手持居屋單位，想賣樓套現或換樓，卻對繁複的程序感到無從入手？居屋賣樓與私樓最大分別，在於受房委會的轉讓限制，並涉及「補地價」這關鍵一環。究竟應該在「第二市場」免補地價轉售，還是補妥地價後於「公開市場」自由買賣？兩者程序、買家資格與潛在回報截然不同，稍一不慎或會延誤交易甚至引致損失。
為了助您順利賣出單位，本終極指南將為您一文拆解所有疑問。從釐清您單位所屬年份的轉讓限制、深入比較兩大市場的利弊，到詳解【免補地價】及【須補地價】兩種途徑的13個關鍵步驟、補地價計算方法以至財務安排，我們都會提供最清晰、最詳盡的教學，助您作出最明智的決策，成功賣出居屋。
居屋賣出第一關：了解不同年份的轉讓限制與補地價要求
想成功將居屋賣出，第一步就是要弄清楚您的單位受哪一時期的轉讓限制規管。這就像玩遊戲前要先看說明書一樣，因為房委會對不同年份首次推售的居屋，設下了完全不同的「遊戲規則」。這些規則直接決定了您的居屋賣出去的途徑、時間，以及是否需要補地價。我們由最新、最嚴格的規定開始，一步步為您拆解。
最新居屋轉售限制 (2022年或之後首次推售)
這是目前最嚴格的轉讓限制，旨在確保房屋資源優先給予自住人士。
首5年內：只可在第二市場以原價轉售
由首次轉讓契據日期起計的頭5年，業主只能在「居屋第二市場」，以不高於原來的買入價，將單位轉售給合資格的綠表或「白居二」買家。
第6至15年內：可在第二市場自議價格轉售
踏入第6年，直到第15年完結前，業主同樣只可以在第二市場出售單位。不過，這個階段的售價可以由買賣雙方自由商議，不再受原價限制。
15年後：補地價後即可在公開市場自由出售
持有單位長達15年後，業主終於可以選擇為單位進行補地價。完成居屋賣出補地價程序後，單位就和一般私樓無異，可以在公開市場自由出售給任何買家。
居屋2019至2021計劃轉售限制
這段時期的規定較2022年的計劃略為寬鬆，但限制期依然較長。
首2年內：只可在第二市場以原價轉售
由首次轉讓契據日期起計的頭2年，業主只可以在第二市場，以不高於原價的價格轉售給綠表或「白居二」買家。
第3至10年内：可在第二市場自議價格轉售
第3年開始，直至第10年，業主可以在第二市場自由定價，將單位出售給合資格買家。
10年後：可補地價並於公開市場出售
當業主持有單位滿10年後，便可以向房委會申請評估補價。繳付補價後，單位就能在公開市場自由出售。
居屋2018計劃轉售限制
2018年的居屋計劃，在轉售機制上有一些獨特之處。
首2年內：只可以原價售予房委會提名之買家
頭2年內，業主必須先向房委會申請，由房委會提名合資格的買家，並以原價轉售。
第3至5年內：可在第二市場自議價格轉售
進入第3至5年，業主可以自行在第二市場尋找買家，價格也可自由議定。
5年後：補地價後即可在公開市場出售
持有單位滿5年，業主即可申請補地價，然後在公開市場自由出售單位。
2007年至2017年首次推售的居屋
這段時期的居屋，轉售限制相對更具彈性。
第3年起：可免補地價於第二市場出售
由首次轉讓契據日期起計的第3年開始，業主就可以在第二市場自由定價出售單位。
任何時間：均可補地價後於公開市場出售
這時期單位的最大優點是，業主在任何時候都可以選擇申請補地價。完成補地價後，便能在公開市場自由出售，不受任何年期限制。
1982年至2006年首次推售的居屋 (最寬鬆)
如果您持有的是這段時期的早期居屋，那麼恭喜您，您的選擇是最多的。
已過5年轉讓限制期
這些單位的5年轉讓限制期早已屆滿，所以業主擁有很大的自由度。
選擇一：免補地價於第二市場出售
業主可以選擇免補地價，隨時在居屋第二市場將單位售予合資格的綠表或「白居二」買家。
選擇二：補地價後於公開市場自由出售
業主也可以選擇隨時為單位補地價，然後像私樓一樣，在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓。整個居屋賣樓程序會更接近私樓買賣。
切勿以身試法：非法出售居屋的法律後果
了解清楚規則後，必須嚴格遵守。因為違規轉讓的後果十分嚴重，絕非罰款了事這麼簡單。
違反《房屋條例》第17B條：轉讓無效
