情侶共同置業，本是向未來邁進的甜蜜承諾，但現實中，由申請按揭到業權分配，每一步都充滿挑戰。對於未婚伴侶，銀行審批更為嚴格，隨時可能因收入不足而「上會」失敗；而欠缺周全的法律安排，一旦感情生變，物業處理與資產保障更會成為棘手難題。
本文將為您們一站式拆解情侶買樓的四大關鍵步驟與法律陷阱。究竟應選擇「聯名」共同借款，還是由其中一方做「擔保人」以通過壓力測試？業權應如何分配，一份「情侶買樓協議」又如何成為保障雙方的最強後盾？我們將從按揭申請、業權安排、長遠財務規劃到退出機制，提供清晰指引和實戰清單，助您們避開常見誤區，作出最明智決策，安心實現安居夢想。
按揭篇：解決收入不足的兩大方案
情侶買樓按揭路上，最常遇到的關卡就是收入未能通過銀行的審批標準。看中了心儀的單位，卻因為「上會」問題而卻步，確實令人懊惱。其實，只要了解銀行的審批邏輯，並且選用合適的財務安排，這個難題並非無法解決。以下將會詳細拆解兩個主流方案，助您們順利取得足夠的貸款額。
核心挑戰：為何情侶買樓常遇按揭審批困難？
銀行在批核按揭申請時，主要依賴兩大指標來評估申請人的還款能力，而這正是許多情侶買樓時面對的挑戰。
供款與入息比率 (DSR) 的門檻
供款與入息比率 (Debt-to-Service Ratio, DSR) 是銀行審批的最基本準則。簡單來說，所有債務的每月總供款額，不能超過每月總收入的50%。假如您們計劃購買的物業每月供款為25,000元，申請人的月入便至少需要達到50,000元。若單靠其中一人的收入，這個門檻有時並不容易達到。
壓力測試的計算與影響
壓力測試是銀行的風險評估工具，它會模擬在現有利率上調後，申請人是否仍有能力還款。雖然金管局已暫停壓力測試要求，但不少銀行在內部審批時仍會參考其原則作風險評估。若以舊有標準計算，即使通過了DSR，在壓力測試下，總供款額亦不能超過總收入的60%，這無疑是另一重關卡。
方案一：共同借款 (Joint Borrower)
當單一收入不足以通過審批時，最直接的方法就是將兩人的收入合併計算，而「共同借款」正正就是為此而設。
操作方式：合併二人收入，繞過「近親」擔保限制
共同借款的操作方式，是將情侶二人都列為按揭的「借款人」。銀行會將兩位的收入相加，再用總收入來計算DSR。這個做法的好處是，由於雙方都是借款人，因此不受高成數按揭保險中，擔保人必須為「近親」的限制。對於未有婚期的情侶來說，這是申請九成按揭的有效途徑。
優點：顯著提升借貸能力、共享高息掛鈎戶口
最顯著的優點自然是大幅提升借貸能力，讓您們可以選擇更理想的物業。此外，由於兩人都是借款人，雙方都可以開設與按揭利率掛鈎的高息存款戶口 (Mortgage-link Account)，共同享受利息回報，有助抵銷部分按揭利息支出。
缺點：甩名程序複雜昂貴、雙方信貸報告均揹上全部貸款額
共同借款的缺點在於長遠的綑綁效應。日後若關係有變，需要「甩名」（即其中一方退出），法律上會被視為一次物業買賣，需要重新申請按揭，並且涉及律師費及潛在的印花稅，成本不菲。另外一個常被忽略的重點是，整筆按揭貸款額會100%完整地顯示在雙方的信貸報告上，而非一人一半。這會大幅佔用各自的信貸額度，影響日後以個人名義申請其他貸款的能力。
方案二：其中一方作擔保人 (Guarantor)
另一個常見的情侶買樓擔保方案，是由收入較高或較穩定的一方做業主及借款人，另一方則擔任其按揭擔保人。
