【物業轉名手續2025】慳稅甩名必睇！詳解3大方式、收費、時間及風險終極懶人包

自2025年政府全面撤辣後，不少家庭心思思，希望透過「甩名」回復首置身份慳稅再入市，或為資產傳承、資金周轉預先部署。然而，物業轉名並非單純在樓契上加減名字般簡單，當中涉及近親轉讓（買賣）、無償送贈及遺產繼承三大法律途徑，每種方式的程序、印花稅成本、銀行按揭批核難度以至業權風險都大相逕庭。本文將化身你的「物業轉名終極懶人包」，為你一文釐清三大方式的分別，詳細拆解最常用的近親轉讓（甩名）慳稅步驟、所需文件、律師收費、時間及潛在陷阱，助你揀選最穩妥、最慳錢的轉名方案。

為何要辦理物業轉名？三大常見動機

在深入了解各項物業轉名手續2025年的細節前，不如先探討一下，大家為何要辦理物業轉名？這不單純是一項法律程序，而往往是經過深思熟慮的理財或家庭規劃。我們整理了三個最常見的動機，看看哪一個最切合你的需要。

釋放首置名額：慳稅與申請高成數按揭

這是最普遍的物業轉名原因，尤其常見於聯名持貨的夫婦或家庭成員之間。簡單來說，就是其中一位聯名業主，透過近親轉讓（俗稱「甩名」）的方式，將自己持有的業權轉售予另一位業主。完成後，這位「甩名」的業主便能恢復「首次置業人士」的身份。

在政府撤辣後，雖然所有買家都劃一採用較低的從價印花稅第二標準稅率，但「首置」身份的最大優勢，轉移到申請高成數按揭之上。首置人士購買價值1,000萬港元以下的物業，最高可申請九成按揭；相反，非首置人士的按揭成數則會受到較大限制。因此，透過「甩名」釋放一個首置名額，對計劃再購入物業的家庭而言，能大大減輕首期資金的壓力。

資產傳承：預早規劃將物業轉讓予家人

另一個常見動機，是出於長遠的資產傳承規劃。不少父母希望在自己健康狀況良好時，預先將名下物業轉讓給子女，作為他們未來生活的保障。

相較於透過遺囑繼承，提早辦理完整的物業轉名手續，有多個好處。首先，業主可以親自處理業權轉移，確保過程順利，避免將來可能出現的遺產承辦法律程序與時間成本。而且，這種方式能讓父母在生時，就看到子女安居樂業，給予他們最直接的支持。這是一個主動且充滿關愛的家庭財務安排。

增加流動資金：透過近親轉讓重做按揭套現

當物業經過一段時間大幅升值後，業主可以利用近親轉讓來釋放物業的內在價值，增加手頭上的流動資金。這個操作的原理是，將物業轉讓給近親（例如配偶），在銀行眼中，這可被視為一宗新的買賣個案。

新業主（即接收業權的家人）可以根據物業當前的最新估價，向銀行申請一筆新的按揭貸款。假如物業現時估值600萬元，而舊有按揭餘額僅剩200萬元，新按揭若能批出七成（即420萬元），在償還舊貸款後，便能成功套現220萬元。這個方法雖然涉及物業轉名收費和一定的物業轉名時間，但對於需要大筆資金用作投資、生意周轉或子女教育的業主而言，是相當普遍及有效的財務技巧。

物業轉名三大法律途徑：轉讓、送贈與繼承

要辦理物業轉名手續2025，法律上主要有三個途徑，分別是轉讓、送贈與繼承。每種方式的物業轉名手續及收費都不同，處理時間亦有長短，所以了解它們的根本分別，是規劃整個轉名流程的第一步。

轉讓契 (Assignment)：最常用的近親買賣方法

轉讓契是最穩妥和常見的物業轉名手續。它的本質是一宗正式的物業買賣交易。即使是家人之間轉讓，雙方仍然會簽訂買賣合約及轉讓契。這種方式的好處是業權清晰，法律基礎穩固。銀行會視之為正常買賣，所以新業主申請按揭一般會較順暢。大家平時聽到的「甩名」或者近親轉讓，絕大部分都是透過這種方式完成的。