任何違反上述轉讓限制的買賣協議、轉讓契據或其他文件，在法律上均屬無效。這意味著交易會被作廢，買家無法獲得單位的合法業權。
觸犯《房屋條例》第27A條：刑事罪行及罰則
作出非法轉讓的業主和買家，均屬觸犯刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。所以，依足規矩辦事是唯一正確的做法。
出售途徑二選一：居屋第二市場 vs. 公開自由市場
當您計劃將居屋賣出時，首先需要作出一個關鍵抉擇。這就是選擇在哪一個市場放售您的單位。居屋的出售途徑主要有兩個，分別是「居屋第二市場」和「公開自由市場」。這兩個市場的規則、買家資格和整個居屋賣樓程序都有很大分別，直接影響您的前期資金需求和最終樓價，因此了解清楚兩者的分別是成功賣樓的第一步。
途徑一：居屋第二市場 (免補地價轉讓)
什麼是第二市場？
居屋第二市場，有時又被稱為未補地價市場。這是一個專為資助房屋而設的轉售市場。在這個市場進行交易，最大的特點是業主不需要預先向政府補回當年買樓時的折扣差價，也就是俗稱的「補地價」。您可以直接將單位轉售給下一位合資格的買家。
買家資格：「綠表」與「白居二」身份詳解
在第二市場，並不是任何人都可以購買您的單位。買家必須持有由房屋委員會發出的有效「購買資格證明書」。符合資格的人士主要分為兩類：
* 綠表人士：主要是指現時的公共租住房屋（公屋）住戶，或持有有效《綠表資格證明書》的人士。
* 「白居二」人士：這是指透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤成功，並通過入息及資產審查的合資格白表申請者。
優點：無需預先支付大額補地價
選擇在第二市場出售，最直接的好處是您無需在賣樓前籌措一大筆資金去補地價。補地價的金額可以高達樓價的三至四成，對大部分業主來說都是一個不小的財務壓力。免補地價意味著整個賣樓過程的現金流會比較輕鬆。
缺點：買家群體受限，流程相對繁複
這個途徑的缺點也很明顯。因為買家必須是合資格的「綠表」或「白居二」人士，潛在買家的數目遠比整個樓市少，可能會影響單位的議價空間和成交速度。此外，整個交易程序亦相對複雜，買賣雙方都需要向房委會申請證明文件，例如賣家需要「准賣證」，買家需要「准買證」，之後還要申請「提名信」等，步驟比一般私樓買賣多。
途徑二：公開自由市場 (補地價後出售)
什麼是公開市場？
公開自由市場，其實就是我們一般所指的私人樓宇買賣市場。只要您的居屋單位已經完成補地價手續，它就等同於一間私樓，可以在這個市場上自由買賣、出租或轉讓，不再受到任何轉售限制。
買家資格：與私樓無異，無任何身份限制
在公開市場，買家沒有任何身份或資格限制。任何香港市民，不論是首次置業人士、換樓客還是投資者，只要有能力支付樓價，都可以成為您的買家。
優點：潛在買家更多，成交價或更高
由於買家基礎擴大至全香港的置業人士，您的單位將面對更廣闊的市場，潛在需求更大。通常在樓市暢旺時，公開市場的成交價會比第二市場更高。想順利將居屋賣出去並爭取一個理想價錢，這是一個吸引力很大的選項。
缺點：必須先支付補地價，前期資金要求高
要在公開市場成功將居屋賣出，補地價是必須跨過的一道門檻。您必須在完成交易前，向政府繳付一筆可觀的補價金額。這意味著您需要預備充裕的流動資金，或作出妥善的財務安排。這對於現金不多的業主來說，是一個需要慎重考慮的重大因素。
【免補地價】第二市場居屋賣樓程序全攻略 (7大步驟)
想成功將居屋賣出，在第二市場進行交易是不少業主的首選途徑，因為它免除了預先支付大額補地價的資金壓力。整個居屋賣樓程序雖然比私樓買賣多了幾個步驟，但只要清晰了解每個環節，過程便能順利推進。以下為你詳細拆解免補地價出售居屋的七大步驟。
第1步：申請「可供出售證明書」(准賣證)
這是整個居屋賣出流程的起點。業主必須先向有關機構申請一份名為「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）的文件，證明單位可以在第二市場合法出售。沒有這份文件，任何放盤或買賣協議都屬無效。
