踏入2025年，申請按揭是否感到前所未有的困難？銀行在利率倒掛下「蝕本」經營，紛紛採取自保策略，「估價不足」、大幅削減現金回贈等「趕客」招數層出不窮，令準業主步步為營。究竟，現時邊間銀行按揭最易批？
本文正是你的按揭天書。我們獨家創立並每月更新的銀行「綠色通道」指數，將為你揭示各大銀行的審批鬆緊度，助你精準鎖定目標。再配合我們總結的3大實戰致勝策略，從申請部署、估價技巧到強化個人實力，全面提升你的批核勝算，助你在複雜的按揭市場中一擊即中，順利上會。
拆解2025按揭困局：為何「邊間銀行按揭易批」變得如此重要？
最近正在處理樓宇買賣的朋友，或許都感受到要找到邊間銀行按揭易批，挑戰比以往大得多。這並非個人錯覺，而是2025年整個銀行業界正面對的結構性轉變。市場環境與政策的變化，令銀行在按揭業務上不得不採取更審慎的態度，直接導致審批門檻提高。了解箇中因由，才能知己知彼，制定出最有效的申請策略。
核心原因：銀行「蝕本」經營下的自保策略
要理解銀行目前的取態，必須先明白它們面對的經營壓力。簡單來說，現時的按揭業務對銀行而言，利潤空間極度有限，甚至可以說是「蝕本生意」。在這種情況下，銀行自然會收緊信貸，優先選擇最優質的客戶，以保障自身利益。
利率倒掛真相：銀行資金成本高於按揭利率
目前銀行面對最核心的問題，是「利率倒掛」。銀行的資金成本，主要參考香港銀行同業拆息（HIBOR），現時一個月HIBOR長期維持在4.5厘以上水平。但是，市場上主流按揭計劃的利率上限（封頂利率）卻普遍在4.125厘。這代表銀行用4.5厘的成本借入資金，再用4.125厘的利率借給客戶，每做一宗生意，在利息上都存在虧損。這個情況已持續超過一年，銀行為了控制虧損，自然會減慢按揭業務的步伐。
風險轉移效應：撤辣及暫緩壓測後銀行的保守取態
政府為樓市撤辣及暫緩壓力測試，雖然降低了市民的置業門檻，但同時將信貸風險完全轉移至銀行身上。以往有壓力測試作為一道「安全網」，幫助銀行篩選還款能力較弱的申請人。現在這道防線消失了，銀行就需要用自己的方法，設立更嚴格的內部準則來評估風險，態度自然變得比以往更保守。
銀行篩選客戶的「趕客三式」全揭秘
在經營壓力與風險增加的雙重夾擊下，銀行巧妙地運用了三種策略來篩選客戶，我們稱之為「趕客三式」。這些方法能有效令財力不足或不符合銀行長遠利益的申請人知難而退。
第一式：大幅削減甚至取消現金回贈
以往高達貸款額2%以上的現金回贈幾乎絕跡，現在大型銀行甚至對新盤及轉按申請完全取消回贈。過去，銀行願意提供回贈，是希望藉此吸引客戶，再進行「交叉銷售」，推銷保險、投資等高利潤產品。但它們發現，很多客戶在兩年罰息期過後便會立即轉按，令銀行無法收回前期成本。因此，取消回贈能直接篩走只著眼短期優惠的客戶。
第二式：嚴格審批估價，輕易「估價不足」
收緊物業估價，是銀行在市況不明朗時最常用的自保手段。當銀行給出的估價低於物業成交價，便會出現「估價不足」。這意味著買家需要自行準備更多現金來填補差額（俗稱「捧差價」），才能完成交易。若買家無法籌集這筆額外資金，便可能面臨撻訂的風險。這是一種非常有效篩選掉財力邊緣申請人的方法。
第三式：識破發展商財技，新盤估價更趨審慎
過往銀行為爭取新盤按揭生意，普遍會「估足價」，即以買賣合約價作為估價標準。但現在情況有所改變。銀行已注意到，部分發展商為維持樓盤的表面價格，會私下向地產代理提供極高佣金，造成「保面價，實劈價」的效果。現在銀行會將這些因素計算在內，進行更獨立審慎的估價，不再盲目跟從合約價，導致新盤的估價也頻頻出現不足。
【獨家：每月更新】香港銀行按揭「綠色通道」指數，助您鎖定易批銀行
想知道現時邊間銀行按揭易批？面對銀行變幻莫測的審批龍門，單靠傳統的利率比較已不足夠。為此，我們獨家創立的「綠色通道」指數，就是您的最強導航。這個指數每月更新，綜合了前線資訊、銀行內部取態及市場數據，將銀行的批核寬鬆程度量化，助您一眼看穿邊間銀行易批按揭，直接鎖定目標。
甚麼是「綠色通道」指數？
