居屋業主因家庭狀況轉變，例如結婚、離婚、移民或業主身故等，常有將業權轉讓（俗稱「轉名」或「甩名」）予家庭成員的需要。然而，居屋轉名程序遠比私樓複雜，因受《房屋條例》嚴格規管，當中最大分野在於物業是否已「補地價」。本文為你整合2025年最完整的居屋轉名攻略，無論你的居屋是否已補地價，我們將深入剖析房委會接納的10大轉名原因、詳解申請四步曲、清晰列明所有費用，並拆解轉名後續的按揭限制，助你順利完成業權轉讓。
居屋轉業權核心須知：與私樓轉讓的根本分別
講到居屋業主轉名，很多朋友第一時間會將它與私樓的「甩名」混為一談。其實，兩者的操作概念和法律基礎完全不同。如果你正考慮辦理居屋轉業權，首要任務就是理解它和私樓轉讓的根本分別，這樣才能選擇正確的處理方法。
為何居屋轉業權比私樓複雜？《房屋條例》的轉讓限制
居屋轉業權之所以比私樓複雜，關鍵在於政府資助的角色。居屋是政府資助的房屋，業主是以折扣價買入單位，所以業權會受到《房屋條例》的嚴格規管。這條例是為了確保公共房屋資源能公平分配，防止業主利用資助單位在市場上自由圖利。
未補地價居屋：受限於轉讓限制期
在未補地價的情況下，居屋業主並不能隨意出售或轉讓業權。房委會設有轉讓限制期，業主必須符合特定條件，例如家庭狀況出現重大變化，並向房委會提交居屋轉名申請，獲批後才能進行業權轉讓。簡單來說，業主的自主權有限，一切行動都要先得到房委會的同意。
私樓「甩名」：業權轉讓相對自由
私樓是私人財產，業權轉讓的自由度大很多。業主只要處理好按揭和繳付相關稅項，就可以隨時將業權轉讓給任何人，例如透過近親轉讓（俗稱「甩名」）來回復首次置業身份。整個過程不需要向任何政府部門申請批准，自主權完全掌握在業主手中。
「未補地價」vs「已補地價」：轉業權路徑的兩大關鍵
正因為有《房屋條例》的限制，居屋轉業權就出現了兩條截然不同的路徑，而決定走哪條路的關鍵，就是單位是否已經「補地價」。
未補地價：法律上視為「送贈」，須獲房委會批准
如果你的居屋單位尚未補地價，任何形式的業權轉讓，在法律上都會被視為一份「禮物」，即以「送贈契」的形式進行，當中不能涉及任何金錢交易。整個居屋轉名申請過程必須先獲得房委會的書面批准，而且只有在符合房委會接納的特定原因下，申請才有可能獲批。
已補地價：法律上視為「買賣」，程序與私樓相近
一旦你的居屋單位已經補足地價給政府，它就解除了轉讓限制，性質上與一般私樓無異。這時候進行居屋業主落名或轉名，法律上會被視為一宗正式的「買賣」交易。整個程序與私樓轉讓非常相似，需要簽訂買賣合約和繳付印花稅，不再需要向房委會申請批准。
【未補地價篇】居屋轉名申請全攻略：條件、原因、步驟與費用
想辦理未補地價的居屋業主轉名，其實並非隨心所欲，因為它與私樓的自由買賣完全是兩回事。整個居屋轉業權的過程，都需要向房屋委員會（房委會）提出特別申請，並且只有在符合特定條件和具備充分理由時，才有機會獲批。這部分會為你詳細拆解整個居屋轉名申請的流程，由資格、原因到步驟和費用，一步步帶你了解清楚。
申請資格：必須符合的兩大先決條件
在深入了解各種轉名原因之前，首先要清楚所有申請都必須通過兩大「關卡」。這兩項是房委會審批的基礎，缺一不可。
條件一：轉讓不涉及金錢代價（破產個案除外）
簡單來說，未補地價居屋的轉名在法律上是一種「送贈」行為，而非「買賣」。過程中不可以有任何金錢交易，承讓人不能向轉讓人支付任何費用來換取業權。唯一的例外是業主不幸破產，屆時轉讓或會涉及變賣資產以償還債務。
條件二：承讓人須為登記家庭成員（業主去世個案除外）
接收業權的人，必須是事前已經在該居屋單位的家庭成員名冊上登記的認可成員。想將業權轉給新相識的伴侶或非同住的親戚，一般是不被接納的。同樣，這個條件也有一個例外情況，就是當業主去世後，其合法繼承人即使並非登記家庭成員，也有機會承繼業權。
房委會接納的10大轉名原因詳解（附所需證明文件）
符合了以上兩大前提後，你的申請還需要一個房委會接納的合理原因。以下是10個最常見的獲批原因，我們同時列出了每種情況通常需要提交的證明文件，方便你作好準備。
1. 加入配偶
業主結婚後，可以申請將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主。
