未補地價的居屋因屬政府資助房屋，其業權轉讓受到房委會嚴格規管，與可自由買賣的私人樓宇截然不同。不少業主或因家庭狀況轉變，例如結婚、離婚或年邁等因素，希望將單位轉名或加名予家人，卻對複雜的程序及條件感到困惑。本文將為你提供一份詳盡的「居屋轉名攻略」，一文整合房委會接納的8大特殊理由、申請人必須符合的兩大先決條件、清晰的申請五步曲、費用總覽，以及解答各種常見疑問，讓你全面掌握整個轉名流程。
為何未補地價居屋的業權轉讓受嚴格限制？
談到居屋未補地價轉名，許多業主都會對其嚴格的限制感到疑惑。其實，這一切都源於政府推出資助房屋的初衷，與一般私人樓宇的買賣概念有根本性的分別。
理解政府資助房屋原意：防止業主變相圖利
首先，我們要理解居屋的本質。政府當年是以低於市值的折扣價，將單位出售給合資格的市民，目的是幫助大家安居樂業，並非提供一個投資獲利的工具。這個「折扣」，就是我們常說的「未補地價」。
可以這樣理解，在這筆地價未補回之前，政府仍然是物業的部分權益持有人。因此，業主並未擁有百分之百的完整業權。假如政府容許業主隨意將單位轉讓或送贈他人，就等同容許業主將由公帑資助的福利，變相轉移給第三方圖利。為了維護公共資源的公平運用，房委會必須設立嚴格的轉讓限制，確保這些資助房屋能繼續服務於有實際住屋需要的家庭。
與私人樓宇業權對比：自由轉讓 vs 受條件規管
這就帶出了未補地價居屋與私人樓宇在業權上的最大差異。私人樓宇的業主因為是用十足市價購入物業，所以擁有完整的業權。他們可以自由地在市場上出售、出租，或者透過「送贈」形式將業權轉讓給任何人，整個過程相對自由，主要受市場及銀行按揭條款影響。
相反，未補地價居屋的業權是受條件規管的。業主想進行任何業權變動，都必須先符合房委會訂下的特定條件，並且要經過申請及審批。這種規管並非刻意刁難，而是確保業權的任何變動，都不會違背資助房屋政策的原意。所以，整個居屋未補地價轉名的流程，其實就是一個向房委會證明轉讓具備充分理由，並且符合政策精神的過程。
房委會接納的8大特殊轉名、加名及除名理由
想辦理居屋未補地價轉名，其實並非全無可能。關鍵在於你的理由是否屬於房委會接納的特殊情況。房委會設立這些酌情理由，主要是為了應對家庭結構的重大變化或一些迫切需要。以下我們將逐一拆解這8個房委會接納的理由，你可以看看哪一個情況最符合你的需要。
1. 結婚或離婚：因家庭狀況改變
人生大事自然是首要考慮。如果你們結婚，可以申請將配偶的名字加入成為聯名業主，讓另一半更有保障。相反，若不幸需要離婚或分居，雙方可以協議將業權轉讓予其中一方，這是處理資產分配的常見程序。房委會處理這類申請時，通常會要求提供結婚證明或法庭的絕對判令（Decree Absolute）作為依據。
2. 家庭成員結婚遷出：從戶籍中除名
當名列在戶籍上的家庭成員（例如子女）結婚並搬離居屋單位，他們可以申請從業權中除名。這種做法很常見，主要是為了讓該成員日後能以首置身份，申請其他政府資助房屋或享受印花稅優惠。申請時需要提供結婚證明及新住址證明。
3. 業主移民或長駐海外：轉名予合資格家庭成員
如果業主決定移民，或因工作需要而必須長駐海外，房委會容許業主將業權轉讓給一位名列在冊的合資格家庭成員。這樣可以確保單位有人繼續居住和管理。申請時，你需要提交移民簽證、外國護照或僱主發出的長駐海外工作證明等文件。
4. 申請公務員房屋福利：轉移業權以符合申請資格
若業主或其家庭成員是公務員，並計劃申請房屋福利（例如房屋津貼或宿舍），但因持有居屋業權而不符合資格，便可以申請將業權轉讓給其他家庭成員。這樣做可以釋出申請資格，申請時需要提交相關部門發出的證明文件。
5. 肯定家庭成員貢獻：增添為聯名業主
如果某位家庭成員在置業過程中，曾為單位提供了大部分首期或一直幫忙供樓，業主可以申請將其名字加入，成為聯名業主。這是為了肯定其財務貢獻，讓業權分配更公平地反映實際情況。申請時需要提供有力的財務貢獻證明，例如銀行轉帳紀錄或按揭還款紀錄。
