許多業主以為，為未補地價的居屋訂立「平安紙」（遺囑），便能順利將資產傳承給下一代。然而，這份看似簡單的安排，實則牽涉複雜的法律前設、房委會嚴格的資格審查，以及隨時觸發的補地價陷阱。若處理不當，不但可能導致平安紙條款失效，更有機會令繼承人承受意料之外的巨大財務損失。
「長命契」的法律效力為何凌駕於平安紙之上？繼承人必須符合哪四大核心資格，才能免補地價承繼單位？成功繼承後，又會如何永久影響其未來的置業稅務成本？
本文將為您一文看清，由零到一詳細拆解透過平安紙繼承居屋的5大關鍵步驟、4項房委會資格審查要點，並剖析補地價與首次置業身份的財務陷阱，助您為資產傳承作出最周全的規劃。
居屋平安紙繼承快速入門：3大核心問題
在深入探討繁複的法律程序前，我們先來解答幾個關於居屋平安紙繼承最常見的核心問題。很多人都想知道，為自己的平安紙 居屋安排做好規劃，究竟有哪些關鍵點必須先弄清楚。這三大問題，可以幫你快速建立一個清晰的概念框架。
Q1. 未補地價的居屋，可透過「平安紙」傳承給後代嗎？
核心答案：可以，但繼承人必須滿足房委會對其個人房屋福利背景的嚴格要求。
這可以說是最核心的一條規則。你可以透過有效的平安紙，將未補地價的居屋單位指定給某一位繼承人。但是，這不代表繼承是自動發生的。房委會將會嚴格審查這位指定繼承人的背景，確保公共房屋資源能公平分配。
關鍵前提：繼承人在繼承發生的一刻，絕對不能擁有任何其他香港資助出售房屋的業權。
這裡的關鍵詞是「繼承發生的一刻」。房委會的審查標準非常清晰，就是當業主過身，遺產需要處理時，指定的繼承人本人不能是任何公屋住戶，也不能是任何其他未補地價居屋、綠置居等資助房屋的業主。即使繼承人過去曾擁有過，但在繼承時已經出售，一般亦符合資格。
Q2. 如果居屋是「長命契」，訂立「平安紙」指定繼承人是否有效？
核心答案：完全無效。「長命契」（聯權共有）的「生存者取得權」法律效力，凌駕於任何平安紙之上。
這是一個非常多人會混淆的法律概念。「長命契」的運作原理是，當其中一位聯名業主去世，其物業的全部業權會自動、即時地轉移給仍然在生的其他聯名業主。這個業權轉移過程是依據物業契約的法則自動發生，平安紙完全無法干預。簡單來說，物業業權根本不會成為遺產的一部分，所以平安紙亦無權對其作出分配。
正確做法：必須在生前先將物業轉為「分權共有」，平安紙的分配才會在法律上生效。
如果想透過平安紙自由分配業權，業主必須在生前，先向房委會申請，並在律師的協助下，將物業的「長命契」轉為「分權共有」。在分權共有的模式下，每位業主都擁有一個獨立、可分割的業權份額，這個份額就會成為其個人遺產的一部分，可以透過平安紙自由指定繼承人。
Q3. 成功透過平安紙繼承居屋後，最大的財務影響是什麼？
核心答案：繼承人將永久喪失其「首次置業」身份。
當繼承人成功辦理手續，成為未補地價居屋的新業主後，無論這個單位價值多少，在稅務局的定義中，他都已經是一位物業持有人。這意味著，他將永久失去寶貴的「首次置業」身份。
長遠影響：將來若購買私人住宅，需繳付更高的從價印花稅（AVD），稅務成本將顯著增加。
這個影響非常深遠。香港的印花稅制度對首次置業人士有巨大的稅務優惠。一旦失去這個身份，繼承人未來如果想購買任何私人住宅物業，就需要按照非首次置業的較高稅率繳付從價印花稅。樓價越高，兩者稅款的差距就越大，財務上的額外支出可以非常驚人。
繼承規劃第一步：釐清「長命契」與「平安紙」的法律優先次序