所需文件：結婚證書副本。
2. 離婚或分居
夫婦二人辦理離婚或正式分居，可根據法庭命令或雙方協議，將其中一方的業權轉給另一方。
所需文件：絕對判令（Decree Absolute）或法庭命令副本、分居協議副本。
3. 業主婚後遷出
業主結婚後搬到配偶的住址，可以申請將業權轉給單位內其他已登記的家庭成員。
所需文件：結婚證書副本、新住址證明（如水電煤單）。
4. 業主移民或長期離港
業主因移民或需要長期到海外、內地工作而無法繼續居住，可申請轉名。
所需文件：外國居留批准信、工作簽證或僱主證明信等。
5. 申請其他房屋福利
家庭成員為了申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而需要从业主名單中删除名字（俗稱居屋業主落名）。
所需文件：相關機構發出的證明文件。
6. 家庭成員曾出資供樓
如果有家庭成員在買樓時曾支付大部分首期，或長期幫忙供樓，可以申請將其名字加入業權，以反映其實質貢獻。
所需文件：出資證明（如銀行轉帳紀錄）、按揭還款紀錄。
7. 業主去世
業主離世後，其業權可由合法繼承人繼承。
所需文件：死亡證、遺囑認證書或遺產管理書副本。
8. 業主年滿65歲
當年滿65歲或以上，業主可因年紀漸長為由，申請將業權轉給戶籍內的年輕一代。
所需文件：業主身份證副本。
9. 業主身患危疾
業主不幸患上嚴重疾病（如癌症、中風等），希望在生前處理好資產安排。
所需文件：註冊醫生簽發的醫療證明文件。
10. 業主破產
業主被法庭頒布破產令，其資產（包括居屋業權）需要交由破產管理署處理。
所需文件：破產令副本。
居屋轉名申請四步曲
清楚自己符合資格和具備原因後，實際的居屋轉名申請程序可以歸納為以下四個主要步驟。
第一步：填寫申請書 (HD7) 及準備證明文件
首先，你需要填寫名為「業權轉讓申請書 (HD7)」的居屋轉名表格。你可以在房委會網站下載，或親身到租約事務管理處索取。記得根據你的轉名原因，一併準備好所有相關的證明文件副本。
第二步：遞交申請及繳付手續費 (港幣 $3,020)
將填妥的表格和文件副本，連同劃線支票，親身或郵寄到所屬的租約事務管理處。現時的申請手續費為港幣 $3,020，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
第三步：等待房委會審批（約需6星期）
遞交申請後就是等待階段。房委會在收齊所有文件後，一般需要大約6個星期時間進行審批，之後會以書面形式通知你申請結果。
第四步：聘請律師辦理轉讓契據及繳付批核費 (港幣 $2,630)
申請獲批後，你會收到房委會發出的「業權轉讓同意書」。這時你需要自行聘請律師，處理正式的轉讓契據（Deed of Assignment）。律師會將契據草稿交予房委會審批，並代為繳付另一筆港幣 $2,630 的批核費。
轉業權總費用及時間線一覽
整個居屋轉業權過程涉及的開支並非單一。我們可以將其分為兩大類，讓你對總預算和時間有更清晰的概念。
房委會費用：手續費及批核費
官方收費主要有兩筆：一是遞交申請時的申請手續費（$3,020），二是獲批後由律師代繳的契據批核費（$2,630）。兩者均不會退還。
法律及雜項開支：律師費、印花稅、土地註冊費
除了房委會的收費，你還需要預留聘請律師的費用，這筆開支視乎不同律師樓而定。此外，雖然轉讓不涉及樓價，但仍可能涉及小額的印花稅（釐印費）及土地註冊處的註冊費用，這些律師會為你一併處理。
【已補地價篇】居屋轉名（甩名）程序及印花稅全解
處理已補地價的居屋業主轉名事宜，程序上與一般私樓買賣非常接近。當居屋單位補足地價後，它就解除了《房屋條例》的轉讓限制，可以在公開市場自由買賣或轉讓。因此，家庭成員間的居屋轉業權操作，例如常說的「甩名」，就變得相對直接。
為何要進行已補地價居屋「甩名」？
進行居屋業主落名的原因，隨著市場政策的轉變而有所不同，我們可以從「撤辣」前後兩個時間點來理解。
撤辣前：恢復首置身份節省印花稅
