款期的問題，隨即迎刃而解，讓準買家有更多選擇。
本文將為你詳細拆解新政策下，橫跨四大樓齡層的二手居屋按揭全攻略，由最新的30年還款期計算方法、活用「搖搖板」機制，到高樓齡單位如何善用按揭保險，逐一為你分析最高按揭成數與還款年期。此外，文章亦會深入剖析房委會與房協物業按揭的分別，並點出申請過程中關於入息、年齡、擔保人及信貸評級的常見陷阱，助你善用政府擔保優勢，順利置業。
「居屋政府擔保年期」延長至50年：新政策對二手居屋按揭的影響
最近政府宣布延長「居屋政府擔保期」，對打算購買二手居屋的朋友來說，絕對是一個重要的好消息。這個新政策直接放寬了對高樓齡二手居屋的按揭限制，讓市場上更多選擇變得可能。接下來，我們會一步步拆解這個新政策，看看它如何影響你的置業大計。
「居屋政府擔保期」是什麼？為何是高成數按揭的關鍵？
談到居屋按揭，你一定會聽到「居屋政府擔保期」這個關鍵詞。簡單來說，它就是由房屋委員會（房委會）為你的按揭貸款向銀行提供的一個擔保承諾。因為有政府這個強大的後盾，銀行承擔的風險大大降低，所以才願意批出高成數的按揭貸款。
居屋政府擔保原理：銀行批出高成數按揭的基礎
居屋政府擔保的原理其實很直接。你可以這樣理解：政府對銀行說，假如這位居屋業主未來無法償還貸款，政府將會承擔相關的損失。正因為有這份來自政府的擔保，銀行便視之為一筆低風險貸款。結果就是，買家不需要像購買私樓那樣通過嚴格的壓力測試，也不必購買昂貴的按揭保險，就能夠輕鬆申請到高達九成甚至九成半的按揭。這就是居屋按揭申請門檻相對較低的主要原因。
新舊擔保年期對比：從30年到50年的影響分析
在舊政策下，政府擔保期最長只有30年。這意味著一個樓齡25年的二手居屋，剩餘的擔保期只有短短5年。銀行基於風險考量，通常不會批出長年期或高成數的按揭，甚至可能直接拒絕申請。
新政策將「居屋政府擔保年期」由30年大幅延長至50年，情況就完全不同了。同樣是樓齡25年的單位，在新政策下，剩餘的擔保期長達25年。這給予銀行充足的信心，讓它們更願意批出年期更長、成數更高的按揭。這個改變直接「復活」了大量高樓齡的二手居屋盤源，為買家提供了更多元化的選擇。
新擔保年期政策適用範圍：哪些資助房屋受惠？
這次的新政策並非只惠及居屋，還涵蓋了其他由房委會推出的資助出售房屋計劃。清楚了解其適用範圍，有助你尋找心儀的單位。
房屋委員會（房委會）居屋及綠置居
所有由房委會首次出售的居屋及綠置居單位，不論是一手還是二手市場，都適用於這個新的50年擔保期政策。
租者置其屋計劃（租置計劃）
同樣地，經由租者置其屋計劃（租置計劃）出售的公屋單位，其二手市場的買賣也受到新政策的保障，享有延長後的擔保期。
新政策下影響按揭的兩大關鍵改變
總結來說，這次的新政策主要帶來了兩個對買家非常有利的關鍵改變，直接影響了你的首期預算和每月供款。
最長按揭還款期：統一延長至30年
以往部分資助房屋的最長按揭還款期只有25年，新政策將其統一延長至最長30年。更長的還款期意味著每月的供款額可以降低，有助減輕買家的財務壓力，讓資金運用更具彈性。
最長政府擔保期：統一延長至50年
這是整個政策的核心。最長政府擔保期由30年延長至50年，直接解決了高樓齡二手居屋過往難以申請按揭的問題。這不僅讓買家有更多選擇，也提升了這些單位的市場流動性，對整個資助房屋市場帶來了正面影響。
樓齡與政府擔保期：不同樓齡的二手居屋按揭攻略
談及二手居屋按揭，樓齡與「居屋政府擔保期」絕對是決定按揭成數與還款期的兩大核心。不同樓齡的居屋，申請按揭的策略與結果可以完全不同。簡單來說，房委會就如一位擔保人，為你的按揭貸款提供保障。物業樓齡越輕，代表剩餘的「居屋政府擔保年期」越長，銀行批核按揭時自然會更為寬鬆。相反，隨著樓齡增長，擔保期縮短，審批標準亦會逐步收緊。以下我們將樓齡劃分為四個主要區間，為你逐一拆解每個階段的最佳按揭部署。
