置業是人生大事，但申請按揭過程繁複，往往令人頭痛。面對市場上五花八門的按揭計劃，H按、P按應如何選擇？哪間銀行的現金回贈最吸引？首次置業的申請流程又要準備甚麼文件？
為助您輕鬆應對這個重要的財務決策，我們準備了這份2025年最新、最全面的按揭終極攻略。本文將為您深入淺出拆解各種按揭計劃的利弊，一文比較各大銀行的利率、回贈及獨家優惠，並提供詳盡的8大申請步驟教學，由準備文件到銀行批核，助您揀選最適合的銀行及按揭方案，讓您的置業之路更順暢。
認識不同按揭種類：揀Plan前必讀
在尋找最適合的按揭銀行時，第一步是了解市面上五花八門的按揭計劃。不同的計劃有不同的利率計算方式和特點，直接影響您未來的供款負擔。進行深入的按揭銀行比較之前，先掌握這些基本概念，是做出明智按揭銀行選擇的關鍵，有助您解答「按揭銀行邊間好」這個問題。
H按 vs P按：浮息按揭應如何選擇？
目前市場上的按揭計劃主要分為「H按」和「P按」兩大類浮息按揭，它們的利率會跟隨市場變動。兩者各有優劣，您的選擇會取決於您對利率走勢的預期和風險承受能力。
HIBOR按揭計劃 (H按) – 緊貼市場利率，適合追求低息人士
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，也就是銀行之間互相借貸的利率。您的按揭利率會以HIBOR為基礎，再加上銀行指定的百分比 (例如 H+1.3%)。HIBOR的波動性較大，在低息環境下，H按的實際利率通常會比P按低，所以能節省更多利息支出。
鎖息上限 (Cap Rate) 的保障作用
H按的一大特點是設有「鎖息上限」(Cap Rate)。這個上限通常與最優惠利率(P)掛鈎，例如 P-2.5%。它的作用是，即使HIBOR大幅抽升，您的實際按揭利率也不會高於這個鎖定的上限水平，為您提供了一層重要的保障。
最優惠利率按揭計劃 (P按) – 利率波動較低，供款預算更穩定
P按的「P」則是指最優惠利率 (Prime Rate)，由各家銀行自行釐定。您的按揭利率會以P為基礎，再減去一個指定的百分比 (例如 P-2.75%)。P的變動頻率遠比H低，走勢相對平穩，所以選擇P按能讓您的每月供款額更穩定，更容易規劃個人財務預算。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：善用儲備資金對沖利息支出
存款掛鈎按揭是近年非常受歡迎的產品，它巧妙地讓您的儲備資金發揮對沖利息支出的作用，變相降低您的供款成本。
運作原理：如何透過高息活期存款戶口，抵銷按揭利息？
當您申請了存款掛鈎按揭後，銀行會為您開設一個高息活期存款戶口。您存放在這個戶口內的資金，可以享有與您的按揭利率完全相同的存款利息。銀行會用這筆存款利息，直接抵銷您一部分的按揭利息支出。
慳息效果計算：掛鈎存款上限如何影響實際利率
需要留意的是，這個高息存款戶口設有存款上限，通常是按揭貸款餘額的50%至60%。換句話說，只有上限以內的存款才能賺取與按揭利率掛鈎的高息。假設您的貸款額是500萬，掛鈎上限是50%，那麼您最多可以將250萬存入戶口以賺取高息，有效對沖一半的按揭利息支出。
高成數按揭保險計劃：助您降低首期門檻
對於首期資金有限的置業人士，高成數按揭保險計劃是一個重要的工具，它可以幫助您承造高達九成的按揭，大幅降低上車門檻。
申請資格詳解：首次置業、固定收入及物業價格上限
申請高成數按揭保險，一般需要符合幾個主要條件，包括申請人必須為首次置業人士、擁有穩定的固定收入、通過銀行的壓力測試，而且所購買的物業樓價不能超過按揭保險計劃規定的上限。
保費計算方式：一筆過繳付或分期計入貸款額
使用這項計劃需要支付按揭保險的保費。您可以選擇在提取貸款時一筆過繳清，也可以選擇將保費分期，加到您的總貸款額中，與每月供款一併償還。
轉按／加按套現：靈活運用您的物業資產
當您的物業升值，或者市場上有其他銀行提供更吸引的按揭計劃時，轉按或加按就是一種靈活運用資產的理財策略。
考慮轉按的四大理由：節省利息、賺取更高回贈、整合債務、套現資金
