樓價持續高企，不少業主手持的物業都已大幅升值。想將磚頭的「紙上富貴」轉化為流動資金，作投資、生意周轉、子女升學或家居裝修之用？「加按套現」是其中一個最常見且低成本的融資方法。然而，加按與轉按、二按有何分別？實際可套現多少？申請流程繁複嗎？當中又涉及甚麼潛在風險和開支？
本文將為你提供一站式加按套現全攻略，由比較不同套現方法、計算可套現金額、詳解申請7大步驟，到分析資金部署策略、潛在風險及利息扣稅等常見問題，助你全面掌握箇中細節，作出最精明的財務決策。
加按、轉按、二按有何分別？三大套現方法優劣比較
當大家手頭上需要資金周轉，而物業又有升值時，自然會想到利用物業來套現。市場上最常聽到的方法就是「加按」，但與此同時，你可能也聽過「轉按」和「二按」。這幾個詞語聽起來很相似，但實際操作和影響卻有很大分別。想了解加按意思，就要先弄清楚它們各自的定位。選擇哪一種方法，完全取決於你的財務狀況、資金需求，以及最重要的—當前的市場利率環境。以下我們會逐一拆解，助你找出最適合自己的方案。
一表看清：加按、轉按套現、二按的核心差異
為了讓你更清晰地掌握這三種方法的不同之處，我們準備了一個簡單的比較表。你可以從中快速了解它們在操作對象、利率水平及手續上的核心分別。
| 比較項目 | 加按 (Top-up Mortgage) | 轉按套現 (Cash-out Refinance) | 二按 (Second Mortgage) |
|---|---|---|---|
| 操作對象 | 原有的一按銀行 | 一間新的銀行 | 另一間財務機構 (非銀行) |
| 核心概念 | 在原有按揭合約基礎上，向同一銀行申請增加貸款額，將物業升值部分套現。 | 將整筆按揭由舊銀行轉至新銀行，同時因應物業升值，申請更高總貸款額以套現。 | 在保留原有銀行一按的同時，向財務公司申請第二份按揭貸款。 |
| 利率水平 | 沿用或跟隨當時市場的一按利率，利率較低。 | 可捕捉市場上的更低利率，整體利率較低，並有機會獲得更佳現金回贈。 | 利率遠高於一按，因為財務公司承受的風險更高，借貸成本非常昂貴。 |
| 手續與審批 | 手續相對簡便，因銀行已有你的紀錄。但仍需重新評估物業價值及還款能力。 | 等同一次全新的按揭申請，需要通過完整信貸審批及壓力測試，手續較繁複。 | 審批通常較銀行寬鬆快捷，但條款複雜，而且必須先得到一按銀行的同意。 |
| 適合情況 | 滿意原有銀行服務、不想處理繁複轉名手續，或在利率上升週期時的選擇。 | 現有按揭利率偏高、罰息期已過，希望尋找更低利率及更高現金回贈的業主。 | 需要更高按揭成數，或因信貸紀錄無法通過銀行審批，但急需資金的業主。 |
加按 vs 轉按套現：如何根據利率走勢選擇？
在加按和轉按套現之間做決定時，利率走勢是一個關鍵的決策因素。它們並非純粹是手續繁簡的分別，而是兩種應對不同市場環境的理財策略。
當市場處於「利率上升」週期
如果現時的市場按揭利率，比你當初承造按揭時的利率要高，那麼選擇「加按」通常是比較明智的做法。原因很簡單，進行加按時，你原有的按揭貸款部分可以繼續享受舊有的低利率。只有新增加的套現金額，才需要按照當前較高的市場利率計算。這樣一來，便能鎖定舊有貸款的低息優勢，有效控制整體的利息支出。
當市場處於「利率下跌或平穩」週期
相反，如果目前的市場利率比你原有的按揭利率更低，這就是「轉按套現」的黃金時機。你可以將整筆按揭（包括舊有餘額及新套現部分）一次過轉到新銀行，讓全部貸款都能享受最新的低利率優惠。這個操作不單可以套取資金，更能達到「慳息」的效果，一舉兩得。同時，銀行為了爭取轉按客戶，通常會提供非常吸引的現金回贈，這也是一筆可觀的額外收入。
無論選擇哪種方式，你都可以先利用網上的加按計算機作初步估算。而關於加按扣稅的可行性，利息支出在符合稅法要求下是有機會用作扣稅的，但具體情況較為複雜，需要視乎資金用途等因素而定。
加按計算機：即時估算你的物業可套現金額
想知道你的物業可以加按套現多少資金，為未來計劃做好準備嗎？網上的加按計算機就是一個十分方便的好幫手。你不需要親身到銀行，只要安坐家中，輸入幾個簡單的數字，就可以對你的加按潛力有一個清晰的初步概念。這個估算結果，可以幫助你更具體地規劃財務，無論是想整合債務、準備一筆裝修費，還是為家人籌備教育基金，都能讓你更有預算。
3步完成網上初步估算
使用網上加按計算機的過程直接簡單，通常只需要完成以下三個步驟，就能即時看到結果：
