物業升值，想將「磚頭」變現金？無論是需要資金裝修、應付子女升學開支、把握投資機遇，抑或整合債務，加按套現都是利率最低、最具成本效益的融資選項之一。然而，面對五花八門的加按、轉按套現、二按等方案，您是否清楚它們的實際分別？在加息或減息週期，又應採用哪種慳息策略？
本篇2025年加按終極攻略，將為您一文拆解所有疑問，從釐清三者核心分別、掌握利率及利息計算策略、準確計算可套現金額，到詳解申請流程、文件準備及全面剖析四大優勢與潛在風險，助您在芸芸選項中，作出最精明、最有利的財務決策。
什麼是加按？一文釐清加按揭、轉按、二按核心分別
當考慮申請加按貸款時，市場上總會聽到「加按」、「轉按」、「二按」等名詞。它們聽起來相似，實際操作、風險和目的卻大有不同。清楚理解三者的核心分別，是作出精明財務決策的第一步。
加按揭 (Top-up Mortgage / Equity Loan) 的核心概念
定義：向現有按揭銀行，就同一物業申請額外貸款
加按揭，或稱加按，是指向您現時提供按揭的銀行，就已經抵押的同一物業，申請一筆額外的貸款。整個過程都在原有的銀行進行。
目的：利用物業升值部分套現，獲取流動資金
申請加按的主要目的，是將物業因市場升值而增加的淨值（Equity）釋放出來，轉化為一筆可靈活運用的現金。這筆資金可以用於裝修、投資、子女升學或生意周轉等不同需要。
特點：只涉及一間銀行，一份更新的按揭合約
加按的最大特點是手續相對簡單。因為只涉及您原有的按揭銀行，省卻了轉換金融機構的繁複程序。銀行審批後，一般只需簽署一份更新或補充的按揭合約。
轉按套現 (Cash-out Refinancing) 如何操作？
定義：將整筆按揭由A銀行轉至B銀行，並因物業升值而獲取更高貸款額
轉按套現，是指將您在原有銀行（A銀行）的整筆按揭貸款，轉移到一間新的銀行（B銀行）承造。同時，新銀行會根據物業的最新估值，批出一個比原有按揭餘額更高的貸款額，從而套現中間的差額。
目的：爭取更低利率、賺取現金回贈，同時套現資金
轉按套現通常有雙重目的。一方面，業主希望抓住市場時機，轉至能提供更低加按利率或更吸引現金回贈的銀行，以節省長遠的加按利息開支。另一方面，也能夠在轉換過程中，利用物業升值空間獲取額外資金。
特點：轉換貸款機構，涉及贖回舊按揭及簽訂新按揭
這個操作會涉及兩間銀行。您需要委託律師樓，處理贖回舊銀行的按揭，然後再與新銀行簽訂一份全新的按揭合約，過程比加按稍為複雜。
二按 (Second Mortgage) 的高風險本質
定義：在保留原有銀行一按的情況下，向另一財務機構申請第二份按揭
二按，是指在保留原有銀行按揭（即「一按」）的基礎上，再向另一間財務機構（通常是財務公司而非銀行）申請第二份獨立的按揭貸款。
目的：獲取高於銀行上限的按揭成數，降低置業門檻
申請二按的主要原因，是為了借取超越銀行按揭成數上限的貸款額，常見於首期資金不足的置業情況。例如銀行最高只批核七成按揭，買家便透過二按借入額外的一至兩成資金上會。
特點：利率極高、風險巨大、物業存在兩個債權人
二按的利率遠高於銀行的一按，會大幅加重供款負擔。更重要的是，物業會同時抵押給兩個債權人。一旦業主斷供，物業被拍賣後，所得款項會優先償還一按銀行，之後才到二按機構，因此二按機構承受的風險極高，並會以極高的利率去彌補這種風險。
快速比較表：加按 vs 轉按套現 vs 二按
貸款機構
加按：原有按揭銀行
轉按套現：新的銀行
二按：另一間財務機構（通常非銀行）
利率水平
加按：按市場最新利率而定
轉按套現：具競爭力，通常是為了追求更低利率
二按：極高
風險程度
加按：低