樓齡32年或以下：輕鬆獲取最高按揭成數與30年還款期
這個樓齡區間的二手居屋，可說是最理想的選擇。因為物業尚年輕，剩餘的政府擔保期非常充裕，銀行基本上視之為風險極低的貸款。因此，買家通常可以輕鬆取得最優惠的按揭條件，也就是最高的按揭成數以及最長的還款期。
綠表買家：申請95%按揭及30年還款期的條件
對於綠表買家，只要心儀的二手居屋單位樓齡在32年或以下，基本上都能夠向銀行申請最高95%的按揭成數，並且將還款期拉長至上限30年。這意味著只需準備半成首期，大大減輕了上車的初期資金壓力。
白表買家：申請90%按揭及30年還款期的條件
白表買家的條件同樣優越。只要單位樓齡同樣是在32年或以下，申請最高90%按揭及30年還款期亦是標準操作。在這個樓齡範圍內，因為有充足的「居屋政府擔保」，銀行審批過程相對直接簡單，買家能夠順利獲得理想的貸款方案。
樓齡33至39年：活用「搖搖板」機制平衡成數與年期
當居屋樓齡踏入這個區間，情況就變得有趣起來。剩餘的擔保期開始變得不足以同時覆蓋「最高成數」和「最長年期」，於是便觸發了銀行內部俗稱的「搖搖板」機制。你需要在此作出取捨，平衡你最重視的條件。
「搖搖板」機制原理：按揭成數與還款期的取捨關係
「搖搖板」的原理其實很直接，就是按揭成數與還款年期之間的反向關係。銀行必須確保整筆貸款在政府擔保期完結前得到保障。如果你堅持要借足高成數（例如白表90%），銀行為了控制風險，便會相應縮短你的還款年期。反過來，如果你願意降低按揭成數（例如只借85%），銀行便有空間為你提供更長的還款期，甚至可以長達30年。
不同樓齡下，按揭成數與還款年期計算參考表
為了讓你更具體地理解「搖搖板」操作，以下是一個根據市場普遍做法整理的參考表（以白表買家為例）：
| 物業首次出售後年期 | 申請90%按揭 | 申請85%按揭 | 申請80%按揭 |
|---|---|---|---|
| 33年 | 30年 | 30年 | 30年 |
| 35年 | 約26年 | 30年 | 30年 |
| 37年 | 約18年 | 約27年 | 30年 |
| 39年 | 約7年 | 約12年 | 30年 |
注意：上表只供參考，最終年期以銀行最終批核為準。
案例分析：白表買家如何為35年樓齡居屋計算出最佳按揭方案
假設一位白表買家陳先生，打算購入一個樓齡35年的二手居屋，樓價為400萬。他正面臨以下兩個選擇：
-
方案一：追求低首期
陳先生希望盡量借足90%按揭，即貸款360萬。根據「搖搖板」機制，銀行批出的還款期可能縮短至約26年。雖然首期只需40萬，但每月供款額會較高。 -
方案二：追求低月供
如果陳先生資金較充裕，可選擇只借85%按揭，即貸款340萬。這樣，他便可以獲得最長的30年還款期。雖然首期增加至60萬，但每月還款壓力會明顯減輕。
透過這個案例，你可以看到如何根據自身的財政狀況，在首期支出與每月供款之間找到最適合自己的平衡點。
樓齡40至50年：剩餘擔保期不足下的高成數按揭策略
當居屋樓齡達到40年，按揭規則會出現一個重要的轉捩點。此時，剩餘的政府擔保期已所剩無幾，單靠房委會的擔保，銀行已無法批出傳統的高成數按揭。
按揭成數限制：為何一般只可借80%？
根據房委會的規定，對於樓齡介乎40至50年的二手居屋，不論是綠表或白表買家，政府擔保下的最高按揭成數會一律下調至80%。這是因為擔保機制在此階段的保障額度有所調整，銀行亦必須跟隨此指引。
解決方案：申請按揭保險以重獲90%按揭
