身為業主，您手握磚頭這項寶貴資產，但當急需資金周轉時，面對市場上五花八門的物業借貸方案——傳統的加按、轉按，與新興的免抵押「業主私人貸款」，究竟應如何選擇？繁複的申請流程、隱晦的利息計算方式，以及合約中潛藏的陷阱，往往令人卻步，擔心一步行錯，便會招致不必要的損失。本《物業借貸終極天書》正是為您而設的一站式指南，我們將透過六大章節，由淺入深，為您全面拆解各種方案的分別與優劣。從比較「業主私人貸款」與傳統按揭的根本差異，到剖析免抵押方案如何實現極速現金周轉；由詳解網上申請的每一步，到揭示「月平息」與「實際年利率」的魔鬼細節，我們將一一為您擊破迷思，助您選擇最切合個人財務狀況的借貸方案，做個精明的決策者。
物業借貸方案比較：業主私人貸款 vs 傳統按揭
市面上的物業借貸方案五花八門，作為業主，想善用資產套現，最常接觸到的就是「業主私人貸款」和傳統的「物業按揭」。兩者雖然都能夠提供大額資金，但性質、流程和要求卻截然不同。了解清楚它們的分別，才能找到最適合自己財務狀況的方案。
什麼是「業主私人貸款」？毋須抵押的靈活方案
核心概念：以業主身份作信貸證明，物業毋須抵押
「業主私人貸款」的核心概念，是貸款機構將你的「業主身份」視為一個重要的信貸證明，證明你有較佳的還款能力和財政實力。所以，即使你申請大額貸款，你的物業本身並不需要用作抵押品。整個過程就像申請一筆普通的私人貸款，只是因為你有物業在手，審批條件會更為優越。
與一般私貸的分別：更高貸款額，更長還款期
正因為有物業作為信貸實力的依據，業主私人貸款和一般私貸相比，通常可以獲批更高的貸款額，還款期也可能更長。這讓你在資金運用和每月還款預算上，擁有更大的彈性。
私隱保障：毋須經律師樓，免除土地註冊處(田土廳)登記
由於物業毋須抵押，整個貸款過程不需要經過律師樓處理複雜的法律文件。更重要的是，這筆貸款紀錄不會在土地註冊處（田土廳）登記。這代表你的物業業權狀況保持清晰，同時你的借貸紀錄亦有更高的私隱度。
什麼是傳統物業按揭？（加按、轉按、重按）
傳統的物業按揭是將物業作為抵押品，向銀行或財務機構申請貸款。當你需要額外資金時，主要有以下幾種操作方式：
加按套現：向原按揭機構申請額外貸款
如果你的物業已經升值，你可以向原本承造按揭的銀行或財務機構申請「加按」，借出物業升值的部分，從而套現一筆現金。
轉按套現：轉至新機構以獲取更佳條款及現金
「轉按」是指將整筆按揭由原來的機構，轉移到另一間能提供更優惠條款（例如更低利率）的新機構。在轉按的同時，你也可以申請提取物業升值部分的現金。
重按（翻按）：為已供滿物業重新申請按揭
如果你的物業已經完全供滿（即沒有任何按揭在身），你可以為物業重新申請按揭，這就是「重按」或「翻按」。這樣做可以將已「鎖定」的資產價值釋放，變成靈活的現金流。
【懶人包】業主私人貸款 vs 傳統按揭：一張表睇清分別
為了讓你更清晰地掌握兩者的核心差異，你可以參考下表。在比較時，不妨使用網上的物業貸款計算機，初步估算不同方案下的物業貸款利息和每月還款額，幫助自己作出更明智的決定。
抵押要求
業主私人貸款：物業毋須作任何抵押。
傳統按揭：必須將物業抵押給貸款機構，並在土地註冊處登記。
審批時間與流程
業主私人貸款：流程簡單，毋須經律師樓，審批速度快，部分機構甚至可以即日批核及放款。
傳統按揭：流程較繁複，需要物業估價和律師樓處理法律文件，審批時間由數星期至一個月不等。
貸款額度與利率
業主私人貸款：貸款額度較傳統按揭低，實際年利率（APR）通常較高。
傳統按揭：貸款額度可達物業估值的一個較高成數，物業貸款利息亦相對較低。
相關費用（律師費、估價費）
業主私人貸款：一般豁免律師費、估價費及相關手續費。
傳統按揭：通常需要支付律師費、物業估價費及其他行政費用。
資金用途靈活性
業主私人貸款：資金用途極具彈性，與一般私人貸款無異。
