不少新盤業主透過發展商二按（2按）輕鬆上會，但隨著低息「蜜月期」屆滿，利息隨時以倍數級急升，令供樓開支大失預算。想盡快將一、二按合併轉按至銀行，卻可能因近年樓價調整而面臨物業估價不足的困境，無法獲取足夠貸款額清還二按，陷入進退兩難的「高息陷阱」。面對估價不足的難題，是否注定要捱貴息？本文將為您實戰拆解兩大核心財技，由準確計算資金缺口入手，教您如何靈活部署，一步步解決估價不足的轉按困局，助您在2025年成功「甩2按」，擺脫發展商的高息枷鎖。
為何要「甩2按」？拆解發展商二按陷阱與高息危機
處理發展商二按是不少新盤業主的重要課題，若要成功甩2按，首先要理解為何這一步如此關鍵。許多業主當初為了輕鬆上車而選用發展商二按，但這份便利背後，其實隱藏著一個計時炸彈。
甚麼是二按（Second Mortgage）？與一按有何分別？
簡單來說，二按是在物業已有第一份按揭（一按）的基礎上，再向另一間貸款機構申請的第二份按揭貸款。一按通常由銀行提供，利率較低且受金管局規管。二按則多數由發展商關聯的財務公司批出，目的是為了提高總按揭成數，讓買家能用較低首期置業。換句話說，當銀行的一按成數不足以支付樓價時，二按就成為了填補資金缺口的橋樑。
發展商二按陷阱：蜜月期後的驚人加息風暴
發展商二按最大的誘因，是首兩至三年的「蜜月期」。在這段期間，二按利息可能極低，甚至是免息，令初期供款非常輕鬆。這就是典型的發展商二按陷阱。當蜜月期一過，二按利率便會大幅抽升至一個驚人水平，例如由P-2.5%急升至P+1%甚至更高。這突如其來的加息，會導致每月供款額倍增，對業主的財務造成沉重壓力，這也是為何業主們急於尋求發展商二按轉按的原因。
把握時機：為何2025年是處理二按轉按的關鍵時刻？
對於在兩三年前樓市高峰期入市，並選用發展商二按的業主來說，2025年正正是蜜月期結束的關鍵時刻。若不及时處理，便要硬食高昂的二按利息。因此，在蜜月期完結前規劃甩2按轉按，將一按和二按的結欠合併，轉至銀行承造一份利率較低的按揭，是擺脫高息危機的唯一出路。及早行動，不僅能避免財務壓力，更有機會在市場上尋找較佳的轉按條件，為日後的財務規劃打好基礎。
甩2按自我評估：如何應對估價不足的轉按難題？
當發展商二按的蜜月期即將結束，成功「甩2按」轉往銀行低息計劃是首要任務。不過，整個過程中最常見的障礙，就是物業估價不足的問題。在樓市波動時，銀行對物業的估價可能比買入時低，導致轉按時無法借到足夠資金清還舊債。所以，在正式啟動任何甩2按財技之前，我們必須先做好自我評估，清楚了解自己面對的實際情況。
轉按前關鍵三步：準確評估資金缺口
想順利完成甩2按轉按，第一步不是心急尋找銀行，而是要理性地計算出實際的資金缺口。這一步非常關鍵，它能讓你掌握主導權，知道需要多少「彈藥」去應對挑戰。整個評估過程可以分為以下三個簡單步驟。
步驟一：獲取物業最新估價，掌握轉按風險
首先，你需要知道物業的「今時今日」值多少錢。你可以直接向心儀的幾間銀行查詢網上估價，或者透過專業的按揭中介一次過獲取多間銀行的估價作比較。不同銀行採用的估價行有別，估價結果有機會出現差異。取得一個可靠的估價數字，是計算後續貸款額的基礎，也是評估甩2按估價不足風險的第一道關卡。
步驟二：查詢銀行一按成數，計算最高貸款額
獲得最新估價後，下一步就是計算銀行最多願意批出多少貸款。根據現時的按揭指引，銀行會按照物業估值批出一定的一按成數。你可以直接向銀行職員或按揭中介查詢，根據你的物業估價，銀行最高可以提供多少貸款額。計算公式很簡單：最高貸款額 = 物業最新估價 x 銀行願意批核的一按成數。這個數字就是你轉按時能獲得的最高火力。
