成功抽中居屋固然值得高興，但接下來的按揭申請卻是另一大挑戰。綠表、白表、白居二的按揭成數與年期有何分別？政府擔保期如何影響您的借貸能力？每月供款、壓力測試入息要求又要如何計算？
本篇【居屋按揭終極懶人包】將為您一文拆解所有疑問。我們將深入剖析5大重點，從不同申請資格的按揭分別、政府擔保期新政策，到 P按 H按的選擇，並提供獨家「居屋真實總成本」計算機，助您輕鬆計清首期、每月供款、利息開支及總入息要求，做好全面的置業預算。
【居屋按揭申請】綠表、白表、白居二資格與按揭成數分別
想準確完成居屋利息計算，第一步就是要弄清楚自己屬於哪種申請資格，因為這會直接決定你的按揭成數和首期預算。不同身份的買家，不論是綠表、白表還是在二手市場尋寶的白居二，按揭申請的細節都有很大分別。我們逐一為你拆解，讓你對整個藍圖有更清晰的了解。
綠表買家按揭懶人包 (一手及二手)
手持綠表資格的你，在申請按揭上可說是最具優勢。不論是抽中一手新居屋，還是在二手市場購入未補地價的單位，按揭條件都相當吸引。
最高按揭成數：95%
由於有房委會作為擔保人，銀行願意為綠表買家提供高達九成半的按揭貸款，換句話說，你只需要準備樓價5%的首期資金就可以上車，大大減輕了初期的財務壓力。
最長還款年期：25年
還款年期方面，最長可以做到25年。較長的年期意味著每月的供款額會更輕鬆，讓你更容易規劃個人財務。
豁免壓力測試條件
因為有政府的擔保，銀行一般都會豁免綠表買家的壓力測試要求。這表示銀行對居屋入息計算方法的審核會相對寬鬆，只要你能證明有能力應付每月供款，通常都能成功獲批。
白表買家按揭懶人包 (一手新居屋)
如果你是透過白表成功抽中一手新居屋的幸運兒，雖然按揭成數比綠表稍低，但條件依然比購買私樓優勝許多。
最高按揭成數：90%
白表買家最高可以申請九成按揭，即首期需要準備樓價的一成。這個成數對於大部分首次置業人士來說，已經是非常理想的條件。
最長還款年期：25年
與綠表買家一樣，白表買家購買一手居屋的最長還款期也是25年。
豁免壓力測試條件
同樣地，由於是一手居屋並有政府擔保，白表買家原則上也不需要進行壓力測試，讓整個申請過程更簡單直接。
白居二買家按揭關鍵 (未補地價二手市場)
對於想透過「白居二」計劃在二手市場置業的朋友，按揭的考慮因素就相對複雜，關鍵在於單位的「政府擔保期」。
政府擔保期如何影響按揭成數與年期
政府為居屋提供的擔保期，是由單位首次發售日起計30年。銀行的審批極度依賴這個剩餘的擔保期（即30年減去樓齡）。如果單位樓齡尚輕，剩餘擔保期充足，銀行很樂意批出高達九成按揭及25年還款期。但如果單位樓齡較大，剩餘擔保期不足，銀行為了控制風險，便會相應調低按揭成數或縮短還款年期，這會直接影響你的首期預算和每月供款，以及最終的總居屋利息支出。
銀行估價不足風險與對策
在二手市場，特別是樓齡較高的單位，另一個常見的挑戰是銀行估價不足。意思是銀行的專業估價，可能低於你和賣家商議的成交價。銀行批出的貸款額是基於估價來計算的，而不是成交價。假如估價不足，你就需要準備更多首期資金去填補當中的差額。想應對這個情況，建議在簽署臨時買賣合約前，先找幾家銀行為心儀單位進行初步估價，心中有個預算。
影響居屋按揭的關鍵：政府擔保期與還款年期
要準確地進行居屋利息計算，就必須先理解政府擔保期和還款年期這兩個密不可分的概念。它們是銀行審批居屋按揭成數與年期的決定性因素，直接影響你每月供款的壓力以及整個置業大計的預算。
什麼是政府擔保期？與還款年期的關係
政府擔保期可以看成是房委會為居屋買家提供的一張「安全網」。由單位首次發售日起計的30年內，如果業主不幸斷供，房委會將會向承造按揭的銀行還清剩餘的貸款。因為有這重保障，銀行承擔的風險大大降低，所以願意為買家提供高達九成甚至九成半的按揭成數，並且一般豁免壓力測試。
這個擔保期與還款年期有直接的關係。銀行的普遍做法是，要求按揭的還款期不能長過剩餘的政府擔保期。換句話說，剩餘的擔保期有多長，你能夠申請的最長還款年期就有多長。
計算公式：「30年 — 首次發售日樓齡」
計算剩餘擔保期的方法非常簡單，就是一條直接的減法公式。你只需要找出心儀單位的首次發售日期，計算出樓齡，然後用30年減去這個樓齡，就能得出剩餘的擔保年期。
