想為未補地價的居屋單位加上家人名字，以保障摯愛？這並非像私人樓宇般可隨意辦理。由於單位涉及未補地價，業權轉讓受到《房屋條例》嚴格限制，必須符合房委會列明的特殊情況，並經其酌情批准方可成事。本文將為你全面拆解居屋加名的所有細節，從申請人必須符合的10大資格、詳細的申請步驟、各項費用開支，到加名後對「首次置業」身份的長遠影響，均會逐一剖析。我們更會深入比較「加名」、「轉名」及「訂立平安紙」三大方案的利弊，助你根據家庭狀況，作出最明智的資產規劃決定。
居屋加名第一步：了解房委會資格與限制
想處理居屋加名手續，第一步並非立即填表，而是要先清晰了解房屋委員會（房委會）訂立的資格與限制。因為居屋是政府資助的房屋，它的業權轉讓遠比私人樓宇複雜，必須在特定的框架下進行。
核心原則：為何未補地價居屋的業權轉讓限制嚴格？
居屋的本質是資助房屋，業主能以低於市值的折扣價購入單位，是為了實現「居者有其屋」的政策目標。因此，政府為了確保公共資源用得其所，防止業主利用資助房屋進行市場炒賣，便對業權轉讓設下嚴格限制。
《房屋條例》下的資助房屋轉讓限制
根據香港法例第283章《房屋條例》，所有未補地價的資助房屋，其業主都不能自由地在市場上出售、出租或轉讓業權。若想解除這些限制，業主必須先向房委會申請補回地價，將單位轉為可在自由市場買賣的物業。
與私人樓宇業權轉讓的根本差異
這正是居屋與私人樓宇的最大分別。私人樓宇的業主可以基於個人財務規劃，例如為了讓家庭成員恢復「首次置業」身份，而相對自由地增加或刪除聯名業主。但這一套操作，在未補地價的居屋上是完全行不通的。房委會一般不會批准僅為恢復首置身份而作出的業權轉讓申請。
【居屋加名資格】房委會酌情批准的10大特殊情況
雖然限制嚴格，但房委會明白家庭總會遇到各種特殊情況。所以在符合特定條件下，房委會可以行使酌情權，批准業權轉讓申請。想了解自己是否符合居屋加名資格，可以參考以下10種常見的特殊情況：
1. 加入合法配偶
這是最常見的申請理由，即現有業主申請將其合法配偶的名字，加入到樓契中成為聯名業主。
2. 業主離婚或合法分居
因應法庭的判令或雙方的分居協議，需要將單位業權轉讓給另一方。
3. 業主結婚後遷出單位
原業主在婚後需要遷離單位，與配偶同住，可以申請將業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
4. 業主移民或永久離開香港
原業主因移民或需要長期在海外工作等原因，申請將業權轉給單位內的其他家庭成員。
5. 業主或家庭成員申請公務員房屋福利
為了避免享有雙重房屋福利，業主或其家庭成員在申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼時，可能需要更改單位業權。
6. 家庭成員曾支付大部份買樓款項
假如單位內某位家庭成員，能夠證明自己曾支付單位的大部分首期或按揭供款，可以申請更改業權，以反映其真正的業權份額。
7. 因原業主身故辦理遺產繼承
當原業主不幸離世，其合法繼承人（例如遺囑指定的受益人或法定承繼人）需要辦理手續繼承業權。
8. 業主年邁（年滿65歲或以上）
為了方便日後的資產安排，年滿65歲的業主可以申請將業權轉讓給戶籍內的家庭成員。
9. 業主身患危疾或陷於極度經濟困難
基於人道理由，若業主不幸患上危及性命的嚴重疾病，或陷入極度經濟困境，房委會亦會酌情考慮其業權轉讓申請。
10. 業主被法庭頒令破產
當業主被法庭頒令破產，其資產（包括居屋單位）會交由破產管理署或受託人處理，這時便需要進行業權轉讓。
申請居屋加名的兩大前置條件
