金管局於2025年2月宣布暫停實施物業按揭壓力測試，令置業門檻有所降低。然而，這並不代表銀行會放寬所有審批要求，申請人仍需符合核心的「供款與入息比率」（DSR）標準。想知道在壓力測試暫停後，最新的入息要求如何計算？非固定收入或自僱人士應如何準備？若未能通過審查，又有何解決方案？本文將為您詳細拆解2025年最新的DSR審批標準，涵蓋不同收入的計算方法、4大實用過關財技及擔保人攻略，助您準確評估負擔能力，順利獲取按揭。
壓力測試暫停！2025年最新按揭審批標準是什麼？
過去大家申請樓宇按揭時，最關注的環節之一就是「貸款壓力測試」。不過，這個情況在2025年有了重大轉變。現在銀行審批按揭的準則，已經不再是舊有的壓力測試，而是將焦點完全集中在另一個核心指標之上。讓我們一起來看看，最新的遊戲規則到底是怎樣的。
金管局最新指引：暫停實施物業按揭壓力測試
在2025年2月28日，香港金融管理局宣布，因應利率環境的變化，決定暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這意味著，以往銀行在計算你的還款能力時，需要假設現行利率再增加2厘（2%）來評估你是否依然能夠負擔供款，這個步驟現在已經取消了。這個改動，無疑是為準備置業的人士移除了一重關卡。
現行核心審批標準：供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DSR)
壓力測試暫停後，銀行審批按揭的核心標準，就回歸到最根本的「供款與入息比率」（DSR）。這個概念其實很直接，就是計算你每個月包括新造按揭在內的所有債務總供款，佔你每月總收入的百分比。銀行需要確保這個比例在一個健康的水平，證明你有足夠的還款能力。不過，這個DSR的上限，會因為你的置業身份而有所不同。
首次置業及自住物業申請人
如果你是首次置業，並且購買的物業是用作自住，你會獲得較寬鬆的審批標準。根據現行指引，你的供款與入息比率上限為50%。
舉個例子，假設你的家庭每月總收入是 HK$50,000，你所有的債務總供款（包括新申請的按揭月供、私人貸款、信用卡分期等）就不能超過 HK$25,000。
非首次置業、已有按揭或按揭擔保在身人士
如果這不是你第一次置業，或者你目前已經有其他按揭在身，甚至是你正在為他人的按揭提供擔保，那麼銀行在審批時會採用更嚴格的標準。在這種情況下，你的供款與入息比率上限會收緊至40%。
同樣以家庭每月總收入 HK$50,000 為例，你的所有債務總供款，就必須低於 HK$20,000。銀行這樣做的原因，是考慮到你已經有其他的財務負擔，所以風險管理會相對保守。
如何計算按揭入息？固定、非固定及租金收入全攻略
想知道銀行怎樣評估你的還款能力嗎？計算按揭入息是整個審批過程的核心。即使舊有的貸款壓力測試已經暫停，準確計算入息仍然是通過現行「供款與入息比率」(DSR) 要求的關鍵第一步。不同收入來源的計算方法大有不同，現在就為你逐一拆解。
固定收入人士的收入計算
如果你是每月有固定薪金的「打工仔」，銀行計算你的入息會相對直接。通常，銀行會要求你提供最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。
你的底薪會被全額計算。至於花紅、雙糧或固定津貼等非固定發放的收入，銀行一般會將過去一至兩年的總額除以12或24個月，計算出每月平均值，再將其加到底薪上，得出最終用作審批的每月總收入。
非固定收入人士 (佣金制、自僱人士) 的挑戰
對於以佣金為主要收入的地產代理、保險從業員，或是經營業務的自僱人士，銀行在計算入息時會比較審慎。因為你的收入並非每月固定，波幅較大，銀行需要更長時間的紀錄來評估你的平均收入水平。
一般來說，你需要提供最少六個月，甚至長達一至兩年的入息證明，例如顯示佣金入帳的銀行紀錄、公司發出的收入證明文件及稅單。銀行會計算這段時間內的平均收入，然後再因應你收入的穩定性，將平均數打一個折扣（普遍為六至八折）作為最終評估的收入。收入波幅越大，折扣率可能越高。