6. 業主年邁或病重：年滿65歲或身患危疾
考慮到業主年紀漸長或健康轉差，房委會設有人性化的安排。當年滿65歲的業主，或不幸確診患上危疾（例如癌症、中風等），可以申請將業權轉名給家庭成員，以便家人更好地管理資產和處理後續事宜。申請時需提交身份證證明年齡，或由註冊西醫發出的病危證明文件。
7. 業主身故：由遺產受益人合法繼承
若業主不幸離世，其業權會根據遺囑或遺產繼承法，由指定的受益人繼承。這是法律程序下的業權轉移，受益人只需帶同死亡證、遺囑認證書或遺產管理書等法律文件，便可向房委會辦理轉名手續。值得留意的是，這種情況下的承讓人，即使不是原先名列在冊的家庭成員，也可以合法繼承業權。
8. 業主破產：按法律程序處理業權
當業主被法庭頒令破產，其資產（包括未補地價居屋）將由破產管理署或受託人接管，用以償還債務。在這種情況下，業權轉讓是根據法律程序進行，通常會涉及將業權轉售予合資格人士。這是所有特殊理由中，唯一可能涉及金錢交易的情況，但整個過程均受法律嚴格監管。
居屋業權轉讓兩大先決條件：「送契」與承讓人資格
想成功辦理居屋未補地價轉名，並不是提交申請就可以。申請人必須符合房委會設下的兩大先決條件。這兩大條件清晰界定了業權轉讓的方式，以及承接業權人士的資格。清楚理解這兩點，是整個申請過程的基礎。
條件一：轉讓必須以「送贈契約」(Deed of Gift) 形式進行
解釋「送契」：不涉及金錢代價的業權轉讓
房委會規定，所有未補地價居屋的業權轉讓，都必須以「送贈契約」（Deed of Gift）的形式進行，也就是俗稱的「送契」。最核心的原則是，整個轉讓過程不可以涉及任何金錢代價。換句話說，業主是將物業「送」給家人，而不是「賣」給家人。這個規定的目的，是為了防止業主透過轉名的方式，變相在公開市場外出售單位圖利，確保資助房屋資源用於指定的自住目的。
「送契」對銀行按揭的潛在影響
一聽到「送契」，很多人會聯想到私人樓宇市場的情況。在私人市場，經送契轉讓的物業，銀行一般會在五年內拒絕為其承造按揭。不過，未補地價居屋的情況有點不同。由於居屋有房委會作為擔保人，銀行審批按揭的風險相對較低。所以，即使業權是透過送契轉讓，新業主仍然可以向銀行申請按揭，或者處理現有的按揭轉名手續。當然，最終的審批結果，還是要視乎新業主的財務狀況和信貸紀錄。
條件二：承讓人必須是「名列在冊的家庭成員」
如何界定「名列在冊的家庭成員」？
第二個條件是關於承接業權人士的身份。準承讓人必須是房委會紀錄中「名列在冊的家庭成員」。這是指在當初購買這間居屋時，已經登記在「家庭成員申請表」上的人。例如，戶主夫婦及一同申請的一名子女。如果想將業權轉讓給後來才出生、或沒有被包括在最初申請名單內的子女或親屬，一般是不會被接納的。
唯一例外：因業主身故的遺產繼承
這個「名列在冊」的規定，有一個重要的例外情況，就是因業主不幸身故而引發的遺產繼承。在這種情況下，即使合法遺產繼承人（例如配偶或子女）並非名列在冊的家庭成員，他們仍然可以透過法律程序繼承該居屋的業權。這是基於繼承法例的處理方式，與在生時的自願轉讓性質完全不同。
申請居屋未補地價轉名：流程五步曲
要成功申請居屋未補地價轉名，整個過程其實環環相扣，就如同一套清晰的五步曲。只要跟著節奏一步步走，就能順利完成。我們將整個申請流程拆解，讓你清楚了解每個階段的重點。
第一步：填寫申請書及備妥證明文件
萬事起頭難，但只要準備充足，開頭這一步就會變得相當簡單。這一步的關鍵是準確填寫申請文件和集齊所有相關證明。
如何正確填寫「業權轉讓申請書 (HD7)」