「綠色通道」指數，並非單純比較利率或現金回贈的排行榜。它是一個綜合評分系統，我們將銀行的審批速度、估價取態、對不同收入類型（如自僱、佣金）的接納程度，以及處理特殊物業（如村屋、唐樓）的靈活度等關鍵因素，轉化為一個直觀的分數。分數越高，代表該銀行現階段的按揭業務取態越積極，審批流程相對暢順，可視為「綠色通道」；分數較低，則可能意味著審批嚴格或處理緩慢。
本月銀行按揭「綠色通道」指數總覽
| 銀行 | 綠色通道指數 (10分為滿分) | 簡評 |
|---|---|---|
| 恒生銀行 | 8.5/10 | 取態積極，審批速度快，尤其在轉按市場具優勢。 |
| 工銀亞洲 | 8/10 | 估價取態較進取，對自僱人士申請接納度較高，值得一試。 |
| 滙豐銀行 | 7.5/10 | 審批穩健，對優質客戶及大型屋苑估價足，但對高風險個案較保守。 |
| 中國銀行(香港) | 7.5/10 | 對公務員及專業人士友好，新盤按揭處理經驗豐富。 |
| 渣打銀行 | 7/10 | 審批標準化，對文件要求清晰，適合收入穩定的打工一族。 |
（註：指數及評語每月更新，僅供參考，最終審批結果視乎個別申請人情況及銀行最終決定。）
如何按自身情況使用指數，找到最適合的銀行？
指數本身是工具，關鍵在於如何結合您的個人狀況去解讀。以下針對三個常見情景，示範如何善用指數，找到最適合自己的銀行。
情景一：自僱或收入不穩定人士
您的最大挑戰是向銀行證明擁有穩定的還款能力。因此，您應該重點留意指數分數高，並且在「簡評」中提及對「自僱人士友好」或「收入證明要求較靈活」的銀行。例如本月指數顯示，工銀亞洲的接納度較高，這類銀行通常設有更富經驗的審批團隊，懂得如何評估您的業務流水及稅單，而不是單純要求固定月薪證明。
情景二：購買村屋、唐樓等特殊物業
這類物業的估價與業權問題是批核的主要障礙。您應尋找指數中上，且「簡評」註明「處理特殊物業經驗豐富」或「估價取態較進取」的銀行。這些銀行通常有專門的估價團隊或更完善的數據庫，熟悉這類物業的特性，較少出現因不了解而直接拒批或嚴重估價不足的情況，能大大增加成功率。
情景三：成交期緊迫，急需批核
當成交期非常緊迫時，時間就是一切。您的首選必然是「綠色通道」指數中分數最高，並且「簡評」明確指出「審批速度快」的銀行。即使它們的回贈未必是市場最高，但在這個時刻，確保交易能順利完成遠比些微的回贈差異重要。您可以同時向指數最高的兩至三間銀行申請，以策萬全，確保在成交死線前取得正式批核。
自我評估：了解自身風險，提升批核勝算
想知道邊間銀行按揭易批，與其大海撈針地逐間試探，不如先從銀行的視角出發，檢視一下自己的「風險檔案」。銀行批核按揭，本質上是一場風險評估。當您能準確預判銀行眼中的您，就等於掌握了提升批核勝算的主導權。以下幾個關鍵範疇，是銀行審批時必定會仔細考量的重點。
職業與收入穩定性是關鍵
銀行最重視的，莫過於您是否有持續穩定的還款能力。一份穩定且前景良好的職業，是成功獲批按揭的基石。
高風險行業清單及影響
如果您從事的行業對經濟週期比較敏感，銀行審批時會格外審慎。例如零售、旅遊、餐飲、美容等行業，因為容易受到市場環境波動的影響，收入穩定性會被打上問號。即使您的收入符合要求，銀行亦可能因為行業前景的考量，而收緊批核條款，甚至拒絕申請。這並非針對個人，而是銀行基於宏觀風險管理的標準操作。
自僱、佣金制或非固定收入的挑戰
對於自僱人士、主要收入來自佣金的地產代理或保險從業員，又或以項目形式支薪的自由工作者，最大的挑戰在於如何向銀行證明收入的穩定性。銀行無法單憑一兩個月的豐厚收入就斷定您的還款能力。一般而言，銀行會要求您提供最少六個月至兩年的收入證明，例如公司損益表、稅單等，並且很可能會將您的平均收入打個折扣計算，以反映收入的不確定性。
物業類型與質素
除了評估「人」的風險，銀行同樣會評估「物業」的風險。物業的類型、樓齡和質素，直接影響銀行願意批出的貸款額和年期。
村屋的常見批核障礙
村屋的按揭申請向來較為複雜。常見的障礙包括業權不清、涉及違章建築（僭建）、路權不明確等問題。由於村屋的買賣流通性（轉售速度）較市區私樓低，銀行在估價上會非常保守，導致估價不足的情況十分普遍，這也解釋了為何村屋按揭通常較難找到銀行承造。
