與親友、生意夥伴合資買樓，但出資比例不同，應如何保障各自權益？「分權共有」（Tenancy in Common）正是為此而設的物業持有方式。與俗稱「長命契」的聯權共有不同，分權共有容許業主按協議比例持有不同業權份額，且業權份額可獨立轉讓及繼承，為資產分配提供極大彈性。然而，這種彈性亦伴隨著複雜的法律及財務問題。從日常的出租、按揭申請，到關鍵的業權轉讓（甩名）、遺產繼承，每個環節都涉及獨特的程序與潛在風險。本文將為您全面拆解分權共有物業的12個核心關鍵，由法律定義、風險管理，到出售、按揭及繼承的實務操作，助您透徹了解箇中細節，妥善規劃及保障您的物業資產。
什麼是分權共有 (Tenancy in Common)？
講到分權共有物業，你可以想像成幾位朋友夾份開一間公司。每個人根據自己的出資額，持有不同比例的股份，例如你佔70%，我佔30%。你可以自由決定如何處理你手上的股份，例如賣給其他人；萬一其中一位股東不幸離世，他持有的股份會根據其遺囑交給家人，而不是自動分給其他股東。這種「按份持有、各自傳承」的概念，就是分權共有物業的核心精神，它提供了一種非常靈活和清晰的產權結構，特別適合非夫婦關係的共同置業者，例如生意夥伴或兄弟姊妹。
分權共有物業的法律定義與基礎
從法律層面來看，分權共有 (Tenancy in Common) 指的是由兩位或以上的共有人，各自持有同一個物業的獨立且明確的業權份額 (undivided share)。這些份額可以是均等的，例如各佔50%，也可以是不均等的，例如按出資比例分為70%和30%。這代表每位業主都可以獨立處理自己手上那份業權，例如進行分權共有出售或申請按揭，而原則上不需要得到其他共有人的同意。不過，很重要的一點是，雖然業權份額是分開的，但對於整個分權物業的使用權，所有共有人都是平等的，大家都有權利享用物業的全部空間。
分權共有 vs. 聯權共有 (長命契)：四大核心區別
很多人會將分權共有與俗稱「長命契」的聯權共有 (Joint Tenancy) 混淆。其實兩者在法律概念和實際操作上有四大核心區別，直接影響你的資產規劃、繼承安排，以至未來處理分權共有出售或出租的流程。
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業權份額的性質
分權共有：業權是「可分割」的。每位業主擁有清晰、獨立的業權份額，比例可以不同。
聯權共有：業權是「不可分割」的。所有業主被視為一個單一的整體，共同擁有100%的業權，沒有個人份額的概念。 -
繼承方式的差異
分權共有：沒有「長命契」效果。當其中一位業主身故，其持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並根據其遺囑或無遺囑繼承法進行分配。
聯權共有：核心是「生存者權利」(Right of Survivorship)。當其中一位業主身故，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人，此項權利凌駕於遺囑之上。 -
處置權力的自由度
分權共有：業主有權獨立處理自己的份額。無論是想進行分權共有出售，或是將自己的業權份額按揭，理論上都可以自行決定。
聯權共有：所有業主必須共同行動。任何關於物業的重大決定，例如出售或按揭，都需要得到所有聯權共有人的一致同意及簽署。 -
成立的法律基礎
分權共有：成立條件相對寬鬆，只需要滿足「共同佔有權」即可，即每位共有人都有權使用整個物業。
聯權共有：成立條件非常嚴格，必須同時滿足「產權、權益、時間、佔有」四個一體 (The Four Unities)，缺一不可。
如何選擇？分權共有物業的適用情境與風險規避
選擇與他人共同持有物業，是一項需要深思熟慮的決定。特別是選擇分權共有物業這種模式，雖然提供了資產分配的彈性，但也伴隨著特定的情境與風險。了解自己是否適合，並且懂得如何規避潛在問題，是保障這項重要投資的關鍵第一步。
哪些人最適合選擇分權共有？
分權共有的核心精神在於業權份額獨立，而且可以自由傳承。基於這個特點，它特別適合以下幾類關係的置業組合：