考慮轉按通常有四個主要動機。第一是尋找更低的利率以節省利息。第二是賺取新銀行提供的更高按揭銀行回贈或現金獎賞。第三是將物業升值部分套現，用作其他投資或應急。第四是整合其他高息債務，以較低的按揭利率統一處理。
選擇轉按銀行時需要注意的罰息期及律師費
決定轉按前，有兩點必須注意。首先是您原有按揭的「罰息期」，如果在罰息期內轉走，原銀行會收取罰款。其次是轉按涉及重新辦理按揭契，所以會產生一筆新的律師費開支。
其他常見按揭方案
除了以上幾種主流計劃外，市面上還有一些針對特定需求的按揭方案。
定息按揭：鎖定初期利率，無懼加息週期
定息按揭是指在指定年期內（例如首2至3年），您的按揭利率會被完全鎖定。在這個時期，不論市場利率如何變動，您的供款額都維持不變。這個方案特別適合在加息週期中，尋求供款穩定性的人士。
政府資助房屋按揭：居屋、綠置居的特高按揭成數及年期
如果您購買的是居屋、綠置居等政府資助房屋，由於有政府作為擔保，銀行可以提供比特高成數按揭保險更高的按揭成數（例如一手居屋最高可達95%），而且還款年期也可能更長，讓合資格人士更容易上車。
各大銀行按揭計劃比較：一眼睇清利率、回贈及優惠
要處理大額的樓宇貸款，選擇合適的按揭銀行是整個置業過程中非常重要的一環。市面上的按揭銀行計劃五花八門，進行詳盡的按揭銀行比較，不單純是看誰的利率最低。現金回贈、存款掛鈎戶口，以至各種額外優惠，都會直接影響您的總支出和財務靈活性。接下來，我們會為您逐一拆解各大銀行的按揭計劃，助您在眾多按揭銀行選擇之中，找到最切合您個人財務狀況的方案。
按揭利率 (H按/P按) 比較
按揭利率是決定每月供款額的核心因素，主要分為H按和P按兩種。H按的利率是跟隨香港銀行同業拆息 (HIBOR) 浮動，它的波動性相對較高。不過，在市場利率較低時，H按的實際利率往往比P按更吸引。大部分銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」(Cap Rate)，通常以P按利率減去某個百分比計算，為供款額提供一個保障。
另一種是P按，利率以最優惠利率 (Prime Rate) 為基礎。P按的利率由各銀行自行決定，相對穩定，變動次數遠比H按少。如果您的理財風格偏向穩健，希望每月供款額的預算更清晰，P按會是較安穩的選擇。
現金回贈及額外獎賞比較
現金回贈是各大銀行爭取客戶的主要策略之一，這項按揭銀行回贈通常以貸款額的某個百分比計算，例如1%至2%不等，可以直接減輕置業初期的財務壓力，例如用來支付律師費或添置傢俬。一般而言，貸款額愈高，回贈百分比亦有機會愈高。除了現金，部分銀行更會提供額外獎賞，例如飛行里數、超市禮券或信用卡免找數簽賬額等。比較時，應將這些回贈的實際價值一併計算，才能全面評估哪個計劃最划算。
存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 優惠比較
存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 是近年非常受歡迎的按揭產品功能。它的運作原理，是銀行會提供一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款利率與您的按揭利率完全相同。您存入戶口的資金所賺取的利息，就可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出。這個戶口的最大好處是資金靈活性極高，您可以隨時存取。比較不同銀行的Mortgage-Link計劃時，關鍵在於比較其「存款上限」，通常是按揭貸款餘額的50%或60%，上限愈高代表可作對沖的資金愈多，慳息效果自然愈好。
轉按優惠及罰息期比較
對於現有業主，轉按是善用物業資產增值的常用方法。當其他銀行提供更低的利率或更高的現金回贈時，將按揭轉到新銀行便能節省利息開支，並賺取一筆可觀的回贈。在考慮轉按時，必須注意原按揭的「罰息期」。大部分銀行按揭計劃的首兩至三年為罰息期，期間提早還款或轉走按揭，會被收取手續費。因此，比較轉按優惠前，務必先查清楚現有貸款的罰息期何時屆滿，避免得不償失。
快速比較總表：邊間銀行最適合您？