即使你的情況符合上述10大特殊理由之一，在正式遞交申請進行居屋加名前，還必須滿足以下兩個基本的前置條件。
條件一：轉讓性質必須為「送贈」（不涉及金錢代價）
除了因業主破產的特殊個案外，所有業權轉讓都必須以「送贈契」（Deed of Gift）的形式進行，過程中不可以涉及任何金錢交易。這意味著，雖然整個過程會產生例如釐印費等居屋加名費用，但業權轉讓本身不能是一宗買賣。
條件二：新加入的業主必須是戶籍內的家庭成員
準備加入的新業主，必須是該單位戶籍內已登記的家庭成員。唯一的例外是辦理遺產繼承，如果逝世的業主在單位內已沒有其他登記家庭成員，承讓人則可以是戶籍以外的合法繼承人。
【家庭資產規劃】加名、轉名、平安紙三大方案利弊比較
當考慮為家庭成員保障物業權益時，除了直接辦理居屋加名手續，其實還有轉名或訂立平安紙等不同選擇。每個方案都有各自的優點和缺點，牽涉的居屋加名費用和稅務影響也大相逕庭，了解清楚才能為你的家庭作出最合適的決定。
方案一：居屋加名（增加聯名業主）
這是最直接將家庭成員加入成為業主的方法，讓他即時分享物業業權。
優點：即時擁有共同業權、共同承擔責任
完成居屋加名後，新的聯名業主便立即擁有物業的部分業權，法律地位得到確認。這意味著雙方共同擁有資產，也需要共同承擔例如按揭供款等責任，權責關係清晰。
缺點：手續繁複、釐印費高昂、新業主即時失去「首次置業」資格
居屋加名的手續相對複雜，需要向房委會申請並獲批准。同時，由於法律上視為部分業權的「送贈」，需要根據物業估值繳付高昂的釐印費（印花稅），這筆費用往往是整個流程中最大筆的開支。更重要的是，新加入的業主會即時失去「首次置業」的身份，將來如果他想自行購買私人樓宇，便需要支付更高的印花稅。
方案二：居屋轉名（完全轉讓業權）
這個方案是將整份業權由原業主轉移給另一位家庭成員，原業主的名字會從樓契中移除。
優點：業權完整轉移、權責分明
與加名不同，轉名是將100%的業權完全轉移。完成後，新業主擁有物業的全部控制權和責任，法律關係非常明確，避免了日後因共同持有業權可能產生的分歧。
缺點：釐印費成本最高、原業主完全失去物業控制權
由於涉及全部業權的轉讓，計算釐印費的物業估值基礎是100%，因此這是三個方案中稅務成本最高的選擇。此外，原業主在轉名後便完全失去對物業的任何法律權利和控制權，這是一個需要慎重考慮的重大決定。
方案三：訂立平安紙（遺囑）安排繼承
這個方案並非即時轉移業權，而是透過法律文件預先安排業主身故後的資產繼承。
優點：成本極低、手續最簡便、不影響繼承人「首次置業」身份、業主生前保留完全控制權
訂立平安紙的律師費用相對低廉，是成本最低的方案。手續亦非常簡單，無需向房委會申請或繳付印花稅。最關鍵的是，業權在業主生前維持不變，繼承人（例如子女）的「首次置業」身份完全不受影響。業主亦保留對物業的100%控制權，可以隨時根據意願修改平安紙內容。
缺點：業權需待業主離世後才能轉移
這個方案的最大特點是業權並非即時轉移。家庭成員需要待業主離世後，才能根據平安紙的指示辦理繼承手續，取得物業業權。這意味著它無法滿足希望即時分享業權的家庭需求。
總結比較：如何選擇最適合你的方案？
看過以上分析，你會發現沒有絕對最好的方案，只有最適合你家庭狀況的選擇。我們可以從幾個關鍵因素作比較。
關鍵因素對比表 (成本、手續、稅務影響、控制權)
| 因素 | 方案一：居屋加名 | 方案二：居屋轉名 | 方案三：平安紙 |
|---|---|---|---|
| 即時成本 | 高（主要為釐印費、律師費） | 最高（釐印費、律師費） | 極低（僅律師費） |