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生意夥伴或投資者： 如果幾位朋友或生意夥伴合資投資一個分權物業，他們通常希望各自的投資份額能夠清晰劃分。日後若有人退股，或者不幸身故，其持有的業權份額會成為個人或公司資產的一部分，可以傳承給家人或指定的繼承人，而不會自動轉移給其他生意夥伴。這種安排最符合商業邏輯。
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關係穩定但財務獨立的伴侶： 未必所有情侶都希望採用「長命契」。如果雙方在財務上保持獨立，並且希望保留將來資產傳承給各自原生家庭成員的權利，分權共有就是一個理想選擇。它可以根據雙方的出資比例，設定不同的業權份額，公平而且清晰。
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有特定傳承計劃的家庭成員： 舉個例子，一位父親與長子聯名購買物業，但他希望自己所佔的業權份額，在百年歸老後由三名子女平均繼承。在這種情況下，分權共有就能實現他的意願。如果當初選擇了聯權共有，那麼物業的全部業權將自動歸長子一人所有，這便違背了父親的原意。
選擇分權共有前的兩大潛在風險
在決定採用分權共有之前，必須正視兩個非常現實的潛在風險，預先做好準備。
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業權不完整導致的「半契樓」困境： 由於每位共有人都可以獨立進行分權共有出售，這就可能引發「碎契樓」或俗稱「半契樓」的問題。如果其中一位業主將自己持有的業權份額出售給第三方，新買家購入的只是物業的部分業權。在香港，銀行幾乎不會為不完整的業權承造按揭，這使得這類物業在市場上極難流通。對於餘下的業主而言，要尋找一個願意購入自己那一半業權的買家同樣困難，物業的整體價值亦可能因此大打折扣。
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決策分歧引發的管理僵局： 共同管理一個物業，少不免會遇到需要共同決策的時刻。例如，其中一方想將物業進行分權共有出租，另一方卻希望留作自用；又或者在物業維修、翻新開支，甚至出售時機等問題上，各人意見不合。如果沒有一個清晰的決策機制，這些分歧很容易演變成無法解決的僵局，最終可能需要透過法律途徑解決，過程漫長而且花費不菲。
事前準備：以《聯名物業協議書》保障各方權益
要有效規避上述風險，最佳的方法就是在購入物業之初，由各方共同訂立一份具有法律效力的《聯名物業協議書》（Co-ownership Agreement），有時亦稱為信託契約（Deed of Trust）。這份文件並非出於互不信任，而是專業和遠見的表現，它能為日後可能出現的各種情況提供清晰的解決方案。一份完善的協議書，通常會包括以下幾個核心部分：
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業權份額與出資比例： 明確記錄每位共有人所佔的業權百分比，以及各自的實際出資金額。
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開支與責任分攤： 詳細列明如何分擔日常開支，例如按揭供款、管理費、差餉、地租，以及大型維修費用等。
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決策機制： 訂明在不同事項上的決策方式。例如，日常小額維修可由任何一方決定，但涉及出售物業、大型翻新或長期出租等重大決定，則必須獲得全體共有人一致同意。
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退出機制與優先購買權： 這是協議書中最關鍵的部分。它應清楚說明，如果其中一方希望出售其業權份額，必須先以同等條件通知其他共有人，讓他們行使「優先購買權」。協議亦應訂明如何為業權份額進行估值，確保交易公平。
