作為公務員，置業路上看似享有獨家福利，但在申請高成數按揭時，卻往往面臨一個獨有的兩難抉擇。最大的關卡在於：政府提供的「公務員首期貸款計劃」與市場上的「按揭保險計劃」（俗稱9成按揭）存在根本衝突，兩者不可兼得。面對這個關鍵的十字路口，應如何抉擇？究竟應善用政府福利，還是投向高成數按揭的懷抱？
本文將為您一文看懂公務員按揭的六大關鍵，從深入剖析兩種方案的利弊、拆解房屋津貼如何大幅提升您的借貸能力，到揭秘銀行審批入息與壓力測試的潛規則，並提供清晰的決策框架，助您根據自身財務狀況，計算出最划算、最穩妥的置業終極方案。
公務員獨有按揭抉擇：政府首期貸款 vs 按揭保險
談到公務員申請高成數按揭，不少人首先會想到政府提供的兩大房屋福利：首期貸款與按揭保險。這兩項工具都能夠幫助您達成置業目標，但是它們之間存在一個關鍵的抉擇點。事實上，您必須在兩者之間作出選擇，因為它們並不能同時使用。接下來，我們將會深入探討這個問題，幫助您釐清思路，作出最明智的決定。
核心衝突：為何公務員不能同時享用首期貸款與9成按揭？
這個問題的核心在於兩項計劃的根本性質與規定互相抵觸。要理解這一點，我們需要分別了解按揭保險計劃與公務員首期貸款計劃的運作原理。
剖析高成數按揭：按揭保險計劃的基本要求
當您希望申請的貸款成數超過銀行常規上限時，例如想申請公務員9成按揭，就需要向香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的按揭保險公司申請按揭保險。按揭保險計劃其中一個最基本且嚴格的要求，就是用作支付首期的資金，必須是來自申請人自身的儲蓄或資產，而不能是任何形式的借貸。這是為了確保借款人有足夠的財政承擔能力，符合高成數按揭要求。
剖析政府福利：公務員首期貸款計劃詳解
另一方面，公務員首期貸款計劃，其本質是一項由政府提供的低息貸款。合資格的公務員可以借取一筆相當於多個月薪金的款項，專門用作支付物業的首期。這筆款項雖然是福利，但法律上仍然是貸款，需要在指定的年期內連同利息一同攤還。
關鍵矛盾：按揭保險規定首期資金不能是借貸
這就是兩者不能並存的關鍵原因。當您使用了公務員首期貸款來支付首期，您的首期資金來源就變成了「借貸」。這直接違反了按揭保險計劃關於首期資金來源的規定。因此，按揭保險公司將不會批核您的高成數按揭申請。簡單來說，您只能在「政府借錢給您付首期」與「向按揭保險公司申請高成數貸款」這兩個選項中，選擇其中一個。
決策框架：如何根據自身財務狀況選擇最優方案？
既然只能二選其一，那麼應該如何抉擇？答案完全取決於您的個人財務狀況、儲蓄水平以及置業目標。以下我們分析三種常見情況，助您找到最適合自己的方案。
情況一：首期資金有限，目標直取9成按揭
如果您的每月收入穩定，但目前手頭上的儲蓄不多，難以支付三成或以上的首期，那麼您的目標應該非常明確。您的最佳選擇是放棄申請政府首期貸款，然後集中精力儲備足夠支付一成首期的資金，直接申請9成按揭保險。這個方案能讓您以最少的啟動資金盡快上車，是實現置業夢想最直接的路徑。
情況二：儲蓄足夠，但希望保留現金流
假設您已經儲蓄了一筆可觀的資金，足以支付三至四成的首期，但您不希望將所有積蓄都投放到物業上，而是想保留一部分現金作其他投資、裝修或應急之用。在這種情況下，申請公務員首期貸款就是一個理想的選項。您可以動用部分儲蓄，再配合政府的首期貸款來支付首期，然後申請毋須按揭保險的常規按揭。這樣既能完成置業，又能保持手頭現金的靈活性。
情況三：計劃購買較高價物業，需要動用首期貸款
如果您計劃購買的物業樓價較高，例如超出按揭保險計劃可承造高成數按揭的樓價上限，那麼選擇其實相對簡單。在這種情況下，高成數按揭本來就不是一個可行的選項。政府提供的首期貸款，便成為了幫助您應付巨額首期的重要工具。您可以利用這筆貸款來填補首期的資金缺口，從而購得心儀的單位。
深度剖析公務員房屋津貼：如何提升您的借貸能力
想成功為公務員申請高成數按揭，深入了解您的房屋津貼絕對是第一步。這筆津貼不只是額外收入，更是提升您借貸能力的關鍵工具，直接影響您能夠負擔的樓價。不同制度下的津貼計算與銀行審批方式有很大差異，清楚了解才能作出最明智的財務部署。
新制公務員（2000年6月後入職）：定額房屋津貼
津貼計算方式：月薪的固定百分比
如果您是在2000年6月之後入職，您所享有的便是定額房屋津貼。這個計劃非常直接，政府會按您的薪級，提供一筆為期十年的定額現金津貼。津貼金額是您月薪的一個固定百分比，最高可達月薪的11%。舉例來說，若您的月薪是$50,000，每月便可獲得最高$5,500的房屋津貼，直接存入您的銀行戶口。