送讓契 (Deed of Gift)：無償贈與的高風險選擇

送讓契是指業主以無償贈與的形式，將物業業權送給另一人。這種方式表面上看似簡單直接，因為不涉及金錢交易。但是，它隱藏著極大風險。經送讓契轉名的物業會被稱為「送契樓」。銀行對送契樓的按揭審批非常嚴格，五年內幾乎不可能獲批按揭。而且根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請討回該物業。所以，這個選擇的後續麻煩可能不少。

遺產繼承：業主離世後的業權轉移

遺產繼承是業主離世後才會發生的業權轉移程序。這個途徑與生前的轉讓或送贈完全不同。繼承人需要根據業主有否訂立遺囑，向高等法院申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。取得法律授權後，才能正式辦理轉名手續。整個過程主要處理法律文件的申請和批核，而且經由繼承轉名的物業，並不會被視為有風險的「送契樓」。

【2025撤辣後】轉名方式比較：成本、按揭及風險分析

在計劃物業轉名手續2025的各種方案時，單純了解法律途徑並不足夠。你需要仔細比較不同方式在成本、銀行按揭申請和潛在風險上的巨大差異。以下我們就為你逐一拆解，助你作出最明智的決定。

印花稅成本對比

自2025年政府全面「撤辣」後，所有額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD）均已取消。現在，無論是採用「轉讓契」的買賣方式，還是經由「送讓契」的贈與方式，印花稅都是按照物業的市場價值，以從價印花稅第2標準稅率（Scale 2 rates）計算。稅務局會評估物業的市值作為計稅基礎，所以雙方自行訂立一個極低的成交價並不能節省稅款。因此，單從印花稅的計算角度來看，兩種方式的直接稅務成本其實沒有太大分別。真正的成本差異，體現在後續的環節。

銀行按揭申請難度

這是「轉讓」與「送贈」兩種方式最核心的分別。如果採用近親轉讓（即一般的買賣形式），銀行會視之為一宗正常的物業交易。新的業主只要符合銀行的入息要求，並能通過壓力測試，便可以順利申請新的按揭貸款。這個過程與一般二手物業買賣的按揭申請流程基本相同，是整個物業轉名手續中非常關鍵的一步。

相反，如果選擇以「送讓契」方式轉名，該物業便會成為俗稱的「送契樓」。基於風險管理，絕大部分銀行都會拒絕為「送契樓」批出按揭，這個限制期通常長達五年。銀行如此謹慎，是因為擔心送贈人在送出物業後短期內破產，該贈與行為可能會被推翻。這意味著新業主不但無法透過按揭套現，日後想將物業出售時，潛在買家同樣會因無法申請按揭而卻步，嚴重影響物業的市場流動性。

業權穩固性及潛在風險

業權的穩固程度，直接關係到你的資產保障。透過「轉讓契」完成的物業轉名手續，業權清晰且穩固。只要所有法律文件妥善處理，並在土地註冊處完成註冊，新業主的業權便受到法律的全面保障。其風險主要在於執行層面，例如轉讓定價不應大幅偏離市價，避免引起稅務局的查詢。

「送讓契」的潛在風險則高得多。根據香港的《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的五年內宣布破產，其破產受託人有權向法院申請，將該次贈與行為判定為無效，並追回該物業用作償還債務。這意味著，即使你已成為「送契樓」的業主，在長達五年的時間內，你對物業的擁有權都存在被挑戰的可能。這個業權上的計時炸彈，正是令「送契樓」在市場上被視為高風險資產的根本原因。

近親轉讓（甩名）全攻略：慳稅流程與手續詳解

談及物業轉名手續2025年的熱門話題，近親轉讓（俗稱「甩名」）肯定是最多人討論的一種。這個方法的核心優勢，在於能夠合法地節省印花稅開支，同時為家庭成員釋放「首置」名額，為未來置業鋪路。以下將會一步步拆解整個流程，讓你對相關的物業轉名手續及收費有更清晰的了解。

印花稅計算：如何善用「從價印花稅第2標準稅率」？

近親轉讓之所以能夠慳稅，關鍵在於印花稅的計算方式。根據稅務局規定，近親（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間的物業轉讓，可以採用收費較低的「從價印花稅第2標準稅率」來計算稅款。

