二手居屋向來是港人「上車」的熱門階梯，但其獨有的買賣制度、繁複的申請流程，以及關於補地價與按揭的種種疑問，卻令不少準買家感到困惑甚至卻步。究竟自己符合綠表還是白表資格？整個買賣流程涉及哪七大關鍵步驟？如何準確計算首期、按揭及補地價等開支？本篇終極攻略將為您一文整合所有關鍵資訊，由淺入深，從分辨居屋兩大市場、拆解綠白表申請門檻，到詳解由物色單位至成功收樓的每一步操作，並深入剖析按揭財技與常見陷阱，助您掃除所有疑慮，穩妥地踏上置業之路。
買二手居屋入門：全面理解兩大市場與補地價
決定要買二手居屋，是不少香港人實現置業夢想的重要一步。當你開始研究時，會發現居屋的世界與私人樓宇截然不同。要順利完成整個買二手居屋流程，第一課就是要清晰理解居屋獨有的兩大交易市場，以及貫穿其中的核心概念——補地價。這不僅影響樓價，更直接決定你的買賣對象與未來權利。
剖析居屋兩大市場：居屋第二市場 vs. 公開（自由）市場
居屋的買賣主要在兩個平台進行，它們的規則和玩家都完全不同。讓我們一起拆解這兩個市場的運作模式。
居屋第二市場（又稱「居二市場」、「綠表市場」）定義
居屋第二市場是一個專為合資格人士而設的內部市場。在這個市場交易的單位，全部都是「未補地價」的。換句話說，業主出售單位時，並不需要向政府繳付當年買入時所獲豁免的地價。因此，樓價會遠低於市值。能夠進入這個市場的買家，主要是持有「綠表」資格的人士，或透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）成功抽籤並取得購買資格證明書的「白表」申請者。
公開市場（又稱「自由市場」）定義
公開市場則與我們熟悉的私人樓宇市場一樣。在這裡買賣的居屋，業主必須已經向政府完成「補地價」的程序，繳付了當年的地價差額。單位補價後，其業權限制便會解除，性質上與私人樓宇無異。因此，任何人士，不論其入息、資產或是否持有物業，都可以在這個市場自由買賣已補地價的居屋單位。
關鍵差異：補地價對買賣的影響
兩個市場最根本的分別，就在於「補地價」這個動作。在居二市場，交易的是未補地價的單位，買家以較低的樓價承接了單位，同時也承接了未來如需在公開市場出售或出租時，必須補地價的責任。而在公開市場，賣家已完成補地價，買家則以接近市值的價錢，購入一個沒有任何轉讓限制的單位。簡單來說，補地價決定了樓價的高低、買家的資格以及單位未來的用途。
深入了解居屋補地價：為何是交易前的第一課？
處理買二手居屋補地價的問題，是整個交易中最關鍵的一環。因為它直接影響你的預算、選擇及未來規劃。居屋的「初心」是資助市民自住，政府以豁免地價的方式降低樓價。當業主希望將單位投向自由市場，享受與私樓同等的買賣或出租權利時，便需要將這份「資助」歸還給政府，這個過程就是補地價。
補地價的計算公式與實例
補地價的金額並非固定不變，而是會隨市場樓價浮動。計算方法如下：
補價金額 = 單位補價時的市值 × 當年首次出售時的折扣率
舉個例子：假設一個單位於補價時的最新評估市值為600萬港元，而當年政府首次出售該單位時，提供的折扣率為40%。那麼，業主需要繳付的補地價金額便是：
600萬港元 × 40% = 240萬港元
未補地價與已補地價單位的權利限制比較
單位的補地價狀態，直接影響業主擁有的權利，兩者有天壤之別：
未補地價單位：
– 出售對象： 僅限於持有有效「購買資格證明書」的綠表及白居二買家。
– 出租權利： 嚴格禁止將整個單位或部分空間出租。