步驟三：計算實際資金缺口，制定應對策略
來到最重要的一步，就是計算實際的資金缺口。你需要準備好現時一按及二按的未償還貸款總額，然後用這個總額減去上一步計算出的「最高貸款額」。公式是：資金缺口 = (現有一按貸款餘額 + 現有二按貸款餘額) – 銀行最高貸款額。如果計出來的結果是正數，這就是你在處理二按轉按估價不足問題時，需要額外準備的資金。清楚計算出這個數目，你才能為下一步的策略，例如是否需要申請甩2按私人貸款，作出最明智的部署。
善用網上工具：快速計算「甩2按」資金缺口
如果你覺得手動計算很繁瑣，市面上很多銀行和按揭資訊網站都提供了免費的網上按揭計算機。你只需要輸入物業估價、現有總欠款等幾個簡單數字，這些工具就能夠即時幫你估算出轉按時的資金缺口，以及轉按後的大約每月供款。善用這些工具，可以讓你對自己的財務狀況有更清晰的了解，為規劃甩2按 2025年的財務方案做好充分準備。
【甩2按財技實戰】兩大策略，解決估價不足難題
當你好不容易下定決心要「甩2按」，卻遇到銀行估價不足的問題，確實會感到十分頭痛。不過，這並不代表你已走入絕路。面對甩2按估價不足的挑戰，其實市場上有不少實用的財技可以應對。以下我們會為你詳細拆解兩大核心策略，助你順利完成甩2按轉按，擺脫發展商二按的高息陷阱。
財技一：靈活運用私人貸款填補資金缺口
最直接處理資金缺口的方法，就是尋找額外資金去填補。這時候，利率相對較低的私人貸款，便成為一個可行的選項。不過，申請私人貸款去輔助甩2按，操作上大有學問，一步行錯，隨時會令整個轉按計劃告吹。
關鍵操作：為何不能以借款人名義申請私人貸款？
這裡有一個關鍵的規則需要注意。根據金管局的指引，銀行在審批按揭申請時，必須嚴格計算申請人的總負債。如果你，也就是物業持有人及按揭借款人，親自去申請一筆私人貸款，這筆債務會清楚記錄在你的信貸報告（TU）之中。
當銀行審批你的轉按申請時，就會將這筆私人貸款額從你的最高按揭貸款額中扣除。舉個例子，銀行原本可批出500萬按揭，但發現你有一筆50萬的私人貸款，最終批出的按揭額可能就會降至450萬。這樣一來，資金缺口依然存在，根本無法解決問題，這也是常見的二按轉按限制之一。
解決方案：由信譽良好的家人或配偶申請私人貸款
要破解這個困局，一個有效的甩2按財技，就是由一位信譽良好、入息穩定的直系親屬（例如配偶或父母）出面申請私人貸款。
由於貸款人並非按揭申請人本人，這筆私人貸款的債務便不會影響到你的按揭壓力測試及最終貸款額。當家人成功取得資金後，再轉交給你用作填補轉按時的差額。這個方法巧妙地將兩筆債務分開處理，讓你既能獲得所需資金，亦能順利通過銀行的按揭審批。
策略比較：私人貸款 vs 循環貸款的利弊分析
在選擇貸款產品時，除了傳統的私人分期貸款，循環貸款也是一個選項，兩者各有優劣。
- 私人分期貸款：好處是還款年期和每月還款額都是固定的，利率通常也較低，讓你對未來的財務支出有清晰預算。缺點是還款期相對較短（普遍最長為60個月），每月的供款額會比較高，對現金流的壓力較大。
- 循環貸款：最大的優點是靈活。你可以隨時在信貸額度內提取資金，部分計劃更提供「還息不還本」的選項，能大大減輕前期的還款壓力。不過，其利息通常比分期貸款高，如果長期只還利息，總利息支出會相當可觀。
你應根據自己的還款能力和對現金流的需求，去選擇最適合的方案。
財技二：善用按揭中介，爭取最有利物業估價
除了尋求額外資金，另一個處理估價不足的有效方法，是從物業估價本身著手。想在發展商二按轉按過程中爭取最理想的結果，一位專業的按揭中介絕對是你的好幫手。
