想出售手上持有的居屋單位，但對繁複的轉讓限制和程序感到困惑？不同年份首次發售的居屋，其禁售期規定、出售對象及條件均有天壤之別，稍一不慎隨時可能違規。究竟您的單位何時才能出售？應在未補地價的「第二市場」轉售，還是補足地價後於「自由市場」放盤？補地價金額又如何計算？本文將為您詳細拆解5大不同時期的居屋禁售期，由申請「準賣證」、尋找合資格買家，到計算補地價及完成交易，一文整合所有程序、文件及注意事項，助您輕鬆掌握整個賣樓流程，順利出售單位。
認識居屋兩大銷售市場：第二市場 vs. 自由市場
要清楚了解最新的綠表二手居屋禁售期，我們首先要認識居屋的兩個主要銷售市場。當您打算出售居屋時，會發現市場主要分為「第二市場」和「自由市場」。這兩個市場最大的分別，在於業主是否已向政府補回地價，以及單位的潛在買家是誰。了解它們的運作模式，是制定出售策略的第一步。
什麼是居屋第二市場（居二市場）？
定義：未補地價居屋的專屬交易平台
居屋第二市場，通常簡稱為「居二市場」，是一個專為未補地價的資助房屋而設的交易平台。簡單來說，業主可以在毋須預先支付大筆補地價金額的情況下，將單位出售。這就像一個專屬的內部市場，交易的單位和買家都需要符合特定資格，不能隨意買賣。
買家資格：只限綠表及「白居二」資格持有人
在這個市場，並不是任何人都可以成為買家。買家必須是持有有效「購買資格證明書」的人士。他們主要分為兩類：第一類是「綠表」持有人，他們主要是現有的公共租住房屋租戶。第二類是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）獲得購買資格的人士，他們是符合入息及資產限額的非公屋居民。
出售條件：業主須符合特定禁售期規定
業主想在居二市場出售單位，必須遵守政府為該單位訂立的轉讓限制。這就是我們常說的「禁售期」。不同年份首次發售的居屋，其禁售期和出售條件都有不同。業主必須先確認自己的單位已過了指定的年期限制，才能申請「可供出售證明書」，繼而在這個市場上放盤。
什麼是居屋自由市場？
定義：已補地價，可於市場自由買賣的單位
自由市場的概念就直接得多。當居屋業主向房屋委員會完成補地價程序後，單位的轉讓限制就會被解除。這時候，居屋的性質就與一般私人樓宇無異，可以在公開的物業市場上自由買賣、出租或以其他方式轉讓。
買家資格：無任何身份限制
在自由市場上，買家的身份沒有任何限制。無論是本地居民、海外人士、公司買家，或本身已持有其他物業的人士，都可以購入已補地價的居屋單位。這大大擴闊了單位的潛在買家基礎。
出售條件：業主須完成補地價，解除轉讓限制
要在自由市場出售單位，唯一的先決條件就是業主必須先完成補地價。業主需要向房屋署提出申請，由署方委派測量師評估單位當時的市值，然後根據當年的折扣率計算出需要補回的金額。繳付補價後，業主會取得「解除轉讓限制證明書」，之後便可正式在自由市場上進行交易。
最新居屋轉讓限制：各年份單位禁售期及出售條件詳解
要清楚了解綠表二手居屋禁售期，最關鍵的一點就是你所持有單位的首次發售年份。因為政府為了回應不同時期的房屋需求和市場狀況，多次調整資助房屋的轉讓政策，所以不同年份購入的居屋，其禁售期和出售條件都有很大分別。我們為你整理了不同年份首次發售單位的詳細規定，讓你一看便懂。
2022年及之後首次發售單位 (15年禁售期)
如果你持有的單位是在2022年或之後首次發售，就要留意這個長達15年的轉讓限制。這是目前最嚴格的規定，旨在確保單位優先作自住用途。
首5年內 (第1-5年)：只可以「原價」於第二市場轉售
在這段期間，你可以將單位放在第二市場出售，不過售價不能高於你當時買入的「原價」。這個做法是為了壓抑短期的投機活動。
第6至15年：可自行定價於第二市場轉售
持有單位滿五年後，限制會放寬一些。你可以在第二市場根據當時的市況自行定價，然後出售給持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。