資格要求：未婚夫妻與一般情侶的分別
若申請六成或以下的按揭，銀行對擔保人關係的要求較寬鬆。但若要申請高成數按揭（例如九成），由於涉及按揭保險公司，其要求便非常嚴格。按揭保險公司一般只接受「近親」作為擔保人。值得注意的是，已訂婚並能提供婚期證明的「未婚夫妻」會被視為近親；但若只是一般情侶關係，則不符合資格，無法以此方式申請高成數按揭。
法律責任：「All Monies」條款的隱藏風險
擔任擔保人前，必須了解一般擔保合約中常見的「All Monies」條款。這意味著擔保人的責任範圍，不僅限於該筆按揭貸款，更可能延伸至借款人在同一家銀行的所有其他債務，例如信用卡欠款或私人貸款。這是一個相當大的潛在風險，簽署文件前必須仔細閱讀條款。
長遠影響：如何影響擔保人自身的信貸評級與未來按揭能力
擔保記錄同樣會顯示在信貸報告上，並被視為一項潛在負債。當擔保人日後想為自己置業申請按揭時，其DSR上限會被收緊，最高按揭成數亦會被下調一成。這會直接削弱擔保人未來的置業能力，是作出決定前必須慎重考慮的長遠影響。
決策指南：選擇方案前必答的兩大問題
面對共同借款與擔保人兩個選項，您們可以先回答以下兩個問題，答案將有助找出最合適的方案。
問題一：您們是否已有明確婚期？
這個問題直接關係到擔保人方案的可行性。如果您們計劃申請高成數按揭，但未有明確婚期，那「共同借款」很可能是唯一可行的選擇。反之，若已有婚期或只需申請六成或以下按揭，兩個方案便都可考慮。
問題二：保留「首置」名額還是業權清晰更重要？
採用「擔保人」方案，擔保人並非業主，因此其「首次置業」身份得以保留，將來自己買樓時可節省印花稅。而「共同借款」通常意味著二人會聯名持有物業，雙方的首置名額都會被使用。您們需要衡量，保留一個首置名額的未來財務彈性，與共同擁有業權所帶來的即時保障，哪一項對您們的長遠規劃更為重要。這亦牽涉到情侶買樓協議的訂立，以保障雙方權益。
共同借款 vs 擔保人：關鍵差異一覽
總結來說，兩個方案各有優劣。共同借款能直接合併收入，繞過近親擔保限制，但退出機制成本高昂，且雙方信貸紀錄均會完全反映整筆貸款。擔保人方案則可保留一方的首置名額，退出機制（甩擔保）相對簡單，但對擔保人未來的借貸能力有直接影響，並且有資格限制及「All Monies」條款的風險。選擇哪一個方案，取決於您們的關係狀況、財務目標和對風險的承受能力。
業權篇：如何有效保障雙方資產？
處理好情侶買樓按揭的審批後，下一個關鍵戰場就是業權分配。這一步不只是在樓契上簽個名那麼簡單，它直接關係到雙方投入的血汗錢能否得到應有保障。與其日後為錢銀轇轕傷感情，不如一開始就坦誠溝通，選擇最適合彼此的方案。
訂立「情侶買樓協議」前的三大共識
在找律師草擬任何法律文件之前，情侶雙方需要坐下來，像商業夥伴一樣，冷靜清晰地就以下三點達成共識。這份共識，就是所有情侶買樓協議的基礎。
首期出資與日常供款比例
首先，要鉅細無遺地記錄低雙方為首期各自付出了多少，包括父母資助的部分。然後，協議好日後每月供款的分擔比例。是各付一半，還是按收入比例分擔？這些數字都要白紙黑字寫清楚，因為它們將會是日後計算業權份額的最直接依據。
關係結束時的物業處理方式（出售或一方買斷）
這是最敏感但又最必要的一環。假如感情無法走到最後，物業應該如何處理？通常有兩個選項：第一，是將物業出售，扣除所有開支後，按當初協議的出資比例分配餘款。第二，是一方買斷另一方的業權份額，買斷的作價應如何計算（例如參考當時市價或找兩間銀行估價取平均值），這些細節都需要預先商討。