與一般買賣不同，近親轉讓的印花稅只會根據所轉讓的業權份額計算。舉例來說，如果一個物業由兩人聯名持有，其中一方將其50%業權轉給另一方，印花稅的計算基礎就是物業市值的一半，而非整個物業的價值。這樣一來，稅基大幅降低，自然能繳交較少的稅款。

案例分析：聯名物業「甩名」後再置業的慳稅效果

讓我們用一個簡單例子，看看實際操作可以節省多少費用。

假設陳先生與陳太太聯名持有一個價值$500萬的物業，每人各佔50%業權。現在他們計劃購入另一個價值$700萬的單位。

方案：先「甩名」，後置業
1. 甩名步驟：陳先生將其50%業權轉讓給陳太太。
* 計算印花稅的基礎價值：$5,000,000 x 50% = $2,500,000
* 應繳印花稅：只需$100
2. 置業步驟：陳先生恢復首置身份，購入價值$700萬的新單位。
* 應繳印花稅（按第2標準稅率計算）：$7,000,000 x 3% = $210,000
3. 總印花稅成本：$100 + $210,000 = $210,100

透過這個兩步策略，他們便成功節省了一筆可觀的稅款，同時實現了持有兩個物業的目標。

如何按業權份額計算印花稅？

計算方法其實非常直接。你只需要將物業的當前市值，乘以你打算轉讓的業權百分比，得出的金額就是用來計算印花稅的「代價」。

兩人聯名轉一人（轉讓50%）：稅基 = 物業市值 x 50%
三人聯名轉一人（轉讓66.6%）：稅基 = 物業市值 x 66.6%
三人聯名轉兩人（轉讓33.3%）：稅基 = 物業市值 x 33.3%

只要記住這個原則，你就能輕鬆估算出相關的物業轉名手續費。

近親轉讓（甩名）四步曲：最穩妥的執行流程

了解了稅務計算後，接下來就是實際的執行步驟。整個物業轉名時間大約需要一至兩個月，以下是最穩妥的四步流程：

第一步：銀行物業估價及按揭預先批核

在正式啟動任何法律程序前，首要任務是處理財務問題。你需要向多間銀行申請物業估價，以確定一個合理的轉讓價。同時，如果接收業權的一方需要申請按揭來「買入」該業權份額，就必須先向銀行申請按揭預先批核，確保其入息能力符合銀行的審批要求。

第二步：簽訂臨時買賣合約

當按揭獲預先批核後，轉讓雙方就可以簽訂一份臨時買賣合約。這份文件會列明轉讓價格、成交日期等基本條款，是啟動整個轉名手續的基礎。

第三步：委託律師辦理轉讓契及相關法律文件

雙方需要委託律師樓處理後續的法律事宜。由於是近親關係，可以選擇共用同一位律師。律師會負責草擬正式的轉讓契約（Assignment），查核業權，並處理所有相關的法律文件，確保整個過程合法合規。

第四步：到稅務局繳付印花稅及到土地註冊處註冊

簽署轉讓契後，律師會協助你將文件交往稅務局「打釐印」，即繳付應繳的印花稅。完成後，再將轉讓契送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，業權便正式轉移到新業主名下，整個物業轉名手續便告完成。

近親轉讓的四大注意事項

雖然近親轉讓程序清晰，但過程中有幾個關鍵點必須留意，以避免不必要的麻煩。

壓力測試：新業主須符合銀行入息要求

這點非常重要。接收業權的一方，即使是家人，也必須被銀行視為獨立的按揭申請人。他或她必須有足夠的收入，以通過銀行的壓力測試。如果新業主的收入不足，銀行將不會批出按揭，轉讓程序亦無法繼續。

罰息期：確保原有按揭已過罰息期

如果物業本身仍有按揭在身，進行轉名通常涉及轉按或清還原有貸款。你必須檢查原有的按揭貸款是否已經過了罰息期（一般為首兩至三年）。如果在罰息期內進行轉讓，銀行可能會收取高昂的罰款。

轉讓定價：成交價不應大幅偏離市價

雖然是內部轉讓，但成交價不能隨意訂立。如果定價遠低於銀行估價或市場水平，稅務局有權重新評估物業價值，並追討印花稅差額。一般建議以銀行的估價作為參考，可以有輕微折讓，但不宜過份偏離。

