想將未補地價的居屋單位轉名給摯愛家人？這個過程俗稱「送契」，但其程序遠比私人樓宇複雜，因業權轉讓受《房屋條例》規管，必須向房屋委員會（房委會）申請並獲得批准。究竟在甚麼情況下房委會才會接納申請？整個流程涉及哪些步驟和費用？本文將為您提供一份全面的未補地價居屋送契攻略，一文整合房委會接納的十大理由、由準備文件到委聘律師的五大步驟、詳細費用清單及關鍵注意事項，助您順利為家人辦理業權轉讓。
未補地價居屋送契：核心概念與私樓的關鍵分別
在考慮為未補地價居屋送契之前，最重要是先理解它和一般私樓的送契有什麼根本上的不同。很多人聽到「送契」就聯想到繁複的法律問題和按揭困難，但在未補地價居屋的世界，情況其實有很大的分別。
釐清「送契」的基本定義
送讓契 (Deed of Gift) 的法律性質
首先，我們口語中所說的「送契」，法律上的正式名稱是「送讓契」(Deed of Gift)。它是一份法律文件，作用是將物業的業權，在不涉及任何金錢交易的情況下，無償轉贈給另一個人。簡單來說，這是一份正式的「禮物契約」，將層樓當作禮物送出去。
為何主要應用於近親之間的業權轉讓
正因為送契的本質是無償贈予，所以這種業權轉讓方式，幾乎只會發生在關係非常密切的近親之間，例如父母送給子女、或者夫婦之間轉名。這是一種基於親情和信任的安排，而不是一項商業買賣。
居屋送契與私樓送契的按揭處理有何不同？
這部分是未補地價居屋送契和私樓送契最關鍵的分別，也是最多人誤解的地方。兩者在承造按揭方面，可以說是截然不同。
私樓送契的五年按揭困局：破產追溯風險詳解
對於私人樓宇，如果業主透過送契將物業轉名，新的業主在之後的五年內，幾乎不可能向銀行申請按揭。這是因為根據《破產條例》，如果送贈人（原業主）在送出物業後的五年內被頒令破產，破產管理署有權向法庭申請撤銷該宗交易，追討該物業用作償還債務。銀行為了規避這種風險，所以普遍不會為五年內的「送契樓」批出按揭，這就形成了所謂的「五年按揭困局」。
未補地價居屋的政府擔保優勢：解釋新業主為何仍可申請按揭
未補地價居屋的情況就完全不同。由於未補地價居屋的按揭貸款，是由政府（房委會）向銀行提供了擔保。這份擔保大大降低了銀行的貸款風險。所以，即使業權是透過送契方式轉讓，只要整個過程是獲得房委會批准的合法程序，銀行依然樂意為新業主承造按揭。新業主不需要像私樓買家一樣，等待五年才能申請貸款。
一表看清：未補地價居屋 vs. 私人樓宇送契按揭處理
| 特性 | 未補地價居屋 (獲房委會批准) | 私人樓宇 |
|---|---|---|
| 轉讓方式 | 送讓契 (Deed of Gift) | 送讓契 (Deed of Gift) |
| 新業主申請按揭 | 可以 | 五年內極困難 |
| 主要原因 | 貸款有政府擔保，銀行風險低 | 銀行需規避五年破產追溯風險 |
辦理未補地價居屋送契的兩大前提
要成功申請未補地價居屋送契，必須符合房委會訂立的兩大基本前提，這是整個申請的基礎。
前提一：轉讓過程不涉及任何金錢代價 (破產個案除外)
申請必須是純正的贈予行為。在轉讓過程中，送贈人與承讓人之間不能有任何形式的金錢往來。唯一的例外是業主被法庭頒令破產，由破產管理人處理其資產，這種情況下轉讓可能會涉及金錢。
前提二：承讓人必須是單位已登記的家庭成員 (業主身故個案除外)