唐樓及高齡二手樓的按揭限制
唐樓和樓齡較高的二手樓，銀行主要的考慮是剩餘的可用年期。銀行的內部指引通常會用一個固定數字（例如75或80）減去樓齡，來釐定最長的按揭還款期。假如物業樓齡已屆50年，銀行可能只願意批出25年的還款期，而非市場最長的30年。還款期縮短，意味著每月供款額增加，申請人通過入息審查的難度亦會相應提高。
個人信貸紀錄 (TU) 與財務狀況
您的個人信貸紀錄，即環聯（TransUnion，簡稱TU）信貸報告，是您過去財務行為的一張成績表，銀行必定會查閱。
如何查閱及改善您的信貸評級 (TU)
建議您在申請按揭前，先自行查閱一次個人信貸報告，確保資料無誤。報告會清晰列出您所有的貸款（包括信用卡數、私人貸款等）和還款紀錄。一個良好的信貸評級（例如A至C級）會大大加分。如果評級不理想，可以透過準時清還所有賬單、避免在短期內申請過多信用卡或貸款等方式逐步改善。一個乾淨的信貸紀錄，是順利獲批按揭的入場券。
海外入息、花紅等收入的計算方法
如果您的收入包含非固定部分，例如年終花紅或海外收入，銀行會有一套特定的計算方法。花紅一般會以過去兩年的平均數計算，再按比例打折（例如五至八成）後才計入每月入息。至於海外入息，銀行需要更嚴謹的證明文件，例如當地的完稅證明和僱傭合約，而且因為存在匯率風險和核實困難，銀行同樣會將該筆收入打折計算。清晰準備好這些文件，有助加快審批流程。
【實戰致勝策略】提高成功率的3大關鍵部署
想知道邊間銀行按揭易批，除了掌握宏觀市場趨勢，更需要實際的行動策略。理論分析過後，我們直接進入實戰部署。以下為您拆解三個能夠顯著提高批核成功率的關鍵部署，助您在申請按GH按揭的路上旗開得勝。
申請策略：同時向至少6間銀行提交申請
在目前市況下，只向一兩間銀行申請按揭，是風險極高的做法。採取更積極的申請策略，是保障自己順利上會的第一步。
為何要「漁翁撒網」分散申請？
因為現時銀行審批取態保守，將希望完全寄託於一間銀行，無異於將所有雞蛋放在同一個籃子。每間銀行的風險胃納、審批標準以至內部指引都存在差異。大型銀行可能因業務飽和而篩選客戶，中小型銀行對某些物業類型或申請人背景的看法又可能截然不同。同時向多間銀行提交申請，不但可以大幅提高至少有一間獲批的機會，而且可以在獲得的多個批核中，從容比較，選擇利率、回贈及條款最優越的方案。
建議的銀行組合：大型、中小型及虛擬銀行
一個周全的申請組合，建議應包括至少2間大型銀行（例如滙豐銀行、中國銀行(香港)）、2至3間中小型銀行（例如東亞銀行、信銀國際），以及1至2間虛擬銀行（例如ZA Bank、Mox Bank）。大型銀行批核系統成熟，可作為申請的基石。中小型銀行為了爭取市場佔有率，有時批核條件會較具彈性或提供更吸引的優惠。虛擬銀行則可能對特定背景的客戶群（例如科技行業、自由工作者）有更創新的審批模式。這個組合能有效覆蓋不同銀行的審批取向，將成功率最大化。
估價策略：申請前「貨比三家」查估價
物業估價是整個按揭申請的核心基礎，直接決定了您可以獲得的貸款額。因此，在估價這個環節必須做好充分準備。
如何應對「估價不足」的風險？
「估價不足」是指銀行對物業的估價低於您的成交價。一旦出現這個情況，您就需要準備額外的首期資金去填補當中的差額。最有效的應對方法，是在簽署正式買賣合約前，主動透過網上估價系統或直接向多間銀行對心儀物業進行初步估價。這樣您就可以在交易初期掌握市場上對該物業的最高估價水平，並以此作為基準，避免簽約後才陷入估價不足的被動局面。
進階財技：高估價對未來加按套現的重要性
一個較高的物業估價，其價值不只在於首次置業的貸款額，更關乎您未來的資金靈活性。在兩至三年的罰息期過後，若樓價上升，您可以向銀行申請「加按」或「轉按」以套取現金。銀行會根據當時的最新估價批出新的貸款額。一間當初就願意給出較高估價的銀行，往往代表其估價策略較為進取，這意味著您未來可以從物業中套取更多資金，用作其他投資、業務周轉或應急之用，實現資產增值。