轉按套現：低
二按：極高
適用情況
加按：希望手續簡單，純粹想套現資金
轉按套現：希望同時達到慳息、賺回贈和套現三個目的
二按：首期不足，需要突破銀行按揭成數（務必審慎評估風險）
加按決策核心：剖析加按利率與利息，制定最佳慳息策略
決定是否申請加按貸款，以及如何操作，核心在於比較您現有的按揭利率與當前的市場利率。這個簡單的比較，直接決定了您應該採用哪種策略去慳盡每一分加按利息。整個決策過程其實可以簡化為兩個清晰的路徑，我們將會逐一剖析。
策略一：當市場利率高於您現有按揭利率（加息週期）
最佳方案：淨值貸款 (Equity Loan)
假如您在幾年前的低息環境中承造了按揭，現在市場正處於加息週期，那麼您手上那份低息合約就變得非常珍貴。在這種情況下，最佳的加按方案就是向原有的按揭銀行申請淨值貸款。
操作方式：保留原有低息按揭不變，僅為套現部分申請新貸款
操作上非常直接。您原有的低息按揭計劃會完全保留，不受任何影響。銀行會根據物業的最新估值，另外批出一筆新的貸款給您，而這筆新貸款的利率會跟隨當前的市場水平。
優勢分析：鎖定原有貸款的低利率優勢，有效拉低整體利息成本
這個策略的最大優勢，是保護了您原有貸款的低利率。只有新套現的資金部分需要承受較高的市場利率，而大部分的舊有貸款餘額則繼續享受舊日的低息。這樣能有效拉低您的總利息成本，是加息環境中最明智的加按揭選擇。
策略二：當市場利率低於您現有按揭利率（減息週期）
最佳方案：轉按套現 (Cash-out Refinancing)
相反，如果您現有的按揭是在利率較高的時期訂立，而現在市場利率已經回落，這就是一個絕佳的機會去重組您的債務，降低整體的加按利率。最佳方案是進行轉按套現。
操作方式：申請全新低息按揭，全數清還舊有高息按揭
您需要向另一間能提供更低利率的銀行申請一筆全新的按揭貸款。這筆新貸款的總額，會等於您「舊有按揭餘額」加上您「希望套現的金額」。當新貸款批出後，您會用其中一部分資金，一次過清還舊有的高息按揭，餘下的就是您可以動用的現金。
優勢分析：將全部債務轉移至更低利率，實現慳息與套現雙重目的
這個方案的好處是將您的全部按揭債務，包括舊債和新套現的部分，都轉移到一個更低的利率之下。雖然這意味著放棄舊有的按揭合約，但因為整體利率下降，您每月的供款和總利息支出都會減少，能夠同時達到慳息與套現兩個目的。
我能套現多少？加按揭額度計算全攻略
申請加按貸款，大家最關心的問題，莫過於「我究竟可以套現多少錢？」。這個金額並非憑空估算，而是有一條清晰的計算公式。接下來，我們會一步步拆解這條公式，並且透過真實個案分析，讓您輕鬆掌握計算自己物業加按潛力的方法。
加按揭額度計算官方公式
銀行在審批您的加按揭申請時，計算可套現金額的基礎非常明確，主要依賴一條行業通用的標準公式。
公式詳解：可套現金額 = (物業最新估值 x 最高按揭成數) – 尚餘按揭貸款額
這條公式由三個核心部分組成。第一是「物業最新估值」，這是指銀行為您的物業評定的當前市場價值，而非您當初的買入價。第二是「最高按揭成數」，這個百分比主要受香港金融管理局的指引以及物業價值所影響。第三則是「尚餘按揭貸款額」，即您目前還欠銀行的按揭本金。
關鍵變數：銀行估價與按揭成數如何影響最終金額
公式中的「銀行估價」與「按揭成數」是決定您最終套現金額的兩大關鍵。銀行對物業的估價越高，可申請的總貸款額自然就越高。同時，按揭成數是一個上限，直接限制了貸款總額。例如，價值1,000萬港元以下的物業，在沒有按揭保險的情況下，最高按揭成數一般為六成，這意味著新批核的總貸款額不會超過600萬港元。
真實個案分析：輕鬆計算您的加按潛力