– 按揭安排： 申請及轉按、加按均受嚴格限制，一般只有在應付突發個人財務困難（如醫藥費）等特殊情況下，並獲房委會書面批准，才可申請加按。
已補地價單位：
– 出售對象： 可在公開市場自由售予任何人士，不受資格限制。
– 出租權利： 可自由將單位放租，賺取租金收入。
– 按揭安排： 與一般私人樓宇無異，可按市場規則自由申請轉按或加按套現。
買二手居屋好唔好？二手居屋 vs. 私人樓宇決策分析
「究竟買二手居屋好唔好？」這個問題，最終答案取決於你的個人預算、需求與長遠目標。以下從幾個核心層面，比較未補地價二手居屋與私人樓宇的差異。
樓價與首期門檻比較
這是二手居屋最顯著的優勢。由於未補地價，居屋樓價一般較同區私人樓宇低三至四成。同時，在政府擔保下，白表買家最高可獲九成按揭，綠表買家更可達九成半。這意味著首期門檻大幅降低，讓預算有限的家庭或年輕人更容易上車。相反，私人樓宇的樓價較高，按揭成數亦受金管局嚴格規管，所需的首期金額自然高出一大截。
升值潛力與轉售靈活性比較
私人樓宇的升值潛力直接反映市場走勢，業主可全數享受樓價升幅，而且轉售靈活性極高，可在市場上售予任何買家，或隨時出租。二手居屋的樓價同樣會隨大市升跌，但由於存在補地價因素，未來出售時，升值的部分需要按折扣率與政府攤分。而且未補地價的單位，轉售對象有限，流轉速度相對較慢，靈活性較低。
按揭申請難易度與條款比較
在申請買二手居屋按揭時，由於有房委會作為擔保人，銀行承擔的風險較低，因此審批過程相對寬鬆。合資格的買家通常可以豁免壓力測試，大大減輕了入息要求上的壓力。私人樓宇的按揭申請則完全按市場標準進行，申請人必須通過嚴格的入息審查及壓力測試，門檻較高。不過，二手居屋的按揭年期會受政府擔保期限制，高樓齡單位的還款年期可能會縮短，這一點需要特別留意。
買二手居屋資格全攻略：我是綠表還是白表？
想成功買二手居屋，第一步就是要清晰了解自己的買二手居屋資格。市場上主要將合資格人士分為「綠表」和「白表」兩大類，兩者的申請方法和優勢各有不同。究竟你屬於哪一類？接下來我們就一起拆解，助你準確定位，為置業之路做好準備。
綠表買家資格詳解
誰符合綠表資格？（公屋住戶、準公屋戶、房協租戶等）
簡單來說，綠表資格主要提供給現有或將會受惠於公共房屋資源的人士。如果你符合以下任何一種身份，就具備綠表資格：
- 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
- 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
- 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士，例如受重建計劃影響的租戶。
- 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
綠表資格的核心優勢分析
擁有綠表資格，在買二手居屋時有兩個非常實在的優勢。第一，綠表人士無需像白表申請者那樣經過抽籤爭奪配額，只要符合資格，便可以直接申請「購買資格證明書」入市。第二，在申請買二手居屋按揭時，綠表買家最高可承造九成半按揭，首期壓力相對較輕。
白表買家資格詳解（申請「白居二」）
「白居二」計劃是什麼？