在討論訂立居屋平安紙的細節之前，我們必須先處理一個更根本的問題，就是物業的持有方式。很多人以為只要立了平安紙，就能將資產傳承給心儀的人，但如果你的居屋是以「長命契」持有，情況就完全不同了。這一步的理解，是整個傳承規劃的基石。
深入理解「長命契」（聯權共有）的法律特性
「長命契」，法律上的正式名稱是「聯權共有」(Joint Tenancy)，是夫婦或家人之間最常見的聯名持有物業方式。它的運作方式非常獨特，而且在法律上有著絕對的優先權。
特性一：生存者取得權 (Right of Survivorship) — 業權自動歸屬尚存的聯名業主，平安紙無法介入。
這是「長命契」最核心的法律效力。它的意思是，當其中一位聯名業主去世時，其業權會「自動地」及「即時地」轉移給仍在生的其他聯名業主。這個過程是凌駕於任何遺囑之上的。換句話說，即使業主在平安紙居屋的條款中，寫明要將業權留給子女，法律上也是無效的，因為在業主離世的一刻，其業權已經依法自動歸屬給另一位聯名業主，根本不構成遺產的一部分。
特性二：業權不可分割 — 所有共有人共同擁有100%業權，沒有可供遺囑分配的獨立份額。
在「長命契」的框架下，所有聯名業主是共同擁有整個物業的100%業權，而不是每人各佔一個獨立份額。你可以想像成大家共同持有一個完整的蘋果，沒有人可以聲稱自己擁有蘋果的某一部分。正因為沒有可獨立分割的份額，所以任何一位業主都無法透過平安紙，將自己「在物業中的權益」抽出來分配給其他人。
結論：在長命契下，任何關於此物業的平安紙條款均屬無效。
總結來說，只要物業是以「長命契」形式持有，不論平安紙內容如何鋪排，都無法改變業權的自動繼承結果。這份平安紙中關於此物業的任何指示，在法律層面上都會被視為無效。
釋放傳承自由：「分權共有」對平安紙的重要性
如果想透過平安紙自由分配居屋業權，唯一的解決方法，就是在生前將物業的持有方式轉為「分權共有」(Tenancy in Common)。
特性一：業主擁有可獨立處置的業權份額（例如各佔50%）。
與「長命契」不同，「分權共有」下的每位業主都擁有一個清晰而且獨立的業權份額，例如夫婦二人可以各佔50%，或者按出資比例定為三七比。這個份額是業主的個人財產，擁有完全的處置權。
特性二：業權份額可透過有效的平安紙自由指定繼承人。
由於業權份額是獨立的個人資產，業主自然可以透過訂立有效的居屋平安纸，將自己所持有的份額，指定由任何一位繼承人（例如子女）承繼。當業主去世後，其業權份額就會成為遺產的一部分，並按照平安紙的意願進行分配。
如何將「長命契」轉為「分權契」以配合平安紙安排？
將居屋由「長命契」轉為「分權契」，並不是一份簡單的私人協議，因為涉及資助房屋，必須得到房屋署的批准。整個過程需要按部就班進行。
步驟一：尋求專業律師意見，草擬相關法律文件。
首先，你需要聯絡專業的律師，向其說明你的意願。律師會為你準備一份業權轉讓的相關法律文件，俗稱「分割共有權通知書」及新的轉讓契。
步驟二：【關鍵】向房屋署提交業權轉讓申請，並解釋是為了便利日後的遺產規劃。
這一步是處理居屋業權的關鍵。你需要向房屋署遞交業權轉讓的正式申請，並在申請中清楚解釋，更改業權持有方式的目的是為了方便日後的遺產及繼承安排。房委會一般會接納此類合理的申請。
步驟三：獲房委會書面同意後，由律師辦理轉契手續並於土地註冊處登記。