房委會與房協居屋的申請分別
在申請前，首先要分清楚你的單位是由「房屋委員會」（房委會）還是「房屋協會」（房協）發展。兩者的申請表格、費用及遞交地點都不同，所以務必核實清楚，避免延誤。一般而言，樓契上會清楚列明發展機構。
所需文件清單 (申請書、樓契副本等)
申請「准賣證」需要準備以下基本文件：
* 填妥的「可供出售證明書」申請書
* 業主身份證明文件副本
* 該單位的土地註冊處樓契副本 (整份)
申請費用及遞交流程
業主需要將填妥的申請書、文件副本及申請費（以劃線支票或銀行本票支付，抬頭人按申請書指引填寫），一併遞交至指定辦事處。房委會居屋通常是交到所屬的租約事務管理處，而房協居屋則有其專屬的處理小組。
審批時間與證明書有效期
房屋署收到齊全文件後，一般需要約兩星期處理申請。成功批核後，業主會收到郵寄的「准賣證」正本。這份證明書一個重要的特點是它沒有設下有效期，意味著業主申請一次後，無論何時決定放盤都一直有效。
第2步：放盤及尋找合資格買家
取得「准賣證」後，就可以正式將單位推出市場，尋找持有有效「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的合資格買家，例如「綠表」或「白居二」人士。
委託地產代理 vs. 自行放盤的利弊
業主可以選擇委託地產代理或自行在網上平台放盤。委託代理的好處是他們擁有龐大的客戶網絡，能較快接觸到潛在買家，並且會協助處理繁瑣的文書工作與流程。缺點是成交後需要支付佣金。自行放盤則可以節省佣金開支，但業主需要投入更多時間和心力去處理所有查詢、睇樓安排及後續程序。
如何核實買方的「購買資格證明書」(准買證)
與潛在買家接洽時，核實對方持有有效的「准買證」是極為關鍵的一步。業主有權要求買方出示「准買證」正本，以確認其購買資格。這份文件是買方獲准在第二市場購入單位的官方證明。
H44: 買方「准買證」的有效期
與業主的「准賣證」不同，買方的「准買證」有效期只有12個月，由簽發日期起計算。買家必須在有效期內簽訂臨時買賣合約，否則資格便會失效。這一點對賣家亦很重要，因為它代表了買家完成交易的迫切性。
第3步：議價及簽訂臨時買賣合約
當你找到合適的買家並就樓價達成共識後，便可以進入簽訂臨時買賣合約的階段。
支付臨時訂金 (細訂) 注意事項
簽署臨時買賣合約時，買方會向賣方支付一筆臨時訂金（俗稱「細訂」），金額通常是樓價的3%至5%。合約上會清晰列明成交價、訂金金額、簽署正式合約的日期及最終成交日等重要條款。
提早委聘律師的重要性
在居屋買賣中，建議買賣雙方在簽署臨時合約前已委聘各自的代表律師。因為居屋交易涉及向房屋署申請「提名信」等額外法律程序，律師需要及早介入準備文件，確保整個流程順暢。
第4步：由買方律師申請「提名信」
這是居屋第二市場交易獨有的關鍵程序。簽訂臨約後，必須由買方的代表律師向房屋署申請「提名信」。
「提名信」的關鍵作用
「提名信」是房屋署發出的正式文件，用以確認同意該名持有「准買證」的買家，購買你所出售的單位。沒有這份提名信，交易便無法繼續進行至簽署正式合約的階段。
申請所需文件 (准賣證、准買證正本、臨約)
買方律師會收集並向房屋署遞交一系列文件，主要包括：
* 賣方的「可供出售證明書」正本
* 買方的「購買資格證明書」正本
* 臨時買賣合約副本
* 買賣雙方簽署的法定聲明
申請費用及處理時間
申請提名信需要支付指定費用。房屋署的處理時間一般約需5至7個工作天。因此，在訂立臨約時，應預留足夠時間（建議至少12至14日）待提名信批出後，才簽署正式買賣合約。
第5步：簽訂正式買賣合約及支付加付訂金 (大訂)
收到房屋署發出的「提名信」後，雙方律師便會安排簽署正式買賣合約。此時，買方需要支付加付訂金（俗稱「大訂」）。連同之前的「細訂」，合共訂金總額一般為樓價的10%。
第6步：安排買家驗樓及等待銀行批核按揭
在正式成交日之前，賣方需要與買方協調時間，安排一次單位視察，俗稱「驗樓」，確保單位狀況與合約相符。與此同時，買方亦會正式向銀行申請按揭貸款，等待銀行最終批核。
第7步：簽訂轉讓契據完成交易 (成交日)