對於不符合綠表資格，但又希望在居屋第二市場置業的香港永久性居民，「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）就是你的入場券。這個計劃每年會推出固定配額，符合入息及資產限額的白表申請者可以透過抽籤，贏取在居屋第二市場購買未補地價單位的資格，整個買二手居屋流程與綠表相似，只是前期多了一個抽籤步驟。
最新年度入息及資產限額（一人及家庭申請者）
房委會每年都會更新「白居二」的入息及資產限額，申請前必須留意自己是否符合最新標準。以最近期公布的數字作參考：
- 一人申請者：每月入息限額為 $31,000，資產限額為 $73.5萬。
- 二人或以上家庭：每月入息限額為 $62,000，資產限額為 $147萬。
以上數字以房委會最新公布為準，每年或有調整。
申請者基本條件（年齡、居港年期、物業持有狀況）
除了符合入息和資產限額，所有白表申請者還必須滿足以下基本條件：
- 年齡及居港年期：申請人需年滿18歲，並且在香港居住滿七年。
- 物業持有狀況：由申請截止日期前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者及名列申請表上的家庭成員都不能擁有任何香港住宅物業權益。
- 房屋資助：申請者及家庭成員均未曾亦並非正在享用任何政府或相關機構的房屋資助。
【專家避坑策略】資格審查的3大常見陷阱及應對
資格審查是整個買二手居屋流程中最嚴謹的一環，許多申請者因微小疏忽而錯失資格。以下是三個最常見的陷阱，以及專業的應對方法。
陷阱一：入息計算錯誤（如何處理佣金、花紅、兼職收入）
入息計算並非只看底薪。房委會要求申報的是「總收入」，當中包括佣金、花紅、雙糧、津貼及兼職收入等。非固定收入的計算方法通常是將過去6至12個月的相關收入加總，再計算每月平均數。申報前，你應主動向公司索取過去一年的糧單或入息證明，準確計算每月平均收入，避免估算錯誤。
陷阱二：資產申報遺漏（海外資產、車輛、保險價值如何計算）
資產申報的範圍比許多人想像中更廣泛。除了本地銀行存款和股票，海外的物業、土地、存款，甚至車輛價值和具有儲蓄或投資成分的保險現金價值，都必須申報。車輛價值會按市價估算，而保險則需向保險公司索取「現金價值證明」。建議在填表前，花時間整理一份詳細的資產清單，逐項核對，確保沒有遺漏。
陷阱三：重複申請或家庭成員擁有物業導致資格被取消
這是最直接導致申請作廢的原因。首先，每個家庭只能遞交一份申請，不論是網上、郵寄或親身遞交，任何形式的重複申請都會被取消資格。其次，申請表上所有成員都必須符合「無持有物業」的規定。即使是家庭成員多年前與他人聯名持有的物業份額，只要未正式「除名」，其資格同樣會受影響。申請前，務必與所有家庭成員清晰溝通，確認各人的物業持有狀況。
買二手居屋流程終極詳解：由零到收樓的7大步驟
買二手居屋的過程，雖然比買私樓多了一些步驟，但只要清晰掌握整個買二手居屋流程，每一步都會走得更實在。我們將整個過程拆解成七個關鍵步驟，從最初的準備工作到最後成功收樓，讓你一目了然，輕鬆規劃置業大計。
步驟一：前期準備與物色單位
尋找盤源的有效途徑（網上平台、地產代理）
萬事起頭難，尋找心儀的單位是第一步。現時的途徑主要有兩個，你可以透過各大網上地產平台，例如28hse或House730，初步篩選符合預算和地區的盤源。另一個方法是直接委託地產代理，他們熟悉市場，能提供更貼身的建議，並協助安排睇樓，省卻不少時間。不論選擇哪種方式，多看多比較總是對的。
【睇樓Checklist】除了間隔，更要檢查的3件事（維修令、管理費、剩餘擔保期）