樓花限制：一手樓花建成前不可轉名

最後一點，根據現行法例，一手物業在未落成、未簽署正式轉讓契（未由發展商轉名給首任業主）之前，是禁止業主進行任何形式的轉名或轉售的，這包括近親轉讓。必須等待物業正式「收樓」後，才能辦理相關手續。

遺產繼承轉名手續：免印花稅的業權轉移程序

處理遺產物業的物業轉名手續2025年程序，與一般的買賣轉讓有根本上的分別。當業主不幸離世，其名下物業的業權轉移，主要依據業主生前有否訂立遺囑來決定。整個過程是嚴謹的法律程序，而好消息是，透過合法繼承得來的物業，在轉名時能夠豁免印花稅，大大減輕繼承人的財務負擔。

有遺囑的繼承程序

如果逝者生前已經訂立了具法律效力的遺囑，整個物業繼承的流程會相對直接清晰。因為遺囑清楚列明了逝者的意願，包括由誰來繼承物業，以及由誰來負責執行這些意願。

遺囑執行人的角色及職責

遺囑中通常會指定一位或多位「遺囑執行人」(Executor)。這位執行人可以是你信任的親友或專業人士，他的角色就像是逝者遺產的代理人。主要職責是確保遺囑內容得到忠實執行，包括向法院申請處理遺產的法律文件、點算及收集逝者所有資產、清還所有債務，最後根據遺囑的指示，將物業及其他遺產分配給指定的受益人。

申請「遺囑認證書」(Grant of Probate) 流程

遺囑執行人要合法地處理遺產，第一步就是要向香港高等法院的遺產承辦處申請一份名為「遺囑認證書」的法庭文件。這個程序需要提交逝者的死亡證、完整的正本遺囑以及相關的申請表格。法院發出遺囑認證書，就等於官方確認了遺囑的有效性，並且正式授權遺囑執行人去管理及分配遺產。取得這份文件後，執行人便可以著手辦理物業轉名手續。

無遺囑的繼承程序

若逝者生前未有訂立任何遺囑，法律上稱為「無遺囑繼承」。在這種情況下，遺產的分配便不能按個人意願進行，而是必須嚴格依照香港法例《無遺囑者遺產條例》中訂明的法定繼承順位來分配。

遺產管理人的角色及法定繼承順位

由於沒有遺囑指定執行人，法院會根據法定繼承順位，委任一位「遺產管理人」(Administrator) 來處理遺產，通常是與逝者關係最密切的親屬。法定的繼承順位有明確次序，第一順位通常是逝者的配偶，其次是子女，再到逝者的父母、兄弟姊妹等。遺產管理人的職責與遺囑執行人相似，都是負責管理及分配遺產。

申請「遺產管理書」(Letters of Administration) 流程

要成為合法的遺產管理人，合資格的親屬需要向遺產承辦處申請一份名為「遺產管理書」的法庭文件。申請時需要提交死亡證，並且提供文件證明自己與逝者的親屬關係以及繼承權的優先次序。相較於有遺囑的程序，申請遺產管理書的過程可能需要更長的物業轉名時間，特別是當親屬關係複雜或存在爭議時。

業權形式對繼承的影響：長命契 vs 分權共有

在討論遺產物業時，一個極之重要的概念是物業本身的業權形式。很多時候，業權形式的法律效力，甚至會高於遺囑的指示。

聯權共有（長命契）：生存者自動繼承，遺囑無效

聯權共有，即大家俗稱的「長命契」(Joint Tenancy)，是指所有業主共同擁有整個物業，不分你我。它最大的特點是「生存者取得權」。當其中一位聯名業主去世，他在物業的權益會自動、即時地轉移給在生的其他聯名業主。這個轉移過程是凌駕於遺囑之上的。換句話說，即使逝者在遺囑中寫明要將物業留給其他人，只要物業是以長命契形式持有，該遺囑指示亦會無效，物業最終必定歸屬在生的聯名業主。

分權共有：業權份額按遺囑或繼承法分配

分權共有 (Tenancy in Common) 則完全不同。在此形式下，每位業主都擁有物業一個獨立並且明確的業權份額，例如各佔50%或70%/30%的組合。當其中一位分權共有人去世，他所持有的業權份額就會成為其個人遺產的一部分，並不會自動轉給其他共有人。這部分業權會根據逝者的遺囑來分配；如果沒有遺囑，則按照上文提及的法定繼承順序來處理。