傳統按揭：套現的資金用途同樣靈活，但整個申請建基於物業抵押之上。
業主私人貸款優勢：為何選擇免抵押、極速現金周轉方案？
在眾多的物業借貸選項中，業主私人貸款提供了一種截然不同的靈活選擇。當您需要一筆資金應急，傳統按揭的繁複流程可能遠水難救近火。這種免抵押方案，正是專為業主設計的極速現金周轉途徑，讓您能善用業主身份，獲取財務上的更大彈性。
核心優勢剖析：您的應急財務安全網
業主私人貸款的核心價值，在於其速度、簡便度與靈活性，構成一個可靠的財務安全網。面對突發的資金需求，無論是生意周轉、家庭應急還是個人投資機遇，它都能提供一個比傳統按揭更快捷、門檻更低的解決方案。
極速批核：AI智能審批，最快1小時現金到手
傳統物業貸款申請動輒數星期，而業主私人貸款利用AI智能審批技術，將流程大幅縮短。系統能即時分析您的信貸狀況與物業資料，省卻了冗長的人手評估。在資料齊備的情況下，最快甚至可以在1小時內完成批核並放款，助您迅速把握每個時機。
手續極簡：全程網上辦妥，免卻繁複文件
整個申請過程幾乎可以全程在網上完成，由遞交申請到上載文件，都毋須親身前往分行。相對於傳統按揭需要準備大量入息證明、壓力測試及經由律師樓處理文件，業主私人貸款的手續極度簡化，為您節省寶貴的時間與心力。
還款彈性：還款期長達120期，減輕每月壓力
為了讓您有更充裕的還款預算，這類貸款計劃通常提供極長的還款期，部分可長達120期（即10年）。較長的還款期意味著每月的還款額可以相應降低，有助減輕您的現金流壓力。您亦可隨時利用網上的物業貸款計算機，輕鬆估算不同還款期下的物業貸款利息及每月供款，找出最適合自己的方案。
費用透明：豁免估價費、手續費及行政費
傳統按揭往往伴隨著不少附加費用，例如物業估價費、律師費及各類行政手續費。業主私人貸款的一大優勢，就是費用結構清晰透明，普遍豁免了這些雜項收費。這代表您獲批的貸款額，就是您實際到手的金額，毋須擔心有任何隱藏成本。
廣泛接納物業類型：釋放您資產的全部潛力
只要您擁有物業，不論物業的種類或狀態，都有機會符合申請資格。這類貸款計劃的目標是釋放您作為業主所擁有的信貸潛力，而非物業本身，因此接納的物業範圍非常廣泛。
私人住宅（大型屋苑、單幢樓宇、唐樓）
不論您持有的是大型屋苑單位、市區的單幢式樓宇，還是樓齡較高的唐樓，只要擁有業權，均符合基本的申請資格。
資助房屋（未補地價居屋、租者置其屋公屋）
這是一個重要的優勢。即使是未補地價的居屋，或經「租者置其屋計劃」購入的公屋單位，在傳統銀行體系中較難用作融資，但這類業主私人貸款計劃依然接納其申請，為資助房屋業主開拓了新的資金渠道。
其他類型（村屋、車位、工商舖物業）
除了住宅物業，計劃的接納範圍更擴展至村屋、獨立車位，甚至是工商舖物業。只要您是這些物業的業主，同樣可以利用此身份申請貸款。
申請資格與所需文件：門檻比您想像中更低
許多人誤以為與物業相關的貸款，申請門檻必定很高。事實上，業主私人貸款的申請資格相對寬鬆，旨在讓更多業主能夠受惠。
業主身份：聯名物業只需一位業主申請
即使物業由多人聯名持有，亦毋須所有業主共同簽署申請。在大部分情況下，只需其中一位業主提出申請即可，大大簡化了程序，亦保障了其他聯名業主的私隱。
入息與信貸紀錄：無固定入息或TU評級稍遜亦可申請
考慮到部分業主可能是自由工作者、自僱人士或退休人士，這類貸款計劃對入息證明的要求較具彈性。即使沒有固定月薪收入，或信貸紀錄（TU）評級並非最優，貸款機構亦會作綜合評估，批核機會依然存在。
基本文件清單：身份證、住址證明、銀行紀錄
申請過程所需的文件相當簡單，主要包括以下三項基本文件，方便您快速準備：
* 香港永久性居民身份證
* 最近三個月的住址證明（如水電煤費單）
* 顯示收入或資產狀況的銀行紀錄（如月結單或存摺）
一站式物業借貸申請指南：由準備到批核完整流程