睇樓時，除了單位的間隔、景觀和裝修，有三件事記得要向業主或代理查詢清楚。第一是樓宇的維修狀況，可以詢問大廈是否有尚未處理的「維修令」，這會影響未來的額外支出。第二是管理費及其他雜費，確保這些恆常開支在你的預算之內。第三，也是最關鍵的一點，就是查詢單位的「剩餘擔保期」，這直接影響申請買二手居屋按揭的成數和年期，對財務規劃十分重要。
步驟二：申請關鍵資格證明文件
二手居屋的買賣，涉及房委會的資格審批，因此買賣雙方都需要持有有效的證明文件，交易才能正式展開。
賣方必需品：「可供出售證明書」（准賣證）申請流程與費用
業主想在居屋第二市場出售單位，必須先向房委會申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。業主需要填妥申請書，連同樓契副本及申請費（現時為$900），交往房委會處理。一般來說，審批時間約需兩星期。簽訂臨時買賣合約時，賣方必須出示這份文件。
買方必需品：「購買資格證明書」（准買證）申請流程、有效期與費用
作為買家，不論你是綠表或白表（白居二）人士，都必須持有有效的「購買資格證明書」，即「准買證」，才能入市。綠表買家可直接向房委會申請，而白居二中籤者則需憑「批准信」去申領。准買證的申請費用為$870，有效期長達12個月。在這12個月內，你需要找到單位並簽訂臨時買賣合約。
步驟三：議價與簽署臨時買賣合約
當你找到理想單位，並且買賣雙方都持有有效證明文件後，就進入了實質的交易階段。
簽訂臨約的核心條款與注意事項
議定價格後，便可以簽署臨時買賣合約。這份合約會列明成交價、成交日期、訂金金額及雙方責任等核心條款。簽署前，務必仔細閱讀每一項條款，特別是關於物業狀況的描述及交吉標準。
支付「細訂」（臨時訂金）的注意事項
簽署臨約時，買方需要支付一筆「細訂」，金額通常是樓價的3%至5%。這筆款項一般會由買方律師或地產代理暫時保管，直至交易的下一步。支付訂金時，建議使用銀行本票，以確保交易紀錄清晰。
為何在簽臨約前就應委託律師？
二手居屋交易程序較私樓複雜，涉及向房委會申請文件。建議在簽署臨約前就委託好律師。律師可以預先審閱合約條款，保障你的權益，並能在簽約後立即展開申請「提名信」等後續法律程序，確保整個買二手居屋流程順暢。
步驟四：正式申請銀行按揭
簽訂臨約後，下一步就是處理財務安排，正式向銀行申請按揭貸款。
憑臨時買賣合約向銀行申請按揭
買方可以憑已簽署的臨時買賣合約及個人入息證明等文件，向各大銀行申請按揭。由於不同銀行對二手居屋按揭的審批準則或有差異，建議可以同時向2至3間銀行申請，以比較最優惠的條款。
銀行估價與初步批核
銀行收到申請後，會為單位進行估價，並根據你的財務狀況進行初步審批。銀行估價是否「估得足價」，對最終能借到多少貸款有直接影響。取得初步批核後，你的置業預算就更有把握。
步驟五：申請「提名信」— 居二市場獨有的關鍵文件
這是整個買二手居屋流程中，居二市場獨有而且極為關鍵的一步，必須由律師代為處理。
申請「提名信」所需文件清單
簽署臨約後，買方律師會立即準備文件，向房委會申請「提名信」。所需文件包括：買方的「准買證」正本、賣方的「准賣證」副本、臨時買賣合約、買方的法定聲明書以及申請費。
律師在申請過程中的角色
在這個步驟中，律師扮演了你與房委會之間的橋樑。他們會確保所有文件齊全及正確無誤，然後正式提交申請。這份提名信的作用，是確立房委會同意賣方將單位轉讓給你這位合資格的買家。