當收到房委會發出的書面同意書後，你的律師便可以正式辦理轉契手續，簽署新的業權文件，並將文件交往土地註冊處進行登記。完成登記後，物業的持有方式便正式由「長命契」轉為「分權契」。
注意事項：房委會對此類申請有酌情權，並會收取行政手續費。
需要留意，房委會對所有資助房屋的業權轉讓申請都擁有最終的酌情決定權。此外，整個申請及審批過程，房委會將會收取指定的行政手續費用。
居屋平安紙繼承關鍵：房委會4大核心資格審查
訂立一份有效的居屋平安紙只是傳承規劃的第一步，真正的關鍵在於繼承人能否通過房屋委員會（房委會）嚴格的資格審查。房委會的角色就像一位守門人，確保資助房屋資源不會被濫用。以下我們將會逐一拆解這4大審查核心，讓大家對整個平安紙居屋繼承的流程有更清晰的掌握。
審查核心一：繼承人的房屋福利背景
房委會的首要任務是審視繼承人自身的房屋福利背景，原則非常清晰：防止任何人雙重享受房屋資助。
嚴格規定：在繼承時，繼承人絕不能是任何公共租住房屋的戶主或家庭成員。
這項規定是硬性的。在業主身故、遺產繼承程序啟動的那一刻，指定的繼承人絕對不能是任何公共屋邨單位的戶主，其名字也不能在任何公屋戶籍的家庭成員名冊上。
嚴格規定：繼承人亦不能是任何其他資助出售單位（如其他居屋、綠置居）的業主或名列其家庭成員名冊。
同樣地，如果繼承人本身已經是另一個未補地價資助房屋的業主，或者其名字已登記在另一個資助單位的家庭成員名冊內，他亦不符合直接繼承的資格。
審查核心二：釐清家庭成員身份與繼承權的關係
很多人會誤解，以為只有住在該單位內的家庭成員才有資格繼承。事實上，透過遺囑繼承，情況並非如此。
重點釐清：透過平安紙繼承，繼承人無需是原單位的登記家庭成員。
這是一個非常重要的概念。只要立遺囑人透過一份具法律效力的平安紙清楚指明，繼承人可以是從未在該單位居住過的親人，例如孫兒或侄女。
法律依據：繼承權主要基於平安紙的有效性及繼承人是否符合房委會資格，而非居住關係。
法律上，繼承權的成立取決於遺囑本身是否有效，以及繼承人是否滿足上文提及的第一項審查核心（即沒有享用其他房屋福利）。他是否為登記家庭成員，並不是房委會在此情況下的考慮因素。
審查核心三：處理繼承多於一個資助房屋單位的情況
如果繼承人本身已擁有一個未補地價的資助單位，然後再因平安紙繼承了另一個，那應該如何處理？
政策規定：若繼承人因繼承而擁有多於一個未補價單位，房委會政策要求必須出售其中一個。
房委會的政策不允許任何人士同時擁有超過一個未補地價的資助出售房屋單位。因此，繼承人必須在兩個單位中作出抉擇。
處理方式：業主需為其中一個單位完成補地價程序，然後在公開市場出售。
繼承人需要為決定出售的那個單位，啟動居屋平安紙補地價的申請程序。在繳清所需的地價差額後，便可將該單位在公開市場自由出售，然後保留另一個單位自用。
審查核心四：成功繼承後的居住權與家人安排
一旦成功通過所有審查並完成業權轉讓，新業主便擁有該單位完整的權益。
新業主權利：成功轉名後，新業主有權在該居屋單位居住。
完成所有法律及行政手續後，繼承人便成為單位的合法業主，可以隨時遷入居住，並全權決定單位的未來安排，例如是自住還是日後補地價出售。
新家庭成員：新業主可按房署規定，申請將其配偶及未滿18歲的子女加入單位。
成為新業主後，便可以像其他居屋業主一樣，根據房屋署的現行政策，為自己的核心家庭成員（即配偶及未滿18歲的子女）申請加名，讓他們成為單位的認可家庭成員。