想順利完成整個物業借貸申請，其實一點也不複雜。只要跟著清晰的步驟，由準備、申請到最後收款，每一步都可以掌握在自己手中。這份指南會像朋友一樣，陪您走完整個流程，讓您對每項細節都瞭如指掌。
步驟一：精明評估與比較
計算實際資金需要與還款能力
在按下申請鍵之前，最重要是想清楚兩個問題：您實際需要多少資金，以及您的還款能力如何。先仔細列出您的開支預算，確定一個確實的貸款金額，避免借得過多或過少。然後，客觀評估自己每月的收入和固定支出，計算出一個可持續應付的還款額，這樣才能為日後的財務狀況打好基礎。
使用網上貸款計算機初步估算可批核額度
當您心中有數後，下一步可以善用網上的物業貸款計算機。這個工具非常方便，您只需輸入一些基本資料，例如物業估值和期望的貸款額，系統就能即時為您估算每月還款額及可能涉及的物業貸款利息。這一步有助您建立一個合理的期望，了解自己大概可以獲批的額度，讓之後的申請過程更具方向。
步驟二：網上申請流程詳解
填寫線上表格及授權查閱信貸報告
準備充足後，就可以進入實際的網上申請階段。網上申請表格的設計通常很清晰，您只需按照指示填寫個人資料、物業資訊和貸款要求。過程中，您需要授權貸款機構查閱您的信貸報告(TU)。這是標準程序，目的是讓機構評估您的信貸狀況，以釐定最終的批核條件。
AI智能審批：系統如何進行即時信貸評估
提交申請後，您或許會好奇為何批核速度如此快。這全賴背後的AI智能審批系統。當系統收到您的申請和授權後，會即時整合您的個人資料、信貸紀錄及物業數據，透過精密的大數據分析，在短時間內完成信貸評估。這個自動化流程大大縮短了傳統人手審批的時間。
體驗科技保障：全程加密，保障私隱與安全
在享受科技便利的同時，個人資料安全同樣重要。正規的網上貸款平台會採用先進的加密技術，確保您在整個申請過程中提交的所有資料，由傳輸到儲存都受到嚴密保護，防止個人私隱外洩，讓您可以安心完成申請。
步驟三：簽約與放款須知
確認貸款合約條款及細則
當您收到批核通知，就代表已來到最後階段。簽署合約是整個流程中最需要留神的一步。請花時間細心閱讀合約上的所有條款，特別是關於「實際年利率(APR)」、總還款額、還款期數、以及提早還款的相關條款及費用。清楚理解所有細節，是對自己最大的保障。
放款方式與預計時間
確認所有條款無誤並簽署合約後，貸款機構便會安排放款。資金通常會以銀行轉賬的方式，直接存入您指定的個人銀行戶口。一般來說，在完成簽約手續後，款項很快便會到手，具體時間視乎個別機構的處理效率而定，讓您的資金需求得到迅速回應。
識破物業借貸陷阱：做個精明借款人
在申請任何物業借貸方案時，除了比較表面上的優點，更重要的是學會辨識合約中的細節與潛在陷阱。一份看似吸引的貸款計劃，可能隱藏著不利的條款。作為一個精明的借款人，花時間深入了解以下幾個關鍵點，是保障自己權益的不二法門。
「月平息」vs「實際年利率(APR)」：揭示真實利息成本
許多貸款廣告都喜歡用一個極低的數字——「月平息」來吸引眼球。這個數字很容易令人產生錯覺，以為貸款利息非常便宜。事實上，要真正比較不同物業貸款利息的高低，您必須看懂「實際年利率」（Annual Percentage Rate，簡稱APR）。
月平息計算方法與案例分析
「月平息」是一種計算利息的方式，它的特點是，在整個還款期內，每月的利息支出是根據「最初的貸款總額」來計算，並且維持不變，即使您的本金已隨時間逐漸減少。
計算方式如下：
* 每月利息 = 貸款總額 x 月平息
* 全期總利息 = 每月利息 x 還款期數
* 每月還款額 = (貸款總額 + 全期總利息) ÷ 還款期數
舉個例子，假設您借貸HK$300,000，月平息為0.25%，分60期（5年）償還：
* 每月利息是：HK$300,000 x 0.25% = HK$750