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身故或失能的處理方案： 雖然分權共有的業權會撥歸遺產，但協議可以訂立條款，讓在生的共有人有權優先向已故一方的遺產繼承人購入其業權份額，避免物業由一個不相關的第三方繼承，從而產生更多管理上的變數。
分權共有物業的法律實務與財務管理
當你和朋友或家人決定以分權共有形式持有物業，就等於開啟了一段共同管理的旅程。這不只是分享一個居住空間，更加是共同處理法律、財務及日常管理責任。了解清楚當中涉及的實務操作，可以讓大家合作得更順暢，避免日後產生不必要的誤會。接下來，我們會逐一拆解出售、按揭及出租三大核心環節的操作細節。
出售與轉讓（甩名／轉名）流程詳解
分權共有物業最特別的地方，就是每位共有人都可以獨立處理自己手上那一份業權。當你想進行分權共有出售，或者將業權份額轉讓給近親（即「甩名」或「轉名」），法律上會將這宗交易視為一項獨立的物業買賣。
整個流程和你買賣一層普通樓宇十分相似。你需要與買家簽訂正式的買賣合約，然後交由律師處理後續的法律文件。不過，這裡有一個很重要的概念需要留意。由於你只出售物業的部分業權，市場上稱之為「不完整業權」或「碎契樓」（若剛好是一半業權，則俗稱「半契樓」）。這類業權的買家在申請銀行按揭時會遇到極大困難，所以市場流通性相對較低，成交價亦可能較市價有折讓。
稅務方面，轉讓業權份額同樣需要繳付印花稅。稅款的計算基礎，是按照你轉讓那份業權的市值或轉讓價（以較高者為準）來釐定。假如是轉讓給近親，例如父母、配偶、子女或兄弟姊妹，則可以申請按較低的「第2標準稅率」計算印花稅。
按揭申請與財務責任劃分
申請按揭時，銀行通常會要求所有分權共有人一同作為按揭的借款人。銀行審批時，會將所有申請人視為一個共同體，綜合評估你們整體的還款能力、信貸紀錄及財務狀況。換言之，任何一位共有人的財務狀況不佳，都可能影響整筆按揭的審批結果。
在財務責任上，所有共有人需要承擔「共同及各別責任」（Joint and Several Liability）。這是一個非常關鍵的法律概念。意思是，假如物業有按揭在身，即使你們私下協議好各自的供款比例，但在銀行眼中，每一位共有人都有責任償還整筆貸款。如果其中一方未能準時供款，銀行有權向任何一位或全部共有人追討所有欠款，而不只是拖欠的那一部分。所以，在成為分權共有人之前，審慎評估夥伴的財務穩定性是相當重要的一步。
物業出租的法律要求
處理分權共有出租事宜，有一條黃金法則必須緊記：所有業主必須共同簽署租賃合約。因為每一位分權共有人都擁有使用整個物業的權利，所以要將物業的獨家使用權授予租客，必須得到全部共有人的書面同意。
如果只有其中一位共有人簽署租約，這份租約的法律效力便不完整。其他未簽署的共有人，有權挑戰這份租約的有效性，甚至可以採取法律行動要求租客遷出。這不僅會為租客帶來極大困擾，亦可能引發共有人之間的法律糾紛。因此，為了保障租客、你自身以及其他共有人的權益，在出租分權物業時，務必確保租約上有齊所有業權持有人的簽名。作為租客，簽約前最好先進行土地查冊，核實業主身份及人數，確保萬無一失。
分權共有與遺產規劃：實現靈活資產傳承
談及資產傳承，分權共有物業提供了一種非常靈活的規劃方式。它不像「長命契」那樣，業權會自動轉移給在生的共有人。分權共有給予每位業主完全的自主權，可以自由決定自己那一份業權的未來。這對於有特定傳承計劃，或者家庭結構比較複雜的業主來說，是一個很重要的資產安排工具。
業主身故後的繼承流程
當一位分權共有物業的業主不幸身故，他所持有的業權份額會即時成為其個人遺產的一部分。這個份額並不會自動轉給其他共有人。接下來的處理流程，會根據逝者生前有否訂立遺囑而有所不同。
如果有訂立遺囑，逝者的遺囑執行人就會根據遺囑內容，向法院申請「遺囑認證」。法院確認遺囑的有效性之後，執行人便有法律權力，將物業份額轉移給遺囑指定的繼承人。
如果逝者沒有訂立遺囑，情況就會依照香港法例《無遺囑者遺產條例》處理。其親屬需要向法院申請「遺產管理書」，由法院委任一名遺產管理人。管理人會根據法例訂明的繼承順序，將業權份額分配給法定繼承人，例如配偶、子女或父母。
不同情況下的業權分配方式
業權的具體分配，完全取決於逝者的意願和法律規定。