正向操作：貨比三家，尋求最高物業估價
一個公開的秘密是，不同銀行對同一個物業的估價，可以存在明顯差異。這是因為它們採用的估價行不盡相同。因此，最基本的正向操作就是「貨比三家」，向多間銀行查詢估價。
透過可靠的按揭中介，你可以一次過向市場上十多間銀行提交估價請求，省時省力。目標非常明確，就是找出提供最高估價的銀行。估價越高，銀行批出的貸款額就越高，你需要填補的資金缺口自然就越小，甚至完全消失。
逆向思維：主動尋求較低估價以符合高成數按保門檻
在某些特定情況下，爭取最高估價未必是最佳策略。這裡要介紹一個較少人知的逆向財技，就是主動尋找較低的估價。
這個策略適用於物業估價剛好超過高成數按揭保險門檻的「邊緣個案」。例如，假設樓價1,000萬或以下最高可申請八成按揭，而你的物業估價為1,010萬，便只能申請較低的按揭成數。這時，你可以嘗試尋找一間估價較保守的銀行，希望其估價能落在1,000萬或以下。
只要估價成功「降級」，你便符合申請高成數按揭的資格，從而大幅提高二按成數。雖然需要支付按揭保費，但這筆費用可以攤分在長達30年的按揭年期內，相比一次過填補數十萬的資金缺口，財務壓力無疑輕鬆得多。不過要注意，按揭保險公司有權採用自己的估價，如果其估價結果仍然高於門檻，申請便有機會失敗。
甩2按轉按流程、限制與壓力測試全覽
發展商二按轉按標準流程詳解
想成功辦理甩2按轉按，擺脫發展商二按的枷鎖，整個流程其實相當清晰。只要跟著以下步驟，就能有條不紊地處理。
首先，第一步是廣泛諮詢。你可以直接聯絡多間銀行，或者委託專業的按揭中介，了解不同銀行對發展商二按轉按的取態和最新的按揭計劃。按揭中介通常能掌握市場上最全面的資訊，助你比較各方條件，尋找最有利的方案。
接著，便是取得物業的最新估價。這是整個甩2按轉按過程中最關鍵的一環，因為銀行批出的貸款額完全取決於物業的現時估值。如果出現二按轉按估價不足的情況，便會產生資金缺口。因此，取得一個理想的估價是成功的第一步。
然後，當你選定心儀的銀行後，便可以提交正式申請。所需文件一般包括香港身份證、入息證明（如糧單、稅單）、現有一按及二按的貸款合約和最近期的還款紀錄等。銀行會根據這些文件，全面評估你的財務狀況。
之後，銀行會進行審批。審批過程除了檢視你的還款能力外，也會再次確認物業估價。一旦申請獲批，你便會收到銀行發出的貸款確認信。
最後一步，是簽署新的按揭契據。你需要委託律師樓處理相關的法律文件。在新按揭生效當天，新承造按揭的銀行會放款，用以清還你原有的一按及發展商二按的所有結欠，自此你便正式完成甩2按，只需向新銀行供款。
申請前必讀：轉按限制與壓力測試要求
在計劃甩2按轉按前，有幾個重要的限制與審批要求必須預先了解，避免在申請過程中遇到阻礙。
首先要留意的是二按轉按限制。你需要仔細翻閱當初與發展商簽訂的二按貸款合約，查看有沒有提早還款的罰息期或相關限制條款。部分發展商二按計劃可能設有綁約期，若在期內轉按，可能需要支付額外費用，這會直接影響你的成本效益。
其次，是銀行的壓力測試要求。雖然金融管理局已暫停實施加息壓力測試，但銀行仍然會根據「供款與入息比率」（DTI）來審批按揭。簡單來說，你轉按後每月總供款額，不能超過你每月總入息的50%。這裡的「總供款額」除了新的按揭供款，還會計算你名下其他的債務，例如信用卡分期或私人貸款。這也是為何我們建議，若需利用甩2按私人貸款來填補估價不足的差額，應由家人名義申請，因為一旦該筆私人貸款在你名下，就會直接計入DTI，大幅增加通過審批的難度，甚至令二按成數不獲批。