理解了公式之後，我們用一個真實例子來看看，計算起來其實很簡單。
場景設定：物業5年前以500萬購入，現升值至700萬，原有按揭餘額220萬
假設您在5年前以500萬港元購入一個單位，經過多年樓市增長，銀行對單位的最新估值已升至700萬港元。而您經過5年供款，原有的按揭貸款尚餘220萬港元未償還。
計算步驟：(HK$7,000,000 x 60%) – HK$2,200,000 = HK$2,000,000 可套現金額
將數字代入公式：首先，用物業最新估值700萬港元乘以最高按揭成數（此樓價水平一般為60%），得出新的最高貸款額為420萬港元。然後，將這個數額減去您尚餘的220萬港元按揭，最終計出的200萬港元，就是您可以透過這次加按實際套現的金額。
影響因素：樓齡、貸款人年齡對最長還款年期的影響
除了計算可套現的金額，銀行亦會根據物業的樓齡及申請人的年齡，來決定新的加按貸款最長還款年期。一般銀行會使用「75減」或「80減」的準則，即以75或80減去樓齡或申請人年齡，取其較低者作計算。較短的還款期意味著每月供款額會相應提高，這也是規劃時需要考慮的因素。
影響您最終加按額度的三大因素
除了物業升值幅度，銀行在最終審批您的加按額度時，還會綜合考慮以下三個關鍵個人因素。
物業最新估價的準確性
不同銀行對同一物業的估價可能存在輕微差異。一個更進取、更貼近市場的估價，能直接提升您的潛在貸款額。因此，在正式申請前，向多間銀行獲取初步估價是一個明智的做法。
申請人的供款與入息比率 (DTI)
供款與入息比率（DTI）是銀行審批的核心指標。銀行會嚴格計算，確保您在增加貸款後的每月總供款額，不超過您每月總入息的50%。即使您的物業有足夠的升值空間，如果您的入息未能通過DTI審核，銀行亦無法批出您期望的貸款額。
個人信貸記錄 (TU) 評級
您的個人信貸報告（TU）是銀行評估您理財習慣及還款責任心的重要依據。一個良好的信貸評級，能增加銀行批核的信心，甚至有機會爭取到更優惠的加按利率。相反，如果信貸記錄欠佳，可能會直接影響審批結果，或導致加按利息增加。
加按申請流程、文件及審批時間全拆解
了解加按貸款的原理後，下一步自然是掌握實際的申請步驟。整個流程其實就像一個濃縮版的按揭申請，只要準備充足，過程可以相當順暢。以下我們將申請流程拆解成三大步驟，讓你對每個環節都有清晰的預算。
步驟一：申請前評估與準備
這一步是整個加按申請的地基，準備功夫做得越好，後續的審批就越順利。
向多間銀行獲取物業初步估價
在正式提交申請前，第一件事是了解你的物業現時的市場價值。你可以聯絡原按揭銀行，或者其他幾間主要銀行，為物業進行免費的網上或電話初步估價。取得多個估價可以讓你更準確地掌握物業的升值潛力，並且初步計算出可套現的大約金額。
準備個人身份證明文件
這是最基本的文件，主要是香港永久性居民身份證的副本。如果物業是聯名持有，就需要所有業主的身份證明文件。
整理最新入息證明（稅單、糧單、銀行月結單）
銀行需要重新評估你的還款能力，所以必須提供最新的入息證明。一般而言，你需要準備最近期的稅務局評稅通知書、最近三至六個月的糧單，以及顯示薪金入賬的銀行月結單。假如你是自僱人士，就需要提供公司利得稅單、審計報告等文件。
步驟二：提交加按申請與銀行審批
文件齊備後，就可以正式進入申請與審批階段。
向原按揭銀行正式提交加按申請
準備好所有文件後，你就可以向原來承造按揭的銀行，正式提交加按申請。銀行職員會協助你填寫申請表格，並收集所有必需的文件。
銀行審批關鍵：重新審核還款能力（DTI要求）及過往還款記錄