接收業權的新業主，必須是該居屋單位戶籍上已登記的家庭成員。這個規定是為了確保資助房屋資源，能繼續留在原來的家庭單位之內。唯一的例外是業主身故後的遺產繼承，承繼人可以不是原先登記的家庭成員。
房委會酌情批准：未補地價居屋送契十大接納理由
想辦理未補地價居屋送契，其實並非天方夜譚。雖然房委會對未補地價居屋的業權轉讓設有嚴格限制，但在特定及合理的情況下，署方會運用酌情權批准申請。這些理由通常與家庭或個人生活的重大轉變緊密相連。我們為你歸納出房委會普遍接納的十大理由，讓你一看便知自己的情況是否符合資格。
類別一：家庭狀況變化
人生總會經歷不同階段，家庭結構的轉變是其中最常見的一環，亦是房委會批核業權轉讓申請的主要考慮因素。
理由 1. 加入配偶為聯名業主 (婚後加名)
新婚燕爾，將配偶的名字加入居屋的聯名業主名單，是許多家庭的溫馨選擇。房委會理解這種需求，讓物業能正式反映新的家庭組合，因此這是一個相當普遍及高接納度的申請理由。
理由 2. 因離婚或分居轉讓業權予配偶
當婚姻關係走到盡頭，因應離婚或分居的法庭判令，需要將業權轉讓予配偶其中一方，這是處理資產分配的必要法律程序。只要能提供相關的法庭文件證明，申請一般都會獲批。
理由 3. 業主婚後遷出與配偶同住
業主本人因結婚而遷出，與配偶共建新家庭。為了讓仍然居住在單位內的已登記家庭成員（例如年邁的父母或兄弟姊妹）能夠安心，業主可以申請將業權轉移給他們。
理由 4. 業主去世後的遺產處理
若業主不幸離世，其名下的未補地價居屋會成為遺產的一部分。根據遺囑或無遺囑的遺產管理法例，業權需要合法地轉移給指定的繼承人，這項轉讓是完成遺產承辦的必須步驟。
類別二：個人重大決策
除了家庭結構的變化，一些影響深遠的個人決定，同樣是房委會考慮的轉名因素。
理由 5. 業主移民或需要長居外地
當業主決定移民，或因工作需要而必須長居外地時，將物業交給仍在香港居住的家人打理和居住，是一個合情合理的安排。申請時，房委會通常會要求申請人提供移民簽證、外地居留證明或僱主證明等文件。
理由 6. 為符合資格申請其他房屋福利
有時候，業主或其家人為了符合資格申請其他政府或僱主提供的房屋福利（例如申請公屋、公務員房屋津貼等），需要先將現有物業的業權轉出。這項安排能確保公共資源得到公平分配，避免一人享有多重房屋福利。
類別三：財務及健康狀況
最後一類理由，則與家庭的財務貢獻，以及業主的個人健康與年齡狀況息息相關。
理由 7. 因家庭成員曾支付首期或供款而轉名
如果當初購買單位時，有其他家庭成員曾支付大部分首期，或長期幫忙分擔按揭供款，但其名字卻沒有在樓契上，房委會容許透過轉名或加名來正式確認其業權份額，以公平地反映他的實際貢獻。
理由 8. 業主年邁 (年滿65歲或以上)
當年歲漸長，房委會一般以年滿65歲為界線，業主若希望預先為自己的資產傳承作好安排，可以申請將業權順利轉讓給家人，讓家人繼續安居。
理由 9. 業主身患危疾
若業主不幸患上嚴重疾病（例如癌症、中風等），希望在生前處理好物業事宜，房委會亦會基於人道理由，酌情批准其業權轉讓申請，讓業主可以了無牽掛。
理由 10. 業主被頒布破產令
當業主被法庭正式頒布破產令，其所有資產會由破產管理署或受託人接管。為了向債權人還債，業權轉讓便成為法律程序的一部分。這是眾多理由中，唯一可能涉及金錢代價的特殊情況。
【實戰攻略】未補地價居屋送契申請流程全拆解