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輸入物業及現有按揭資料： 首先，你需要提供物業的最新估值。這個數字可以直接參考銀行的網上估價系統。接著，輸入你目前按揭貸款的剩餘金額，以及物業的用途（例如是自住還是出租），因為這會影響銀行批核的按揭成數。
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設定你的貸款期望： 之後，你可以輸入期望的還款年期，例如20年或25年。同時，也需要輸入一個預計的按揭利率，你可以參考市場上現時普遍的利率水平作初步估算。
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點擊計算獲取結果： 輸入所有資料後，只要點擊「計算」按鈕，系統就會即時為你分析，並列出一系列清晰的數據。
如何解讀計算結果？
計算機提供的結果通常包括幾個核心部分，理解它們的意思十分重要：
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最高可套現金額： 這是大家最關心的數字。它的計算方式是，將銀行根據你物業最新估值批出的最高貸款額，減去你尚未償還的按揭餘額。得出的差額，就是你可以額外提取的現金。
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全新總貸款額： 這個數字是你原有的貸款餘額，加上這次成功套現的金額，兩者相加後得出的新總欠款。
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最新每月供款： 計算機會基於全新的總貸款額、你設定的利率和還款期，計算出你未來每月的還款金額。這有助你評估新的供款對現金流的影響。
需要留意，加按計算機的結果是一個初步參考。銀行最終批核時，仍然會為你的物業進行正式估價，並且需要你通過壓力測試。至於很多人關心的加按利息支出能否用作扣稅，這就需要視乎套現資金的實際用途而定，情況比較複雜，我們會在後續文章再詳細探討。
加按申請7大步驟：由準備文件到資金到手
了解加按意思後，下一步就是實際操作了。申請加按套現的過程，其實與申請一筆全新的樓宇按揭十分相似，整個流程清晰透明。以下我們將申請過程拆解為7個主要步驟，讓你由準備文件開始，一步步走到成功取得資金。
第1步：評估自身財務狀況與套現目的
在正式向銀行提出申請前，最重要的一步是先清晰了解自己的財務狀況與這次加按套現的目的。你可以先問自己幾個問題：套現出來的資金有什麼具體用途？例如是裝修、子女升學，還是用作投資？你目前的收入是否穩定，足以應付未來增加的供款額？
這一步驟的準備，可以善用網上的加按計算機作初步估算。只要輸入物業估價、現有貸款餘額等資料，就能大概知道可套現的金額以及未來的每月供款，幫助你制定更實在的財務計劃。
第2步：向銀行遞交申請文件
當你有了清晰的計劃後，便可以準備向銀行遞交申請文件。銀行會將加按視為一宗新的按揭申請來審批，所以需要的文件也與一般按揭申請大同小異。一般而言，你需要準備以下文件：
- 香港身份證副本
- 住址證明
- 最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單或銀行月結單）
- 現有按揭的貸款合約及還款紀錄
第3步：銀行為物業重新估價
銀行收到你的申請文件後，會委託專業的測量師行為你的物業重新進行估價。這個估價結果，是決定你最終能夠加按多少金額的關鍵。銀行會以這個最新的估值，來計算最高的按揭成數及貸款總額，因此估價的高低直接影響你的套現能力。
第44步：重做壓力測試及信貸審批
物業估價完成後，銀行便會進入正式的審批階段。由於加按會增加你的總貸款額，銀行必須重新為你進行壓力測試，確保在假設利率上升後，你的供款與入息比率仍然符合金管局的要求。同時，銀行亦會查閱你的信貸報告（TU），審視你過往的還款紀錄是否良好。
第5步：經由律師樓簽署貸款文件
一旦銀行正式批出你的加按申請，下一步便需要經由律師樓處理相關的法律文件。你需要親身到律師樓，簽署新的貸款確認文件（Loan Facility Letter）。律師會向你清楚解釋新的貸款條款，包括貸款額、利率、還款期等細節。
第66步：銀行發放貸款及現金回贈
簽妥所有法律文件後，律師樓會通知銀行。銀行便會安排發放貸款。通常的做法是，銀行會將批出的總貸款額，先用作償還你原有的按揭貸款餘額，然後將剩餘的套現金額，連同銀行提供的現金回贈，一併存入你指定的銀行戶口。
