綠表買家購買二手居屋,最大優勢是最高可承造95%按揭,理論上只需支付5%首期即可「上車」,門檻遠低於白表或私樓。然而,要成功利用此優勢,背後涉及複雜的居屋擔保期計算、按揭年期限制,以及首期以外的各項雜費開支,稍一不慎便可能令預算大失。本文將為你提供一站式「綠表二手居屋首期攻略」,由淺入深,全面拆解95%按揭的關鍵、清晰解構4大上車步驟,並提供實用計算案例與總開支預算清單,助你做好周全財務規劃,輕鬆實現置業夢。
綠表買二手居屋首期計算:善用95%按揭的3大關鍵
談及綠表二手居屋首期,最吸引的地方就是可以實現最低5%首期上車。想清楚了解綠表買二手居屋首期如何計算,就要掌握背後的三大關鍵。只要理解了這些要點,你就能更準確地規劃自己的置業預算。
關鍵一:居屋擔保期如何實現「最低5%首期」?
政府擔保下的豁免壓力測試優勢
綠表買家能夠做到95%按揭,首期低至5%,核心原因在於有房委會提供的「按揭貸款擔保」。簡單來說,就是政府為你的貸款做擔保人。因為有這層保障,銀行承擔的風險大大降低,所以願意批出高成數的按揭。這份政府擔保還有一個重要的好處,就是可以豁免壓力測試。一般購買私樓,銀行需要嚴格計算你的收入能否在加息後依然負擔供款。但綠表買家在擔保期內就免除了這個步驟,只要有能力證明可以每月還款,審批過程會相對簡單快捷。
與白表(10%)及私樓(30%+)首期門檻比較
為了讓你更清楚綠表的優勢,我們可以做個簡單比較。白表買家雖然同樣是購買資助房屋,但最高按揭成數是90%,首期門檻為10%。至於購買私人樓宇,如果不使用按揭保險,首期普遍需要樓價的30%或以上。由此可見,綠表資格在首期支出方面,確實提供了極大的便利。
關鍵二:實用居屋首期計算方程式與案例
計算首期其實很直接,基本方程式就是:樓價 x 5% = 最低首期。不過,上車預算不能只計算首期,還要預留印花稅、律師費、地產代理佣金等雜費。以下用三個不同樓價的單位作例子,助你建立更全面的預算概念。
案例一:樓價300萬元單位的首期及雜費預算
- 最低首期:$3,000,000 x 5% = $150,000
- 最高貸款額:$2,850,000
- 雜費預算:
- 印花稅 (第二標準稅率):$45,000
- 律師費:約 $7,000 – $10,000
- 代理佣金 (通常為樓價1%):$30,000
- 總現金預算:約 $235,000
案例二:樓價450萬元單位的首期及雜費預算
- 最低首期:$4,500,000 x 5% = $225,000
- 最高貸款額:$4,275,000
- 雜費預算:
- 印花稅 (第二標準稅率):$101,250
- 律師費:約 $8,000 – $12,000
- 代理佣金 (通常為樓價1%):$45,000
- 總現金預算:約 $379,250
案例三:樓價600萬元單位的首期及雜費預算
- 最低首期:$6,000,000 x 5% = $300,000
- 最高貸款額:$5,700,000
- 雜費預算:
- 印花稅 (第二標準稅率):$180,000
- 律師費:約 $9,000 – $15,000
- 代理佣金 (通常為樓價1%):$60,000
- 總現金預算:約 $549,000
關鍵三:互動計算機,一鍵預算總開支
輸入樓價及首次發售年份,即計首期、最高按揭、還款年期
單靠手動計算可能比較繁複,特別是當你要考慮單位的首次發售年份對按揭年期的影響時。一個好用的網上居屋按揭計算機,可以幫你解決這個問題。你只需要輸入心儀單位的樓價和首次發售年份,計算機就能即時為你估算出最低首期、最高按揭金額、最長還款年期,以及每月供款等重要數據。
助你在睇樓前做好清晰財務規劃
使用這些工具的最大好處,是在你開始四出睇樓之前,心中已經有一個非常清晰的財務藍圖。你知道自己的預算上限在哪裡,可以集中尋找符合預算的樓盤,避免浪費時間。清晰的規劃讓你與地產代理或銀行溝通時更有信心,整個置業過程自然更加順利。
解構居屋擔保期:影響95%按揭的成敗關鍵
計算綠表二手居屋首期時,很多人只會關注樓價,但能否成功申請到95%高成數按揭,才是決定首期多寡的真正關鍵。這一切的核心,就繫於房委會提供的「按揭貸款擔保期」。你可以將它理解為政府為你的貸款所作的「隱形擔保」,正因有此擔保,銀行才敢於批出高成數按揭,並且豁免你的壓力測試。不過,這個擔保期並非無限,它的長短會直接影響你的按揭條款,我們一起來深入了解。