面對眾多選擇，究竟按揭銀行邊間好？為了讓您更清晰地掌握市場全局，我們為您整理了主要銀行如滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）及渣打銀行等的按揭計劃比較總表。這個總表會並列各銀行的H按及P按息率、現金回贈百分比、Mortgage-Link存款上限及其他主要優惠。您可以根據自己的首要考慮因素，例如追求最低利率、最高回贈，還是最靈活的資金運用，利用總表進行快速篩選，輕鬆找出最適合您財務目標的按揭方案。
簡化按揭選擇：試用「智能按揭方案診斷器」尋找最佳方案
面對眾多按揭銀行的選擇，要逐一進行按揭銀行比較，確實會感到眼花撩亂。為了讓您的按揭銀行選擇過程變得更輕鬆直接，我們特別設計了「智能按揭方案診斷器」，助您從複雜的市場資訊中，快速找到最適合自己的方案。
什麼是智能按揭方案診斷器？
超越傳統計算機，根據您的個人狀況主動推薦方案
傳統的按揭計算機只能告訴您每月供款額，但我們的診斷器更進一步。它會根據您的個人財務狀況、置業目標和風險承受能力，主動為您分析和配對市場上的按揭計劃，不再是您被動地尋找，而是讓合適的方案主動呈現。
結合市場最新數據，由我們的按揭銀行專家團隊設計
這個工具的推薦並非憑空想像。它的核心演算法結合了各大銀行的最新利率、按揭銀行回贈優惠和產品條款。整個系統由經驗豐富的按揭銀行專家團隊精心設計，確保建議既貼近市場實況，又具備專業水準，助您解答「按揭銀行邊間好」的疑問。
只需3個簡單步驟，獲取個人化按揭建議
步驟一：回答關於置業目標、財務狀況及風險偏好的問題
您只需要花幾分鐘時間，回答一系列簡單清晰的問題。這些問題涵蓋您的置業目的（例如是首次置業或投資）、基本的財務資料（例如入息和儲蓄），以及您對利率浮動的接受程度。
步驟二：系統即時分析並推薦最適合您的按揭產品組合
提交答案後，系統會立即啟動分析。它會運用預設的專業模型，將您的需求與資料庫中最新的按揭產品進行配對，然後篩選出一個或多個最符合您情況的按揭產品組合。
步驟三：免費獲取初步診斷報告，並可選擇預約真人專家免費覆核
分析完成後，您會免費收到一份個人化的初步診斷報告，清晰列出推薦方案的詳情。如果您希望獲得更深入的解釋或進行覆核，可以隨時選擇預約我們的按揭專家，進行一對一的免費諮詢。
按揭申請流程全攻略：從準備文件到銀行批核
選擇合適的按揭銀行是置業規劃的重要一環。要解答「按揭銀行邊間好」這個問題，除了進行按揭銀行比較，清楚了解各大銀行的審批流程亦同樣關鍵。一個順暢的申請過程，可以讓您準時完成交易，輕鬆上會。以下將會拆解整個按揭申請的程序，由財務評估到銀行放款，助您掌握每個細節。
首次置業申請按揭8大步驟
對於首次置業的朋友，按揭申請看似複雜，但只要跟隨以下八個核心步驟，整個過程就會變得清晰有序。
步驟一：進行財務評估，計算可負擔樓價及貸款額
在尋找物業之前，首要步驟是評估自身的財務狀況。您需要清楚計算自己的每月收入、儲蓄總額以及現有債務。這一步能助您客觀地釐定可負擔的樓價範圍、預算首期開支及最大貸款額，為整個置業計劃打好基礎。
步驟二：物色物業及索取銀行初步估價
當您有了清晰的預算後，就可以開始物色心儀的物業。找到目標單位後，建議先向不同銀行查詢對該單位的初步估價。因為銀行的最終貸款額是基於物業估價或成交價（以較低者為準），所以不同銀行的估價差異，或會影響您的貸款額。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
確定交易後，買賣雙方會透過地產代理簽訂臨時買賣合約。簽署臨約時，買家需要支付樓價約3%至5%作為「細訂」。這是一份具有法律約束力的文件，標誌著交易的正式開始。
步驟四：準備文件並正式提交按揭申請
簽署臨約後，您便可以準備好所需文件，並向已選定的銀行正式提交按揭申請。這是落實最終按揭銀行選擇的階段。一般建議可同時向兩至三間銀行申請，以作比較和後備方案。
步驟五：銀行進行審批及壓力測試
銀行收到您的申請後，會進行全面的審批。審批過程包括核實您提交的文件、查閱您的信貸報告（TU），以及最重要的「壓力測試」。壓力測試是根據監管機構指引，模擬在現行利率上調後，確保您的供款與入息比率仍然處於健康水平。