首先，你需要填寫「業權轉讓申請書 (HD7)」。這份表格是整個申請的核心。填寫時有幾個重點要留意，例如所有業主的簽名式樣，必須和當初簽署樓宇買賣文件的式樣完全相同。同時，表格上要清楚列明轉讓原因，並提供所有相關人士的詳細資料。建議在填寫前先影印一份草稿，想清楚再正式填寫，避免出錯。
根據轉讓原因準備相關證明文件（如離婚令、移民簽證、死亡證）
遞交申請書時，必須附上證明文件副本，以支持你的申請理由。不同的轉讓原因，需要的文件也不同。例如，因離婚而轉名，便需要提供絕對判令（Decree Absolute）的副本。如果是因為移民，則需要提交移民簽證或外國居留批准書等證明。假如是業主身故，就需要準備死亡證和遺囑認證書或遺產管理書等文件。準備文件時，最重要是確保文件齊全和有效。
第二步：遞交申請及繳付手續費
準備好所有文件後，就可以正式遞交申請。
親身前往所屬屋邨辦事處或租約事務管理處遞交
你需要將填妥的申請書正本，連同所有證明文件副本，親身交到單位所屬的屋邨辦事處或分區租約事務管理處。職員會初步檢查文件是否齊備。
繳付申請手續費（現時為HK$3,020，不可退還）
遞交申請時，要一併繳付申請手續費。根據現時房委會的收費，這筆費用是港幣3,020元。需要留意的是，這筆費用一經繳付，不論申請結果如何，都不會退還。
第三步：房委會審批及發出「原則上同意書」
遞交申請後，便進入房委會的審批階段。
審批時間：收齊文件後約需六星期
一般情況下，房委會的房屋資助分處在收齊所有所需文件後，大約需要六個星期的時間處理申請。這個時間只作參考，實際時間可能因個案的複雜程度而異。
經書面通知審批結果
審批完成後，房委會會以書面形式通知你申請結果。如果申請獲批，你將會收到一份「原則上同意書」(Agreement in Principle)，這代表你可以進入下一步的法律程序。
第四步：聘請律師辦理轉讓契約
收到「原則上同意書」後，便要正式處理法律文件，這一步需要由專業律師協助。
律師擬備轉讓契約（樓契）草稿
你需要自行聘請律師，負責草擬一份不涉及金錢代價的轉讓契約，也就是俗稱的「送契」。律師會根據你的情況，準備好樓契的草稿。
樓契草稿交由房屋署法律事務分處審批
律師擬備好樓契草稿後，不能立即簽署。草稿必須先呈交給房屋署的法律事務分處進行審批，確保內容符合房委會的規定。
繳付法律文件批核費（現時為HK$2,630）
在提交樓契草稿審批的同時，需要繳付另一筆費用，即法律文件批核手續費。現時的收費是港幣2,630元。這筆費用同樣是不可退還的。
第五步：處理按揭及完成轉讓手續
法律文件獲批後，就來到整個流程的最後階段，主要是處理財務和完成手續。
聯絡銀行或財務機構處理現有按揭更改事宜
如果你的居屋單位仍有按揭未供完，這一步就非常重要。你需要主動聯絡承按的銀行或財務機構，處理因業權變動而引伸的按揭更改事宜。銀行可能需要重新審批或要求辦理新的按揭文件。
於「同意書」一年有效期內完成所有手續
房委會發出的「原則上同意書」設有一年的有效期。你必須在這一年內，完成所有法律程序，包括簽署正式樓契和處理好按揭事宜。如果逾期，「同意書」便會失效，屆時便需要重新申請。
完成後將樓契副本交回房署更新紀錄
當所有轉讓手續辦妥，並簽署了新的樓契後，記得要將新的樓契副本交回所屬的租約事務管理處，以便房署更新業權紀錄。這樣，整個居屋未補地價的轉名程序才算正式圓滿結束。
辦理居屋轉名總費用：房委會收費與律師費一覽
談到辦理居屋未補地價轉名的總開支，大家最關心的就是「究竟要預備多少錢？」。整個過程涉及的費用，主要可以分為房委會收取的固定費用，以及一些因應個別情況而異的潛在開支。以下我們就將所有費用逐一拆解，讓你對預算有個清晰概念。
房委會固定收費項目
首先是必須支付給房委會的兩筆固定費用，這些費用金額是劃一的，而且不論申請最終是否成功，都不會退還。所以，遞交申請前準備充足文件就非常重要。
申請手續費 (HK$3,020)
