「聯名物業」是香港常見的置業方式，但當其中一位業主不幸身故，在生的業主或其家人往往會感到徬徨。物業的業權應如何處理？後續的法律程序是自動轉移還是需要辦理遺產承辦？這一切的答案，均取決於該物業是以「長命契」（聯權共有）還是「分權共有」的方式持有。這兩種持有方式在法律概念及遺產繼承程序上截然不同，處理不當或會引致業權不清的嚴重後果。本文將為您詳細拆解兩者的分別，並一步步闡明業主身故後的5大遺產繼承關鍵步驟，內容涵蓋由確認物業持有方式、辦理業權轉移、申請遺產承辦，到委託律師的注意事項及進階遺產規劃，助您清晰了解整個法律流程，妥善處理聯名物業的繼承事宜。
聯名物業兩大模式：長命契 vs 分權共有
處理聯名物業死亡的事宜，首要步驟就是釐清物業是以哪種方式共同持有。在香港，聯名物業主要分為「長命契」與「分權共有」兩種模式。這兩種模式在法律概念和遺產處理方式上有著根本性的分別，直接決定了業權的最終歸屬。
長命契 (Joint Tenancy)：生存者自動繼承業權，不屬遺產
長命契是坊間最普遍的說法，其正式法律名稱為「聯權共有」（Joint Tenancy）。這種持有方式常見於夫婦或親密的家庭成員之間。
核心概念：生存者取得權 (Right of Survivorship)
長命契最核心的法律原則是「生存者取得權」。在這原則下，所有聯名業主會被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業，並沒有獨立的個人份額。當其中一位業主不幸身故，他所持有的物業權益，會自動並即時地轉移給仍在生的其他聯名業主。
法律效力：業權轉移凌駕遺囑之上
這一點非常關鍵：長命契的「生存者取得權」效力，是凌駕於任何遺囑之上的。換句話說，即使已故業主在遺囑中寫明，要將其在物業中的權益留給其他人（例如子女），該項指示也會因長命契的法律原則而失效。物業的業權最終仍然會歸在生的聯名業主所有，並且不會被納入已故業主的遺產範圍內處理。
分權共有 (Tenancy-in-Common)：業權份額納入遺產處理
另一種模式是「分權共有」（Tenancy-in-Common），它的概念與長命契截然不同，常見於生意夥伴或沒有親屬關係的共同投資者。
核心概念：各業主擁有獨立指定份額
在分權共有的模式下，每位業主都擁有物業一個獨立而且明確的份額。這些份額可以平均分配，例如兩位業主各佔50%；也可以按出資比例持有不同份額，例如70%和30%。這些業權份額是清晰分開，並且獨立存在的。
法律程序：須按遺囑或繼承法辦理遺產承辦
當其中一位分權共有人身故，他所持有的物業份額會直接成為其個人遺產的一部分。這份聯名物業遺產必須透過正式的遺產承辦程序來處理。假如已故業主生前有訂立遺囑，其物業份額就會按照遺囑內容分配給指定的繼承人。如果沒有訂立遺囑，則會根據香港的《無遺囑者遺產條例》，由其法定繼承人繼承。
如何快速確認物業持有方式？
了解了兩種模式的分別後，下一步就是準確確認自己物業的持有方式。有兩個直接的方法可以查證。
查閱樓契 (Title Deeds) 的關鍵字眼
最直接的方法是查閱物業的樓契，即業權契據。在契據中描述業主身份的部分，如果看到 “as Joint Tenants” 的字眼，就代表物業是以長命契形式持有。如果看到的是 “as Tenants in Common”，或者明確註明了各業主所佔的份額比例（例如 “in equal shares” 或 “as to 30% and 70%”），那物業就是以分權共有形式持有。
經律師進行土地查冊 (Land Search) 以作最終確認
樓契文件可能不容易即時找到，或對一般人來說不易理解。一個更為準確和權威的方法，是委託律師到土地註冊處進行土地查冊。土地查冊報告會清晰列明物業現時的註冊業主資料，以及他們的持有方式（Joint Tenants 或 Tenants in Common）。這份官方紀錄是處理後續所有法律程序的最終依據，能提供最確實的證明。