房委會審批時間及注意事項
房委會審批提名信一般需要約5至7個工作天。必須在取得提名信後，買賣雙方才能簽署正式的買賣合約。因此，在臨約中設定的簽署正約日期，需要預留足夠的時間讓房委會處理申請。
步驟六：簽署正式買賣合約及轉讓契
收到房委會發出的提名信後，代表交易得到官方許可，可以進入法律程序的後半部分。
支付「大訂」及確認成交日期
買賣雙方律師會根據臨約內容，草擬並安排簽署正式買賣合約。簽署正約時，買方需要支付「大訂」，連同之前的「細訂」，總訂金一般為樓價的10%。同時，雙方會在這份合約中確定最終的成交日期。
律師處理樓契及轉讓文件的流程
簽署正約後，律師會進行業權查冊，確保業權清晰，並開始準備「轉讓契」等樓契文件。這些文件將在成交日簽署，用作正式將物業業權由賣方轉移至買方。
步驟七：完成交易、驗收及收樓
來到最後一步，距離成為業主只有一步之遙。
銀行批出按揭尾數
在成交日當天或之前，銀行會將批核的按揭貸款尾數，直接轉賬至賣方律師樓的戶口。買方律師在確認收妥所有款項後，便會安排完成交易。
最終驗收（Final Inspection）的重點
成交當日，你會在地產代理的陪同下，到單位進行最後驗收，俗稱「執尾」。這次驗收的重點是檢查單位是否「交吉」（即已清空），以及附送的電器傢俬是否齊備及運作正常。
取得鎖匙，正式成為業主
完成驗收，確認一切無誤後，你便可以從賣方或代理手上取得單位的鎖匙。與此同時，律師會辦理好所有轉名手續。恭喜你，從這一刻起，你便正式成為這個單位的新業主。
買二手居屋按揭與財務規劃：要準備多少錢才能上車？
計劃買二手居屋，最實際的問題，就是到底要準備多少資金才能順利上車。這筆預算並非只有首期，還包括各種雜費與未來開支。清晰計算好買二手居屋的總開支，是整個財務規劃的第一步。現在，我們就來逐項拆解，讓你對所需的資金有一個全面的掌握。
買二手居屋開支計算：首期、印花稅、佣金及律師費總覽
買樓的開支主要分為四大部分：首期、政府稅項、交易服務費，還有一些容易忽略的隱藏開支。每項費用都應該預算在內，這樣才能確保整個買二手居屋流程順暢。
首期預算（綠表及白表）
首期是最大的一筆開支，金額主要視乎你的買二手居屋資格是綠表還是白表。因為有房委會作擔保，二手居屋的按揭成數比私樓高得多。
- 綠表資格：最高可承造95%按揭，換句話說，首期最低只需樓價的 5%。
- 白表資格（白居二）：最高可承造90%按揭，首期最低則為樓價的 10%。
舉個例子，如果一個單位的成交價是500萬港元：
* 綠表買家最低首期：500萬 x 5% = 25萬港元
* 白表買家最低首期：500萬 x 10% = 50萬港元
印花稅計算（第二標準稅率）
只要你是香港永久性居民，並且在買入單位時沒有持有其他香港住宅物業，印花稅就會按照較優惠的「第二標準稅率」（第2標準稅率）計算。稅率按樓價以階梯式遞增，你可以參考稅務局的最新稅率表。
同樣以500萬港元的單位為例，根據現行稅率，印花稅為樓價的3%，即15萬港元。這筆費用需要在簽署正式買賣合約後繳付。
地產代理佣金
如果經由地產代理促成交易，買賣雙方通常都需要支付佣金，市場慣例是樓價的1%。以500萬港元的單位計算，買家需要支付的佣金就是5萬港元。
律師費及雜費
買賣物業必須經由律師處理法律文件，律師費因應交易的複雜程度而定，一般介乎數千至一萬多港元。此外，還包括一些雜費，例如查冊費、到土地註冊處的註冊費等，可以預算數千元。