按揭命脈:「首次發售日期」定斷剩餘擔保期
在討論擔保期時,一個最容易混淆的概念就是「樓齡」與「首次發售日期」。銀行和房委會計算剩餘擔保期,並不是看物業的落成日期,而是以「首次發售日期」為起點。計算方法很直接:剩餘擔保期 = 總擔保期 (現為50年) – (現在年份 – 首次發售年份)。這個日期是影響你綠表買二手居屋首期的第一個關口,絕對要查清楚。
如何查詢首次發售日期及計算剩餘擔保期
最權威的查詢方法,是直接瀏覽香港房屋委員會的官方網站。網站上通常會列出各個居屋屋苑的詳細資料,當中就包括了「首次發售日期」。你也可以在土地註冊處的網上查冊服務中找到相關記錄。例如,一個單位於1995年首次發售,總擔保期為50年。到了2025年,已過去29年,其剩餘擔保期就是 50 – 29 = 21年。
居屋擔保期新政策:一文看懂50年分界線
為了激活二手居屋市場,政府近年放寬了按揭擔保安排,將總擔保期由以往的30年,大幅延長至50年。但這50年並非一視同仁,而是設下了一條清晰的「40年分界線」,直接決定你能否取得最高95%按揭。
擔保期首40年內:最高95%按揭,最低首期
只要你心儀的單位,從「首次發售日期」起計,仍在首40年的擔保期內,綠表申請人就有機會獲批最高95%按揭,還款期最長可達30年。這正是實現5%低首期上車的黃金區間。
擔保期第41至50年:最高80%按揭,首期大增
一旦單位踏入第41至50年的擔保期,情況就有所不同。不論是綠表還是白表買家,銀行批出的最高按揭成數會降至80%。這意味著首期開支會由最低5%(樓價的二十份之一),大幅增加至20%(樓價的五份之一),對財務規劃的影響相當顯著。
列表比較:樓齡35年 vs 樓齡45年單位的按揭差異
假設同樣是樓價400萬的單位,我們來看看樓齡(從首次發售日期起計)的差異會帶來多大的影響。
項目 | 單位A (樓齡35年) | 單位B (樓齡45年) |
---|---|---|
擔保期狀況 | 首40年內 | 第41-50年內 |
最高按揭成數 | 95% | 80% |
最高貸款額 | $380萬 | $320萬 |
最低首期 | $20萬 | $80萬 |
首期差距 | – | $60萬 |
從列表可見,僅僅10年的樓齡差距,首期負擔就相差了整整60萬元。
高樓齡單位按揭難題:如何平衡按揭成數與還款年期?
當單位樓齡逐漸接近,甚至超過30年,即使仍在40年擔保期內,銀行審批也會變得更為謹慎。這時,按揭成數與還款年期之間就會出現一個有趣的平衡關係。
按揭審批核心:「搖搖板機制」解說
業界稱之為「搖搖板機制」。它的核心概念是:銀行需要確保在政府的擔保期完結時,你的剩餘貸款額不會高於一個特定水平(例如樓價的60%)。因此,如果你想借取更高的按揭成數,意味著你需要用更短的時間去償還更多本金,所以還款年期就必須縮短。反之,若你接受較低的按揭成數,還款壓力較小,銀行便可以批出較長的還款期。
圖解分析:「首次發售日期」對「按揭成數」與「還款年期」的影響
我們可以想像一個搖搖板,一邊是「按揭成數」,另一邊是「還款年期」,而「樓齡」就是那個支點。
- 低樓齡單位 (例如20年樓齡):支點位置有利,搖搖板非常平穩。你可以輕鬆同時獲得「95%高成數」和「30年最長還款期」。
- 中高樓齡單位 (例如35年樓齡):支點開始移動。若你堅持要「95%按揭」(將成數這邊壓到最低),那「還款年期」那邊就必須升高,即縮短年期至例如20年。若你想做到「30年還款期」,那「按揭成數」就要降低,可能只做到85%。
選擇高樓齡單位時,你需要在首期預算和每月供款壓力之間作出取捨。
按揭陷阱:房協樓 vs 房委會居屋大不同
在尋找二手居屋時,除了房委會的居屋,你可能還會遇到房協的「住宅發售計劃」樓宇。雖然兩者都是資助房屋,但在按揭申請上卻有天淵之別,稍不留神便會打亂你的首期預算。
房委會居屋:適用於最高95%按揭擔保
我們前面討論的所有規則,包括50年擔保期、最高95%綠表按揭、豁免壓力測試等,都只適用於由香港房屋委員會(房委會)興建及出售的居屋。
房協「住宅發售計劃」樓宇:綠表最高僅90%按揭
至於房協的樓宇(例如樂年花園、茵怡花園等),由於房協本身不提供按揭貸款擔保,銀行會將其視為較接近私樓的物業處理。這代表即使你持有綠表資格,購買房協的二手單位,最高按揭成數也只有90%,與白表看齊。而且,申請高成數按揭通常需要通過香港按揭證券有限公司的審批,手續和要求都與房委會居屋完全不同。因此,在睇樓前,務必分清單位是由房委會還是房協發展,以免錯誤預算首期。