「長命契」業主身故後的業權轉移程序
處理聯名物業死亡的情況，很多人首先會聯想到繁複的遺產繼承手續。不過，如果你的物業是以「長命契」形式持有，整個程序其實是相對直接的。它的重點不是在於「繼承遺產」，而是在於一個清晰的「業權更新」步驟。
辦理業權轉移的標準流程
雖然根據「生存者取得權」原則，業權會自動轉移給在生的業主，但我們仍然需要完成一個正式的法律程序，去更新土地註冊處的官方紀錄。這個標準流程一般分為三個簡單步驟。
步驟一：申領死亡證核證副本
第一步是取得已故業主的死亡證明文件。這不是普通的影印本，而是需要向入境事務處轄下的生死登記處，正式申領一份死亡證的核證副本（Certified Copy）。這份文件是之後所有法律程序的基礎和憑證。
步驟二：委託律師草擬及簽署相關法律文件
取得死亡證後，下一步就是委託律師處理相關的法律文件。律師會根據死亡證和物業的樓契資料，為你草擬一份關鍵文件，稱為「註冊摘要」（Memorial Form）。同時，在生的業主也需要簽署相關的聲明文件，確認業權因聯名業主身故而轉移。
步驟三：向土地註冊處提交註冊摘要（Memorial Form），更新紀錄
最後一步，律師會將死亡證的核證副本、已簽署的註冊摘要，以及其他所需文件，一併提交到土地註冊處進行註冊。土地註冊處在核實文件後，就會更新物業的業權紀錄，正式將已故業主的名字從紀錄中移除。完成這一步，在生的業主在法律上就正式成為物業的唯一或餘下擁有人。
為何必須辦理死亡證註冊？
你可能會想，既然「長命契」的業權是自動轉移的，為什麼還需要辦理這些手續？這是一個很好的問題，原因主要有兩個，而且都非常實際。
法律上確立在生者為物業的唯一擁有人
雖然生存者取得權在法律上是即時生效的，但土地註冊處的公開紀錄並不會自動更新。辦理死亡證註冊，就是將這個已經發生的法律事實，正式地記錄在案。這個步驟可以為你提供最清晰和有力的法律證明，確立你作為現有業主的身份，避免日後出現任何關於業權的疑問或爭議。
確保物業日後可順利出售或申請按揭
這個原因更加直接影響你的資產。假如你將來想出售這個聯名物業，或者用它來向銀行申請按揭，買家或銀行的律師必定會進行查冊。如果他們發現紀錄上仍然有已故業主的名字，物業的業權就會被視為不清晰或存有瑕疵（defective title）。這會直接導致交易無法進行，直到你完成死亡證的註冊手續為止。所以，及時辦理這個程序，是為了確保你的物業資產可以隨時自由買賣或進行融資。
「分權共有」業權的遺產繼承程序
處理分權共有的聯名物業死亡個案，程序就和「長命契」完全不同。當業主身故，他名下的物業份額會直接納入其個人的聯名物業遺產之中，並不會自動轉給其他共有人。所以，這份業權需要經過一套正式的法律程序，才能轉移給合法的繼承人。整個過程可以分為清晰的三大步驟。
第一步：確認繼承人身份
第一件事，就是要釐清誰有權繼承這份物業業權。這個問題的答案，主要看已故業主生前有沒有留下遺囑。
有遺囑：按遺囑指定的繼承人繼承
如果已故業主生前立下有效遺囑，事情就比較直接。遺囑會清楚指明誰是物業份額的繼承人，法律上會以遺囑的意願為準。
無遺囑：按《無遺囑者遺產條例》分配
如果已故業主沒有立下遺囑，遺產的分配就要跟隨法律規定。香港有一套名為《無遺囑者遺產條例》的法例，它會根據繼承人的親屬關係，定出一個分配的先後次序，例如配偶通常是第一順位繼承人，其次是子女、父母等等。
第二步：申請遺產承辦書
確認了繼承人之後，下一步就是向法庭申請一份非常重要的法律文件，叫做「遺產承辦書」。你可以把它理解為一份官方授權書，證明遺產執行人或管理人有權處理已故業主的遺產，是辦理業權轉讓的必要文件。
準備文件：死亡證、遺囑（如有）、資產及負債清單等
申請時需要準備好一些基本文件。當中包括已故業主的死亡證，以及遺囑正本（如果有的話）。同時，申請人需要整理一份完整的資產及負債清單，列出已故業主名下所有的資產和債務。