了解清楚房委會接納的各種理由後，就來到最關鍵的實戰部分了。處理未補地價居屋送契的申請，其實整個流程相當清晰，只要按部就班，就能順利完成。我們將整個過程拆解成五大步驟，助你輕鬆掌握。
申請流程概覽：五大步驟一目了然
整個申請程序，由準備文件到最終更新業權紀錄，可以歸納為以下五個核心步驟：
- 步驟一：準備申請所需的文件及表格。
- 步驟二：親身遞交申請並繳付相關手續費。
- 步驟三：靜待房委會審批，成功後領取同意書。
- 步驟四：委聘專業律師處理轉讓契據等法律文件。
- 步驟五：同步處理現有按揭，並完成土地註冊處的業權更新。
第一步：準備申請文件
這一步是整個申請的基礎，文件齊全是成功獲批的關鍵。
填妥「業權轉讓申請書HD7」表格
首先需要到房委會網站下載或親身索取「業權轉讓申請書（表格HD7）」。填寫時務必確保資料準確無誤，特別是業主及承讓人的簽名，必須與過往在房委會的紀錄（例如買賣合約上的簽署式樣）完全一致。
備妥相應的證明文件副本
除了申請書，你還需要根據申請理由，提交一系列證明文件的副本。例如，因結婚加入配偶名字，便需提交結婚證書副本；因離婚而轉讓業權，則需法庭命令副本；若因業主年邁而轉名，便要提供身份證副本證明年齡。每種理由對應的文件都不同，提交前必須仔細核對。
實用工具：可下載的申請文件核對清單
為了方便大家準備，我們建議你在開始前先自製一份文件核對清單。將申請書及所有需要的證明文件逐一列出，每完成一項便打上記號，這樣就能確保萬無一失。
第二步：提交申請及繳費
文件準備妥當後，就可以進入提交階段。
遞交至所屬地區的租約事務管理處
你需要將已填妥的申請書正本，連同所有證明文件副本，親身交往你的未補地價居屋所屬地區的租約事務管理處。請注意，是交往物業所屬的管理處，不是任何一間都可以。
繳付房委會申請手續費
提交申請的同時，需要繳付一筆行政手續費。這筆費用在任何情況下都不會退還，即使你中途撤銷申請或申請最終不獲批准。
第三步：房委會審批及發出同意書
提交申請後，便進入審批階段。
審批時間：收齊文件後約需6星期
一般情況下，在房委會收齊所有必需文件後，審批過程大約需時6個星期。如果中途需要補交文件，時間將會相應延長。
成功獲批：領取「業權轉讓同意書」
申請一旦獲批，房委會便會發出「業權轉讓同意書」。這份文件是整個流程的通行證，代表你可以正式啟動接下來的法律程序。
第四、五步：委聘律師辦理轉讓契及按揭手續
收到同意書後，就必須委聘律師接力處理。
於「業權轉讓同意書」一年有效期內完成法律程序
收到同意書絕不代表可以鬆懈，因為它有一年的有效期。你必須在一年內完成所有法律程序，包括簽署轉讓契據及更新土地註冊處紀錄。如果逾期，同意書便會失效，屆時便要從頭再來，重新申請及繳費。
律師草擬及提交轉讓契據予房署審批
你的律師會根據你的情況，草擬一份正式的轉讓契據（或送贈契）初稿，然後提交給房屋署的法律事務分處審批。此過程同樣需要繳付一筆文件審批費用，而且同樣是不設退款的。
處理現有按揭轉名或重新申請
如果你的未補地價居屋單位仍有按揭在身，處理業權轉讓的同時，必須獲得承按銀行的同意。你的律師會協助你與銀行溝通，處理按揭轉名，或者由新的業主重新申請按揭。
於土地註冊處更新業權紀錄