第77步：按新貸款額及利率開始供款
資金到手後，整個加按申請流程便告完成。由下一個供款日開始，你就需要按照新的總貸款額、新的利率及還款期，開始全新的供款。值得留意的是，加按後的利息支出，在符合稅務條例的特定條件下，可能有機會用作申請加按扣稅，建議你可向專業人士查詢相關細節。
套現後資金部署：三大策略提升理財效益
成功透過物業加按套現，手上多了一筆可觀資金，下一步的部署就變得相當重要。這筆資金並非意外之財，而是以物業作抵押的貸款，因此如何運用它來提升整體理財效益，是每個業主都需要認真思考的課題。一個周全的計劃，可以讓這筆錢發揮最大價值。以下介紹三個實用的資金部署策略，助你善用套現所得。
策略一：善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link)
不少銀行在批出加按申請時，都會提供高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link) 作為優惠。這個戶口絕對是套現資金的理想停泊港。它的運作原理很直接，就是戶口內的存款可以享有與你的按揭貸款完全相同的利息率。
舉例來說，如果你的按揭利率是4厘，你放在這個戶口內的資金同樣會以4厘年利率計算利息。這筆利息收入可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出。假如你將部分套現資金暫時存入，就等於讓這部分的貸款變成零成本，同時資金可以隨時提取，靈活性極高。需要留意的是，這類戶口的存款額通常設有上限，一般是按揭貸款餘額的一半。因此，這是一個非常適合短期停放資金、減輕利息負擔的穩健策略。
策略二：整合高息債務 (卡數、私人貸款)
如果你手上有其他利息較高的債務，例如信用卡結欠（卡數）或私人貸款，利用加按套現的資金來整合它們，是一個明智的理財決定。一般來說，信用卡或私人貸款的實際年利率可以高達雙位數，遠高於現時的按揭利率。
將息率高昂的債務一次過還清，然後將總結欠轉移到利息較低的按揭貸款之中，能夠立即為你節省大量的利息開支。這樣做不僅可以降低你每月的總還款額，讓你手頭更寬裕，而且將多筆債務合併為一，亦方便管理個人財務。這一步可以即時改善你的財務健康狀況，是加按套現最直接有效的好處之一。
策略三：規劃穩健投資，創造被動收入
對於財務狀況較穩健的業主，可以考慮將部分套現資金用於規劃長線投資，目標是創造被動收入。這個策略的核心，是尋找回報率高於按揭利率的穩健投資工具。例如，可以考慮派息穩定的藍籌股、房地產投資信託基金 (REITs) 或投資級別債券等。
透過這些投資，你所賺取的股息或債息收入，有望覆蓋甚至超過新增按揭貸款的利息成本，從而產生正向的現金流。這不僅能幫助你應付供款，長遠更能累積財富。不過，任何投資都涉及風險，所以在作出決定前，必須仔細評估自己的風險承受能力，並且深入研究投資產品。若計劃將資金用於投資，關於加按扣稅的細節亦可能與自住物業的利息扣稅有所不同，值得多加了解。
加按套現必讀：潛在風險及特殊個案處理
兩大核心風險：Call Loan與利率波動
在你考慮進行加按套現之前，了解其潛在風險是不可或缺的一步。這並非危言聳聽，而是為你的財務決策建立一個穩固的基礎。加按主要涉及兩大核心風險，清楚掌握後，你才能更準確地評估自己是否適合申請。
第一個，也是最需要留意的風險，就是銀行「Call Loan」（要求提早償還部分或全部貸款）。當樓市出現顯著下調，銀行會重新評估你物業的價值。如果物業估價大跌，導致你目前的總貸款額超出了銀行規定的按揭成數上限，銀行便有權要求你立即償還差額，以將貸款比例降回安全水平。這種突如其來的資金需求，會對個人現金流構成巨大壓力。
第二個風險，是利率波動。香港的按揭計劃多數是浮動利率（H按或P按），利率會跟隨市場變動。加按意味著你的總貸款額增加了。如果未來進入加息週期，你的每月供款額便會隨之上升，整體利息支出也會增加。因此，在申請前，建議使用加按計算機，不僅要計算當前利率下的供款，更要模擬利率上升後的情況，確保自己的還款能力依然穩健。
特殊情況業主申請須知
除了共通的風險，不同背景的業主或物業類型，在申請加按時亦有特殊規定需要注意。假如你的情況符合以下任何一種，便要格外留意相關的申請細則。
首先是聯名物業。如果物業由多於一人共同持有，任何加按申請都必須獲得所有業主一致同意，並且需要共同提交申請。任何一位業主都不能單方面決定將物業加按。