對按揭的影響：如何被銀行視為穩定月入，提升供款與入息比率 (DSR)
這筆定額津貼最大的優勢，在於銀行會將它百分百視為您的穩定月入。在審批公務員按揭時，銀行會將您的「基本月薪」與「房屋津貼」相加，以這個總和來計算您的供款與入息比率 (DSR)。以上述例子計算，您的審批總收入便會由$50,000提升至$55,500。這對於申請公務員9成按揭非常有幫助，因為您的帳面總收入提高了，自然能承擔更高的每月供款，更容易滿足高成數按揭要求，從而借到更高的貸款額。
舊制公務員（2000年6月前入職）：實報實銷供樓津貼
津貼運作模式：政府直接資助部分按揭供款
舊制公務員的津貼運作方式完全不同，採用的是「實報實銷」模式。在長達十年的津貼期內，政府會根據您的實際按揭供款支出，直接資助您的供樓開支。簡單來說，是政府幫您分擔一部分的每月供款，直接減輕您的現金流壓力，但這筆津貼並不會以現金形式預先發放到您的戶口。
舊制申請高成數按揭的特殊計算與策略
由於津貼是實報實銷，它並不會被銀行計入您的總收入來計算DSR。這意味著在計算借貸能力時，銀行只會參考您的基本薪金，津貼本身不能直接提升您的最高貸款額。因此，舊制公務員在申請高成數按揭時，需要更留意自己的薪金水平是否足以通過壓力測試。
這裡有一個重要的策略考量，因為政府是實報實銷，選擇利率較穩定的最優惠利率按揭 (P按)，通常比波動較大的銀行同業拆息按揭 (H按) 更能確保您領取足額津貼。這是因為政府計算津貼的基準可能與銀行的浮動利率有出入，選擇P按便能減少這種差額風險。
【銀行審批揭秘】破解公務員按揭的入息計算與壓力測試
對於計劃申請公務員高成數按揭的人士，了解銀行如何計算入息與進行壓力測試，是整個審批流程中最關鍵的一環。公務員的薪酬結構有其獨特性，當中包括各種津貼，銀行在審批公務員按揭時，對這些收入有特定的計算標準。掌握這些規則，有助您準確評估自身的借貸能力。
穩定收入計算：月薪與房屋津貼
銀行如何將房屋津貼100%計入總收入
銀行審批按揭時最重視的是收入的穩定性。公務員的房屋津貼，不論是新制還是舊制，都被銀行視為極度穩定的固定收入。因為這筆津貼由政府發放，具有極高的保障，所以銀行普遍會將房屋津貼的全額，即100%，直接計入您的每月總收入當中，用作計算供款與入息比率 (DSR)。這一點是公務員在申請按揭時的一大優勢，能顯著提升您的帳面收入。
實例計算：每月津貼如何影響您的最高貸款額
讓我們看一個實際例子。假設一位公務員月薪為港幣$50,000，每月可領取$5,500的定額房屋津貼。在銀行眼中，他用作計算按揭的每月總收入並非$50,000，而是$55,500 ($50,000 + $5,500)。以現時的利率水平和30年還款期粗略估算，這額外的$5,500收入，大約可以讓您的最高貸款額增加約港幣$60萬。可見，房屋津貼對於提升借貸能力有著立竿見影的效果。
非固定收入審批：署任及超時工作津貼的處理
署任津貼 (Acting Allowance)：為何大部分銀行不予計算？
署任津貼 (Acting Allowance) 雖然會反映在糧單上，但大部分銀行和按揭保險公司在審批時，通常不會將其計算為固定收入。原因是署任津貼本質上是臨時性的，並不保證會持續發放。銀行進行長達二三十年的貸款審批，首要考慮的是還款能力的持續性，所以這種非永久性的收入一般會被剔除。
超時工作津貼 (Overtime Allowance)：8成以下按揭與9成按揭的計算差異
超時工作津貼的處理方式，則視乎您申請的按揭成數。這是審批高成數按揭要求中一個十分重要的細節。
如果申請八成或以下的按揭，部分銀行會採取較靈活的處理方式。它們可能會參考您過去6至12個月的平均超時工作津貼金額，再將其打一個折扣（例如計算其中的50%至80%）後，納入總收入。
但是，如果申請的是八成以上的公務員9成按揭，審批標準會嚴格得多。由於需要經按揭保險公司審批，根據其指引，超時工作津貼這類非固定收入，基本上是完全不予計算的。計劃申請高成數按揭的您，在計算負擔能力時應有此預算。
壓力測試詳解：公務員的特別考量
供款與入息比率 (DSR) 的基本要求
壓力測試是按揭審批的標準程序。基本要求是，申請人的每月總債務供款，不能超過其每月總收入的50%（供款與入息比率，DSR）。在假設利率上升2厘的情況下，其每月總供款亦不能超過總收入的60%。您的總收入，便是以上述方式計算出來的月薪、房屋津貼及其他被認可的收入總和。