按揭保險公司的特別規定
值得留意的是，如果你需要申請高成數按揭並經由按揭保險公司（例如HKMC Insurance Limited）審批，其對非固定收入的規定可能比銀行更嚴格。在某些情況下，按揭保險公司可能不完全接納浮動的佣金收入。這對於依賴佣金，並希望申請八成或九成按揭的人士來說，是一個需要特別注意的挑戰。
其他收入與資產的計算方式
除了薪金和佣金，其他收入來源也可以納入計算，但同樣有其特定規則。
租金收入：如果你持有其他物業並正在出租，租金收入可以計入你的總收入。如果物業附有生效的租約，銀行通常會將租金收入打七至八折計算。如果物業處於放租狀態但未有租約，銀行則會參考市場的「擬定租金」，並以更低的折扣率（約六至七折）計算。
資產換算：在部分情況下，銀行也接納申請人以資產來證明其還款能力。例如現金和存款通常可以百分百計算。至於股票、基金等投資產品，銀行一般只會計算藍籌股的價值，並按市價的五至八成計算。而持有的物業資產，則會以估值的一半減去尚欠的按揭額來計算。不過，並非所有銀行都接納以資產水平代替入息審查，申請前最好先向銀行查詢。
按揭DSR計算機：即時評估您的最高貸款額與入息要求
雖然政府已暫停實施物業按揭的貸款壓力測試，但銀行審批的核心標準，即供款與入息比率（DSR），依然是您必須跨過的門檻。想知道在現行DSR要求下，您的入息最多可以負擔多高的樓價與貸款額嗎？這個按揭計算機能夠為您提供一個清晰的初步評估，讓您在尋找心儀物業前，對自己的財務狀況有更實在的掌握。
第一步：輸入您的財務及物業資料
要獲得準確的評估，第一步就是如實輸入您的財務背景與物業相關資料。計算機的原理是模擬銀行審批按揭時的考量，因此資料越貼近真實情況，結果就越具參考價值。
個人財務狀況
- 每月家庭總入息：這是計算您還款能力的基石。您可以輸入個人入息，如果與伴侶共同置業，則可輸入家庭總入息。
- 每月現有債務還款額：這部分包括所有正在供款的債務，例如私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等。準確填寫此項，才能計算出您剩餘的還款能力。
預計按揭條款
- 還款期（年）：一般最長可達30年。選擇較長的還款期，可以降低每月供款額，但總利息支出會相應增加。
- 預計按揭利率（%）：利率高低直接影響每月供款。您可以輸入一個市場上普遍的按揭利率作估算，讓結果更貼近現實。
物業及個人狀況
這些選項看似簡單，卻對您的貸款額度有決定性影響，因為它們直接關乎銀行採用的DSR審批標準。
* 物業是否作自住用途：自住物業與出租或投資物業的按揭成數和審批要求均有不同。
* 您現時有否擁有或為其他按揭作擔保：如果您已經持有其他按揭物業，或已成為他人的按揭擔保人，銀行審批新造按揭時，DSR上限會由50%收緊至40%，可借貸金額將會顯著減少。
第二步：獲取您的個人化評估報告與行動清單
輸入所有資料後，您會立即看到一份為您度身訂造的評估報告。這不只是一個數字，更是一份實用的路線圖，助您規劃下一步。
您的最高負擔能力與初步評估
這份報告會清晰列出幾個核心數字，讓您對自己的借貸能力一目了然：
* 最高可負擔按揭貸款額：在符合現行DSR要求下，您最高可以借貸的總金額。
* 最高每月按揭還款額：根據您的入息與負債，計算出您每月可承擔的最高供款。
* 通過審批所需最低月入：報告會反向計算出，要成功申請目標貸款額，您需要達到的最低入息水平。
個人化行動清單：下一步該怎麼做？
這份報告的價值不止於數字，更在於提供具體的方向。
* 如果評估結果理想：報告會提示您的財務狀況良好，下一步可以著手準備相關證明文件，正式向銀行進行初步查詢。