銀行審批加按申請時，會視之為一宗全新的按揭申請。審批的重點有兩個：第一，是根據你最新的入息，重新計算供款與入息比率（DTI），確保你的總債務供款不超過收入的一定比例。第二，銀行會審視你過往的按揭還款記錄，一個良好的還款歷史是成功獲批的關鍵。
審批時間：現契樓 vs 一般加按需時多久？
審批時間會因應物業狀況而異。如果你的物業已經完全供滿（即「現契樓」），由於不涉及贖回舊有按揭，流程會快很多，通常一至兩星期內便可完成。如果是一般的加按申請，因為銀行需要重新進行全面的信貸審批，所需時間會較長，普遍需要一個月或以上。
步驟三：簽署法律文件與資金發放
當你收到銀行的正式批核通知，就代表已來到最後階段。
聘請律師樓處理相關法律文件
與首次置業一樣，加按揭同樣需要經由律師樓處理法律文件。你需要委聘律師樓，負責草擬新的按揭契據，並在土地註冊處進行登記。
簽署新的加按揭合約
律師樓準備好文件後，會通知你親身前往簽署新的加按揭合約。這份合約會列明新的貸款總額、還款年期、加按利率以及其他條款細則。
套現資金發放至指定戶口
簽署所有法律文件後，律師樓會通知銀行發放貸款。銀行會先用新貸款清還你原有的按揭餘額，然後將餘下的套現資金，直接存入你指定的銀行戶口。至此，整個加按流程便大功告成。
全面剖析：加按的四大優勢與三大潛在風險
許多業主考慮申請加按貸款，是看中其靈活性。不過，任何財務決策都有兩面，全面了解加按的優點與潛在風險，是做出明智決定的第一步。
為何選擇加按？四大核心優勢
我們先來看看，為何加按揭會成為業主套現資金的熱門選項。它主要有四大吸引之處。
優勢一：無需賣樓即可釋放物業價值，獲取大額現金流
您擁有的物業是一項重要資產，當樓價上升，物業的價值也隨之增長。加按貸款的最大好處，就是讓您無需出售居所，即可將物業的升值部分轉化為一筆可觀的現金流。這筆資金無論是用於投資理財、生意周轉，或是子女升學，都提供了極大的財務彈性。
優勢二：利率遠低於私人貸款及二按，最具成本效益
在眾多貸款方案中，加按的成本效益非常顯著。因為有物業作為抵押品，銀行承擔的風險較低，所以加按利率通常遠比無抵押的私人貸款或高風險的二按為低。這代表您在借取相同金額時，需要支付的加按利息會少很多，是獲取大額資金最具成本效益的方法之一。
優勢三：善用「存款掛鈎按揭戶口」，以高息存款抵銷利息支出
不少銀行在批出加按時，會提供「存款掛鈎按揭戶口」（Mortgage-link Account）。您可以將套現後暫時未動用的資金存入這個戶口，它會提供與您加按利率完全相同的高息回報。這筆存款利息可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了您的實際借貸成本，同時資金又能隨時提取，保持高度靈活性。
優勢四：部分銀行提供現金回贈等額外優惠
香港銀行業競爭激烈，為了吸引客戶申請加按揭，許多銀行都會提供額外的優惠。最常見的就是現金回贈，銀行會根據您的貸款額提供一定百分比的現金獎賞。這筆回贈可以直接減輕您的財務負擔，甚至足以支付申請過程中涉及的律師費等開支。
不能忽視的三大潛在風險
了解了加按的種種好處後，我們也必須客觀審視其潛在的風險。周全的考慮，才能確保您的財務狀況穩健。
風險一：Call Loan 風險：當樓市急跌，銀行有權要求提早還款
雖然 Call Loan（銀行要求提早償還貸款）的情況不常見，但這是一個必須知悉的潛在風險。假如樓市出現極端的大幅下跌，導致物業的價值低於尚未償還的貸款額，銀行便有權根據按揭合約，要求您提早償還部分甚至全部貸款，以保障銀行的利益。這種情況會為業主帶來突如其來的巨大財政壓力。