| 手續複雜度 | 複雜（需房委會審批） | 複雜（需房委會審批） | 簡單 |
| 新成員業權 | 即時擁有部分業權 | 即時擁有全部業權 | 業主身故後才繼承 |
| 原業主控制權 | 共同控制 | 完全失去 | 完全保留 |
| 對新成員影響 | 立即失去「首次置業」資格 | 立即失去「首次置業」資格 | 不受影響 |
不同家庭情景下的最佳選擇建議
- 如果你希望與配偶共同擁有物業，權責分明： 「居屋加名」會是較合適的選擇，因為它可以即時確立雙方的共同業主身份。
- 如果你希望將資產完整交棒給下一代，而對方短期內沒有置業打算： 「居屋轉名」可以徹底轉移業權，但要準備好一筆可觀的釐印費。
- 如果你希望以最低成本為子女的將來作好打算，同時保留自己的控制權和子女的「首置」身份： 「訂立平安紙」無疑是彈性最高、成本效益最好的長遠規劃方案。
【逐步教學】未補地價居屋加名申請流程全攻略 (表格HD7)
了解清楚自己是否符合資格後，整個居屋加名手續其實就是一套清晰的官方程序。我們將整個流程拆解成四大步驟，由準備文件到最後更新記錄，一步一步跟著做，自然就能順利完成。
第一步：申請前準備
再次核實是否符合房委會的加名資格
在正式啟動任何程序前，最重要的一步，就是再次對照我們上一部分提到的房委會酌情批准條件。請仔細確認你的情況，完全符合其中一項居屋加名資格。這樣可以確保你的申請有理有據，避免浪費時間和申請費用。
準備所需證明文件副本 (如結婚證書、離婚令、遺產證明等)
根據你的申請理由，預先準備好所有相關證明文件的副本。例如，以加入配偶為由申請，就需要準備結婚證書；如果是因離婚而轉讓業權，則需要法庭的絕對判令；若涉及遺產繼承，便要備妥遺囑或遺產管理書。文件準備齊全，是加快後續審批流程的關鍵。
第二步：填寫及遞交申請文件
下載並填妥「業權轉讓申請書 (表格HD7)」
你需要到房屋委員會的網站，下載最新版本的「業權轉讓申請書 (表格HD7)」。填寫時必須清晰準確，因為表格上的資料是房委會審批的主要依據。
填表注意事項：簽名須與樓契相符
這是一個很多人會忽略的細節。表格上所有現任業主的簽名，都必須與當年簽署樓宇買賣合約或轉讓契據上的簽名式樣完全相同。房委會會嚴格核對簽名以作實，所以簽署時務必小心。
連同文件及手續費交至所屬租約事務管理處
將填妥的表格HD7、所有證明文件副本，連同指定的申請手續費（一項固定的居屋加名費用），一併親身交往或郵寄至你所屬屋苑的租約事務管理處。
第三步：房委會審批
審批時間：收齊文件後約需6星期
遞交申請後，就需要耐心等候。在收齊所有必需文件和費用後，房委會房屋資助分處一般需要大約六個星期的時間處理申請。
審批結果通知方式
無論申請成功與否，房委會都會以書面形式，郵寄通知信函給申請人，清楚告知審批結果。
第四步：獲批後的法律程序
領取「業權轉讓同意書」（注意一年有效期）
如果申請獲批，你將會收到一份由房委會發出的「業權轉讓同意書」。請特別留意，這份同意書的有效期只有一年。你必須在這一年內完成所有後續的法律程序。
聘請律師辦理轉讓契據（送契）
收到同意書後，便需要立即自行聘請律師，協助辦理業權轉讓的法律文件。由於居屋加名不能涉及金錢交易，所以律師會為你準備一份「轉讓契據」，也就是俗稱的「送契」。
律師處理契據審批及繳付相關費用
你的律師會將擬備好的轉讓契據草稿，提交給房委會的法律事務分處作最終審批。這個步驟會涉及另一筆由律師代繳的契據審批費。
處理現有按揭：向銀行申請更改按揭契
如果你的單位仍有按揭在身，你需要拿著房委會的同意書，向承按銀行申請更改按揭契約，將新的聯名業主加入按揭文件之中。銀行或會收取相關的手續費。