步驟六：簽署正式買賣合約及銀行貸款確認信
按揭申請獲初步批核後，您需要在律師樓簽署正式買賣合約，並支付「大訂」。與此同時，銀行會發出一封正式的貸款確認信（Offer Letter），列明最終批出的貸款額、利率、年期及所有條款細則。
步驟七：委託律師辦理按揭契
在成交之前，您委託的律師會處理所有法律文件，包括代表您與銀行律師處理按揭契。按揭契是您將物業抵押給銀行以獲取貸款的法律證明，您需要親身到律師樓簽署。
步驟八：成交日由銀行放款
來到成交日當天，銀行會將批出的貸款餘額直接轉帳至賣方的代表律師。交易完成後，您便可以從律師手上取得新居的鑰匙，正式成為業主。
按揭申請文件準備清單（Checklist）
準備齊全的文件是加快審批速度的關鍵。以下是一份基本的文件清單，讓您提早作好準備。
個人身份證明文件
所有申請人及擔保人均須提供有效的香港永久性居民身份證副本。
入息證明（固定收入 vs 非固定收入人士）
這是銀行評估您還款能力的核心文件。
– 固定收入人士：通常需要提供最近三個月的糧單、最近年度的稅單或顯示自動轉帳出糧紀錄的銀行月結單，以及強積金（MPF）證明文件。
– 非固定收入人士（如自僱、收取佣金或花紅者）：銀行需要更長時間的紀錄來評估您的平均收入，一般需要提供最近六個月的入息證明、銀行紀錄及稅單。
住址證明
您需要提交最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤費用單或銀行月結單，上面的姓名及地址必須與申請人資料相符。
臨時及正式買賣合約
已簽署的臨時買賣合約及正式買賣合約副本，是證明物業交易的必要文件。
主要銀行戶口紀錄（以證明首期資金來源）
您需要提供最近三至六個月的主要銀行戶口紀錄，以證明您擁有足夠資金支付首期，同時這也是為了符合反洗黑錢的監管要求，顯示首期資金來源正當。
為何選擇我們？智能系統結合專家跟進，審批更快更順暢
在眾多按揭銀行中作出選擇，除了考慮計劃本身，服務體驗同樣重要。我們結合科技與專業知識，旨在為您提供高效透明的按揭服務。
網上平台遞交文件，隨時追蹤申請進度
您可以透過我們的網上平台，隨時隨地安全地上載所需文件。系統會清晰顯示您的申請進度，由遞交、審批中到成功批核，每個階段都一目了然，讓您全程掌握狀況。
每宗申請均有指定按揭專家一對一跟進
單靠系統並不足夠。您的每一宗申請，我們都會委派一位指定的按揭專家作專人跟進。從解答疑問、協助準備文件到與銀行溝通，專家會提供一對一的貼心支援，確保您的申請過程暢通無阻。
實用按揭工具與財務資源
在比較不同按揭銀行時，除了考慮利率和回贈，掌握全面的財務數據同樣重要。現在市面上有不少免費網上工具，可以幫助您在正式申請前，先為自己的財務狀況做一個詳細的「身體檢查」，讓您在作出按揭銀行選擇時更有信心。
按揭及置業開支計算機
置業是人生大事，涉及的金額龐大。一個全面的置業開支計算機，就像您的私人財務顧問，能夠將複雜的數字變成清晰易懂的預算藍圖。
計算每月供款、總利息支出及還款分期表
計算機最基本的功能，就是根據您輸入的貸款額、利率和還款年期，即時計算出每月供款。更重要的是，它會同時列出整個還款期的總利息支出。這個數字直接反映了您的總借貸成本，是進行按揭銀行比較時一個非常實在的指標。部分計算機更提供詳細的還款分期表，讓您清楚看到每一期供款中，本金和利息分別佔多少，有助您規劃未來的財務安排。
壓力測試計算：即時評估您的最低每月入息要求
壓力測試是銀行審批按揭的關鍵一環。計算機會模擬在現行利率上調後的供款額，然後根據金管局的指引，計算出您需要達到的最低每月入息要求。這個數字是硬指標，直接決定您能否成功申請到心儀的貸款額。提早知道這個要求，您就可以評估自己的負擔能力，避免在簽訂臨時買賣合約後才發現入息不足。
計算首期、印花稅、律師費等總成本
置業開支遠不止首期。一個好的計算機能夠為您估算所有前期總成本，包括物業印花稅、按揭保險費、律師費及地產代理佣金等。將這些「隱藏成本」計算在內，您才能準備好充足的資金，避免大失預算。全面了解總開支，對於思考「按揭銀行邊間好」這個問題，提供了更完整的視角。