當你向房委會遞交「業權轉讓申請書 (HD7)」時，就需要一併支付這筆行政手續費。這是啟動整個審批程序的第一步，房委會用來處理你的個案申請。
法律文件批核手續費 (HK$2,630)
在你的申請獲得「原則上同意」之後，下一步就是聘請律師草擬轉讓契約（即樓契）。這份樓契草稿必須交回房屋署的法律事務分處進行審批，確保文件符合規定。這筆費用就是用於批核這份法律文件。
其他潛在費用
除了房委會的固定收費，整個居屋未補地價轉名程序還有一些費用，金額會因你的物業狀況和選擇的服務而有所不同。
律師樓收費
這是整個程序中開支最大和最具彈性的一項。你需要自行聘請律師，負責草擬送贈契約、處理法律文件、向土地註冊處登記等事宜。不同律師樓的收費標準各異，收費高低也視乎個案的複雜程度。建議可以先向幾間律師樓查詢報價，再作決定。
銀行處理按揭更改手續費
如果你的居屋單位仍有按揭在身，業權轉讓就會牽涉到現有的按揭貸款。你需要通知承按銀行，銀行可能需要更新借款人資料或重新批核按揭，並會為此收取一筆行政手續費。每間銀行的收費都不同，最好直接向你的承按銀行查詢。
印花稅（送契一般獲豁免，但有例外情況）
一般情況下，以「送贈契約」(Deed of Gift) 形式轉讓業權，因為不涉及金錢交易，所以可以豁免繳付從價印花稅。但是，如果新業主在接收業權的同時，也承擔了單位的按揭，稅務局或會將未償還的按揭額視為「代價」，並根據這個金額計算印花稅。這是個比較複雜的情況，你的律師會根據實際情況提供專業意見。
居屋未補地價轉名常見問題 (FAQ)
處理居屋未補地價轉名的過程中，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個大家最關心的問題，希望以下的解答能為你提供清晰的方向。
Q1: 居屋送契會否影響日後申請按揭？
這是一個很常見的顧慮。在私人樓宇市場，經「送贈契約」（送契）轉讓的物業，銀行基於風險考量，通常在五年內都不太願意批出按揭。然而，未補地價居屋的情況有點不同。因為所有未補地價居屋的按揭都由房委會做擔保，銀行面對的風險相對較低。因此，即使業權是透過送契形式轉讓，新業主日後申請按揭時，銀行審批的機會仍然比較高。當然，最終結果還是要視乎新業主本身的信貸紀錄以及財務狀況。
Q2: 為了恢復「首置」身份，可以申請從居屋除名嗎？
很多人會想透過除名來恢復首次置業身份，以便日後購買私人樓宇時能節省印花稅。不過，房委會的政策原意是資助市民自住，所以一般不會接納純粹為了恢復「首置」身份而提出的除名申請，因為這可能被視為濫用房屋福利。只有在極少數特殊情況下，例如業主因結婚而需要遷離單位與配偶同住，房委會才可能酌情考慮。
Q3: 我一直有份供樓但業權無名，可以申請加名嗎？
可以的。如果家庭成員能夠提供實質證據，證明自己在購買單位時曾支付部分首期，或者長期以來一直有份承擔按揭供款，這屬於房委會接納的其中一個加名理由，即「肯定家庭成員貢獻」。申請時，你需要準備好相關的財務證明文件，例如銀行轉帳紀錄、按揭還款單據等，以證明你對物業的財政貢獻。
Q4: 房委會發出的「原則上同意書」過期了應如何處理？
房委會發出的「原則上同意書」設有一年的有效期。你必須在這一年內，完成所有後續的法律程序，包括聘請律師辦理轉讓契約及處理銀行按揭事宜。假如同意書不幸過期，該次批准便會自動失效。屆時你沒有其他選擇，只能夠重新遞交一份全新的轉名申請，並且需要再次繳付所有相關的申請費用。
Q5: 購買新居屋後，在簽署正式買賣合約前可以改名或加名嗎？
這種情況與已入伙居屋的業權轉讓不同，處理上相對簡單。假如你抽中了新居屋，但在簽署正式的轉讓契約（樓契）之前，因為情況有變而需要更改或增加業主，是可以的。你需要向房屋署的居屋銷售小組索取並填妥指定的「更改業權表格」，然後按指引遞交。只要在完成法律手續前提出，一般都會獲得處理。