到屋邨辦事處更新業主記錄
完成所有法律程序、簽妥轉讓契據並在土地註冊處完成註冊後，記得要將最新的轉讓契據副本，交回你所屬的屋邨辦事處或租約事務管理處，用作更新業主記錄。這樣，整個居屋加名手續才算真正大功告成。
【居屋加名費用】政府、房委會及律師收費一覽
談及居屋加名手續，大家最關心的莫過於整個過程牽涉的費用。清楚了解各項居屋加名費用，有助你更好地規劃預算。整個開支可以清晰地分為兩大類：第一類是金額固定的政府及房委會行政費，第二類是會因應不同情況而變動的律師費與政府稅項。
政府及房委會行政收費（固定開支）
這部分的費用由政府或房委會收取，金額是固定的，主要是處理申請的行政成本。
房委會申請手續費
當你填妥表格HD7遞交申請時，就需要支付第一筆費用。這是房委會處理業權轉讓申請的行政手續費，不論申請最終是否獲批，這筆費用都不會退還。金額一般為數千港元，建議在申請前到房委會網站查閱最新的收費標準。
房委會轉讓契據審批費
在你的申請獲得原則上批准後，下一步便要聘請律師草擬「轉讓契據」（俗稱「送契」）。這份契據草稿必須交回房委會的法律事務分處進行審批，而這個步驟會產生另一筆固定的審批費用。同樣地，這筆費用也是不會退還的。
更改按揭文件申請費 (如適用)
如果你的居屋單位仍有按揭在身，進行居屋加名就等於更改了借貸人結構。因此，你需要向承按的銀行或財務機構申請更改按揭文件。這個變動同樣需要事先獲得房委會的批准，所以便會產生一筆額外的申請費用。
律師費及政府稅項（浮動開支）
這部分的開支金額並非固定，會因物業估值及律師樓的收費而有顯著差異，是總開支中最主要的部分。
律師樓服務費
辦理業權轉讓涉及複雜的法律程序，必須聘請律師代為處理。律師會負責草擬及審核法律文件、處理文書往來及到土地註冊處登記等工作。不同律師樓的收費標準各異，建議可以先向幾間律師樓查詢報價作比較。
釐印費（印花稅）：按物業估值計算的最大開支
釐印費絕對是整個居屋加名程序中最大的一筆開支。由於未補地價居屋的業權轉讓是以「送贈」形式進行，稅務局會根據物業當時的市場估值來計算印花稅，而不是用當年的買入價。隨著樓價上升，這筆費用可以相當高昂，是你決定是否進行加名前必須審慎評估的關鍵因素。
土地註冊處註冊費及雜項支出
最後，當新的轉讓契據簽妥後，律師會將其送交土地註冊處進行註冊，以更新業權記錄，這會產生一筆註冊費用。此外，過程中還可能有一些零碎的雜項支出，例如查冊費、文件影印費等，律師樓通常會一併在帳單中列明。
居屋加名後的長遠影響及注意事項
完成整個居屋加名手續，並不代表事情告一段落。這個決定會帶來一系列長遠的影響，特別是對新加入的業主而言，有幾個關鍵事項需要你仔細考量。
對新業主「首次置業」資格的影響
在眾多影響之中，最直接的就是對新業主未來置業能力的衝擊。
一經加名即喪失首次置業身份
當你的名字正式加入居屋的樓契後，你在法律上就已經是香港住宅物業的業主。這代表你將會即時失去「首次置業」的身份。
未來購買私人物業的額外印花稅成本
這個身份的轉變，最大的實際影響在於印花稅。如果將來你打算購買任何私人物業，你將無法再享用為首次置業人士而設的較低稅率（即從價印花稅第2標準稅率）。你需要繳付稅率高出許多的新住宅印花稅（NRSD），這筆額外的居屋加名費用絕對不容忽視。
申請按揭：與私樓「送契樓」的關鍵分別
居屋加名本質上是一種「送贈」（Deed of Gift），這在申請按揭時，處理方式與私樓有很大分別。
私樓「送契樓」五年內難以申請按揭的原因
一般來說，私人樓宇如果透過送贈形式轉讓業權，會被稱為「送契樓」。銀行為了防範業主透過送贈來轉移資產以逃避債務的風險，通常在送契後的五年內，都不太願意為這類物業批出按揭。