假如你確實需要高成數按揭，解決方法就是向香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。透過購買按揭保險，由保險公司為高於80%的貸款部分提供保障，銀行便可以重新為你批出最高90%（白表）的按揭。不過，這也意味著你的申請將不再享有「居屋政府擔保」下的各種便利。
申請按揭保險要求（入息證明、壓力測試）
一旦需要申請按揭保險，整個審批流程就會變得與私人樓宇看齊。申請人必須提供齊備的入息證明文件（例如最近三個月的糧單、稅單等），並且必須通過銀行的壓力測試，以證明即使在利率上升的情況下，你仍然有足夠的還款能力。
樓齡50年以上：沒有政府擔保下的按揭審批
當居屋的樓齡超過50年，房委會提供的「居屋政府擔保期」便會正式完結。從銀行的角度看，這些物業的按揭申請，與一般私人樓宇已沒有任何分別。
按揭申請標準：與私人樓宇看齊
沒有了政府擔保，銀行將會以最嚴謹的標準審批你的按揭申請。你需要提交詳盡的入息及財務證明，並且必須通過壓力測試。銀行會全面評估你的信貸紀錄、還款能力以及物業本身的質素。
最高按揭成數及還款期計算（75減樓齡/人齡）
在沒有按揭保險的情況下，最高按揭成數一般為樓價的七成。還款期的計算亦會收緊，銀行通常會採用「75減」法則，即以「75減去物業樓齡」或「75減去申請人年齡」，兩者中取較低者作為最長的還款年期上限（最長不超過30年）。例如，一個52年樓齡的單位，最長還款期便只剩下23年（75 – 52 = 23）。
銀行在無政府擔保下的主要審批考量
在失去政府擔保後，銀行批核貸款時會更著重以下幾點：
1. 申請人的還款能力： 入息是否穩定、是否足以通過壓力測試。
2. 信貸紀錄： 環聯（TU）的信貸評級是否良好。
3. 物業質素與流動性： 單位狀況、位置及在市場上的轉售能力，都會影響銀行的估價與批核意欲。
房委會 vs 房協：為何政府擔保只適用於房委會物業？
談及資助房屋，許多人會同時想起房委會和房協。雖然兩者都提供資助房屋，但在按揭申請的處理上卻有著天壤之別。這一切的關鍵，就在於「居屋政府擔保期」這個重要機制，原來只適用於房委會的物業。接下來，我們會為你詳細拆解兩者之間的分別。
房委會居屋按揭優勢：全賴「政府擔保期」
房委會的居屋之所以能提供極為便利的按揭條件，完全是建基於這個強大的「居屋政府擔保」。這項擔保由政府直接提供，等於是向銀行派發了一顆「定心丸」。
免壓力測試、免按揭保險的條件
因為有這個居屋政府擔保，銀行在批出貸款時，基本上是「零風險」操作。萬一業主未來無法償還貸款，政府會作為最終的擔保人承擔責任。正因如此，銀行能夠為申請人豁免兩大主要門檻：一是俗稱的「壓力測試」，二是申請高成數按揭時必須購買的「按揭保險」。這讓許多收入不穩定或剛好未能通過壓力測試的買家，也能夠順利上會。
簡化審批與較寬鬆的入息證明要求
審批過程也因此變得相對簡單快捷。銀行對於入息證明的要求非常寬鬆。一般情況下，申請人只需要如實申報家庭總收入，證明具備還款能力便可，而不需要像申請私人樓宇按揭那樣，提交鉅細無遺的稅單、糧單和銀行月結單等文件作嚴格審核。
房協資助房屋按揭：無「政府擔保期」的審批標準
相比之下，房協旗下推出的資助房屋，例如「住宅發售計劃」的屋苑，在申請按揭時就沒有「政府擔保期」這項優勢。因此，整個審批標準會更貼近私人樓宇。
房協項目沒有政府擔保的原因
那麼，為什麼房協的物業沒有這層保障？原因在於兩者的組織性質根本不同。房委會是政府的法定機構，其提供的擔保是政府整體房屋政策的一部分。而房協則是一個獨立的非牟利機構，雖然同樣肩負著協助市民置業的社會責任，但在法律和財務架構上與政府是分開的，所以它旗下的項目自然沒有這項由政府直接提供的擔保。