風險二：利率波動風險：浮動利率或致未來利息增加
香港的加按利率普遍採用浮動利率計劃（例如與同業拆息H按或最優惠利率P按掛鈎）。這意味著您的每月供款並非固定不變。如果未來市場進入加息週期，您的按揭利率會隨之上升，導致每月需要支付的加按利息和總供款額增加。因此，在申請前必須評估自己是否有能力應對未來利率上升的可能。
風險三：額外成本：涉及律師費等相關開支
申請加按貸款，在本質上等同於重新辦理一次按揭。整個過程需要委託律師樓處理新的按揭契據等法律文件，所以會產生一筆律師費及相關的行政開支。在計算加按的總成本時，必須將這些前期費用一併考慮在內，才能更準確地評估整個方案是否划算。
進階探討：特殊情況下的加按及替代方案
當我們掌握了加按貸款的基本概念後，自然會遇到一些更複雜的個人情況。例如，如果當初是透過按揭保險「上會」，現在還有沒有空間申請加按？又或者，當急需資金時，除了加按，市面上的「業主私人貸款」是不是一個更好的選擇？以下我們就來逐一探討。
持有按揭保險的物業，可以申請加按嗎？
這是一個很常見的疑問，答案視乎您當初使用的是哪一個版本的按揭保險計劃。
新按揭保險計劃（高成數按揭）：普遍不允許任何形式的套現
如果您是在2019年林鄭plan或之後推出的高成數按揭保險計劃下購入物業，答案是相當明確的：不可以。新按保計劃的政策原意是協助市民置業自住，因此金管局及按證保險公司（HKMC）有嚴格規定，不允許利用高成數按揭的物業進行任何形式的套現融資，包括加按或轉按套現。一旦被發現，銀行有權要求借款人立即償還貸款。
舊按揭保險計劃：可透過「再融資按揭保險計劃」進行，但設有條件限制
假如您的物業是透過舊有的按揭保險計劃（一般指最高八成或九成按揭，樓價上限較低者）承造按揭，則尚有一線機會。您可以透過按證公司提供的「再融資按揭保險計劃」申請加按，但必須符合以下特定條件，例如物業價值不能超過指定上限，以及最高只可承造八成按揭等。申請前，最好直接向銀行查詢自己是否符合資格。
加按 vs. 業主私人貸款：我應該如何選擇？
當需要一筆資金時，加按並非唯一途徑。市面上亦有專為業主而設的私人貸款。兩者各有優劣，選擇哪一種，取決於您對資金的需求、時間的迫切性及對利息成本的敏感度。讓我們從幾個核心角度比較一下。
利率與貸款額比較
這是兩者最根本的分別。由於加按揭是以物業作為抵押的貸款，銀行承受的風險較低，因此加按利率一般會跟隨市場按揭利率，遠低於任何無抵押貸款。長遠而言，整體的加按利息成本優勢非常顯著。加按貸款的額度取決於物業升值空間，金額可以相當龐大。
相反，業主私人貸款本質上是無抵押貸款，只是「業主」身份能讓您獲得比一般人更高的貸款額和稍低的利率。儘管如此，其利率仍然比按揭貸款高得多。貸款額度通常設有上限，未必能滿足大額的資金需求。
審批速度與手續簡易度
在這方面，業主私人貸款完勝。其申請手續相對簡單，很多時候網上提交文件即可，審批及放款速度極快，最快甚至可以在一兩天內完成，適合急需現金周轉的情況。
加按的申請流程則嚴謹得多，等同於重新申請一次按揭。銀行需要為物業重新估價、審核您最新的入息證明、重新計算供款與入息比率，並且需要經由律師樓處理法律文件，整個過程動輒需要數星期甚至超過一個月。
適用對象（如未補地價資助房屋業主）
對於某些特定業主，業主私人貸款甚至是唯一的選擇。例如，未補地價的居屋、綠置居等資助房屋，由於業權受限制，正常情況下不能在公開市場上自由轉讓或抵押，因此銀行不會為這類物業批出用作套現的加按。
然而，由於業主私人貸款無需抵押物業，一些財務機構願意向這類資助房屋的業主批出貸款。這為他們提供了一個在限制下，仍然能夠獲取資金的有效途徑。