成本效益分析：計算甩2按的總開支與節省利息
決定是否執行甩2按財技，最終還需回歸到數字計算。進行一次全面的成本效益分析，才能確定這一步是否划算。
我們首先看看總開支。甩2按轉按涉及的主要開支包括：律師費（處理樓契轉名及按揭文件）、銀行估價費（部分銀行會豁免）以及可能存在的提早還款罰息。這些都是在轉按過程中需要付出的前期成本。
然後，我們計算可以節省的金額和獲得的收益。最大的節省來自利息開支。發展商二按的利息在蜜月期後會大幅抽升，可能高達5%至6%甚至更高。而銀行的一按利率通常遠低於此水平。兩者之間的利息差額，就是你未來數年甚至數十年能節省下來的龐大金額。此外，新銀行通常會提供現金回贈，這筆回贈可以直接用來抵銷部分律師費等開支。
最後，將兩者進行比較。將「節省的總利息」加上「銀行現金回贈」，再減去「總開支（律師費等）」，得出的數字就是這次轉按的淨收益。對大多數面對發展商二按陷阱的業主而言，即使計及所有開支，長遠來看甩2按轉按仍然是明智之舉，因為它能讓你避開未來極其沉重的二按利息負擔。在2025年這個利率環境下，及早規劃，才能鎖定更有利的條件。
甩2按常見問題 (FAQ)
若物業估價不足，應該延後甩2按嗎？
面對甩2按估價不足的問題，延後並非理想的選擇。主要原因是發展商二按的低息蜜月期通常只有兩至三年，限期一過，二按利息便會大幅抽升。如果選擇等待，不但要承受發展商二按陷阱帶來的高昂利息，而且若樓市持續向下，物業估價可能進一步下跌，導致未來的資金缺口更大，令甩2按的難度倍增。因此，更積極的做法是正視當前的估價不足問題，並運用本文提到的甩2按財技，例如透過家人申請私人貸款填補差額，或者尋求按揭中介協助，盡力尋找最高的物業估價，及時解決問題，避免日後陷入更深的財務困境。
除了發展商二按，財務公司的「違規二按」如何處理？
財務公司的「違規二按」，是指在未經一按銀行同意下承造的二按貸款，這已嚴重違反了一按的合約條款。一旦被銀行發現，銀行有權立即要求借款人全數清還按揭貸款（俗稱Call Loan），後果相當嚴重。處理這種情況的唯一方法，就是盡快清還該筆違規二按。最直接的解決方案是進行甩2按轉按，向另一間銀行申請新的按揭，用新批核的貸款一次過清還現有的一按及違規二按。由於情況特殊，尋求經驗豐富的按揭中介協助尤其重要，他們熟悉不同銀行的審批取態，能為您配對最合適的貸款方案，助您順利過渡。
信貸評級（TU）不佳會否影響甩2按及私人貸款申請？
信貸評級（TU）絕對會直接影響甩2按及私人貸款的申請結果。對於甩2按轉按申請，銀行在審批時會嚴格審查申請人的信貸報告。如果TU評級不佳，例如處於G級或更低，銀行很大機會拒絕申請，或者會批出較差的利率及條款。同樣，申請用作填補差額的私人貸款時，信貸評級也是關鍵。評級不佳者，可能只能獲得利率極高的私人貸款，甚至被拒絕。若您的TU評級不理想，可考慮執行文中所述的甩2按財技，即由信貸記錄良好的家人或配偶代為申請私人貸款，以解決資金缺口。
成功甩2按後，對未來加按或再融資有何影響？
成功甩2按是一個非常正面的財務操作。它代表您已將複雜的一按加二按結構，整合為一筆利率較低、條款清晰的銀行按揭。這對未來的物業融資有極大好處。首先，物業的業權變得「乾淨」，日後若想申請加按套現或轉按至其他銀行，審批過程會簡單得多。其次，由於您已擺脫高息的二按，整體還款能力和信貸狀況得以改善，這有助您在未來申請再融資時，爭取到更優惠的利率和條款。總括而言，完成甩2按是重奪物業財務主導權的關鍵一步，為將來的資產增值和資金調動鋪平了道路。