* 全期總利息是：HK$750 x 60 = HK$45,000
* 每月還款額是：(HK$300,000 + HK$45,000) ÷ 60 = HK$5,750
這個計算看似簡單，但它並未反映真實的借貸成本。
為何必須以「實際年利率(APR)」作最終比較
「實際年利率」(APR)才是衡量借貸成本的黃金標準。它除了計算利息，還會將貸款中可能包含的各種手續費、行政費等成本計算在內，並反映出本金隨還款期數遞減的實際情況。根據香港《放債人條例》規定，所有貸款廣告和合約都必須清晰列明APR。
以上述例子計算，0.25%的月平息，其對應的實際年利率約為5.62%，遠高於將月平息簡單乘以12（0.25% x 12 = 3%）的數字。所以，當您使用網上的物業貸款計算機或比較不同方案時，請務必以「實際年利率(APR)」作為唯一的比較基準，這樣才能準確地知道哪一個方案的成本真正較低。
提防隱藏條款：確保貸款真正免抵押
市面上許多「業主私人貸款」標榜毋須抵押物業，但部分不良中介或財務公司可能會在合約中加入魔鬼細節，讓一筆無抵押貸款，在特定情況下變成有抵押貸款。
如何識別合約中的隱藏抵押條款
簽署合約前，請務必逐字逐句細閱，特別是關於違約處理的章節。要留心是否存在類似「若借款人拖欠還款，即同意授權貸款人出售其名下物業以清還欠款」或「在貸款還清前，不得轉讓或出售該物業」等條款。這些條款實際上限制了您的業權，與真正的「免抵押」概念背道而馳。
確認您的貸款毋須於土地註冊處註冊
一個關鍵的分辨方法，就是確認貸款協議會否被拿到土地註冊處（俗稱田土廳）進行註冊。一旦註冊，您的物業就會被「釘契」，即產生一項法定押記。這不僅會影響您日後申請其他按揭或出售物業，更重要的是，它已完全改變了貸款的性質。在簽約前，應直接向貸款機構查詢，並確保合約中沒有授權他們進行註冊的條款。
提早還款條款與罰息
您的財務狀況可能在未來好轉，希望提早清還全部或部分貸款以節省利息。這是一個理想的情況，但您需要了解貸款機構對提早還款的規定。
查閱合約中關於提早還款的相關守則
在簽署文件前，必須清楚了解合約中關於提早還款的部分。您需要關注幾個問題：是否容許提早還款？有沒有指定期限（例如供款滿一年後）才可免罰息？如果需要支付罰息，計算基準是什麼？通常罰息會以剩餘本金的某個百分比，或是數個月的利息來計算。清晰了解這些條款，能讓您在未來有更靈活的財務規劃空間。
獨家靈活還款方案：自選還款假期與階梯計劃
一份理想的物業借貸計劃，除了提供所需資金，更應具備彈性，以配合您人生不同階段的財務節奏。傳統的還款模式往往一成不變，但我們明白生活充滿變數。因此，我們設計了獨有的還款假期與階梯計劃，讓您的還款方案不再是僵化的枷鎖，而是可以靈活調適的財務工具，這比單純使用物業貸款計算機估算每月供款，更具實際意義。
獨有「還款假期」：應對突發狀況的財務緩衝
人生總有預料之外的挑戰，例如突如其來的醫療開支或短暫的收入中斷。面對這些情況，一份固定的貸款供款可能會成為沉重負擔。「還款假期」正是為此而設的財務緩衝區，讓您在關鍵時刻獲得喘息空間。
申請條件及流程
申請「還款假期」的程序直接簡易。只要您的貸款戶口持有一定時間並維持良好還款紀錄，當您遇到突發財務困難時，便可向我們提出申請。客戶主任會了解您的狀況，並協助您辦理相關手續，整個過程清晰透明，旨在助您迅速應對挑戰。
如何在貸款期內暫停償還本金，渡過難關
在「還款假期」期間，您可以申請暫時只償還利息，甚至在特定情況下暫停償還全部本金及利息。這樣能大幅降低您每月的現金支出，讓您能集中資源處理眼前的緊急事務。待財務狀況回穩後，再恢復正常的還款計劃，確保您能平穩渡過難關，而相關的物業貸款利息調整亦會清晰列明。
自選「還款階梯」：配合人生規劃的彈性供款