免費網上即時物業估價
在您開始物色心儀物業，或者考慮轉按時，第一步就是了解物業的估值。很多銀行和地產資訊平台都提供免費的網上物業估價服務。您只需要輸入物業地址，系統就會根據最新的市場成交數據，提供一個初步估價。這個估價是銀行批核按揭貸款額的重要基礎，因為銀行最終批出的貸款額，是基於估價或成交價中較低者來計算的。所以，取得即時估價，是整個按揭申請流程中不可或缺的起點。
按揭常見問題 (FAQ) 與專業支援
在選擇合適的按揭銀行時，總會遇到各種疑問。我們整理了客戶在按揭選擇及申請過程中，最常遇到的問題並提供專業解答，助您清晰掌握每個細節。
關於按揭選擇的常見問題
按揭銀行邊間好？應選利率最低還是回贈最高？
這是在進行按揭銀行比較時，最常見的考量。利率高低直接影響長遠的總利息支出和每月供款額，是影響總成本的關鍵。而高額的按揭銀行回贈，則能提供一筆可觀的現金，有助於應付裝修或律師費等初期開支。一個全面的按揭銀行選擇方法，是將現金回贈的金額，攤分到首兩至三年的罰息期內，計算出一個「淨利率」，再與其他方案比較。這樣就能更客觀地評估哪個計劃在短期內最划算，從而找出最適合自己財務狀況的方案。
如果我的入息不穩定（如自僱人士），可以申請按揭嗎？
可以的。銀行主要審視的是申請人是否有穩定及足夠的還款能力。對於自僱或收入非固定的人士，銀行需要更全面的文件來評估其收入狀況。一般而言，您需要準備過去最少一至兩年的公司財務報表、稅務局發出的利得稅或個人入息課稅稅單，以及顯示穩定業務收入的銀行戶口紀錄。只要能證明業務營運健康，收入足以應付供款及壓力測試，成功申請按揭的機會仍然很高。
提前還款會否有罰款？罰息期是多久？
大部分按揭計劃都設有罰息期，通常為首兩年至三年。如果在罰息期內提早償還全部或部分按揭貸款，銀行會收取一筆手續費或罰款，金額通常是按原有貸款額或提早還款額的某個百分比計算。設立罰息期的原因是銀行需要確保在貸款初期能賺取足夠的利息，以彌補其資金及行政成本。在簽署貸款文件前，務必清楚了解罰息期的長短及相關條款。
銀行審批時間一般需要多久？
在您遞交所有必需文件之後，銀行的審批流程一般需要約兩星期。不過，實際所需時間可能因應個別個案的複雜程度、物業估價的進度、是否需要補交文件，以及申請旺季等因素而有所不同。一個準備充足的申請，文件齊備，能讓整個審批過程更為順暢。
關於按揭申請的常見問題
經按揭中介申請有何好處？費用是多少？
經由專業的按揭中介申請，主要好處是節省時間和精力。中介熟悉各銀行的最新優惠和審批準則，能根據您的個人狀況，快速篩選出最合適的方案，並協助處理申請文件及跟進流程。對申請人來說，正規的按揭中介服務是免費的。他們的收入來源，是成功轉介個案後由銀行支付的佣金，所以您不用支付任何費用。
如果信貸評級 (TU) 不佳，會影響按揭審批嗎？
信貸評級（TU）是銀行評估申請人信貸風險的重要指標，所以不良的信貸紀錄會直接影響審批結果。如果評級不佳，銀行可能會認為您的還款風險較高，繼而決定拒絕您的申請、批出較高的按揭利率，或降低貸款額。建議在申請按揭前，先查閱自己的信貸報告，確保紀錄良好，這對順利獲批最優惠的條款十分重要。
銀行壓力測試是如何計算的？
壓力測試是金管局的規定，用來確保借款人在利率上升時仍有能力供款。計算主要分兩部分。第一，在現行的按揭利率下，您的每月總供款額，不能超過每月總入息的50%。第二，假設現行利率上升2%，計算出的新每月供款額，也不能超過您每月總入息的60%。通過這兩項測試，是成功申請按揭的基本門檻。
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處理按揭申請涉及不少專業知識，我們的專家團隊樂意為您提供個人化的諮詢服務，解答您的任何疑問。
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您可以隨時透過我們的網上系統，預約與按揭專家進行一對一會面。
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