例如，一個居屋單位在12年前首次發售，它的剩餘擔保期就是：
30年 – 12年 = 18年
這代表銀行最多只會批出18年的還款期。
擔保期如何影響壓力測試豁免
由於有政府作為強大的後盾，在擔保期內的居屋按揭申請，銀行通常都會豁免壓力測試。這簡化了居屋入息計算方法，申請人只要供款與入息比率不超過每月入息的50%便可。
但是，如果單位的剩餘擔保期太短，例如只剩下不足10年，部分銀行為了管理風險，仍然有機會要求申請人進行壓力測試，確保申請人有足夠的還款能力。
【2025新政策】放寬擔保期如何影響二手居屋選擇
為了激活二手居屋市場，政府近年放寬了按揭擔保的規定。以往，普遍認為樓齡超過19年的二手居屋，就很難獲批「9成25年」的理想按揭組合。
在新政策下，這個樓齡門檻已經由30年減去樓齡，放寬到50年。這意味著樓齡高達40年的單位，仍有機會批出長達30年的還款期。這個改變大大擴闊了白居二買家的選擇範圍，一些樓齡較高但位置優越或間隔實用的單位，重新變得可行，讓你可以有更多選擇。
樓齡影響實例分析：新舊居屋按揭大比拼
樓齡對按揭的實際影響有多大？我們用兩個個案來說明就最清楚不過。假設兩個單位的買家同樣是申請九成按揭。
個案一：年輕樓齡居屋
* 物業樓齡：8年
* 剩餘擔保期：30 – 8 = 22年
* 按揭結果：買家可以輕鬆獲批22年的還款期，每月供款額相對輕鬆，財務安排上較有彈性。
個案二：高樓齡居屋
* 物業樓齡：26年
* 剩餘擔保期：30 – 26 = 4年
* 按揭結果：銀行最多只能提供4年的還款期。即使成功獲批九成按揭，極短的還款期會導致每月供款額變得非常高，對大部分買家來說是難以負擔的。在這種情況下，買家可能需要大幅增加首期預算，降低貸款額，才能讓每月供款回復到一個合理水平。雖然總居屋利息支出會因年期縮短而減少，但前期的入場門檻卻大大提高了。
獨家「居屋真實總成本」模擬計算機
要準確地進行居屋利息計算，並非只計算每月供款這麼簡單。買樓的真實成本，其實還包括首期、印花稅、律師費等許多雜費。為了讓您能更全面地掌握整個置業預算，我們特別設計了這個「居屋真實總成本」模擬計算機，助您輕鬆規劃。
一App在手：計算每月供款、利息、首期及雜費
這個工具可以一站式為您整理所有必要的開支，讓您對財務狀況一目了然。只要輸入幾個基本資料，計算機就會即時顯示所有關鍵數字。
每月供款及總利息支出
計算機會清楚列出您每月的還款金額，並且估算出整個還款期的總居屋利息支出。這樣您就可以輕鬆規劃每月的現金流，和了解長遠的財務承擔。
壓力測試最低月入要求
計算機已內置了金管局的壓力測試要求，會根據您選擇的樓價和按揭計劃，提供一個清晰的最低月入參考。這是一種重要的居屋入息計算方法，幫助您評估自己是否符合銀行的基本審批門檻。
首期、印花稅、律師費等總開支預算
除了按揭本身，計算機還會將置業時最大筆的「入場費」計算在內，包括首期、印花稅、律師費和地產代理佣金等。所有費用加總，讓您一眼看清上車所需的總現金。
計算機使用教學 (三步完成)
使用方法非常簡單，只需要跟隨以下三個步驟，就能即時獲得您的專屬預算報告。
步驟一：選擇申請類別（綠表/白表/白居二）
首先選擇您的申請資格。因為不同類別的最高按揭成數都不同，所以這個選項會直接影響您的首期預算和貸款金額。
步驟二：輸入樓價及物業樓齡
然後輸入您心儀單位的樓價和大概的樓齡。樓價是計算所有開支的基礎，而樓齡則會影響二手居屋的按揭年期。
步驟三：調整按揭利率，即時查看結果
最後，您可以根據市場情況調整預計的按揭利率。完成後，計算機會立即更新所有結果，包括每月供款和總開支，讓您比較不同情況下的分別。
P按 vs H按：選擇最適合您的居屋按揭計劃
在進行居屋利息計算時，選擇按揭計劃是影響未來供款最關鍵的一步。自從政策放寬後，不論是一手或二手居屋的準買家，都可以自由選擇P按或H按計劃。這兩種計劃直接影響您的居屋利息總支出和每月供款額。我們一起來看看兩者的分別，助您作出最精明的決定。
P按 vs H按：利率結構、穩定性及市場趨勢比較