【理財貼士】新手最易忽略的預算：裝修及首年儲備金
很多首次置業的朋友，往往只計算了上述的「入場費」，卻忽略了收樓後的必要開支。二手樓宇，特別是樓齡較高的單位，裝修費用可以是一筆不小的數目。由基本的翻新到全屋裝修，預算可以由十數萬到數十萬元不等。
另外，建議準備一筆至少相等於半年至一年供樓款項及管理費等雜費的儲備金。這筆資金可以在你面對突發狀況，例如失業或疾病時，提供緩衝，維持供款能力。
二手居屋按揭深入剖析：掌握最新擔保期與成數
買二手居屋按揭的審批邏輯，與私樓有很大分別。當中最重要的概念就是「房委會按揭擔保期」，它直接決定了你能否獲批高成數按揭和最長的還款年期。
房委會按揭擔保期：影響按揭成數與年期的最關鍵因素
由於居屋業主未向政府補地價，所以房委會會為銀行提供按揭擔保，承擔買家斷供的風險。正因如此，銀行才願意提供高成數按揭，並且豁免買家的壓力測試。這個擔保期由單位首次出售日期起計算，是銀行審批貸款年期和成數的最主要依據。
新政：擔保期放寬至50年的具體影響
以往，擔保期最長為30年，令很多高樓齡居屋難以獲批長年期按揭。不過，由2025年3月1日起，房委會已將二手居屋的擔保期由30年大幅放寬至50年。
這個新政策的影響非常深遠。它讓大量樓齡介乎20至40年的市區優質居屋，重新能夠承造高成數及長年期的按揭，大大增加了市場的選擇，對買家絕對是好消息。
按揭成數：綠表最高95% vs 白表最高90%
在新政策下，只要單位在首次出售日期起的40年擔保期內，銀行都可以批出最高按揭成數：
* 綠表買家：最高95%
* 白表買家：最高90%
如果單位樓齡已超過40年（即處於擔保期的第41至50年），最高按揭成數則會降至80%。
還款年期：如何獲批最長30年還款期？
還款年期同樣受擔保期影響，最新的最長還款期已統一為30年。只要「擔保期剩餘年期」仍然足夠，銀行一般都很樂意批出最長的30年還款期。
例如，一個樓齡15年的單位，其擔保期尚餘35年（50年 – 15年）。因為35年遠超於30年的還款期，所以買家很大機會獲批足30年按揭。這有助減輕每月的供款壓力。
壓力測試：豁免條件與適用情況
買二手居屋按揭的一大優勢，就是在房委會擔保期內，申請人通常都 不需要 進行壓力測試。銀行雖然仍會審視你的收入證明，確保你有足夠的還款能力，但免除了「假設利率上升2厘後，供款不得超出月入60%」的嚴格要求，令上車門檻大大降低。
【決策模型】樓齡 vs. 地點：如何選擇最適合的二手居屋？
了解財務和按揭後，下一步就是選擇單位。在二手居屋市場，買家經常面對一個抉擇：應該選擇地點方便的高樓齡市區盤，還是樓宇質素較佳的中低樓齡新界盤？這其實是一個生活模式與財務考量的平衡。
高樓齡市區盤：優點（地點便利）vs. 缺點（按揭年期短、維修成本高）
- 優點：市區盤的最大賣點是地點。交通網絡成熟，上班通勤時間短，周邊生活配套設施齊全，衣食住行都非常方便。
- 缺點：樓齡高意味著樓宇狀況可能較差，潛在的維修成本較高，例如可能隨時需要面對強制驗樓或更換喉管等大型工程。雖然按揭擔保期放寬，但如果單位已接近50年擔保期尾聲，按揭條件仍可能稍遜。
中低樓齡新界盤：優點（按揭條件佳、樓宇質素新）vs. 缺點（交通成本）
- 優點：樓齡較新，單位內部和公共設施的狀況通常較好，短期內需要大維修的機會較低。因為擔保期充裕，申請最高成數和最長年期的按揭幾乎沒有難度。