由零到一：平安紙繼承居屋的5大法律行政步驟
想順利透過居屋平安紙完成繼承，整個過程並非單純簽署一份文件，而是涉及一套嚴謹的法律與行政程序。我們將它拆解成以下五個清晰的步驟，讓你一目了然。
第一步（業主生前）：訂立具法律效力的平安紙
確保業權狀況：確認物業是以「分權共有」持有，以配合平安紙的執行。
在訂立任何平安紙居屋的傳承計劃前，首要任務是檢查樓契。業主必須確認物業是以「分權共有」方式持有，這樣業主所擁有的獨立業權份額，才能根據平安紙的意願進行分配。
聘請專業人士：建議由律師草擬及見證平安紙，確保內容清晰，符合法律要求。
為確保平安紙在法律上穩妥無誤，強烈建議聘請專業律師負責草擬與見證。律師能確保遺囑內容清晰準確，條款符合香港法律的所有要求，避免日後出現執行上的爭議。
第二步（業主身故後）：申請遺產承辦法律文件
法律授權：遺囑執行人必須向香港高等法院申請「遺產承辦書」(Grant of Probate)。
業主身故後，平安紙上指定的遺囑執行人需要向香港高等法院的遺產承辦處，正式申請一份名為「遺產承辦書」的法律文件。
文件作用：此文件是處理及分配該遺產物業的唯一合法證明。
這份遺產承辦書，是執行人獲得法律授權的唯一證明。執行人必須持有這份文件，才有權力管理及分配包括該居屋單位在內的所有遺產。
第三步：向房屋署正式提交業權轉讓申請
準備文件：遺囑執行人需填寫指定申請表格，連同死亡證、平安紙副本、遺產承辦書等一併提交。
取得遺產承辦書後，執行人便要向房屋署提交業權轉讓申請。需要準備的文件相當多，主要包括填妥的指定申請表格、業主的死亡證副本、平安紙副本以及遺產承辦書正本等。
繳付費用：遞交申請時需繳付相關行政手續費。
在遞交整套申請文件的時候，需要即時繳付房屋署訂明的行政手續費，這筆費用是處理申請的開支。
第四步：房委會資格審查與結果通知
審批時間：在收齊所有文件後，審批過程一般需時約六星期。
房屋署在確認收齊所有必需文件和費用後，便會開始對繼承人的資格進行審查。整個審批過程，一般需要大約六個星期的時間。
審批結果：房委會將以書面形式通知申請結果。
審批完成後，房屋委員會將會發出正式的書面通知，清楚告知執行人申請是被批准還是被拒絕。
第五步：批准與拒絕的後續處理
如獲批准：房委會發出「業權轉讓同意書」，執行人需聘請律師辦理轉名契約，並將契約草稿交予房委會審批及繳付費用。
如果申請獲得批准，房委會便會發出一份「業權轉讓同意書」。執行人收到後，就要聘請律師辦理正式的轉名契約。律師擬定契約草稿後，還需要將草稿提交給房委會審批，並再繳付一筆審批費用。
如被拒絕（繼承人不合資格）：執行人必須啟動補地價程序，向房委會申請評估補價，繳清地價後在公開市場出售單位，再將所得款項按平安紙分配。
如果繼承人不符合房委會的資格而被拒絕，執行人就不能直接將單位轉名。這時候，便須啟動居屋平安紙補地價的程序。執行人要向房委會申請為單位評估補價金額，繳清地價後，便可在公開市場上自由出售該單位，之後將出售所得的款項，按照平安紙的指示分配給受益人。
成本效益分析：居屋繼承的財務評估與補地價考量
在決定透過居屋平安紙傳承物業時，除了資格審查，進行全面的財務評估也十分重要。這不單是計算眼前的資產價值，更要衡量長遠的財務影響與潛在的機會成本。繼承一間平安紙居屋，可能影響繼承人未來的置業大計。
隱藏機會成本：永久喪失「首次置業」身份