綠表買二手居屋流程全攻略:由申請資格到收樓
計好綠表二手居屋首期只是上車的第一步,實際的買賣流程其實環環相扣,清晰了解每一步,自然能讓你的置業過程更加順暢。當你準備好資金,下一步就是將買樓計劃付諸實行。整個綠表買二手居屋的流程,由申請資格到最後收樓,可以簡單分為四大步,我們一步一步拆解,讓你對整個過程心中有數。
第一步:查核資格及申請《購買資格證明書》
這是整個旅程的起點。沒有這份由房屋署發出的《購買資格證明書》,就無法正式開始買樓程序。這份文件是你「綠表身份」的官方證明,有效期為六個月,你需要在這段時間內完成物色單位及簽署臨時買賣合約。
綠表資格類別及所需文件
要申請證明書,你必須是合資格的綠表人士。主要包括以下幾類:
* 房屋委員會(房委會)或房屋協會(房協)轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士,例如透過「特快公屋編配計劃」獲配單位,並在租約生效後選擇以綠表身份買樓的人士。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
申請時,你需要填妥指定的申請表格,連同申請人及家庭成員的身份證明文件副本等一併提交。
申請地點、流程及審批時間
公屋住戶可以直接向所屬的屋邨辦事處索取申請表格,填妥後再交回辦事處。房屋署收到申請後會進行審批,一般處理時間約為四至六個星期。審批完成後,房屋署便會郵寄《購買資格證明書》給你。記得要好好保管這份文件,並且留意它的六個月有效期。
第二步:物色單位及簽署臨時買賣合約
拿到證明書後,就可以正式開始睇樓了。這是最令人興奮的階段,但同時也有不少細節需要留意。
尋找未補地價放盤的途徑
你可以透過地產代理尋找居屋第二市場的放盤,這是最普遍的方法。同時,房委會的官方網站也會定期更新可供出售的居屋第二市場單位名單,你可以上去參考,掌握市場上有哪些選擇。
查核賣方《可供出售證明書》的重要性
在你睇中目標單位後,有一件非常重要的事,就是要確認賣方同樣持有由房屋署發出的《可供出售證明書》。買賣雙方必須各自持有有效的資格證明文件,交易才能合法進行。這是保障雙方權益的重要一步,千萬不能忽略。
簽署臨約前注意事項及所需訂金
當你與賣方達成價格共識後,下一步就是簽署臨時買賣合約。簽署臨約時,一般需要支付樓價3%至5%的訂金(俗稱「細訂」)。這筆款項是你首期預算的一部分。建議在簽署臨約前,先諮詢律師的專業意見,確保合約條款清晰公平。
第三步:申請「提名信」及辦理按揭
簽署臨約後,法律程序便正式啟動。你需要向房屋署申請一份名為「提名信」的文件,這是銀行批核按揭的關鍵文件之一。
申請提名信所需文件及費用
你的代表律師會協助你準備所需文件,向房委會的置業資助貸款小組提交申請。文件通常包括臨時買賣合約副本、買賣雙方的資格證明書正本,以及一份買方聲明書。同時,你需要繳付一筆申請費用,現時約為港幣數百元。
如何選擇銀行申請高成數按揭
由於有房委會的擔保,綠表買家最高可申請95%按揭。建議向一些對居屋按揭業務較有經驗的銀行查詢及申請,例如匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行(香港)等。它們熟悉房委會的流程,處理申請通常會更順暢。
P按與H按點揀?未補價居屋按揭利率限制
關於按揭計劃,未補地價的資助房屋有一個限制,就是銀行一般只會提供P按(最優惠利率按揭)計劃,而不能選用H按(銀行同業拆息按揭)。所以在比較不同銀行的按揭計劃時,主要就是比較各間銀行的P按利率以及現金回贈等優惠。
第四步:完成交易、收樓及交還公屋
來到這裡,你距離成為業主只差幾步之遙了。最後階段主要是由律師處理法律文件,以及安排交收事宜。
簽署正式買賣合約及轉讓契
在簽署臨約後約14天內,買賣雙方律師會安排簽署正式買賣合約,這時買家需要支付首期的餘額(俗稱「大訂」)。之後在指定的成交日,律師會處理轉讓契等文件,並完成樓價尾數的交收。當一切辦妥後,你就可以從賣方手上接收單位的鎖匙,正式成為業主。
交還公屋的60天期限及相關手續
作為綠表買家,你在正式收樓後,便有責任交還你現居的公屋單位。根據規定,你需要在辦妥買樓手續後的60天內,遷出現居的公屋單位並將其交吉。你需要預早通知屋邨辦事處,辦理終止租約的手續,他們會安排職員檢查單位。所以,在計劃裝修及搬遷時,務必將這個期限計算在內。