不幸離世後的業權繼承安排
雖然沒有人想談及這個話題，但清晰的安排是責任感的體現。假如其中一方不幸離世，其持有的業權份額會如何處理？是自動由另一半繼承，還是希望留給自己的家人（例如父母）？這個決定會直接影響你們應該選擇哪一種業權持有方式。
方案一：二人聯名持有物業
聯名持有是情侶買樓最直接的方式，意思是雙方的名字都會出現在樓契上，成為共同業主。但聯名之下，其實還分為兩種截然不同的形式。
形式一：聯權共有（長命契）的優點與風險
聯權共有，俗稱「長命契」，它的最大特點是「生存者取得權」。意思是，當其中一位業主離世，物業的全部業權會自動轉移給在生的另一位業主，不能透過遺囑分配給其他人。
優點：對於關係穩定、有長遠婚姻計劃的伴侶來說，這簡化了遺產繼承的程序。
風險：任何一方不能單獨出售或轉讓自己「一半」的業權。所有關於物業的決定，例如出售或加按，都必須得到雙方一致同意。如果關係破裂，但其中一方不合作，物業便會被「鎖死」，對雙方資產造成極大影響。
形式二：分權共有（按份額持有）的特點與適用情況
分權共有，則是按一個明確的比例共同持有業權，例如六四比、七三比，或者最常見的五五均分。這個比例通常會根據雙方的出資額來釐定。
特點：每位業主都可以獨立處理自己所持有的業權份額，包括透過遺囑將其傳承給家人。當其中一方離世，其業權份額會成為其遺產的一部分，而不會自動轉給另一位聯名業主。
適用情況：這種方式更適合財務獨立、希望清晰劃分資產的情侶。它提供了更高的靈活性和保障，能準確反映各自的貢獻，是許多未婚伴侶更穩妥的選擇。
方案二：單名持有並設立信託聲明 (Trust Deed)
如果為了保留其中一方的「首次置業」名額，或者其他稅務及按揭考慮，選擇只用一人名義持有物業，另一方亦有份出資，那麼設立一份信託聲明就變得至關重要。
什麼是信託聲明（俗稱「情侶買樓協議」）？
信託聲明 (Declaration of Trust)，就是一份具有法律約束力的「情侶買樓協議」。它清楚列明，雖然物業的法定業權（Legal Title）只由一人登記持有，但物業的實際權益（Beneficial Interest）是由雙方根據協議的比例共同擁有。換言之，登記的業主只是以「信託人」的身份，代為持有另一方的資產。
為何這是保障非業主方出資的最強法律工具？
因為口頭承諾或銀行轉賬記錄，在法律追討時都可能變得乏力。信託聲明將雙方的共同意願轉化為一份受法律承認的正式文件。它將非業主方的權益從「情侶間的默契」提升到「受法律保障的資產」。一旦出現糾紛，這份文件就是證明其擁有物業實益權益的最有力證據，能有效防止登記業主單方面出售或抵押物業，侵吞另一方的資產。
如何設立：關鍵步驟、律師角色與註冊於土地註冊處的重要性
設立信託聲明的過程必須由律師協助。關鍵步驟包括：
1. 共同協商：雙方根據之前達成的三大共識，向律師清晰表達業權分配的意願。
2. 草擬文件：律師會根據雙方意願草擬信託聲明，當中會詳細列明業權比例、物業出售條件等條款。
3. 簽署作實：雙方在完全明白文件內容後，在律師見證下簽署。
4. 註冊登記：這是最關鍵的一步。律師會將已簽署的信託聲明交往土地註冊處進行登記（俗稱「釘契」）。登記後，這份協議便成為該物業公開的法定記錄，任何第三方（例如買家或銀行）在查冊時都能看到，從而有效阻止登記業主在未經另一方同意下私自出售物業。