在眾多財務考量中，最關鍵但又最容易被忽略的一項，就是繼承人將永久失去其「首次置業」的身份。這個身份並非只是一個名銜，而是具有巨大財務價值的資格，尤其對於計劃將來購買私人樓宇的年輕繼承人而言。
解釋「首次置業」身份：闡述其在購買私人住宅物業時，於印花稅上的巨大財務優勢
所謂「首次置業」身份，是指在購買任何香港住宅物業時，買家及其配偶均未持有其他香港住宅物業。這個身份最大的價值，體現在購買私人住宅時所需繳付的「從價印花稅」（AVD）上。擁有首置身份的買家，可以享用較低的第二標準稅率；相反，一旦繼承了居屋而失去此身份，日後再購買私人住宅，就需要繳付劃一稅率的從價印花稅。
稅務影響量化比較：首置稅率 vs 非首置稅率
為了更清晰地理解兩者之間的差異，我們可以透過具體案例進行量化比較。失去首置身份後，購買物業的稅務成本會顯著增加，直接影響置業預算。
比較案例一：樓價HK$700萬的稅款差異分析
假設購買一個樓價為港幣700萬的私人住宅單位：
首置身份買家（第二標準稅率）：需繳付的印花稅為樓價的3.75%，即 HK$262,500。
非首置身份買家：需繳付的印花稅為樓價的7.5%，即 HK$525,000。
兩者之間的稅款差異高達 HK$262,500。
比較案例二：樓價HK$1,000萬的稅款差異分析
假設購買一個樓價為港幣1,000萬的私人住宅單位：
首置身份買家（第二標準稅率）：需繳付的印花稅為樓價的4.25%，即 HK$425,000。
非首置身份買家：需繳付的印花稅為樓價的7.5%，即 HK$750,000。
兩者之間的稅款差異擴大至 HK$325,000。
決策建議：年輕繼承人需慎重評估未來置業藍圖，繼承居屋是否符合長遠財務規劃
從以上案例可見，繼承居屋的代價是未來數十萬的額外稅務開支。因此，特別是年輕的繼承人，必須仔細思考自己的長遠置業規劃。你需要權衡繼承居屋的即時得益，與未來購買心儀私樓時需要承擔的沉重稅款。這是一個重要的財務決策，需要將個人的人生規劃與事業發展一併納入考量。
平安紙繼承過程的費用清單
除了喪失首置身份這個機會成本外，透過平安紙繼承居屋的整個法律與行政過程，本身亦會產生一系列直接費用。這些開支需要由遺產執行人或繼承人負責支付。
房委會行政費用：包括業權轉讓申請費、轉讓契約審批費等
在處理業權轉讓的過程中，房屋委員會會收取若干行政費用。這主要包括向房委會提交業權轉讓申請時所需繳付的申請費，以及在申請獲批後，由律師將轉讓契約草稿交予房委會審批時的審批費用。這些費用會定期檢討，並且不論申請結果如何，一般都不會退還。
法律專業費用：涵蓋律師草擬平安紙、申請遺產承辦書、辦理業權轉讓的律師費
整個繼承過程涉及多個法律程序，需要專業律師的協助。相關費用包括業主生前訂立平安紙的律師費、業主身故後遺囑執行人向高等法院申請「遺產承辦書」的費用，以及最後辦理業權轉讓手續、草擬與登記轉讓契約的律師費。律師費會因應案件的複雜程度及不同律師行而有所差異。
政府稅項：物業轉名釐印費（印花稅），根據物業估值釐定
當物業業權正式轉移給繼承人時，需要向稅務局繳付印花稅。透過遺囑繼承的物業轉名，其印花稅計算方式有別於一般買賣。釐印費會根據物業在轉名當時的估值來釐定，雖然通常只是象徵式收費，但仍是整個過程中必須處理的一項政府稅項。
居屋平安紙與繼承常見問題 (FAQ)
在處理居屋平安紙的繼承事宜時，總會遇到一些常見的疑問。我們整理了幾個最常被問到的問題，希望能夠幫助你釐清思路。