15年後：可補地價後於自由市場出售
當你持有單位長達15年後，便可以選擇向房委會申請補地價。完成手續後，單位就和一般私人樓宇無異，可以在自由市場賣給任何買家，不再受買家身份限制。
2019年至2021年首次發售單位 (10年禁售期)
這批單位的轉讓限制比2022年的版本短一些，總共是10年。出售條件的階段劃分也略有不同。
首2年內 (第1-2年)：只可以「原價」於第二市場轉售
與新政策相似，在首兩年內，業主同樣只能以「原價」在第二市場轉售單位，不能從中獲利。
第3至10年：可自行定價於第二市場轉售
由第三年開始直至第十年，你便可以在第二市場自行定價出售單位予合資格人士。
10年後：可補地價後於自由市場出售
持有單位滿十年，你就可以申請補地價，然後將單位投放到自由市場，自由買賣。
2018年首次發售單位 (5年禁售期)
2018年首次發售的居屋，轉讓限制是5年，但早期的操作有些不同，引入了房委會提名人的概念。
首2年內 (第1-2年)：以原價轉售予房委會提名人
首兩年內，業主需要以「原價」將單位轉售給房委會提名的人士，通常是其他合資格的綠表申請者。
第3至5年：可自行定價於第二市場轉售
踏入第三年，你就可以在第二市場自行定價出售單位給合資格的買家。
5年後：可補地價後於自由市場出售
滿五年後，就可以補地價，然後在自由市場出售，這個階段的安排與其他年份的單位一致。
2007年至2017年首次發售單位 (5年禁售期)
這段時期的居屋轉讓限制相對寬鬆，同樣是5年期，但沒有初期的「原價」限制。
第3年起：可於第二市場未補價轉售
持有單位滿兩年後，由第三年開始，你就可以直接在第二市場放售，而且可以自行定價，操作上更具彈性。
5年後：可補地價後於自由市場出售
滿五年後，同樣可以透過補地價，解除單位的轉讓限制，然後在自由市場出售。
1982年至2006年首次發售單位
如果你持有的是更早期的居屋，那就簡單很多了。
轉讓限制期已屆滿
這些單位的轉讓限制期早已屆滿，因此業主在出售時擁有最大的自由度。
出售途徑：可直接在第二市場出售，或補地價後於自由市場出售
所以，你可以自由選擇直接在第二市場將單位賣給合資格人士，或者隨時向房委會申請補地價，然後在自由市場出售。
第二市場出售流程：由申請「準賣證」到完成交易
當你確認自己的單位已符合綠表二手居屋禁售期的要求後，就可以正式啟動在居屋第二市場的出售流程。整個過程涉及向房委會申請文件、尋找合資格買家和律師樓的介入，環環相扣。以下我們將會一步步拆解，讓你對交易流程有個清晰的概念。
步驟一：向房委會申請「可供出售證明書」（準賣證）
文件用途：於第二市場放盤的法定許可
這份「可供出售證明書」，坊間俗稱「準賣證」，是你將單位放在第二市場出售的入場券。沒有這份官方文件，任何地產代理都不能為你的單位進行放盤或宣傳。它代表你的單位已獲准在指定市場上進行交易。
申請資格：確認單位已過指定禁售期
申請「準賣證」最基本的條件，就是你的單位必須已經過了相關的轉讓限制年期。房委會收到申請後，會核實單位的首次轉讓契據日期，確保符合出售資格。
申請程序：辨別機構、準備文件、繳費及遞交
整個申請程序相當直接。首先，你需要辨別你的單位屬於房委會還是房協，然後到相應機構索取申請表。之後，準備好樓契副本和已填妥的申請表，連同申請費用一併遞交。房委會審批完成後，就會向你發出「準賣證」。
步驟二：尋找持「購買資格證明書」（準買證）的合資格買家
核實買家資格：檢查綠表或「白居二」買家之「準買證」
有了「準賣證」，你就可以委託地產代理尋找買家。在第二市場，你的買家必須是持有有效「購買資格證明書」（準買證）的綠表或「白居二」人士。簽訂任何合約前，你一定要先核實對方持有這份證明文件，這是保障交易合法性的關鍵一步。
留意「準買證」12個月的有效期