向高等法院遺產承辦處提交申請
文件準備齊全之後，就要向高等法院的遺產承辦處正式提交申請。遺產承辦處會審核所有資料，確認一切符合法律規定，然後就會批出遺產承辦書。
第三步：辦理業權轉讓
取得了遺產承辦書，就等於拿到了處理業權的鑰匙。最後一步，就是將已故業主的業權份額，正式轉到繼承人的名下。
由遺產執行人或管理人簽署轉讓文件（轉讓同意書）
這一步需要由遺產執行人（在有遺囑的情況下）或遺產管理人（在沒有遺囑的情況下）簽署一份法律文件，稱為「轉讓同意書」（Assent）。這份文件代表遺產的代理人，同意將物業業權轉移給繼承人。
向土地註冊處註冊，將業權正式轉至繼承人名下
簽署了轉讓同意書之後，就要把文件交到土地註冊處登記。當土地註冊處更新紀錄之後，繼承人的名字就會正式記錄在物業的業權資料上，這時他才算是法律上該物業份額的新業主，整個繼承程序也正式完成。
處理聯名物業繼承：為何建議委託律師？
處理聯名物業死亡相關的法律程序時，許多人首先會考慮，是否可以自行處理以節省開支。理論上，自行辦理是可行的，但是在處理聯名物業遺產的過程中，這條路徑充滿了潛在的法律陷阱。了解自行處理的風險，以及委託律師的優勢，可以幫助你作出最穩妥的決定。
自行處理的潛在風險
自行處理看似直接，但是當中涉及的法律細節和程序要求，遠比想像中複雜。一旦出錯，後果可能不只是金錢上的損失。
風險一：法律文件不符規格，註冊被拒
土地註冊處對於所有註冊文件的格式和內容，都有非常嚴格的要求。例如，死亡證的核證副本必須符合特定規格，而提交的註冊摘要（Memorial Form）亦需要準確無誤。任何微小的錯誤，例如名字拼寫、日期格式或物業描述有出入，都可能導致整份文件被土地註冊處拒絕註冊，需要重新辦理。
風險二：錯過法定時限或程序，引致延誤
處理業權轉移的程序環環相扣，而且有既定的次序。如果對整個流程不熟悉，很容易錯過某個關鍵步驟，或者未能及時提交所需文件。這些程序上的失誤，會導致整個業權轉移過程被延誤，所需時間可能比預期長得多，帶來不必要的煩惱。
風險三：業權存有瑕疵，影響未來物業交易
這是自行處理最嚴重的潛在風險。假如業權轉移手續未能妥善完成，已故業主的名字沒有被正式地從物業記錄中移除，法律上這就構成了「業權瑕疵」（Defective Title）。這問題在日常可能不易察覺，但是當你日後打算出售或加按物業時，買家或銀行的律師進行查冊時便會發現業權不清，交易將會被即時叫停，直至業權問題被釐清為止。這不但會導致交易告吹，甚至可能引發法律糾紛。
委託律師的優勢與費用預算
相對於自行處理的風險，委託專業律師處理雖然需要支付費用，但是這筆開支換來的是專業保障和安心。
優勢一：專業保障，確保程序合法、業權清晰
律師熟悉《土地註冊條例》的所有規定，能夠確保每一份提交的文件都符合法律規格，整個過程合法合規。由律師處理，可以確保業權得到妥善更新，紀錄清晰無誤，為物業未來的任何交易掃清障礙，保障你的資產價值。
優勢二：節省時間心力，處理繁複文件及法律程序
面對親人離世，本身已需處理大量繁瑣事務，情緒亦難免受影響。將繁複的法律文件、與政府部門的溝通工作交由律師代勞，可以讓你省下大量的時間和心力。你不需要親自研究複雜的法律條文或奔波於不同部門之間，律師會為你處理好一切。
費用結構：律師專業服務費、政府註冊費、雜費等
委託律師的費用，通常由幾個部分組成，清晰透明。
- 律師專業服務費：這是支付給律師行的主要費用，涵蓋其專業知識、草擬及審核法律文件、提供法律意見及代辦所有程序的服務。對於標準的聯名物業業權轉移，許多律師行會提供一個固定收費。
- 政府註冊費：這是向土地註冊處提交文件註冊時，政府收取的法定費用。
- 雜費：包括一些零碎的行政開支，例如進行土地查冊、影印、文件認證等費用。
總括而言，這筆費用可以視為一份保障，確保你的物業權益得到最穩妥的處理。