* 如果評估結果未如人意：報告可能會根據您的情況，建議可行的改善方案，例如考慮增加首期、在申請按揭前先清還部分債務，或尋找合資格的按揭擔保人共同申請，以提升成功批核的機會。
未能通過DSR入息審查？4大實用解決方案
雖然現時已暫停實施貸款壓力測試，但供款與入息比率（DSR）仍然是銀行審批按揭的核心標準。如果您初步計算後，發現收入未能符合DSR的要求，其實有多種實際可行的方法可以提升您的批核機會。以下為您逐一拆解四個實用的財技方案，助您順利置業。
方案一：增加首期，降低貸款總額
這是最直接有效的方法。當您投入的首期資金增加，需要向銀行申請的貸款總額自然會減少。貸款額降低後，每月的供款額也會隨之下降。這樣一來，您的供款佔入息比率就會變得更理想，更容易達到銀行的審批門檻。您可以考慮整合儲蓄、變現部分投資資產，來籌備更充裕的首期資金。要留意的是，首期資金不能來自其他貸款，因為新的債務同樣會被計入您的DSR之中。
方案二：增加按揭擔保人，提升批核機會
尋找一位合資格的按揭擔保人，是解決入息不足問題的常見方法。銀行在計算DSR時，會將您和擔保人的收入合併計算，令家庭總收入的基礎大幅提高。只要合併後的總收入能夠通過審查，銀行批出按揭的機會便會顯著提升。一般而言，關係密切的親屬，例如父母、配偶或兄弟姊妹，是較理想的擔保人選。
按揭擔保人的資格要求與法律責任
要成為一位按揭擔保人，並非人人皆可。銀行通常會要求擔保人擁有穩定的收入來源、良好的信貸紀錄，而且本身沒有過重的債務負擔。
更重要的是，擔保人需要清楚了解其法律責任。提供擔保意味著，假如借款人未來無法償還貸款，擔保人有法律責任承擔整筆按揭債務，直至貸款完全清還為止。此外，這次擔保紀錄會影響擔保人自己未來的借貸能力。當他日後需要申請按揭置業時，銀行會將這筆擔保的債務計算在其DSR內，令其審批標準變得更為嚴格。
方案三：在申請按揭前清還現有債務
銀行的DSR計算，不單只考慮您新申請的按揭供款，還會將您現有的所有債務一併計算在內。這些債務包括私人貸款、信用卡分期、學生貸款或汽車貸款等。因此，在正式提交按揭申請前，審視並盡可能清還現有的債務，特別是利率較高或期數較短的私人貸款，能有效降低您的每月總還款額，從而優化您的DSR表現。
方案四 (適用於特定首置人士)：申請按揭保險計劃
對於首次置業人士來說，申請按揭保險計劃（MIP）亦是一個可行的選項。按揭保險的原意是讓買家能申請更高成數的按揭，但在審批上，按揭保險公司對DSR的要求有時會較具彈性。如果您的入息水平只是稍微未能達標，部分銀行在按揭保險的框架下，或會提供較寬鬆的審批空間。當然，選用此方案需要支付額外的按揭保費，申請前應仔細衡量相關成本。
溫故知新：舊有壓力測試原理與計算方法 (為何仍有參考價值？)
雖然金管局已經暫停實施物業按揭的壓力測試，但了解其背後的原理與計算方法，對我們規劃置業預算仍然有重要的參考價值。這套舊有的標準，反映了銀行在評估長遠還款風險時的核心思維。學會自己進行一個簡單的壓力測試評估，可以幫助你更審慎地衡量自身的財務抗壓能力，確保在未來利率變動時，供樓負擔依然在可控範圍之內。
什麼是壓力測試？其風險管理目的為何？
所謂的貸款壓力測試，其實是金融監管機構為銀行設立的一道風險管理防線。它的主要目的，是模擬在未來加息的環境下，按揭申請人是否仍然有足夠的能力應付增加的每月供款。這項措施旨在確保借款人不會因為利率波動而陷入財務困境，同時也保障了整個金融體系的穩定性，避免出現大規模的斷供情況。簡單來說，它是一個「預先演習」，確保你的還款能力有足夠的緩衝空間。
（舊制）壓力測試的「兩關」計算方法
在舊有的審批機制下，申請按揭需要通過「兩關」嚴格的入息審查。這兩關的要求必須同時滿足，銀行才會批出貸款。
第一關：基本供款佔入息比率 (DSR)