當所有文件獲批、按揭問題處理妥當後，律師便會安排相關人士簽署正式的轉讓契據。最後，律師會將已簽署的契據送交土地註冊處進行註冊，更新業權紀錄。完成這一步，整個未補地價居屋送契的過程才算正式大功告成。
申請前必讀：送契費用、時限及注意事項
決定為未補地價居屋送契前，除了要清楚了解申請流程，更重要的是預算好整個過程的開支和時間。很多人以為「送贈」就不涉及大額費用，但實際上，處理未補地價居屋的業權轉讓，從政府行政費到律師費及印花稅，每一項都是實在的成本。同時，整個程序設有嚴格的時間限制，稍有延誤便可能要推倒重來。
【費用清單】未補地價居屋送契成本全拆解
處理未補地價居屋送契，絕對不是簽個名那麼簡單。整個過程涉及多個政府部門及專業人士，因此會產生不同的費用。我們為你整理了一份清晰的成本清單，讓你對所需預算有個全面的概念。
房委會行政費用 (申請費及文件審批費)
首先，你需要向房屋委員會（房委會）支付兩筆獨立的行政費用，而且這兩筆費用在任何情況下都不會退還。第一筆是提交申請時需要繳付的「申請手續費」，用作處理你的個案審批。當申請獲初步批准後，你的律師需要將草擬好的轉讓契據交予房署的法律事務部分處審批，這時便需要支付第二筆「文件審批費」。
律師樓費用 (轉讓契據及相關法律服務)
整個業權轉讓過程必須由律師協助處理。你需要自行委聘律師樓，負責草擬轉讓契據、與房署溝通、處理法律文件，以及最後到土地註冊處辦理業權註冊。律師費會因應個案的複雜程度及不同律師樓的收費標準而異，建議可以先向幾間律師樓查詢報價，再作決定。
印花稅 (按物業估值計算)
這是一個很常見的誤解，以為送贈就不用繳付印花稅。事實上，即使轉讓過程不涉及任何金錢交易，稅務局依然會為物業進行估價，並根據估算出的市值來計算應繳的印花稅。稅款額度視乎物業估值及承讓人的身份（例如是否香港永久性居民及是否持有其他住宅物業）而定，這筆費用可以是整個過程中最主要的開支之一。
其他雜費 (如查冊費、銀行手續費)
除以上幾項主要開支外，還有一些零碎的雜費。例如，律師需要到土地註冊處為物業進行查冊，以確保業權清晰，這會產生查冊費。如果你的未補地價居屋單位仍有按揭在身，在處理轉名時，銀行或會收取相關的行政手續費。這些雖然是小數目，但也應該計算在總預算之內。
【時間風險】「業權轉讓同意書」的一年有效期
除了金錢成本，時間管理同樣重要。當你的申請獲房委會批准後，你會收到一份名為「業權轉讓同意書」的文件，這份文件是啟動後續法律程序的關鍵，但它並非永久有效。
為何必須在一年內完成所有法律程序？
「業權轉讓同意書」的有效期只有一年。你必須在這一年內，完成所有後續步驟，包括聘請律師、草擬及遞交轉讓契據予房署審批、繳付印花稅、處理銀行按揭事宜，以及到土地註冊處完成最終的業權註冊。設立這個期限，是為了確保業權轉讓是基於當初獲批的理由和狀況盡快完成。
逾期失效的後果：重新申請及繳費
如果因為任何原因，未能在一年有效期內完成所有法律程序，該份「業權轉讓同意書」便會自動失效。這意味著你之前所做的工夫都會白費，必須從頭開始，重新向房委會遞交申請。更重要的是，之前繳付過的申請手續費及文件審批費等行政費用，一概不會退還，你需要重新繳付一次。所以，申請獲批後，應立即與律師緊密合作，確保一切能按時完成。
未補地價居屋送契常見問題 (FAQ)
處理未補地價居屋送契的過程，總會遇到各種疑問。我們整理了一些關於未補地價居屋的常見問題，希望可以為你提供清晰的解答。