來到整個居屋賣樓程序的最後一步，就是雙方律師預約的成交日。
支付樓價尾數
在成交日當天，買方承造的銀行會將按揭貸款餘額發放至其律師樓，再由律師樓轉交給賣方律師，用以支付樓價的尾數。
正式交收鎖匙
當賣方律師確認收妥所有樓價款項後，賣方便可以將單位的鎖匙及相關文件（如電器保用證等）正式交予買家。至此，整個交易便告完成。
【須補地價】公開市場居屋賣樓及補地價程序指南
想成功將居屋賣出到公開市場，關鍵一步就是妥善處理「居屋賣出 補地價」這個環節。這個程序是將您的資助房屋轉為與私樓無異的物業，從而能夠自由賣出去。整個居屋賣樓程序雖然看似複雜，但只要掌握核心概念與步驟，便能順利完成。以下將會由淺入深，為您詳細拆解補地價的計算方法、申請流程，以及實用的策略與風險管理技巧。
徹底理解「居屋補地價」：計算方法與關鍵
補地價的法律基礎與目的
首先，我們需要理解為何出售居屋需要補地價。居屋是政府資助的房屋，業主在首次購買時，是以低於市值的折扣價購入。這個折扣，其實就是政府提供的房屋福利。因此，當業主希望將單位在公開市場自由出售、出租或轉讓，便須先向政府歸還這份資助，即是繳付補地價。這個做法的目的，是確保公共資源不會被用作私人圖利，維持政策的公平性。
補地價官方計算公式詳解
補地價的金額並非固定不變，它會隨著市場樓價浮動。官方的計算公式其實很直接：
補價金額 = 評估補價時的十足市值 × (買入單位時的折扣率)
這裡有兩個關鍵點：
- 評估補價時的十足市值： 這個市值是由房屋署委派的測量師，在您提交申請後，根據當時的市場狀況評估得出，並非您買入或賣出時的成交價。
- 買入單位時的折扣率： 這個比率是固定的，在您當年簽署的首次轉讓契據上已經清楚列明。
舉個例子，假設您單位的現時市值經評估後為600萬港元，而您當年購入時的折扣率為40%，那麼您需要繳付的補地價金額便是：600萬 x 40% = 240萬港元。
如何查詢您單位的「最初市值」與「折扣率」？
要找出最準確的折扣率，最可靠的方法是查閱您手上保管的「首次轉讓契據」（俗稱樓契）。這份法律文件會詳細列出單位的最初市值、當時的買入價，從而可以計算出最準確的折扣率。如果您想作初步參考，也可以到房屋委員會的網站，查找您所屬屋苑大概的折扣率範圍。
居屋補地價申請流程詳解 (6大步驟)
第1步：提交「評估補價申請書」
業主需要填妥「評估補價申請書」(HD1066C)，連同樓契副本及申請手續費，親身或郵寄至房屋委員會總辦事處的相關小組。
第2步：房屋署委派測量師上門估價
房屋署收到申請後，會發出確認信，然後委派專業的測量師行與您預約時間，上門視察單位。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀等因素，作為釐定單位十足市值的依據。
第3步：接收「評估補價通知書」
完成估價後約一個月，您便會收到由房屋署發出的「評估補價通知書」。這份文件會正式列明您的單位需要繳付的補地價金額。
第4步：於2個月內繳付補價或提出上訴
收到通知書後，您有兩個月的時間去繳付補價。如果您認為評估出的市值過高，可以在通知書發出日期起的28天內，以書面形式提出上訴。假如沒有異議，便可準備透過銀行本票或律師樓支票繳款。
H5: 第5步：獲取「解除轉讓限制證明書」
當房屋署確認收妥補價款項後，便會向您發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件極為重要，它證明您的單位已經解除轉讓限制，可以像私樓一樣在市場自由買賣。
H6: 第6步：於土地註冊處登記，完成補地價程序
最後一步，是將「解除轉讓限制證明書」交給您的代表律師，由律師到土地註冊處為文件進行註冊（俗稱「登記」）。完成登記後，整個補地價程序才算正式圓滿結束。
補地價三大策略與風險管理
策略一：申請前先獲取銀行免費估價作參考
在正式向房屋署提交申請前，一個聰明的做法是先向幾家不同的銀行，為您的單位進行免費的網上或電話估價。這樣做有兩個好處：第一，讓您對可能要支付的補地價金額有個初步預算；第二，萬一將來房屋署的估價遠高於市場平均水平，這些銀行估價紀錄亦可作為您提出上訴時的參考理據。