高成數按揭申請：必須經按證公司審批及購買按揭保險
既然沒有政府擔保，如果想為房協物業申請高成數按揭，例如九成按揭，就需要循一般私人樓宇的途徑，向香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。這意味著申請需要同時通過銀行和按證公司兩重審批，並且需要支付相應的按揭保險費用。
審批要求：須通過壓力測試，但可加擔保人
循這個途徑申請，審批標準自然會與私樓看齊。申請人必須提供充足的入息證明文件，並且要通過供款與入息比率審查，也就是大家常說的「壓力測試」。不過，它也有一個靈活之處：如果申請人的入息不足以通過審批，可以選擇加入擔保人，以增加成功獲批的機會。這一點是房委會居屋按揭所不允許的。
居屋按揭申請：善用政府擔保優勢的關鍵與陷阱
談到居屋按揭，不得不提的就是「居屋政府擔保期」，這個機制讓銀行在審批時猶如吃了定心丸，因此衍生出許多比私樓按揭更寬鬆的特殊準則。不過，當中亦有不少細節與限制，若不留神，隨時會影響申請結果。讓我們一同深入了解，如何善用這些優勢，同時避開潛在的陷阱。
入息與年齡：政府擔保下的特殊審批準則
正因為有長達50年的居屋政府擔保期，銀行在審批入息和年齡時，才會提供這些特別的方便。申請人不需要通過嚴格的壓力測試，這對於收入不穩定或剛好在門檻邊緣的朋友來說，無疑是個好消息。
無固定入息證明如何申報家庭總收入
對於一些從事自由業、散工或者收取現金收入的人士，要提供傳統的糧單或稅單可能有困難。在申請居屋按揭時，銀行通常允許申請人以「申報」形式提交家庭總收入。申請人只需如實填寫一份聲明書，列明家庭每月的總收入來源與金額，銀行便會以此作基本評估。這個做法建基於誠信，若作虛假聲明，需要承擔法律責任，所以在申報時務必準確。
高齡人士的還款期計算：「99減人齡」法則
年齡是申請按揭的另一大關卡，私樓按揭普遍採用「75減人齡」來計算最長還款期。但受惠於居屋政府擔保，銀行對居屋按揭申請人的年齡限制會放寬許多，大部分銀行會採用「99減人齡」的準則。舉例來說，一位65歲的申請人，其最長還款期可達34年（99-65），不過最終仍會受最長30年還款期的規限，所以實際最長可獲批30年。這個寬鬆的準則，大大方便了年長人士或打算讓退休父母作為業主的家庭。
案例分析：退休人士如何獲批30年按揭
張先生的父母年屆68歲，已經退休，沒有固定工作收入，但每月子女會給予家用。他們幸運抽中新居屋，並打算申請9成半按揭。起初他們以為年齡和入息會成為障礙，但結果順利獲批最長30年的按揭。關鍵在於，他們向銀行如實申報了家庭總收入（包括子女給予的家用），證明有能力供款。同時，銀行採用了「99減人齡」的計算方式（99-68=31年），由於結果大於30年，所以他們成功獲得最長的30年還款期，這在私樓市場是難以想像的。
擔保人與諮詢人：未補價居屋的限制
很多人會問，如果收入真的差一點，可否像私樓一樣，找家人做擔保人？關於這一點，未補價居屋有非常嚴格的規定。
為何未補價居屋按揭不可加擔保人
答案很簡單，因為房委會已經為這筆貸款提供了「居屋政府擔保」，等於是政府親自做你的最終擔保人。在銀行的角度看，這筆貸款的風險已經極低，所以銀行規定不能再畫蛇添足，額外增加個人擔保人。所有審批只會基於業主本身的財政狀況。
「諮詢人」(Consultant)的角色與其限制
雖然不能加擔保人，但在某些特殊情況下，銀行為了讓批核更穩妥，可能會接納申請人提供一位「諮詢人」。諮詢人通常是申請人的直系親屬，銀行會參考其入息文件，以評估整個家庭的還款能力。不過要留意，諮詢人並非法例上的擔保人，他不需要簽署任何按揭文件，亦不承擔法律還款責任。這只是一種讓銀行安心的參考做法，並非所有銀行都接納，最終決定權仍在銀行手上。