- 缺點：主要代價是時間和交通成本。每日可能需要花費較長時間往返市區工作，交通開支亦會相應增加。此外，新發展區的社區配套可能仍在發展階段，不及市區成熟。
成為業主後須知：轉售限制、補地價與業權事宜
恭喜你完成了買二手居屋流程，正式成為業主。不過，故事還未完結。作為資助房屋的業主，你需要了解單位附帶的一些重要限制，特別是關於轉售、補地價與業權的事宜。清楚掌握這些規則，可以幫助你為未來的財務和家庭計劃作出更明智的決定。
不同時期購入居屋的轉讓限制期（禁售期）詳解
買入二手居屋後，並不是隨時都可以將單位出售。房委會為了打擊短期炒賣，為不同時期首次發售的居屋單位設定了不同的轉讓限制期，也就是大家常說的「禁售期」。這個期限的長短，直接影響你何時可以賣樓，以及可以賣給哪類買家。
2018年或之前首次發售的單位
如果你購入的二手居屋，其首次發售日期是在2018年或更早，轉讓限制相對寬鬆。一般來說，原業主由首次轉讓契據日期起計兩年後，就可以在居屋第二市場，將單位轉售予合資格的綠表或白表買家。如果想在公開市場自由出售，則需要在繳付補地價後進行。
2019至2021年首次發售的單位
由這個時期開始，房委會收緊了轉售限制。單位的原業主在首次購入後的頭兩年內，只能以不高於原價的價錢，售予房委會提名的綠表或「白居二」買家。由第三年起，才可以在居屋第二市場自行定價出售。若想補地價後在公開市場自由出售，則需要等待首次轉讓契據日期起計滿十年。
2022年及之後首次發售的單位
最新的居屋計劃，轉售限制最為嚴格。單位原業主在首次購入後的五年內，同樣只能以不高於原價售予房委會提名的買家。到第六年起，才可在居屋第二市場自行議價出售。而補地價並在公開市場出售的年期，更延長至首次轉讓契據日期起計滿十五年後。
如何計算二手居屋的剩餘禁售期？
這裡有一個很重要的概念要釐清：所有轉售限制期，都是由單位的「首次轉讓契據日期」起計算，也就是第一手業主從房委會手上買入單位的日期，而不是你作為二手買家的買入日期。在睇樓時，你應該主動向地產代理或律師查詢這個關鍵日期，準確計算單位還剩下多久的轉售限制。
補地價程序與最佳時機
買二手居屋其中一個關鍵詞就是補地價。簡單來說，補地價就是向政府補回當年買入單位時所享有的地價折扣。一般來說，業主只有在打算將單位在公開市場出售、出租或進行加按套現時，才需要啟動補地價程序。
如何向房委會申請評估補價？
業主需要向房委會遞交「評估補價申請書」，並支付一筆評估費用。之後，房委會或其委託的測量師行會評估單位在當時的十足市值，再根據單位的買賣協議計算出補價金額。整個過程需時約一個月。房委會發出的「補價通知書」設有有效期，業主必須在有效期內完成補價，否則需要重新申請評估。
補地價後的優點：可在公開市場自由出售、出租或加按
完成了補地價，你的居屋單位在法律上就等同於私人樓宇，擁有更大的自主權。最大的優點包括：
一，可以在公開（自由）市場出售，買家不再局限於綠表或白表人士，可以接觸更廣的市場，樓價亦更有彈性。
二，可以將整個單位合法出租，賺取租金回報。
三，可以向銀行申請加按或轉按套現，資金運用更靈活。
其他重要業權限制
除了轉售和補地價，未補地價的居屋在業權變更上也有嚴格限制，這是保障資助房屋資源能被善用的重要措施。
未補地價居屋可以加名或除名嗎？
一般情況下是不可以的。未補地價的居屋業主，不能隨意在樓契上增加、刪除或更改任何家庭成員的業權。除非遇到一些特殊情況，例如因離婚、分居而獲法庭頒令，或因承繼遺產等，並事先取得房屋署署長的書面批准，才可辦理相關手續。