【上車預算清單】除了首期,四大雜費開支全拆解
計算綠表二手居屋首期只是上車的第一步,很多人在規劃預算時,往往只專注於樓價的5%,卻忽略了其他必要的「雜費」開支。這些費用加起來可能是一筆不小的數目,所以事前做好全盤預算,是成功置業的關鍵。現在,我們就來逐項拆解除了首期之外,你還需要準備的四大額外開支,讓你對總成本有更清晰的掌握。
四大額外開支:印花稅、律師費、佣金及裝修
買樓的總開支,遠不止支付樓價本身。在簽署買賣合約後,有四項主要的額外費用需要你用現金支付,它們分別是:政府徵收的印花稅、處理法律文件的律師費、給予地產代理的佣金,以及最大彈性但又不可或缺的裝修及傢俬費用。
印花稅(從價印花稅第二標準稅率)計算方法
只要你是香港永久性居民,並且在買入此居屋時沒有持有其他任何住宅物業,你便符合「首次置業」身份,只需按稅務局的「從價印花稅第二標準稅率」繳稅。稅率按樓價以階梯式遞進。舉例來說,一個450萬元的單位,適用的稅率為2.25%,即印花稅開支為101,250元。你可以隨時到稅務局的網站,使用其印花稅計算機作更精確的預算。
律師費及相關法律開支估算
物業買賣牽涉複雜的法律程序,例如審查樓契、草擬買賣合約、辦理樓宇轉名及按揭契等文件,這些都必須由律師代為處理。市場上律師樓一般會提供「全包」服務,費用已包括所有政府查冊費、雜費及代支費用。一般而言,二手居屋買賣的律師費大約在7,000至15,000元之間,視乎律師樓的規模及服務範圍。
地產代理佣金
地產代理為你提供樓盤資訊、安排睇樓、協助議價及處理買賣文件等服務,所以在交易成功後需要支付佣金。市場上的標準做法是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金。假如你買入一個450萬元的單位,你需要準備的佣金便是45,000元。
基本裝修及添置傢俬電器預算
這部分是豐儉由人,但也是最容易超支的環節。二手居屋的樓齡及前業主的保養情況,直接影響裝修的規模。最基本的翻新,例如重髹油漆、更換地板、簡單維修廚廁,預算可能由10萬元起。如果要全屋清拆重做,費用則可能高達30萬至50萬元或以上。另外,添置全新的基本傢俬和冷氣機、雪櫃、洗衣機等電器,亦建議額外預留至少5萬至10萬元的預算。
真實個案:買入450萬居屋的總成本試算
為了讓你更有概念,我們以一個具體例子,模擬買入一個450萬元的二手居屋單位,將所有前期及持續開支完整計算一次。
總上車成本拆解:樓價、首期、雜費總覽
假設你以綠表資格買入一個作價450萬元的二手居屋單位,並申請最高95%按揭,你的前期總現金支出如下:
- 樓價:4,500,000元
- 首期 (5%):225,000元
- 印花稅:101,250元
- 律師費 (估算):10,000元
- 代理佣金 (1%):45,000元
- 基本裝修及傢俬 (估算):150,000元
- 前期總現金支出:225,000 + 101,250 + 10,000 + 45,000 + 150,000 = 531,250元
所以,除了22.5萬首期外,你還需要額外準備約30萬的現金,才能應付各項雜費及基本裝修開支。
每月持有成本:供款、管理費、差餉地租
成功上車後,每月亦有固定的持有成本需要承擔。以上述個案為例:
- 按揭貸款額:4,275,000元 (450萬樓價 – 22.5萬首期)
- 每月按揭供款:假設還款期30年,實際按息4.125%,每月供款約 20,730元。
- 管理費:視乎屋苑而定,一般居屋約為每月1,000至1,800元,我們以 1,500元 估算。
- 差餉及地租:每季繳交一次,攤分計算,每月開支約 700元。
- 每月總持有成本:20,730 + 1,500 + 700 = 22,930元
綜合以上計算,你在上車前需要有清晰的財務規劃,確保有足夠的現金儲備應付前期開支,並且衡量每月入息是否能穩定地覆蓋持續的持有成本。
綠表買二手居屋常見問題 (FAQ)
在計劃綠表二手居屋首期的過程中,你可能會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題,希望可以一步步為你釐清概念,讓你對整個置業流程更有把握。
樓齡太高(超過40年),是否無法獲批95%按揭?