其次是未補地價的資助房屋，例如居屋、夾屋或租者置其屋計劃的單位。這類物業的加按申請受到嚴格限制，一般不能用作投資或個人消費等目的。業主必須先向房屋署或相關機構申請，通常只有在應付突發的個人困境，例如籌措醫藥費或殮葬費等情況下，才可能獲批。
另外，退休人士或沒有固定入息證明的業主，雖然仍可申請加按，但審批標準會有所不同。銀行會以「資產水平」作為審批基礎，評估申請人的總資產（包括物業、現金、股票等）。一般來說，基於資產水平的按揭成數上限會較低，銀行亦可能要求申請人證明擁有足夠的流動資金，以支付未來一段時間（例如一至兩年）的供款。
最後，如果你本身是其他物業按揭的擔保人，這亦會影響你的加按申請。銀行在審批時會將你的擔保人身份視為潛在負債，並計算在你的供款與入息比率內。這會直接影響你的借貸能力，最終獲批的加按金額亦可能因此減少。
物業加按常見問題 (FAQ)
Q1. 加按審批需時多久？
申請物業加按的審批時間，會因應個別情況而有所不同。一般來說，由於銀行需要重新評估你的財務狀況，包括入息、信貸紀錄，並且要為物業重新估價，整個流程可以視為一次全新的按揭申請。如果文件齊備，而申請個案亦不複雜，由遞交申請到批出貸款，整個加按過程大約需時3至4個星期。
有幾個因素會影響審批速度。例如，文件是否齊全直接影響進度。另外，如果申請的是「轉按」（即由A銀行轉至B銀行），因涉及銀行之間的交接和律師樓的贖契文件，時間會長一點，可能需要4至6個星期。相對而言，為已供斷的「現契樓」申請按揭套現，由於不涉及贖契程序，會是最快的情況。
Q2. 申請加按或轉按，律師費由誰支付？
不論是申請加按或轉按，當中涉及的法律文件及手續，相關的律師費通常是由申請人，也就是業主支付的。
不過，兩者的處理方式有些微分別。如果是「轉按」，由於需要轉換按揭契，委託律師樓處理是必需的步驟。好消息是，新承造按揭的銀行為了吸引客戶，通常會提供現金回贈，金額很多時候都足以覆蓋律師費及其他雜費開支。至於向同一間銀行申請「加按」，程序可能相對簡單，有時未必需要重造整份按揭契，但仍然建議預留一筆預算作律師費開支，並在申請前向銀行查詢清楚相關收費。
Q3. 銀行估價不足應如何處理？
銀行對物業的估價，直接決定了加按套現的最終金額。如果發現銀行估價未如理想，可以嘗試以下幾個方法處理。
首先，可以向銀行提出上訴。你可以提供附近單位近期的成交紀錄，或者附上單位內部裝修的照片及單據作為證明，要求銀行重新考慮估價。其次，可以多找幾間銀行進行網上初步估價。不同銀行採用的估價行可能不同，估價結果亦會有差異。在正式遞交申請前，貨比三家總是一個穩妥的做法。最後，假如大部分銀行的估價都偏低，可能反映了當時的市況，這時便需要調整自己的期望，考慮是否降低套現金額或暫緩加按計劃。
Q4. 加按本身有罰息期嗎？
有的。加按套現可以理解為一份新的貸款合約，因此新借出的這筆金額，本身會附帶一個全新的罰息期，一般為2至3年。
這代表如果在新的罰息期內賣樓，或者再次轉按至其他銀行，就需要為加按套現出來的這筆貸款支付罰息。這與你原有按揭的罰息期是分開計算的。所以在決定加按前，必須考慮清楚未來兩三年的財務規劃，確保不會因為短期內需要動用資金而產生額外罰款，令理財決定得不償失。
Q5. 加按與業主私人貸款，哪種更划算？
加按與業主私人貸款是兩種截然不同的融資方式，哪一種更划算，完全取決於你的資金需求和個人情況。
加按的最大優勢是利率極低，因為是以物業作為抵押的貸款。其還款期亦可以長達20至30年，每月供款壓力較輕，適合大額、長期的資金周轉。不過，它的缺點是審批程序較繁複，需時較長。
相反，業主私人貸款屬於無抵押貸款，利率會比按揭高。不過，其優點是申請手續簡單，批核速度快，有些甚至標榜一兩天內可以取得現金，非常適合應付緊急或小額的資金需要。
總括而言，如果資金需求大、不急切，並且追求最低的利息成本，加按是比較理想的選擇。假如是應付短期、突發的資金需要，而且想盡快取得款項，業主私人貸款的靈活性會更高。
Q6. 加按套現後，利息支出能否扣稅？
這是一個非常多人關心的問題，答案是需要視乎資金用途。根據香港稅例，可申請「居所貸款利息扣除」的利息開支，必須是用於購買自住物業的貸款。
因此，你原有按揭貸款中，用作買樓部分的利息支出，在符合條件下是可以申請扣稅的。然而，透過加按套現出來的額外資金，假如是用於投資、個人消費、清還其他債務等非購買該自住單位的用途，那麼這部分新增貸款所產生的利息，便不符合申請加按扣稅的資格。在報稅時，你需要將兩筆利息支出清楚劃分。如果不確定自己的情況，建議諮詢專業的稅務顧問。