遺產物業的財務與稅務處理

繼承物業除了法律程序，還涉及實際的財務與稅務問題，這亦是整體物業轉名收費中需要考量的一環。

遺產物業按揭如何處理？

如果逝者的物業仍有按揭未供完，當銀行收到業主過身的消息後，通常會先凍結其按揭戶口。不過，銀行一般會提供大約一年的酌情期，讓家人或準繼承人繼續每月向戶口存款供樓，避免物業因斷供而被銀行收回。待繼承人正式取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」後，便可憑文件與銀行商討後續安排，例如由繼承人申請新的按揭接手供款、用遺產中的現金一次過還清，或者將物業出售。

為何遺產繼承轉名能豁免印花稅及遺產稅？

這是一個好消息。在稅務方面，繼承物業的物業轉名手續及收費相對簡單。首先，香港政府已於2006年2月11日起取消遺產稅，所以在該日期後離世的人士，其遺產無需繳付任何遺產稅。至於印花稅，由於遺產繼承是根據法律程序進行的業權轉移，並非一項買賣交易，所以受益人在承繼物業轉名到自己名下時，是完全豁免繳付任何印花稅的。

【高風險】送契樓（送讓契）轉名：隱藏陷阱與銀行按揭限制

在考慮各種物業轉名手續2025的方案時，有些人可能會被「送贈」這個概念吸引，認為透過「送讓契」（Deed of Gift）將物業無償轉給家人，是最直接簡單的方法。表面上，這聽起來像是充滿愛意的饋贈，但實際上，這種物業轉名手續暗藏著極高的風險，處理不當隨時會變成一個燙手山芋，後果可能遠超你的想像。

送讓契的兩大致命風險

選擇以送讓契方式轉名，主要會面對兩個環環相扣的重大問題，這兩個問題直接影響物業的價值，甚至業權的穩定性。

風險一：銀行拒批按揭，五年內轉售極度困難

送契樓最大的問題，就是銀行普遍對其按揭申請避之則吉。因為銀行在審批按揭時，極度重視業權的穩固性。送契樓在法律上存在被追討的可能，所以銀行會視之為高風險資產。一般而言，絕大部分銀行在物業送贈日起計的五年內，都不會承造任何按揭。這意味著，新業主無法透過按揭集資，而將來若想出售物業，潛在買家同樣無法申請按揭，這會導致物業在五年內幾乎無法在市場上正常轉售。

風險二：業權可被挑戰及追討（《破產條例》五年追溯期）

銀行之所以拒批按揭，其法律根源在於香港的《破產條例》。根據條例，如果原業主（送贈人）在送出物業後的五年內申請破產，破產管理署署長或債權人有權向法庭申請，將該次「送贈」視為無效交易，並追討該物業用作償還債務。因為這個長達五年的追溯期存在，送契樓的業權在這段時間內被視為不完整或存在瑕疵，這也是為何它成為銀行眼中的「計時炸彈」。

送讓契的印花稅釐定

除了業權風險，另一個常見的誤解是關於物業轉名收費。許多人以為成交價是零，就無需繳付印花稅，但這個想法是完全錯誤的。

為何成交價為$0仍須按市價繳付印花稅？

稅務局為了防止有人利用極低成交價或零成交價來逃稅，法律上明確規定，無論物業的轉讓價是多少，印花稅都必須按照物業轉讓當日的市場價值來計算。所以，即使送讓契上寫明的代價是「$0」或「無償」，稅務局依然會視之為一份正常的樓宇買賣合約，並按估算出的市價來徵收全額的從價印花稅。整個物業轉名手續及收費，印花稅是其中一筆無法避免的大額開支。

稅務局如何評估送契樓的應課稅價值？

稅務局有自己一套嚴謹的估價機制。他們會參考物業估價署的內部數據，或者比較同一時期、同一地區內條件相近的物業成交紀錄，來評定該送契樓的應課稅價值。如果個案複雜，稅務局亦可能委託獨立的測量師行進行專業估價。因此，新業主最終收到的稅單，是基於一個客觀的市場價格計算出來的，這筆費用絕對不容忽視。

物業轉名律師、收費及時間全覽

要順利完成整個物業轉名手續2025，了解當中涉及的律師角色、詳細收費和所需時間是關鍵一步。這部分會為你清晰拆解整個流程，讓你對物業轉名手續及收費有一個全面的預算和心理準備。