第一關是現時仍然保留的核心審批標準，即供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DSR)。它的計算方式是，將你每月的所有債務供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）加總，然後計算這個總額佔你每月總入息的百分比。一般而言，對於首次置業的自住申請人，這個比率不能超過50%。
第二關：壓力測試核心
第二關就是現已暫停的壓力測試核心部分。它的計算方法是在現行的按揭利率基礎上，額外增加2個百分點（即2厘）作為「壓力利率」。然後，用這個較高的壓力利率去計算新的每月供款額。在這個假設的加息情境下，你新的每月供款額，佔你每月總入息的比率不能超過60%。
計算實例剖析：拆解壓力測試的入息要求
這聽起來可能有點複雜，但我們可以透過一個例子來拆解。假設你想申請一筆500萬港元的按揭貸款，還款期為30年，現行按揭利率為4.125%。
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第一步：計算基本每月供款
在4.125%的利率下，你每月的供款額大約是24,232港元。
根據第一關DSR 50%的要求，你的最低月入需要是：
24,232元 ÷ 50% = 48,464港元 -
第二步：計算壓力下的每月供款
現在我們進行壓力測試，將利率增加2厘，即以6.125%計算。
在6.125%的壓力利率下，你的每月供款額會上升至大約30,379港元。
根據第二關壓力測試60%的要求，你的最低月入需要是：
30,379元 ÷ 60% = 50,632港元 -
結論
由於銀行會以兩者中較高的入息要求為準，因此，在舊有的壓力測試制度下，你需要有最少50,632港元的月入，才能成功申請這筆500萬的貸款。這也解釋了為何壓力測試是過往置業人士需要跨過的一個較高門檻。
按揭申請常見問題 (FAQ)
即使壓力測試已暫停，我還需要關心它嗎？
雖然金管局已經暫停了物業按揭的貸款壓力測試，但是了解它的原理依然很有價值。這個舊有的壓力測試，其實反映了銀行評估風險的一套思維方式。銀行始終希望確保您在利率變動時，仍然具備充足的還款能力。
所以，您可以將舊有的壓力測試標準，視為一個為自己財務狀況進行「體檢」的工具。計算一下在假設利率上升後，您的供款負擔水平，有助您更穩健地規劃財務。而且，這項政策只是「暫停」，並非永久取消，未來市場環境若有變化，壓力測試也有可能再次實施。對此有所準備，總能讓您在置業路上更加安心。
出租物業的DSR計算有何不同？
當您申請的按揭是用於出租物業時，供款與入息比率 (DSR) 的計算方式會比較嚴謹。銀行在計算您的入息時，並不會將租金收入百分百計算在內。
普遍來說，銀行會將您的租金收入打個折扣，例如七折或八折，然後才計入您的總收入之中。這樣做的原因是為了預留緩衝空間，應對物業空租期或者租客拖欠租金等潛在風險。此外，部分銀行對於非自住物業的DSR上限要求，也可能會比自住物業更嚴格。
居屋或綠置居的買家，需要遵守DSR規定嗎？
對於購買一手居屋或綠置居的人士，情況就比較輕鬆。因為這類資助房屋有香港房屋委員會作為按揭擔保，為銀行提供了還款保證，所以銀行的信貸風險相對較低。
正因為有這層政府擔保，銀行在審批按揭時通常會採取較寬鬆的標準。絕大部分情況下，買家並不需要接受嚴格的供款與入息比率審查，在舊制下亦豁免了壓力測試的要求。這也是資助房屋其中一個很大的優勢。
提供按揭擔保後，對我自己的置業計劃有什麼具體影響？
為親友的按揭提供擔保，這個決定會對您自己的置業計劃產生直接而且深遠的影響。當您成為擔保人後，您所擔保的按揭每月供款額，將會被視為您個人負債的一部分。
具體來說，當您自己未來申請按揭時，銀行在計算您的供款與入息比率時，會將您擔保的貸款供款一併計入。這會直接降低您的借貸能力。更重要的是，您將會被界定為「已有按揭在身」的人士，需要遵守更嚴格的審批標準，例如供款與入息比率上限可能會由50%收緊至40%。因此，在答應成為擔保人前，務必仔細評估其對個人財務規劃的長遠影響。