關於加按揭的常見問題 (FAQ)
大家好，來到文章的最後部分，我們整理了一些關於加按貸款最常見的疑問。處理物業財務安排時，總會遇到各種特殊情況，以下就為大家逐一拆解。
我的物業仍在罰息期內，可以申請加按或轉按嗎？
這是一個非常普遍的問題，答案取決於您是選擇「轉按」還是「加按」。兩者的處理方式截然不同。
罰息期內轉按的成本分析
理論上，即使物業仍在罰息期內，您仍然可以申請轉按至另一間銀行。不過，這通常會衍生一筆可觀的費用。所謂「罰息期」，是指原按揭合約中訂明的首兩至三年間，若您選擇提早全數清還貸款（轉按就屬於這種情況），銀行便會收取罰款。這筆罰款的計算方式通常是按原有貸款額或剩餘貸款額的一個百分比計算，金額可能高達數萬元甚至更多。因此，在決定轉按前，必須仔細計算罰款會否蠶食掉新按揭帶來的利率優惠或現金回贈，多數情況下並不划算。
向原銀行申請加按揭是否受罰息期影響
向原有的按揭銀行申請加按揭，情況就相對簡單。由於您並非提早還清整筆貸款，而是基於現有按揭合約再申請額外貸款，所以普遍來說，罰息期的條款並不會被觸發。銀行會視之為一個全新的信貸審批，只要您的物業有足夠的升值空間，並且還款能力符合要求，申請加按一般不受罰息期限制。當然，最終條款仍以您與銀行的合約為準，直接向銀行查詢是最穩妥的做法。
信貸評級(TU)不佳會否影響加按審批？
答案是肯定的，信貸評級（TU）在加按審批中扮演著關鍵角色。
TU在銀行審批中的角色
申請加按，等同於銀行需要重新評估您的財務狀況和信貸風險。銀行必定會查閱您最新的環聯（TransUnion）信貸報告。一個理想的信貸評級（例如A至C級），能向銀行證明您是個可靠的借款人。相反，如果評級不佳（例如G級或以下），銀行便會視之為高風險信號，這可能導致批出的加按利率較差、獲批的貸款額度減少，甚至申請被直接拒絕。因此，維持良好的信貸記錄至關重要。
改善信貸評級的建議
想提升自己的信貸評級，可以從以下幾方面入手：首先，準時清還所有信用卡結欠及貸款，這是影響評級最重要的因素；其次，控制您的信貸使用度，盡量將信用卡結欠維持在信貸總額度的五成以下；再者，避免在短時間內頻繁申請新的信貸產品，因為每次申請都會留下查詢記錄；最後，建議您定期查閱自己的信貸報告，確保資料無誤。
聯名物業如何申請加按？
處理聯名物業的財務事宜，必須所有業主共同參與。
聯名業主的同意及申請要求
若物業由多於一人共同持有，申請任何形式的加按貸款，都必須得到所有聯名業主的書面同意，並需要他們共同作為申請人。銀行會要求所有業主一同簽署申請文件，並提交各人的身份證明及入息證明文件。在審批過程中，銀行會合併計算所有業主的總收入，以評估家庭的整體還款能力。任何一位業主都不能在未經其他業主同意下，單方面為物業申請加按。
未補地價的居屋可以申請加按揭套現嗎？
未補地價的資助房屋，在申請加按揭套現方面受到嚴格限制。
正常情況下的限制
由於未補地價的居屋、綠置居等資助房屋存在轉讓限制，業主並不能像私人樓宇一樣，隨意將物業抵押給銀行以套取現金作個人周轉或投資用途。在正常情況下，銀行並不會為這類物業批出用作套現的加按申請。
需要向房屋署/房屋協會申請的特殊情況
不過，凡事總有例外。假如業主遇到一些突發的嚴重財政困難，可以向房屋署或房屋協會提交特別申請。獲接納的理由通常非常嚴格，例如是為家庭成員籌集緊急的醫療費用、支付子女的本地或海外教育開支、應付殮葬費，或是生意出現困難等特殊情況。業主必須提供充足的證明文件，待房署或房協批出同意書後，才能憑此文件向指定銀行申請加按，而批出的貸款額亦會嚴格限制於實際所需金額。