強化您的申請實力
除了選擇合適的銀行與策略，提升您自身的申請條件，同樣是致勝的關鍵。
如何選擇「有效」的擔保人？
擔保人並非隨便找一位親友簽名就可以。一位「有效」的擔保人，自身必須具備穩定的收入來源、良好的信貸紀錄，並且沒有過多的個人負債。更重要的一點是，擔保人的職業背景最好與申請人不同，特別是當申請人屬於較高風險行業（例如餐飲、零售）時。如果申請人與擔保人從事相同行業，銀行或會認為風險過於集中，未能達到分散風險的作用，擔保效果便會大打折扣。
提前準備完整文件的必要性
在現時銀行按揭部門人手普遍緊張的情況下，一份齊備、清晰的文件是加快審批速度的入場券。請務必在提交申請前，有系統地整理好所有必要文件，例如最近三至六個月的入息證明（糧單及銀行月結單）、最新稅單、強積金年度結單、住址證明以及已簽署的臨時買賣合約。任何文件的缺失或錯漏，都可能導致您的申請被擱置處理。在成交期緊迫的情況下，這種延誤可能造成極大壓力。準備充足，才能讓審批流程暢通無阻。
常見問題 (FAQ)：解答您對「邊間銀行按揭易批」的最後疑問
來到文章的最後部分，相信您對如何尋找邊間銀行按揭易批已有更清晰的藍圖。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望為您的置業之路掃除最後的疑惑。
甚麼是預批按揭？邊間銀行有預批按揭服務？
預批按揭，又稱為「預先批核」，是您在簽訂正式買賣合約前，向銀行提交初步的入息及財務資料，讓銀行對您的貸款能力進行一個初步評估。這個評估結果雖然不是最終的貸款承諾，但它有非常重要的作用。您可以預先知道自己大概的貸款額和預算，讓您尋找物業時更有方向。
這個服務有助於大幅降低因估價不足或貸款額不似預期，而導致交易告吹甚至損失訂金的風險。想知道邊間銀行有預批按揭服務，其實現時大部分主流銀行，例如匯豐銀行、中國銀行（香港）及恒生銀行等，都有提供類似的免費評估服務，名稱或有不同，但目的都是協助準買家掌握自己的財務狀況。
高成數按揭（如八成、九成）是否一定更難批？
可以說，高成數按揭的審批流程確實比較複雜。申請高成數按揭，等於要通過兩個關卡。第一關是銀行的基本審批，第二關是香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險審批。
銀行與HKMC會各自對申請人及物業進行獨立的審核和估價。這意味著您需要同時滿足兩間機構的要求。而且，最終的貸款額會以銀行和HKMC兩者中較低的估價為準。如果任何一方的估價低於成交價，您就需要準備額外的首期資金去填補差額。所以，高成數按揭的申請變數較多，對申請人的入息穩定性及物業質素的要求也自然更高。
按揭中介聲稱能幫我找到易批銀行，可信嗎？
專業可靠的按揭中介確實能為申請人帶來價值。他們熟悉市場上各銀行的最新取態和審批偏好，這些內部資訊往往不會對外公開。例如，某段時期某銀行可能積極吸納某類客戶，或者對村屋等特定物業的取態較為開放，中介便能憑經驗為您配對成功率較高的銀行，節省您逐家叩門的時間。
但是，必須清楚一點，中介的角色是顧問和協助者，他們不能保證申請必定成功。最終的決定權，始終在於銀行的信貸審批部門。一個負責任的中介，會為您分析自身條件的優劣，並建議最合適的申請策略，而不是作出無法兌現的「必批」承諾。
首置、非首置、公務員等不同身份，對批核有何影響？
申請人的身份對按揭批核有著決定性的影響。
-
首置人士：這是最受銀行歡迎的客群。他們可以申請按揭保險計劃，承造高達九成的按揭。而且，符合特定條件的首置人士可豁免壓力測試，大大降低了入息門檻，令批核變得相對容易。
-
非首置人士：由於名下已持有物業，銀行會視其有額外的財務負擔。因此，他們的按揭成數上限會被降低，而且必須通過更嚴格的壓力測試，審批標準自然更緊。
-
公務員：憑藉極高的職業穩定性，公務員被視為最優質的客戶。銀行不僅樂意批核其申請，很多時候還會提供專屬的優惠計劃。如果他們有領取房屋津貼，該津貼更可計入每月入息，進一步提升貸款能力，所以在批核上擁有明顯優勢。