有一點需要特別留意，買家的「準買證」有效期只有12個月。所有交易，包括簽署臨時買賣合約，都必須在這段有效期內完成。所以，當你和買家洽談時，要留意對方證件的到期日，確保有足夠時間完成後續的法律程序。
步驟三：簽訂臨時買賣合約及申請「提名信」
買賣雙方簽署臨時買賣合約
當你和持有有效「準買證」的買家就價錢等條款達成共識後，就可以簽訂臨時買賣合約。這份合約會列明成交價、成交日期和雙方的責任等，是具有法律約束力的文件。
委託律師向房委會申請提名信
簽署臨約後，買賣雙方需要各自委託律師處理後續事宜。賣方律師會將臨時買賣合約及其他所需文件，交往房委會申請「提名信」。這份提名信是房委會同意該名買家購買你的單位的正式批文。
步驟四：簽訂正式買賣合約及完成交易
獲發提名信後簽署正式合約
當房委會批出「提名信」後，代表交易已得到官方許可。之後，雙方律師會安排簽署正式的買賣合約，進一步確立所有交易細節。
辦理樓宇轉讓及按揭手續
簽署正式合約後，餘下的步驟就和一般二手樓宇買賣相似。買方會辦理按揭申請，然後在指定成交日，雙方律師會處理樓宇轉讓手續，包括支付樓價餘款和交收單位鎖匙，整個交易便告完成。
居屋補地價全攻略：計算、程序及慳錢策略
當你了解清楚不同年份的綠表二手居屋禁售期規定之後，如果你打算將單位放上自由市場，補地價就是必須面對的重要一環。這筆款項數目不少，而且整個程序牽涉不少細節。以下我們會為你一步步拆解補地價的計算方法、申請程序，以及一些實用的慳錢策略，讓你對整個過程有更清晰的掌握。
如何計算居屋補地價？（附官方公式及實例）
官方補地價計算公式詳解
計算補地價的金額，並不是一個固定的數目，而是會跟隨樓市升跌而變動。房屋委員會（房委會）有一條官方的計算公式：
補地價金額 = 補價時的單位市值 × (當初購入時的十足市值 – 當年買入價) / 當初購入時的十足市值
概念釐清：補回當年折扣的差價現值
這條公式看起來可能有點複雜，其實核心概念很簡單。公式中「(當初購入時的十足市值 – 當年買入價) / 當初購入時的十足市值」這部分，其實就是你當年買入單位時所享有的「折扣率」。
所以，你可以將公式理解為：補地價金額 = 補價時的單位市值 × 當年折扣率。
換句話說，補地價並非補回一個固定金額，而是要補回當年政府給你的那個折扣「百分比」的當前價值。如果樓市上升，你的單位市值高了，那個折扣百分比換算出來的實際金額自然就更高；反之，如果樓市下跌，你需要補的金額也會相應減少。
計算實例分析：助你掌握實際補價金額
讓我們用一個具體例子來說明。假設你持有的居屋單位，在申請補地價時，經房委會評估後的當前市值為600萬港元。而你翻查樓契，得知當年購入單位時的折扣率是40%。
那麼你需要支付的補地價金額就是：
6,000,000港元 × 40% = 2,400,000港元
透過這個簡單計算，你就能對自己需要準備的資金有一個初步預算。
如何申請補地價？（詳細程序一覽）
步驟一：向房委會提交評估補價申請
首先，你需要填妥「評估補價申請書」，然後連同樓契副本，一併遞交到房委會總部辦事處。遞交申請時，需要支付一筆評估程序費用，這筆費用日後可以在補價金額中扣除。
步驟二：房委會委派測量師上門估價
房委會收到申請後，就會委派專業的測量師行與你聯絡，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀以及內部保養情況等，作為釐定單位十足市值的依據。
步驟三：接收「評估補價通知書」並繳款
完成估價後大約一個月，你就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位估值以及最終需要繳付的補地價金額。你必須在通知書發出日期起的兩個月內繳清款項。假如你對估價結果有異議，必須在指定期限內（通常是28天）以書面形式提出上訴。
步驟四：領取「解除轉讓限制證明書」並於土地註冊處登記