未補地價居屋可以轉按或加按套現嗎？（嚴格條件限制）
這方面同樣受到嚴格限制。未補地價的居屋業主，不能像私樓業主一樣，隨時因個人財務需要（例如清還卡數、個人周轉）而向銀行申請加按套現。只有在一些非常緊急且值得體恤的情況下，例如為家庭成員籌集醫藥費、支付殮葬費或子女的海外教育開支，並提供充足證明，才可能獲房屋署酌情批准。
買二手居屋常見問題 (FAQ)
在買二手居屋的過程中，大家總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以一次過為你解答。
Q1：整個買二手居屋流程大約需要多長時間？
一般而言，整個買二手居屋流程，由簽署臨時買賣合約到正式收樓，大約需要2至3個月。這個時間主要包括了申請銀行按揭、向房委會申請「提名信」、簽署正式合約及轉讓契等步驟。由於居屋第二市場的交易獨有申請「提名信」的環節，所需時間會比買賣私樓稍長一點，因此在規劃時間上要預留彈性。
Q2：高樓齡（如逾30年）的二手居屋值得買嗎？對按揭有何影響？
很多人會問，樓齡高的二手居屋好唔好？這確實是一個值得思考的問題。以往高樓齡單位對申請買二手居屋按揭的確有較大影響，但自從房委會放寬按揭擔保期至50年後，情況已大為改善。在新安排下，只要單位首次發售日期起計未超過40年，白表買家仍有機會承造最高九成按揭，還款期最長可達30年。因此，即使是樓齡超過30年的單位，按揭條件依然相當吸引。選擇這類單位的好處是通常位處市區或已發展成熟的社區，生活配套方便。不過，買家也需要考慮樓宇日後的維修保養開支。
Q3：綠表與白表（白居二）在按揭申請上有何分別？
綠表與白表（白居二）在申請買二手居屋按揭上的主要分別，在於最高按揭成數。由於房委會作為擔保人，綠表申請人最高可承造九成半（95%）按揭，而白表（白居二）買家最高則為九成（90%）。這半成的差距，主要是考慮到綠表申請人交還公屋單位後，實際上是將一份資產退還給政府。除此以外，兩者在其他按揭條件上基本相同，例如在擔保期內普遍可獲豁免壓力測試，而最長還款期亦同為30年。
Q4：買入二手居屋後，家庭入息或資產超過當初的申請上限，會有問題嗎？
這個問題的答案是明確的。房委會的入息及資產審查，僅適用於申請「購買資格證明書」的階段。當你成功買入二手居屋並完成所有交易手續，正式成為業主之後，你的家庭狀況，包括入息或資產的增減，房委會都不會再作審查。日後家庭收入增加或資產增值，並不會影響你繼續擁有該單位的資格。
Q5：我同時抽中新居屋和「白居二」，應該如何選擇？
假如你運氣極佳，同時抽中新居屋和「白居二」，這是一個幸福的煩惱。選擇的關鍵在於你的個人需要。新居屋的優點是樓宇簇新，毋需擔心短期內的維修問題，而且折扣率可能更高。不過，缺點是通常需要等待一段較長的樓花期才能入伙，而且地點選擇較少。相反，透過「白居二」購買二手居屋，優點是選擇遍佈各區，有大量現樓單位可供視察，而且可以即買即住。缺點則是樓齡普遍較高，可能需要預留一筆資金作裝修或維修。你可以根據自己對時間、地點和樓宇狀況的喜好來作出最適合的決定。
Q6：公屋住戶完成買二手居屋流程後，須在何時交還公屋單位？
對於持有綠表資格的公屋住戶，在完成整個買二手居屋流程後，必須交還現居的公屋單位。根據房委會規定，業主須在簽訂單位轉讓契據當日起計的60天內，將原住的公屋單位騰空並交還給房屋署。因此，在計劃搬遷及裝修時，務必預留充足時間，確保能順利在限期前完成交接。