在有遺囑的情況下，分配方式可以非常個人化。例如，陳先生與生意夥伴各佔一個分權物業的50%業權。他可以在遺囑中，將自己的50%業權指定由他的兒子繼承。他過世後，他的兒子就會成為新的共有人，與陳先生的生意夥伴共同擁有該物業。
在沒有遺囑的情況下，分配方式就沒有彈性。假設李太擁有一間分權物業的70%業權，她身故後沒有留下遺囑。根據法例，她的丈夫和兩名子女都是法定繼承人。那麼她原有的70%業權，就需要按法定比例再分配給他們三人。結果，這個分權物業的共有人就變得更多，日後若要進行分權共有出售或出租，就需要更多人同意。
分權共有作為資產傳承工具的優勢
使用分權共有來規劃資產傳承，有幾個明顯的好處。
首先是高度的自主權。業主可以將自己的資產份額，傳承給任何自己想給的人，不限於其他共有人。這對於再婚家庭尤其重要，可以確保業權份額順利交給自己前段婚姻的子女。
其次是資產的清晰劃分。由於一開始就明確了每位業主的業權比例，這份額就是一份獨立的個人資產。在計算遺產總值時非常清晰，可以避免很多家庭成員之間的潛在紛爭。
最後是保障了個人投資。你投入物業的資金，會以業權份額的形式得到保障。這份資產會成為你個人遺產的一部分，而不是在你離世後自動「送給」其他共有人。這確保了你的財產能夠按照你的意願，傳承給下一代。
分權共有物業常見問題 (FAQ)
共有人失聯或拒絕合作，可以強制出售整個物業嗎？
處理分權共有物業時，遇到共有人失聯或拒絕合作確實是一個棘手的狀況。不過，法律上設有解決機制。你可以向香港的土地審裁處或高等法院，依據《分區條例》（第352章）申請「售賣令」。
提出申請後，法庭會審視所有共有人的情況，並以公平公正為原則作出裁決。如果法庭認為強制將整個分權共有物業出售是最符合各方利益的做法，便會頒下售賣令。物業成功出售後，所得款項會按照各共有人原有的業權份額比例進行分配。這個法律程序需要時間和相關費用，所以尋求專業法律意見是必要的下一步。
婚後想加入配偶，應選擇分權共有還是聯權共有？
這是一個關乎長遠家庭財務和資產傳承規劃的決定，兩者各有不同的考量點。
選擇「聯權共有」（俗稱「長命契」），特點是所有共有人被視為單一業主。當其中一方身故，其業權會自動轉移給在生的共有人。這種方式簡單直接，適合希望配偶能自動繼承整個物業的夫婦。
選擇「分權共有」，則代表每人持有物業的獨立份額。你可以自由地透過遺囑，將自己持有的業權份額傳承給任何人，例如配偶、子女或父母。如果家庭結構較為複雜，或者有特定的遺產分配想法，分權共有提供了更高的彈性。最終的選擇，應該根據你們對未來資產如何傳承的共識來決定。
近親之間轉讓分權物業份額，印花稅有何安排？
在近親之間進行分權物業的業權份額轉讓，稅務上確實有較優惠的安排。這裡的「近親」是指配偶、父母、子女或兄弟姊妹。
雖然轉讓業權份額在法律上等同於一次買賣，需要繳付印花稅，但是近親之間的交易，可以申請按較低的「第二標準稅率」計算，而不是一般的從價印花稅。印花稅的計算基礎，是按所轉讓份額的市值或轉讓代價（兩者取其高者）來釐定。建議在進行轉讓前，先為物業進行專業估價，以便準確預算相關稅款。
我能否在遺囑中將我的業權份額再分給多個繼承人？
絕對可以。這是分權共有作為資產傳承工具的一大優勢。你所持有的分權物業業權份額，就如同你名下的現金或股票一樣，是你的個人獨立資產。
因此，你完全可以在遺囑中清晰訂明，將你持有的業權份額，按照你的意願分配給一位或多位繼承人。例如，若你持有物業的50%業權，你可以將它平分給兩位子女，讓他們各自繼承該物業的25%業權。這樣一來，物業的共有人數會增加，但資產分配的靈活性也大大提高。
購買「半契樓」申請按揭有什麼困難？
購買「半契樓」或任何不完整業權的分權物業，在申請按揭時會遇到極大困難，絕大部分傳統銀行都會拒絕批核。
主要原因是銀行承擔的風險非常高。銀行批出按揭時，需要取得完整的物業作為抵押品。如果借款人只擁有部分業權，銀行取得的抵押品便不完整。萬一借款人斷供，銀行即使收回該「半份」業權，也很難在市場上出售來抵債，因為買家需要與素未謀面的另一位業權人共同持有物業。由於銀行的放貸風險無法有效控制，所以基本上不會為這類交易提供按揭貸款。