居屋在政府擔保期內處理按揭的安排
未補地價的居屋情況就有所不同。因為居屋在政府擔保期內，有房屋委員會作為擔保人，銀行的信貸風險相對較低。所以即使業權是透過送贈形式轉讓，銀行普遍仍然願意為新業主承造按揭，處理上會比私樓的「送契樓」順暢很多。
更新戶籍資料的重要性
完成法律上的業權轉讓後，還有一個行政步驟非常重要，就是確保房屋署的記錄同步更新。
「加名」與「更改戶籍」的分別 (表格HD7 vs HD771C)
你需要清楚分辨「更改業權」和「更改戶籍」是兩回事。「居屋加名」是透過表格HD7向房委會申請，它處理的是物業的法律擁有權（Ownership）。而「更改戶籍」（加減家庭成員）則是使用表格HD771C，它只關乎居住記錄（Occupancy record），並不涉及業權。
確保法律文件與戶籍記錄一致
當你完成所有居屋加名的法律程序後，記得要將最新的轉讓契據副本交到所屬的租約事務管理處。這樣才能確保房委會的戶籍記錄與土地註冊處的法律文件完全一致，避免日後出現任何混亂。
居屋加名常見問題 (FAQ)
問：業主年滿65歲申請加名，是否代表可豁免費用？
65歲資格與費用豁免的關係釐清
這是一個常見的誤解。業主年滿65歲，是房委會酌情批准居屋加名資格的其中一個特殊情況，目的是方便業主預先規劃資產安排。不過，符合申請資格，與居屋加名費用豁免是兩回事。整個居屋加名手續依然涉及多項開支，主要包括向房委會支付的行政費、律師樓的服務費，以及最大筆的開支——根據物業估價計算的釐印費（印花稅）。所以，即使業主年滿65歲，這些費用依然需要如常支付，並不會獲得豁免。
問：子女僅為家庭成員，未加名是否已擁有業權？
「家庭成員」居住權與「業主」所有權的法律區別
答案是，不擁有業權。「家庭成員」和「業主」是兩個完全不同的法律概念。子女作為戶籍上的「家庭成員」，只代表他們擁有在該單位的居住權，即是獲房委會認可的合法住客。然而，「業主」的名字是正式記錄在樓契上的，擁有物業的法定所有權，有權對物業進行買賣或轉讓。簡單來說，一個是「住的權利」，另一個是「資產的權利」。如果想讓子女擁有業權，就必須完成正式的居屋加名程序，將其名字加到樓契之上。
問：整個居屋加名流程需時多久？
完整申請流程所需時間估算
整個居屋加名手續的時間，可以分為兩個主要階段。第一階段是向房委會遞交申請，等待審批。根據官方指引，房委會在收齊所有所需文件後，大約需要6個星期處理申請。第二階段是獲批後的法律程序。當你收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，便需要聘請律師辦理轉讓契據（俗稱送契）。這個過程所需的時間，會視乎律師樓的處理速度、銀行（如單位仍有按揭）的批核時間等因素而定，通常亦需要數星期至一兩個月。綜合計算，由遞交申請到完成所有法律手續，整個流程預算大約需要3至4個月。
問：新居屋的轉售期限制，會影響加名申請嗎？
新居屋轉售限制對特殊情況下業權轉讓的影響
新居屋的轉售期限制（例如2022年後購入的單位需持有15年），主要是為了限制業主在公開市場或第二市場上將單位出售圖利。然而，因為特殊情況而申請居屋加名，其性質並非「買賣」，而是以「送贈契」的形式進行的業權轉讓，並且不涉及金錢代價。因此，只要申請人符合房委會列出的10大特殊情況之一（例如加入配偶、業主年邁或身故繼承等），即使單位仍在轉售期限制內，房委會仍會按個別情況酌情審批申請。換言之，轉售期限制主要針對商業交易，一般不會影響因家庭特殊需要而進行的居屋加名申請。