在2025年2月底政府全面撤銷樓市「辣招」之前，為物業「甩名」是一個相當普遍的財務策略。當時，非首次置業人士需要繳付高昂的從價印花稅。因此，聯名業主會透過內部轉讓，讓其中一方將業權轉給另一方。完成後，「甩名」的一方就恢復了首次置業身份，日後再購買新物業時，就可以用較低的稅率繳付印花稅，節省一筆可觀的開支。
撤辣後：家庭內部業權重組或財務規劃
政府撤銷所有額外印花稅後，單純為了恢復首置身份而「甩名」的誘因已大大減低。現時進行已補地價居屋轉名，更多是基於家庭實際需要。例如，夫婦因感情關係變化需要清晰劃分資產，或者父母希望將物業業權完整地轉移給子女作長遠規劃。有時候，其中一位業主可能需要資金周轉，透過將業權轉售給家庭成員，也能達到套現的目的。
已補地價居屋轉名流程
已補地價居屋的轉名申請流程，在法律層面被視為一宗正式的物業交易，與未補地價居屋的「送贈」性質完全不同。
交易性質：視為正式買賣，須簽訂臨時及正式買賣合約
整個過程必須經由律師處理。轉讓雙方需要簽訂臨時買賣合約及正式買賣合約，清楚列明轉讓的業權份額、成交價及成交日期。這個成交價通常會參考市場估價，以確保交易的公平性，並作為計算印花稅的基礎。
按揭處理：可申請轉按或加按
如果物業本身仍有按揭，接收業權的一方就需要向銀行申請按揭。這可以是「轉按」，即由新的單一業主承擔原有的按揭貸款；也可以是「加按」，假如物業價值上升，新業主可以藉此機會向銀行申請提取額外貸款。銀行會重新評估新業主的入息及還款能力，然後再批出按揭。
印花稅計算方法（附實例解說）
印花稅是已補地價居屋轉名過程中一項重要的開支。計算方法清晰，並且有特定的基礎。
計算基礎：按轉讓業權部分的「成交價」或「市值」計算
印花稅的計算基礎，並非整個物業的總價值，而是次轉讓涉及的業權部分。稅局會以該部分的「成交價」或「市場估值」來計算，並取兩者中的較高者為準。這樣可以確保稅額反映了業權的真實價值。由於家庭成員間的轉讓，一般可採用較優惠的第二標準稅率計算。
實例：800萬聯名居屋，轉讓一半業權（400萬）的印花稅
讓我們用一個實例來說明。假設夫婦聯名持有一個已補地價居屋，現時市值為800萬港元。丈夫決定將自己持有的一半業權（50%）轉讓給妻子。
計算基礎價值：800萬 x 50% = 400萬港元
適用稅率（第二標準稅率）：樓價介乎300萬至450萬的稅率為2.25%
應繳印花稅：400萬 x 2.25% = 9萬港元
透過這個例子，你可以清楚看到，印花稅是根據所轉讓的400萬價值來計算，而非整個物業的800萬。
【按揭須知】未補地價居屋轉名後的關鍵限制
處理居屋業主轉名時，除了要獲得房委會批准，原有按揭的安排也是一個必須正視的環節。未補地價居屋的轉業權在本質上屬於「送贈」，所以它在按揭處理上與一般私樓買賣有很大分別，並且附帶一些關鍵限制，新業主在接手前一定要先了解清楚。
「送贈契」按揭特例：為何銀行仍接受未補地價居屋按揭？
在私樓市場，經「送贈契」轉讓的物業，銀行普遍會視為高風險資產。因為根據《破產條例》，如果送贈人在送出業權的五年內破產，其破產管理人有權向法庭申請撤銷該送贈，追討物業用作還債。所以，銀行為規避風險，通常不會為五年內的送契樓批出按揭。但是，未補地價居屋的轉名申請，雖然同樣是送贈性質，卻是市場上的一個特例。
政府擔保角色：降低銀行風險，與私樓送契樓大不同
這個特例的關鍵，在於政府為居屋按揭提供了擔保。由於居屋的按揭貸款有香港房屋委員會（房委會）作為擔保人，萬一業主斷供，房委會將會向銀行購回該單位，承擔最終的財務風險。這個政府擔保機制，大大降低了銀行的壞帳風險，所以銀行願意接受這類經送贈契轉名的居屋按揭申請，處理方式與私樓送契樓完全不同。
新業主須遵守的三大按揭限制
雖然銀行會承造按揭，但是新業主必須遵守房委會就原有按揭定下的嚴格規定。簡單來說，銀行批出的新按揭，只可以「平手」轉讓，不能從中獲得額外資金或更改核心條款。
限制一：不可加按套現
新業主承接原有按揭時，貸款額最高只能是原有的貸款餘額。業主不可以在轉名過程中，向銀行申請增加貸款額，即俗稱的「加按套現」。所有操作都必須以不涉及額外現金周轉為原則。
限制二：不可延長還款期
新批出的按揭，其還款年期不可以超過原有按揭的剩餘年期。舉例來說，如果原本的按揭尚餘18年供款期，新業主接手後，最長的還款期同樣是18年，不能向銀行申請延長至25年或30年，以減輕每月供款壓力。