重申50年擔保期新例:第41至50年最高80%按揭,或需縮短還款期
這不代表完全無法獲批按揭,不過按揭成數會受到影響。根據2025年3月起實施的新政策,房委會的按揭擔保期延長至50年。關鍵在於單位處於擔保期的哪個階段。在首40年內,綠表買家最高可獲批95%按揭。當擔保期進入第41年至第50年,最高按揭成數就會下調至80%。因此,購買樓齡超過40年的單位,首期預算便需要相應增加。同時,銀行亦有機會因應剩餘的擔保期而縮短最長的還款年期。
綠表居屋按揭可以加擔保人嗎?
釐清未補地價居屋按揭不可增加擔保人
這是一個很重要的分別。與私人樓宇的按揭不同,未補地價的居屋按揭申請,銀行一般是不接受增加擔保人的。因為銀行批核的主要依據是房委會提供的按揭貸款擔保,而非申請人或擔保人的個人還款能力。
解釋個別銀行「諮詢人」的角色與作用
雖然不能增加擔保人,但個別銀行在審批時,或會接納申請人加入直系親屬作為「諮詢人」。諮詢人並不是法律上的擔保人,不需要為貸款負上法律責任。他們的角色是向銀行提供額外的財務資料,以協助銀行評估申請人的還款能力,尤其在申請人入息證明較為複雜的情況下,這或有助於審批過程。
綠表按揭是否必定豁免壓力測試?
解釋政府擔保期內豁免的原則
在絕大多數情況下,答案是肯定的。只要單位仍在房委會的50年擔保期內,申請綠表居屋按揭便可以豁免壓力測試。這是綠表資格的最大優勢之一,因為申請人無需計算在假設利率上升後,供款佔入息比率是否仍然符合規定,大大降低了入市的門檻。
點出樓齡極高或特殊情況下的例外處理
凡事總有例外。如果物業的樓齡極高,例如已非常接近50年擔保期的終點,剩餘的擔保作用便會很有限。在這種特殊情況下,部分銀行可能會轉為採取較審慎的態度,將其視為接近私樓的按揭申請來審批,屆時便有機會要求申請人提供更詳盡的入息證明,甚至進行壓力測試。
首期計算應否包括印花稅和律師費?
澄清「首期」指樓價的一部分,雜費需額外以現金準備
這點在規劃財務時必須分得非常清楚。當我們談論綠表買二手居屋首期時,「首期」單純是指樓價扣除按揭貸款後,買家需要支付的部分。所有其他的雜費,例如印花稅、律師費、地產代理佣金等,都需要你額外準備現金支付。所以在計算總上車開支時,切記要將這些雜項開支獨立計算,以免出現預算失誤。
退休人士或家庭主婦能否申請綠表居屋按揭?
解釋房委會擔保下,銀行審批較具彈性,有機會獲批
這是有機會獲批的。正因為有房委會的按揭擔保為銀行分擔了大部分風險,銀行在審批綠表居屋按揭時,態度會比審批私樓按揭更具彈性。即使申請人是退休人士或家庭主婦,沒有固定的每月入息證明,銀行也可能接受其他形式的還款能力證明,例如資產證明、租金收入,或由家庭成員提供生活費的聲明書等,從而批出按揭。