信貸評級（TU）對居屋按揭的影響
即使有政府擔保這張「王牌」，申請人的信貸紀錄依然是銀行審批的重要一環。
環聯(TU)信貸評級在審批中的角色
銀行在審批任何貸款申請前，必定會查閱申請人的環聯（TransUnion，簡稱TU）信貸報告。這份報告記錄了你過去所有的信貸活動，包括信用卡還款紀錄、私人貸款等。一個良好的信貸評級（例如A至C級），自然會讓審批過程更順暢。
不良信貸紀錄對申請結果的影響
如果信貸評級不佳（例如I級或J級），是否就一定無法獲批？那也未必。由於居屋政府擔保的存在，銀行對TU評級的接受範圍比私樓寬鬆。即使評級較低，只要沒有嚴重的拖欠紀錄，部分銀行仍然會考慮批核。不過，有一個致命的禁區，就是申請人絕對不能在申請按揭的銀行本身留有任何不良的拖欠紀錄。假如你曾經拖欠A銀行的卡數，現在卻向A銀行申請居屋按揭，那基本上都會被拒絕。因此，保持良好的還款習慣，對任何置業計劃都至關重要。
二手居屋按揭常見問題 (FAQ)
未補地價居屋轉按或加按套現，受政府擔保期影響嗎？
未補地價居屋的業主想轉按或加按套現，程序比私樓複雜很多，而且會受到「居屋政府擔保期」的框架限制。首先，任何未補地價居屋的按揭變動，都必須先向房屋署入紙申請，並且需要有非常充分的理由，例如籌集醫藥費、家庭成員的殮葬費或教育開支等。一般用作個人週轉、投資或裝修等原因，獲批的機會極微。
假如申請幸運地獲批，房屋署亦只會批准套現所需金額，而非根據物業的剩餘價值。在銀行審批層面，「居屋政府擔保年期」依然是計算最長還款期的重要依據。銀行會確保新的按揭還款期，加上已供款的年期，不會超出該單位首次出售時所對應的最長總還款期上限。所以，即使業主有迫切需要，剩餘的政府擔保期仍然是銀行決定新按揭年期的重要標尺。
什麼是「初代居屋」？其按揭申請有何不同？
「初代居屋」是一個坊間的稱呼，指的是在1982年5月之前首次發售的極少數早期居屋。這些單位的特別之處，在於受當時的房屋條例所限，它們在禁售期過後，可以在自由市場出售而毋需補地價。這是一個歷史遺留下來的特殊政策，與現時所有居屋都必須補地價才能在自由市場交易的規定完全不同。
正因為這個特點，「初代居屋」在自由市場買賣時，其按揭申請與一般私樓看齊。買家申請按揭時，將不會享有任何「居屋政府擔保」的優勢。換句話說，銀行會將其視為一間普通的二手私樓處理，申請人必須提交完整的入息證明、通過壓力測試，而最高按揭成數及還款年期亦是跟隨金融管理局對私樓的指引，不再適用於居屋的寬鬆標準。
為何即使有政府擔保，我的按揭申請仍被拒絕？
「居屋政府擔保」確實是成功申請高成數按揭的關鍵，它讓銀行免除了為申請人進行壓力測試的要求，大大降低了入市門檻。不過，這份擔保並非一張萬能的「必批通行證」。銀行作為商業機構，依然有自身的信貸風險評估機制。即使有政府作後盾，如果申請人本身的財務狀況欠佳，銀行仍然有權拒絕批出貸款。
導致申請被拒的常見原因，主要圍繞申請人的個人因素，例如：
- 信貸評級過低：環聯（TU）的信貸報告是銀行審批的重要參考。如果評級太差，或有多次遲還款紀錄，銀行會質疑申請人的還款紀律。
- 與該銀行有不良紀錄：假如申請人過往曾經拖欠申請銀行的信用卡數或貸款，基本上都會被該銀行直接拒絕。
- 未能申報合理收入：雖然免壓測，但申請人仍需向銀行申報家庭總收入。如果申報的收入完全不足以應付每月供款及基本生活開支，銀行亦不會批核。
- 破產紀錄：如果申請人有未解除的破產令，申請必定會被拒絕。即使破產令已解除，部分銀行亦會有較嚴格的審視。