策略二：避免在補價評估前進行豪華裝修
請記住，房屋署委派的測量師是根據單位的「現況」來評估市值。如果您的單位在估價前進行了全新的豪華裝修，很自然會推高單位的估值。估價愈高，您需要繳付的補地價金額亦會隨之增加。因此，最理想的時機，是在完成整個補地價程序後，才開始動工裝修。
策略三：善用賣樓尾數完成補地價的財務安排
不少業主未必有足夠流動現金來支付數以百萬計的補地價。一個常見且可行的財務安排，是利用出售物業時買家支付的樓價尾數來完成。具體操作是：在與買家簽訂臨時買賣合約後，立即啟動補地價申請程序。然後，在正式成交當日，買家支付的尾數會先經由律師樓，代為支付補地價款項給房屋署，餘額才會交到您的手上。採用此方法時，務必與律師溝通好，並在合約中預留足夠的成交期（例如兩個半月至三個月）以完成所有程序。
風險管理：釐清補地價責任歸屬 (賣家 vs. 買家)
在買賣合約中，必須清晰訂明由誰負責支付補地價，這直接影響雙方的風險。
- 由賣家負責 (最常見做法)： 雙方會協定一個「已補地價」的成交價。賣家的風險在於，假如房屋署最終評估的補價金額高於預期，賣家實收的利潤便會減少。
- 由買家負責： 合約會訂明一個「未補地價」的樓價，並註明由買家承擔補價費用。這種做法對買家風險極高，因為補價金額是未知之數，而且這筆費用一般不能計算在按揭貸款內，買家需要準備更龐大的現金首期。因此，這種做法在市場上較為少見。
居屋賣出常見問題 FAQ
補地價後是否必須立即出售單位？
答案是不用。當你完成居屋賣出前的補地價程序，單位的轉讓限制就會正式解除。這時候，你的單位在法律上就等同於一間私人樓宇。你可以選擇繼續自住，將它出租，或者在任何你認為合適的時機，於自由市場上將居屋賣出去，時間上完全沒有限制。
補地價款項可以申請按揭嗎？
這是一個常見的疑問，而答案是不可以。補地價的款項，必須以現金、銀行本票或者律師樓支票一次過支付，是無法直接為這筆款項申請按揭的。不過，市場上常見的做法是利用交易本身的資金去處理。業主可以與買家協商，在成交當日，利用買方支付的樓價尾數來繳付補地價。整個過程會由律師樓協助處理，確保資金運用妥當。
是否所有資助房屋都需要補地價才能在自由市場出售？
基本上，絕大部分的資助房屋，包括絕大多數期數的居屋，都需要完成補地價，才能在公開的自由市場上出售。不過，凡事總有例外。香港最早期的部分居屋，具體來說是第一期至第三期甲的屋苑，例如順緻苑、愉城苑等，因為它們的地契條款比較特別，本身就沒有轉讓限制。所以，這些極少數單位的業主，是可以在無需補地價的情況下，直接於自由市場出售單位的。
賣出居屋後，能否恢復「首次置業」身份？
這是可以的。根據稅務局的定義，「首次置業」身份是指在購買新物業時，你在香港沒有持有任何其他住宅物業。所以，當你成功完成整個居屋賣樓程序，並在成交日將業權完全轉讓給新買家後，你名下就不再擁有任何住宅物業。這時候，你自然就恢復了「首次置業」的身份，未來再購買物業時，就可以享用較低的從價印花稅稅率。
居屋業主身故，繼承人應如何處理出售事宜？
這是一個比較特殊的情況，處理方式會視乎單位是否已補地價。如果已故業主生前已經為單位補足地價，那單位就等同私樓。繼承人辦妥承辦遺產的法律手續後，就可以像處理一般私人物業一樣，自由在市場上出售。如果單位仍未補地價，繼承人首先需要辦理遺產承辦手續，將業權轉到自己名下。完成後，這個單位依然受原有的轉讓限制規管。繼承人如果想出售，就需要按照途徑，選擇在第二市場放售，或者先申請補地價，然後再於自由市場出售。
未補地價居屋在出售前，可否先「轉名」給家人？
這是一個很常見的想法，但答案一般是不可以。未補地價的居屋，其業權轉讓受到房屋條例的嚴格限制，主要目的是確保公共資源不會被濫用。房委會一般不會批准純粹為了讓家庭成員恢復「首次置業」身份而去買私樓的轉名申請。只有在一些非常特殊的情況下，例如離婚、業主身故、家庭成員因結婚而遷出等，房委會才會按個別情況酌情批核。而且，這些轉讓通常都不能涉及金錢交易，並且接收業權的家庭成員，必須是名列於該單位戶籍內的成員。