要理解P按和H按，可以先了解它們各自跟隨的利率基準。P按的「P」代表最優惠利率，由各大銀行自行釐定，相對穩定。H按的「H」則代表銀行同業拆息，每日浮動，與市場資金的鬆緊度密切相關。兩者的特性截然不同，適合不同風險承受能力的申請人。
HIBOR (H按) 如何運作？
H按的利率結構是「銀行同業拆息 (HIBOR) + 銀行指定利潤率」。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，所以它對市場利率的變化非常敏感，每日都會浮動。當市場資金充裕時，HIBOR會處於低水平，H按的供款就會減少。相反，當市場資金緊張時，HIBOR會抽升，供款亦會隨之增加。它的優點是透明度高，而且在減息週期中有機會享受更低的利息。
Prime Rate (P按) 如何運作？
P按的利率結構是「最優惠利率 (Prime Rate) – 銀行指定回贈率」。最優惠利率由各家銀行自行決定，雖然名稱中有「最優惠」，但它實際上是一個基礎利率。P按的利率相對穩定，銀行不會頻繁調整P，通常只有在美國聯儲局有重大利率舉動後，本地銀行才會考慮跟隨。選擇P按的最大好處是供款額較為穩定，預算規劃會比較容易。
「封頂利率」(Cap Rate) 的重要性
「封頂利率」是H按計劃中一個非常重要的保護機制。它為浮動的H按利率設定了一個上限。簡單來說，即使HIBOR大幅抽升，您的實際按揭利率也不會高於這個封頂水平。現時，大部分銀行的H按封頂利率都是以P按的利率作為基礎計算（例如 P-2.25%）。這個機制讓H按使用者既能享受低息期的好處，又能在高息期得到保障，大大減低了H按的風險。
專家建議：加息週期應如何選擇？
在目前的加息週期下，HIBOR持續處於高位，導致大部分H按計劃的實際利率都已經觸及「封頂利率」。這時候，H按的實際供款利率其實與一個P按計劃相差無幾。
既然利率相近，應該如何選擇？考慮到大部分H按計劃都設有封頂利率作為保障，選擇H按仍然具備一定優勢。因為一旦未來市場利率回落，HIBOR跟隨下跌，H按的供款便有機會減少。但如果選擇了純P按計劃，就無法享受這個潛在的好處。因此，現階段比較不同銀行的按揭計劃時，最重要的比較點是H按的「封頂利率」和純P按的利率哪一個更優惠。這個選擇將直接影響您的居屋入息計算方法和長遠的財務負擔。
居屋按揭壓力測試與入息要求詳解
除了準確地進行居屋利息計算，了解銀行如何審批按揭，特別是壓力測試和入息要求，同樣是上車前必須做的功課。這一步直接決定您能否成功獲批貸款，以及最終的貸款額和居屋利息。整個過程比想像中簡單，我們一步一步拆解。
居屋按揭需要壓力測試嗎？豁免條件一覽
提到買樓，很多人都會聯想到「壓力測試」。簡單來說，這是金管局為減低銀行風險而設的標準，確保借款人在利率上升後仍有能力供款。不過，由於居屋有香港房屋委員會（房委會）提供的按揭貸款擔保，所以申請人在特定條件下，可以豁免壓力測試。
一手居屋：政府擔保下原則上豁免
如果您是購買一手新居屋，不論是綠表還是白表申請者，由於有房委會長達30年的按揭擔保期作為後盾，銀行已經承擔了較低的風險。所以在這個情況下，銀行原則上不會要求申請人進行壓力測試，讓上車門檻相對降低。
二手居屋：視乎剩餘擔保期
至於在第二市場購買未補地價的二手居屋，情況就視乎單位的「剩餘擔保期」。計算方法是「30年減去首次發售日至今的樓齡」。如果剩餘擔保期還很長，例如單位樓齡只有10年，仍有20年擔保期，銀行通常都會豁免壓力測試。相反，如果單位樓齡較高，剩餘擔保期短，銀行為控制風險，就有可能要求買家進行壓力測試。
銀行要求壓測的特殊情況
即使有政府擔保，銀行在審批按揭時仍有最終決定權。如果申請人的信貸紀錄不佳（例如TU評級偏低），或者收入來源極不穩定，銀行為保障自身利益，亦有機會要求申請人進行壓力測試，確保其還款能力。
申請按揭入息證明文件及注意事項
即使豁免了壓力測試，申請人仍然需要向銀行申報入息，證明自己有能力應付每月供款。這就是坊間常說的居屋入息計算方法。銀行會根據您提交的文件，評估您的還款能力。
固定收入 vs 非固定收入證明方法
固定收入人士（例如普通受薪僱員）的證明文件相對簡單，通常只需要提供最近3至6個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書、顯示薪金入賬的銀行月結單以及僱傭合約。