長遠規劃篇：分手、甩名、再置業的財務成本分析
情侶買樓按揭是一項重大的財務承諾，除了考慮眼前的供款能力，更需要長遠規劃。愛情或許浪漫，但財務安排必須務實。當關係出現變化，如何和平地處理共同資產，將直接影響雙方未來的財務狀況。了解不同方案背後的退出機制、信貸影響及未來置業能力，是每對情侶在聯名或作擔保前，必須完成的功課。
各方案的長遠財務影響比較
不論是選擇共同借款還是由其中一方作擔保，這兩種主流的情侶買樓方式，在長遠財務規劃上都有著截然不同的影響。當關係走到盡頭，需要解除財務綑綁時，兩者的複雜程度、時間與金錢成本可謂天壤之別。預先了解這些差異，有助您們作出更明智的決定。
退出機制：「甩名」vs「甩擔保」哪個更簡單？
「甩擔保」：程序相對簡單，但需獲銀行及借款人同意
解除擔保人身份，即「甩擔保」，程序上相對直接。主要前提是，物業的單名業主兼借款人，其個人入息水平已經提升到足以獨自通過銀行的供款與入息比率（DSR）及壓力測試。屆時，借款人可以主動向銀行申請，移除擔保人。整個過程主要涉及銀行的內部信貸審批，通常不涉及律師介入或土地註冊處的業權變更，因此時間和費用成本都較低。不過，關鍵在於必須獲得借款人的合作，以及銀行的最終批准。
「甩名」：法律上視為物業交易，涉及律師費及潛在印花稅
相比之下，共同借款人想「甩名」，即其中一方將其業權轉讓給另一方，過程就複雜得多。在法律上，這會被視為一次正式的物業買賣，即使是近親轉讓。這代表必須聘請律師處理整套買賣合約、樓契及轉名文件，並需要支付數以萬計的律師費。更重要的是，雖然近親轉讓有機會豁免部分印花稅，但仍可能涉及稅項開支，視乎物業價值及當時政策而定。整個過程等同於重新申請一次按揭，耗時亦較長。
信貸紀錄影響：為何貸款額會100%反映在雙方信貸報告？
這是一個常見的誤解。假設按揭貸款總額為500萬元，不論您是共同借款人還是擔保人，在環聯（TU）的信貸報告上，您們兩人各自都會顯示一筆500萬元的按揭總負債，而不是每人250萬元。原因是，從銀行的角度看，您們需要負上「共同及各別責任」（Joint and Several Liability）。這意味著銀行有權向任何一方追討全部欠款，因此整筆貸款額都會被視為您個人的潛在債務。
未來置業能力：對申請第二套物業按揭的衝擊
上述的信貸紀錄將直接影響您未來的置業能力。當您們其中一方想再購買另一層物業並申請按揭時，銀行在計算其供款能力時，會將這筆500萬元的按揭計算在內。首先，作為非首次置業或已有按揭在身的人士，其供款與入息比率上限會被收緊。其次，現有的供款會被計入每月總債務之中，大幅削弱其可承擔新按揭的貸款額。結果就是，除非個人收入非常高，否則要成功申請第二套物業的按揭將會非常困難。
實戰清單與常見問題 (FAQ)
掌握了各種情侶買樓按揭方案的利弊後，就來到實踐的環節。處理情侶買樓這件人生大事，清晰的步驟和準備是成功的關鍵。我們為您準備了一份行動清單和常見問題解答，助您們有條理地邁向目標。
情侶買樓四步曲：行動清單
第一步：內部溝通，坦誠討論財務與期望
在尋找樓盤或銀行之前，最重要的一步是坐下來，進行一次徹底的財務溝通。這一步是整個情侶買樓計劃的基石。討論內容應包括雙方的收入、儲蓄、債務狀況，以及對首期和每月供款的分擔比例。同時，也要坦誠交流對物業的期望，例如地點、大小和未來用途。更重要的是，預先設想一些「如果」情境，例如關係有變時物業如何處理，這有助及早考慮訂立一份情侶買樓協議，為雙方提供保障。