律師在轉名過程中的關鍵角色

為何物業轉名必須經由律師處理？

在香港，物業轉名是一項嚴謹的法律程序，所有住宅物業的業權轉讓文件，都必須由香港執業律師處理及簽署。這並非單純的行政手續，而是為了保障買賣雙方（即使是親屬）的權益，確保業權的合法性和清晰度。由律師處理可以確保整個轉名過程符合《物業轉易及財產條例》的規定，避免日後出現任何業權糾紛。

律師職責：查冊、草擬文件、處理款項及註冊

律師在物業轉名手續中扮演著不可或缺的角色，其職責主要包括以下幾個核心步驟：
* 查冊 (Land Search): 律師會首先到土地註冊處進行查冊，仔細核實物業的業權資料。這一步是為了確認轉讓方是物業的合法擁有人，同時檢查物業是否存在任何未解除的按揭、釘契（例如維修令或法庭命令）等產權負擔，確保新業主接收的是一份完整的業權。
* 草擬法律文件 (Drafting Documents): 律師會根據雙方的意願，草擬所有必需的法律文件，當中最重要的就是「轉讓契」(Assignment)。如果是近親買賣，律師也會協助準備買賣合約。
* 處理款項 (Handling Funds): 在交易過程中，律師樓會擔當資金託管人的角色。所有款項，例如樓價或相關費用，都會先存入律師樓的獨立戶口，待所有手續辦妥後，才會按指示發放，確保資金安全。
* 辦理註冊 (Registration): 當轉讓契簽署妥當，並且繳付了印花稅之後，律師會將文件送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，業權轉讓才算正式生效，新的業主資料亦會更新在公開的土地登記冊上。

近親轉讓：何時可共用律師？何時須分別委託？

一般物業買賣為了避免利益衝突，買賣雙方必須委託不同的律師代表。不過，在近親轉讓的情況下，香港律師會則有特別的指引。
* 可共用律師的情況： 如果轉讓雙方是直系親屬關係，例如是配偶、父母與子女、或兄弟姊妹，法律允許他們選擇委託同一位律師處理整個轉名程序。這樣做的好處是溝通上可能更直接方便，流程亦會較快。
* 須分別委託的情況： 即使是近親，如果雙方認為交易的條款比較複雜，或者希望各自的權益能得到最全面的保障，仍然可以選擇分別委託不同的律師。如果雙方並非直系親屬（例如叔侄、姻親等），則必須由不同的律師代表，以確保程序的公正性。

物業轉名收費明細：律師費、印花稅及雜費預算

規劃物業轉名收費預算時，主要開支可分為三大部分：律師費、政府印花稅，以及一些雜項支出。

律師費及相關雜費 (Disbursements)

律師費： 這是支付給律師樓的專業服務費用。一般來說，處理一宗標準的近親物業轉讓，市場上的律師費大約由數千至一萬港元不等，視乎物業價值和個案的複雜程度而定。建議在委託前先向幾間律師樓查詢報價。
雜費 (Disbursements)： 這些是律師樓代為支付的行政費用，實報實銷，一般包括：
土地註冊處查冊費
文件註冊費
公司查冊費（如適用）
影印、交通等雜項開支
這些雜費的總額通常在一千至二千港元左右。

印花稅及註冊費用

印花稅 (Stamp Duty)： 這是物業轉名收費中最大的一筆開支。即使是近親轉讓，稅務局仍會根據物業的市價或成交價（以較高者為準）來計算印花稅。近親轉讓可應用稅率較低的「從價印花稅第2標準」，稅率由$100至4.25%不等。
註冊費用 (Registration Fee)： 將「轉讓契」送交土地註冊處註冊時，需要繳付註冊費。目前的收費標準是根據物業價值或成交價而定，例如價值超過75萬港元的物業，註冊費為$450。

物業轉名所需時間：完整流程時間線

由準備文件到完成註冊的預計時間

大家最關心的物業轉名時間，由開始準備到手續全部完成，一個順利的流程大概如下：
1. 前期準備及委託律師： 尋找律師、準備身份證明文件及物業文件，大約需時1星期。
2. 律師查冊及草擬文件： 律師進行查冊及準備轉讓契等文件，需時約1至2星期。
3. 簽署文件及繳付印花稅： 安排雙方簽署文件，然後到稅務局為文件加蓋印花（打釐印），這個過程通常在1星期內完成。
4. 土地註冊處註冊： 文件送交土地註冊處後，處方一般需要約1個月時間處理註冊及更新紀錄。