限制三：不可重按（即使已供滿）
這一點對長遠財務規劃影響最大。即使物業的按揭已經完全供滿，成為「現契樓」，只要單位一日未補地價，業主都不能將它重新抵押給銀行申請貸款（Re-mortgage）。這意味著業主無法利用這間居屋作為資產來獲取資金，作其他投資或周轉用途。
真實個案：轉名後如何處理現有按揭？
讓我們看看一個真實的處理流程，幫助你更具體地理解。
個案背景及銀行處理流程
假設陳先生與陳太太聯名持有一個未補地價居屋單位，尚有150萬按揭未供完。現因二人離婚，法庭頒令陳先生須將其一半業權轉讓予陳太太。在取得房委會的轉名同意書後，銀行處理流程如下：
- 通知銀行：陳太太需要將房委會發出的「業權轉讓同意書」及相關法律文件，提交給承造原有按揭的銀行。
- 重新審批：銀行會將此視為一宗新的按揭申請，並要求單獨持有業權的陳太太進行壓力測試，以確保她有足夠的個人還款能力。
- 簽訂新按揭契：審批通過後，銀行會出具新的按揭貸款確認信（Facility Letter）。陳太太須聘請律師，在辦理居屋業主落名手續的同時，簽署一份新的按揭契，將按揭轉到自己一人名下。
- 繼承原有條款：新的按揭貸款額將等於原有的貸款餘額（150萬），而還款期也會繼承原有的剩餘年期，利率條款則可能按當時最新的市場情況而定，但不能進行任何套現或延長還款期的操作。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
處理居屋業主轉名時，申請人總會遇到一些常見疑問。我們整理了幾個關鍵問題，希望助你更清晰地了解整個居屋轉業權的流程。
未補地價居屋「甩名」可以回復首次置業身份嗎？
一般來說是不可以的。房屋委員會（房委會）處理居屋轉名申請的原則，是基於家庭狀況的實際需要，例如離婚或業主去世等特殊情況。單純為了讓其中一位聯名業主「甩名」或進行居屋業主落名，從而回復首次置業身份去購買私樓，通常不會被接納。
房委會的政策是為了確保珍貴的資助房屋資源，能公平地分配給有需要的人士。如果容許業主隨意轉讓業權以享受雙重房屋福利（即同時擁有資助房屋的權益和首次置業的稅務優惠），便會與此政策原意相違背。這與私樓市場的操作截然不同，私樓業主可以相對自由地透過近親轉讓來重獲首置身份。
業主去世，子女如何繼承居屋業權？
如果居屋業主不幸去世，其合法繼承人（例如子女）是可以繼承該單位的業權。這屬於房委會接納的其中一種特殊轉讓原因。
繼承人需要向房委會提交業權轉讓申請，並附上相關的法律文件，例如死亡證、遺囑認證書或遺產管理書。一個重要的優點是，如果繼承人本身在香港沒有持有其他住宅物業，他們在承繼該居屋單位時，通常不需要接受入息及資產審查。整個程序主要是法律上的業權承繼，而非買賣。
居屋轉名申請被拒，已繳費用可否退還？
不可以。在遞交居屋轉名申請時，申請人需要繳付一筆申請手續費。房委會已清楚列明，這筆費用是用於處理申請的行政開支。所以，無論申請最終是獲批、被拒絕，或是申請人中途自行撤回，已繳付的手續費都不會退還。同樣地，假如申請獲初步批准，後續由律師提交文件時所需繳付的批核費，也是不可退還的。
房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為多久？
房委會發出的「業權轉讓同意書」，有效期為一年。申請人必須在這一年內，聘請律師辦理所有必需的法律手續，包括簽署新的轉讓契據和完成土地註冊處的登記。如果未能在有效期內完成整個轉讓程序，該同意書便會失效。屆時，申請人就需要重新遞交一次全新的居屋轉名申請，並且要再次繳付所有相關費用。
整個居屋轉名過程需時多久？
整個過程的時間可以分為兩個階段。
第一階段是房委會的審批時間。根據官方指引，在收齊所有需要的文件和填寫正確的居屋轉名表格後，房委會一般需要大約六個星期來處理申請，然後會以書信形式通知結果。
第二階段是獲批後的法律程序。在你收到「業權轉讓同意書」後，便需要聘請律師處理後續的轉讓契據事宜。這個階段所需的時間，會視乎律師樓的處理效率、個案的複雜程度，以及是否需要處理銀行按揭等因素而定，一般可能需要數星期至數月不等。所以，整個居屋轉名過程，預計需時數個月才能完成。