當你繳付款項後，房委會就會發出「解除轉讓限制證明書」。收到這份重要文件後，記得要把它交往土地註冊處進行登記。完成登記後，你的居屋單位就正式解除了轉讓限制，可以像一般私人物業一樣，在自由市場上出售、出租或轉讓。
補地價慳錢策略及注意事項
策略一：補價前避免豪華裝修以免推高估值
這是一個非常關鍵的策略。由於測量師會根據單位的現況進行估價，如果你在估價前進行了全新的豪華裝修，無疑會推高單位的市值評估。估值越高，你需要支付的補地價金額就越多。因此，最明智的做法是先完成補地價程序，待單位成功解除轉讓限制後，才考慮進行裝修工程。
策略二：善用銀行估價作預算及上訴理據
在正式向房委會提交申請之前，你可以先向多間銀行查詢，為你的單位進行免費的初步物業估價。這樣做有兩個好處。第一，你可以對市場上的估值有一個大概了解，有助你預算需要準備的資金。第二，這些銀行估價紀錄可以備存起來。日後如果你認為房委會的估價過高，這些來自第三方的估價報告，就能成為你提出上訴時的有力理據。
買賣責任：補地價應由買方還是賣方負責？
在實際買賣操作中，補地價的責任方通常有兩種安排。
最常見的做法是由賣方負責。買賣雙方會協商一個「已補地價」的自由市場成交價，然後由賣方在交易完成前自行處理所有補地價的程序及繳款。這種做法的風險在於賣方，如果最終房委會評估的補價金額高於預期，賣方實際落袋的金額就會減少。
另一種做法是由買方負責，但較為少見。雙方會協定一個「未補地價」的樓價，並在合約中列明補地價的責任和款項由買方承擔。這種做法的風險就轉移到買方身上，而且買家需要準備更充裕的現金，因為補地價的金額一般不能納入按揭貸款計算。
居屋出售常見問題 (FAQ)
談到綠表二手居屋禁售期與出售事宜，很多業主都會有不少疑問。我們整理了一些常見問題，希望能為你解答。
Q1: 我的居屋單位可以賣給哪些人？
第二市場買家：綠表及「白居二」資格持有人
如果你的單位尚未補地價，你可以在居屋第二市場出售。這個市場的買家是有特定資格限制的。他們主要是持有「綠表」資格的公屋住戶，或者是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤成功的合資格人士。他們都持有由房屋委員會發出的「購買資格證明書」，證明他們可以在這個市場購買單位。
自由市場買家：任何人士，無身份資格限制
當你為單位完成補地價手續，解除了轉讓限制之後，你的居屋就和一般私人樓宇沒有分別。你可以將它在自由市場上出售。這個市場的買家就沒有任何身份或資格限制，任何人士，包括公司，都可以購買你的單位。
Q2: 違反禁售期規定會有什麼後果？
法律後果：根據《房屋條例》，非法轉讓的文書將被視為無效
這點必須非常留意。任何違反居屋轉讓限制的交易，例如在禁售期內未經許可就簽訂買賣協議，根據香港法例第283章《房屋條例》，相關的轉讓文件在法律上會被視為無效。也就是說，即使簽了合約，整個交易也是不成立和沒有法律保障的。
刑事責任：違規者最高可被處罰款$500,000及監禁一年
除了交易無效，違規轉讓居屋單位還會附帶嚴重的刑事責任。根據同一條例，任何非法轉讓單位的人士即屬犯罪。一經定罪，最高可被判處罰款港幣五十萬元及監禁一年。所以，業主務必遵守相關的禁售期規定。
Q3: 補地價的款項可以申請按揭嗎？
處理方式：一般不能直接為補價金額做按揭
這是一個很實際的財務問題。一般來說，銀行並不會提供直接為「補地價」這筆款項而設的按揭貸款。換句話說，你不能單獨為這筆費用向銀行申請分期供款。業主需要自行準備一筆資金去支付補價。
可行方案：可考慮透過轉按或加按套現資金支付
雖然不能直接為補價金額申請按揭，但仍然有其他財務安排可以考慮。一個常見的做法，是在現有物業（可以是正在放售的居屋，或名下其他已供滿或有一定淨值的私人樓宇）的基礎上，向銀行申請轉按或加按，從而套現一筆資金用作支付補地價。這個過程通常涉及較複雜的財務評估和法律程序，建議先向銀行或專業人士查詢，了解清楚整個流程和可行性。