進階遺產規劃：如何分割「長命契」？
「長命契」雖然在處理聯名物業死亡事件時，提供了一個直接的業權轉移方案，但它最大的限制就是業主無法自由決定自己權益的去向。如果你的家庭狀況或個人意願有變，希望將物業份額留給配偶或子女以外的特定人士，那麼你可能需要考慮一個進階的法律程序：分割「長命契」。
分割長命契 (Severance of Joint Tenancy) 的法律程序
目的：將「聯權共有」轉為「分權共有」
分割長命契的目的十分明確，就是將物業的持有方式由「聯權共有」(Joint Tenancy) 轉變為「分權共有」(Tenancy-in-Common)。這個轉變的核心在於取消「生存者取得權」的法律效力。轉變完成後，各業主就不再是共同擁有整個物業，而是各自持有物業的一個獨立份額。
方法：由律師草擬及註冊「分割通知書」或「分割契據」
要啟動這個程序，業主需要委託律師處理。律師會根據你的意願，草擬一份名為「分割通知書」(Notice of Severance) 或「分割契據」(Deed of Severance) 的法律文件。這份文件會清楚表明你分割聯權共有的意圖。文件簽署後，必須送達給其他所有聯名業主，然後再由律師提交到土地註冊處進行註冊。一經註冊，業權的轉變就正式生效。
分割後的法律影響
業權變化：各業主從此擁有獨立份額
當分割程序完成後，最直接的影響就是業權結構的改變。例如，原本兩位聯名業主會變為各自擁有物業50%的獨立份額。這個份額是清晰和可區分的。這代表你的權益和你夥伴的權益從此分開計算，不再綑綁在一起。
遺產安排：可透過訂立遺囑，自由處置個人持有的物業份額
業權份額獨立後，最大的好處就是你可以重獲個人資產的控制權。你可以透過訂立一份有效的遺囑，自由決定將你持有的物業份額傳承給任何人。這為你的聯名物業遺產規劃提供了極大的彈性，確保資產能夠按照你的真實意願進行分配。
聯名物業繼承常見問題 (FAQ)
處理聯名物業死亡的相關事宜時，總會遇到各種疑問。我們整理了一些關於聯名物業遺產的常見問題，希望可以為你提供清晰的解答。
Q1：長命契的業權轉移手續一般需時多久？
長命契的業權轉移程序，核心步驟是將已故業主的死亡證註冊到土地註冊處。整個流程的時間，主要視乎文件準備的效率。假如所有文件，例如死亡證的核證副本，都已準備妥當，由委託律師草擬文件到成功註冊，一般需要數星期的時間便能完成。
Q2：如果物業仍有銀行按揭，在生業主應如何處理？
如果物業尚有未完成的銀行按揭，在生業主應盡快主動通知承按銀行。銀行會根據原有的按揭契據條款，以及在生業主目前的財務狀況，去重新審視按揭安排。通常，銀行會要求在生業主繼續承擔還款責任，並且可能需要更新按揭文件，將其正式列為唯一的按揭人。
Q3：完成手續後，是否可以立即出售或加按物業？
當死亡證成功在土地註冊處註冊，業權紀錄更新後，在生業主便成為物業法律上的唯一擁有人，擁有出售或申請加按的權利。在實際交易中，買家或新銀行的律師必定會進行土地查冊，以確認業權完整清晰。因此，關鍵在於確保所有法律程序都已妥善完成，土地註冊處的紀錄已準確無誤地更新。
Q4：在香港處理聯名物業繼承需要繳付遺產稅嗎？
這點可以放心，香港已於2006年2月11日起正式取消遺產稅。因此，任何在此日期或之後發生的聯名物業死亡個案，其遺產繼承都無需再繳付遺產稅。這項改變簡化了整個繼承過程，減省了處理稅務的程序。
Q5：如果無法聯絡其他聯名業主，可以單方面處理業權問題嗎？
這個問題的處理方式，取決於具體情況。假如你是長命契的其中一位在生業主，現在需要處理另一位已故業主的業權轉移，這個程序是不需要其他在生業主同意的，你可以自行委託律師辦理死亡證註冊。不過，如果是涉及分割長命契，或是出售整個物業，就必須得到所有聯名業主的同意。若真的無法聯絡上其他業主，情況會變得複雜，可能需要透過法庭尋求解決方案，建議就此情況諮詢專業法律意見。