第二步：方案評估，選出最適合的按揭及業權組合
根據第一步的溝通結果，您們可以開始評估最適合的方案。回顧文章前面提到的各種組合，例如是選擇共同借款來提升情侶買樓按揭的成功率，還是由其中一方做擔保人以保留首置名額。在業權方面，應該採用保障性較強的分權共有，還是方便繼承的聯權共有，又或是單名持有再加信託聲明。這個決定沒有絕對的好壞，只有最適合您們當下狀況與未來規劃的選擇。
第三步：專業諮詢，聯絡按揭顧問與律師
當您們有了初步方案後，就應該尋求專業人士的意見。按揭顧問能為您們分析不同銀行的按揭計劃，計算實際借貸能力，並且解答審批上的各種疑問。律師的角色同樣重要，他們會詳細解釋不同業權形式的法律後果，並可以根據您們的共識，草擬一份具法律效力的情侶買樓協議（信託聲明），確保雙方的出資和權益都得到清晰的記錄和保障。
第四步：文件準備，備妥入息證明及所需文件
選定心儀物業和按揭方案後，就要開始準備申請文件。這一步講求細心和條理，因為文件齊全會直接影響審批進度。一般所需文件包括：香港身份證、臨時買賣合約、最近三至六個月的糧單、最新的稅單或強積金結單，以及顯示收入來源的銀行月結單。備齊這些基本文件，就能讓整個按揭申請流程更順暢。
常見問題 (FAQ)
Q1: 政府撤辣後，對情侶聯名買樓有何影響？
政府撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「辣招」）後，最大的影響是過往為了節省印花稅而使用「首置名額」的考慮已不存在。現在即使聯名持有物業，任何一方再購買第二個物業，也不再需要支付額外的買家印花稅。這讓情侶可以更專注於業權分配本身所帶來的保障和風險，而不是被稅務因素主導決策。聯名買樓可以更直接地保障雙方權益，但分手後物業處置困難的問題依然存在，所以事前協議變得更加重要。
Q2: 做擔保人會否失去自己的「首次置業」身份？
這是一個常見的誤解。答案是不會。稅務局界定「首次置業」身份的標準，是基於您在購入物業時，名下是否持有任何香港住宅物業的業權。擔任按揭擔保人，您的名字並不會出現在樓契上，因此不會被視為業主。所以，即使您為伴侶的物業做了擔保，將來自己買樓時，只要您當時名下沒有其他物業，仍然能以首次置業身份繳付較低的從價印花稅。
Q3: 如果其中一方是自僱人士，申請按揭有何特別要求？
銀行審批自僱人士的按揭申請時，會比較審慎，因為其收入可能不如受薪僱員穩定。因此，需要提交更多文件來證明其還款能力。一般而言，銀行會要求自僱人士提供：過去一至兩年的公司財務報表（損益表及資產負債表）、公司及個人過去六個月至一年的銀行月結單、最新的利得稅單，以及有效的商業登記證。銀行會綜合評估公司的盈利能力和現金流狀況，以釐定最終的貸款額。
Q4: 訂立一份「情侶買樓協議」（信託聲明）的費用及需時？
訂立信託聲明的費用和時間，主要取決於協議的複雜程度和律師樓的收費標準。費用方面，市場上一般由數千港元至萬多元不等。相對於數百萬的樓價，這筆費用是保障雙方權益的合理投資。時間方面，如果雙方已對所有條款（如業權比例、退出機制等）達成共識，律師草擬文件本身可能只需數個工作天。整個過程的關鍵在於雙方溝通所需的時間。建議在簽署正式買賣合約時，同步委託律師辦理，以確保保障從一開始就已確立。