每個人的事業與人生軌跡都獨一無二，一份標準化的還款計劃，未必能完全切合您的現金流變化。自選「還款階梯」計劃，容許您的還款額與您的人生藍圖同步，實現真正的個人化財務安排。
「前低後高」還款模式如何幫助創業者或進修人士
對於正在創業或計劃重返校園進修的人士，「前低後高」的還款模式尤其適合。在事業起步或進修期間，收入可能相對較低，這時較低的還款額能有效減輕財務壓力。隨著事業發展漸上軌道或完成學業後收入增加，還款額亦會相應提高，讓您的還款能力與供款壓力始終保持在一個舒適的平衡點。
讓還款計劃與您的現金流更匹配
「還款階梯」的核心理念，是讓您的物業借貸計劃主動適應您的財務狀況，而不是被動地受其約束。無論您預期未來收入將會增加，或有其他長遠的財務規劃，我們都可以與您一同設計最匹配您現金流的還款時間表，讓您的理財規劃更具前瞻性。
增值財務諮詢：助您善用資金規劃未來
我們深信，提供資金只是服務的開始。一個成功的物業借貸方案，更應助您善用資金，實現長遠的財務目標。因此，我們致力於提供超越貸款本身的增值服務。
為大額貸款客戶提供免費財務健康審視
對於批核指定金額以上的客戶，我們特設免費的財務健康審視服務。我們的專業顧問會為您分析整體的財務狀況，檢視您的資產與負債配置，並就資金運用、儲蓄及未來投資方向提供專業建議，助您作出更明智的財務決策。
我們不僅是放款人，更是您的財務夥伴
我們的角色，從來都不只是放款人。我們期望成為您在財務路上的長期夥伴，與您共同應對挑戰，分享成果。由申請一刻到還清貸款，我們都樂意提供專業意見，確保您的每一步都走得穩健而有信心。
物業借貸常見問題 (FAQ)
聯名物業是否需要所有業主同意申請？
這視乎您申請的物業借貸類型。傳統的銀行按揭，例如加按或轉按，由於物業需要作為法定抵押品，因此必須取得所有聯名業主的書面同意及簽署法律文件。相反，本文重點介紹的「業主私人貸款」，因為物業本身毋須抵押，僅作為申請人信貸能力的證明，所以大部分財務機構都允許其中一位業主獨立申請，過程更為靈活自主，私隱度亦更高。
TU信貸評級不佳或無固定入息證明，能否成功申請？
這正是業主私人貸款的一大優勢。相較於傳統銀行嚴格審視申請人的入息證明和環聯(TU)信貸報告，許多財務機構的審批門檻更具彈性。由於申請人持有物業這項重要資產，這本身已是對其還款能力的一項有力證明。因此，即使信貸評級稍有瑕疵，或者是自由工作者、自僱人士等無法提供穩定糧單的申請人，成功獲批的機會仍然相當高。
拖欠還款會有什麼嚴重後果？
任何形式的貸款，準時還款都是基本責任。一旦拖欠還款，首先會產生逾期罰息及相關手續費，直接增加您的債務負擔。同時，您的信貸紀錄將會留下負面標記，這會嚴重影響日後申請信用卡、銀行按揭等任何信貸產品的成功率。若情況持續，貸款機構有權循法律途徑追討欠款，屆時可能會申請將您的物業「釘契」（註冊押記令），甚至最終透過法庭頒令，強制出售物業以償還債務。所以，即使是免抵押的物業借貸，拖欠還款的後果同樣可以非常嚴重。
申請業主私人貸款會否影響日後申請銀行按揭？
會的。雖然業主私人貸款毋須在土地註冊處登記，不會直接影響物業的業權狀態，但它始終是一筆私人貸款，會如實記錄在您的環聯(TU)信貸報告之中。當您日後向銀行申請樓宇按揭時，銀行會將這筆貸款的每月還款額，一併計算在您的「供款與入息比率」(DTI)之內。這意味著您現有的債務會佔用您的部分還款能力，從而可能降低銀行最終批出的按揭貸款額度。
整個申請過程中有哪些潛在收費？
這取決於您選擇的貸款機構與產品。傳統的物業按揭或加按，一般涉及物業估價費和律師費。而優質的業主私人貸款，其一大賣點正是豁免這些費用，做到「零手續費、零估價費」。不過，在簽署任何合約前，您仍需仔細查閱條款細則，特別留意有否設立「提早還款罰息」條款，以及清楚了解逾期還款的相關收費。想準確計算所有物業貸款利息及成本，建議可多利用網上的物業貸款計算機作初步預算，讓自己心中有數。