總括而言，一宗不涉及複雜按揭安排的近親物業轉名，整個流程所需的總時間大約為 4至8個星期。如果過程中需要重新申請按揭，銀行的審批時間亦需計算在內，整體時間可能會相應延長。

物業轉名常見問題 (FAQ)

近親轉讓成交價可否遠低於市價以避稅？

這是一個在規劃物業轉名手續2025時常見的疑問。雖然理論上家人之間可以自行協定成交價，但想藉此避稅是不可行的。稅務局在審批印花稅時，並非只看合約上的成交價，而是會參考物業的市場價值。如果申報的成交價遠低於市價，稅務局有權自行或委託專業估價署為物業估價，並根據該估值追收應繳的印花稅差額。所以，即使將成交價定為一元，最終的物業轉名收費並不會減少，反而可能因估價程序而延長整個物業轉名時間。

接收物業的家人入息不足以通過壓力測試應如何處理？

接收物業的家庭成員若需申請新的按揭貸款，就必須符合銀行的入息要求，並通過壓力測試。如果其入息證明不足以通過審批，銀行便不會批出按揭，令轉名程序無法繼續。面對這種情況，有兩個常見的處理方法。第一，可以考慮增加一位財務狀況穩健的近親作為按揭擔保人，以合併計算入息。第二，可以採取較靈活的時間安排，例如先簽訂臨時買賣合約，但將正式成交日期訂在數月甚至更後，給予接收方足夠時間去改善自身的收入狀況，待符合銀行的按揭要求後，才完成最後的轉名步驟。

「近親」的法律定義包括哪些家庭成員？

在物業轉名的稅務條例中，「近親」有非常嚴格的法律定義，並非泛指所有親戚。其定義主要涵蓋個人的配偶、父母、子女、兄弟及姊妹。這當中包括全血緣、同父異母或同母異父的半血緣、法定領養關係以及繼親關係下的成員。需要特別留意的是，祖父母與孫子女、叔伯、姑母、姨母、舅父，以至堂兄弟姊妹或表兄弟姊妹等，均不在此定義範圍內。若想為這些親屬辦理轉讓並希望應用相關的稅務安排，便需要向稅務局作特別申請。

遺產繼承的物業會被視為「送契樓」嗎？

不會，這是一個很重要的區分。經由遺產繼承程序取得的物業，並不會被視為「送契樓」。兩者的法律基礎截然不同。「送契樓」是指業主在生時，以無償贈與（Deed of Gift）的形式將業權轉讓給他人。而遺產繼承，則是在原業主離世後，遺產執行人或管理人根據遺囑或《無遺囑者遺產條例》，透過法庭承辦程序將業權轉移給受益人。因此，遺產物業的業權穩固，銀行會視之為正常物業處理按揭申請，不會附帶一般送契樓可能長達五年的按揭限制。

短期內頻繁「甩名」會否被稅務局調查？

稅務局會密切關注任何有避稅嫌疑的交易模式。如果在短時間內，同一人或同一家庭頻繁地利用近親轉讓（俗稱「甩名」）來回復首置身份，並接連購入多個物業，稅務局很可能將這一連串操作視為有計劃的避稅部署，而非單純的家庭資產分配。一旦稅務局引用《印花稅條例》中的反避稅條款進行調查並證實其避稅意圖，便有權追討所有相關的印花稅款差額及罰款。

辦理近親轉讓需要聘請地產代理嗎？

在一般情況下，辦理近親之間的物業轉名手續並不需要聘請地產代理。地產代理的主要職責是為買賣雙方進行配對、安排睇樓及協助議價。由於近親轉讓的交易對象早已確定，雙方亦已就轉讓達成共識，因此毋須地產代理的介入。轉讓雙方可以直接委託律師事務所辦理所有法律文件及後續的註冊程序。這樣不但能簡化流程，亦可節省一筆地產代理佣金，不過在整個物業轉名手續及收費預算中，律師費依然是必要的開支。