非固定收入人士（例如自僱人士、自由工作者或以佣金為主要收入者）的證明文件則較為複雜。銀行需要更全面的文件去評估其收入穩定性，一般需要提供過去6個月至1年的公司及個人銀行戶口紀錄、已審計的公司財務報表（如適用），以及最近1至2年的稅單。
「諮詢人」與「擔保人」的分別與作用
在居屋按揭申請中，很少會用到傳統的「擔保人」，因為房委會已經扮演了最終擔保的角色。不過，如果申請人的收入剛好不足以通過銀行的供款與入息比率要求，銀行可能會建議加入「諮詢人」。
「諮詢人」與「擔保人」最大的分別在於法律責任。「擔保人」需要為整筆按揭貸款負上法律責任，一旦借款人斷供，銀行有權向擔保人追討欠款。而「諮詢人」則沒有法律上的還款責任，其作用只是讓銀行在審批時，將其入息一併納入計算，以證明整個家庭有足夠的還款能力，讓按揭申請更容易獲批。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
來到這裡，相信你對居屋利息計算和按揭申請流程已有基本概念。不過，置業路上總會遇到一些細節問題。以下我們整理了幾個最常見的疑問，希望能一次過解答你心中的迷思。
Q1: 房委會和房協的居屋按揭申請有何不同？
這是個很好的問題，因為兩者確實有關鍵分別。最主要的分別在於「政府擔保」。房委會（HA）的居屋，不論是一手或二手未補地價單位，都有政府提供的按揭擔保。所以，銀行審批相對寬鬆，買家通常不需要通過壓力測試。
相反，房協（HS）的資助房屋（例如「住宅發售計劃」單位），是沒有房委會提供的擔保。因此，銀行會將其按揭申請視為私樓處理，審批標準較嚴格。申請人很大機會需要符合壓力測試要求，或者要透過香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險，才能承造高成數按揭。
Q2: 除了首期，買居屋還有哪些「隱藏成本」？
除了基本的居屋利息計算，準業主還要預算以下幾項開支，才能更準確地掌握整個置業的真實總成本。這些開支主要分為一次性費用和持續性支出。
律師費、印花稅及其他雜費
首先是一次性的前期開支。最大筆的通常是印花稅，金額根據樓價而定，是政府收取的稅項。其次是律師費，負責處理所有法律文件，費用約為數千至萬多元不等。如果購買的是二手居屋，通常還需要支付地產代理佣金（一般是樓價的1%）。最後還有一些零碎雜費，例如查冊費、契據註冊費等。
管理費、差餉地租預算
然後是入伙後的持續性支出。每個月除了供樓，還要支付大廈管理費，用於屋苑的日常維護和管理。另外，每個季度都需要向政府繳交差餉和地租（或地稅）。這些雖然不是大數目，但日積月累也是一筆固定開支，記得在計算每月負擔時要一併考慮。
Q3: 按揭現金回贈會影響貸款額嗎？
會的，而且影響可能比你想像中大。根據金管局規定，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要從貸款本金中扣除。舉個例子，假設你申請400萬貸款，銀行提供1.5%現金回贈（即6萬元）。由於6萬元已超過貸款額的1%（4萬元），銀行批出的最終貸款額便要扣減整筆回贈，變成394萬元（400萬 – 6萬）。所以，在比較不同銀行的按揭優惠時，要留意這個細節。
Q4: 可以將裝修費加入按揭貸款嗎？
一般來說是不可以的。居屋按揭貸款額是基於物業的買賣價或估價（以較低者為準）計算，並不包括裝修費用。銀行批出的貸款只能用作支付樓價。因此，買家需要另外準備一筆資金來應付裝修開支。千萬不要將這筆費用與首期混淆，要分開預算。
Q5: 信貸評級(TU)不佳會影響居屋按揭嗎？
信貸評級（TU）絕對是銀行審批按揭時的重要參考。雖然居屋有政府擔保，銀行的風險較低，但銀行仍然會審查申請人的信貸報告，評估其還款習慣和信譽。如果你的信貸評級不佳（例如屬於較差的H、I、J級），銀行可能會對你的還款能力存疑。這未必會導致申請被直接拒絕，但銀行有機會要求你提供更多入息證明文件，或者在審批時更為謹慎。一個良好的信貸記錄，是成功申請按揭的重要一環，也會影響你的居屋入息計算方法是否能順利通過銀行審核。