首期貸款如何被視為「二按」並加重壓力測試負擔
公務員首期貸款計劃雖然能解決部分首期問題，但在銀行審批按揭時，它會被視為一筆額外債務。這筆貸款的每月還款額，必須與新申請的物業按揭供款合併計算，一同納入壓力測試。由於首期貸款的還款期一般較短（例如10年），導致其每月還款額相對較高，這會直接佔用您的供款與入息比率額度，從而削減了您可以從銀行獲得的按揭貸款金額，加重了通過壓力測試的負擔。
首置人士豁免壓力測試的最新政策是否適用
對於首次置業人士，金管局已放寬按揭保險的規定，如果符合基本DSR不超過50%的要求，便可以豁免第二層的壓力測試（即利率加2厘後，DSR不超60%的規定）。這項政策同樣適用於合資格的公務員。如果您是首置人士，並且選擇申請按揭保險計劃以承造高成數按揭（而不是使用政府首期貸款），您便可以受惠於這項新政策，令按揭審批的門檻降低。
【流程時間線】公務員按揭申請完整步驟
公務員申請高成數按揭，整個流程比一般人多了一些關鍵步驟，時間線的掌握尤其重要。想順利獲取公務員9成按揭，了解每一步所需的時間與行動，是成功上會的第一步。讓我們一起看看這份完整的時間藍圖。
步驟一：置業前申請「原則上批准書」(AIP)
什麼是 AIP 及其對公務員的重要性？
「原則上批准書」（Approval-in-Principle, AIP）可說是公務員按揭的入場券。這份文件並非由銀行發出，而是由您所屬的政府部門或庫務署批核，用以證明您符合資格申請相關的房屋福利（例如首期貸款或供樓津貼）。銀行在收到這份AIP正本後，才會正式啟動您的公務員按揭審批程序。簡單來說，沒有AIP，銀行就無法處理您與房屋福利掛鈎的按揭申請，其重要性不言而喻。
申請流程、所需文件及預計審批時間
在尋找到心儀物業，甚至在簽署臨時買賣合約前，您就可以先行向所屬部門提交AIP申請。一般所需文件包括指定的申請表格、身份證明文件副本及薪金證明等。整個審批過程，由遞交申請到收到正式批准書，普遍需要三星期至一個月不等。預早準備，可以讓您在看中物業後，能夠更迅速地進入下一步的銀行申請階段。
步驟二：簽署臨時買賣合約後的關鍵行動
為何需要預留比一般買家更長的成交期？
由於公務員按揭申請多了一個申請AIP的程序，整個時間線自然會被拉長。一般二手物業的成交期約為兩個月，但單是申請AIP已可能佔用一個月時間，這會大大壓縮銀行審批按揭的可用時間。因此，在簽訂臨時買賣合約時，建議盡量爭取一個較長的成交期，例如三個月（90日），這樣可以預留更充裕的時間處理文件及應對可能出現的延誤，避免因時間不足而造成違約風險。
同時向庫務署及銀行提交正式申請
當您簽妥臨時買賣合約，並成功取得AIP後，便需要兵分兩路。您要將所需文件（包括買賣合約及AIP等）正式提交給庫務署，以作福利發放的最終批核。與此同時，您也要將全套文件，包括AIP正本，交予選定的銀行，正式啟動按揭貸款的申請。兩邊程序同步進行，才能有效縮短整體等候時間。
步驟三：銀行審批與放款
公務員按揭所需文件清單 (Checklist)
銀行在審批時，除了常規的高成數按揭要求文件外，還需要您提供公務員專屬的文件。準備一份清晰的清單，可以讓過程更順暢：
- 基本文件：
- 香港永久性居民身份證副本
- 臨時買賣合約副本
- 最近三至六個月的薪金證明（如糧單、銀行月結單）
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最新稅務局評稅通知書
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公務員專屬文件：
- 「原則上批准書」(AIP) 正本
- 房屋福利計劃相關的證明文件
尋求具備公務員按揭經驗的專業人士之重要性
公務員按揭的入息計算方式，特別是如何將房屋津貼計入壓力測試，每間銀行的處理手法都可能存在細微差異。一個缺乏相關經驗的銀行職員，有機會因不熟悉程序而拖慢進度，甚至計錯貸款額。因此，尋找一位熟悉公務員按揭流程的按揭顧問或銀行客戶經理非常重要。他們能為您準確計算貸款額，選擇對公務員申請最有利的銀行，並協助您處理繁複的文件往來，確保整個申請過程暢通無阻。
策略對決：公務員首期貸款 vs 高成數按揭，哪個更適合您？
當談及公務員申請高成數按揭，許多人馬上會想到政府提供的首期貸款福利。不過，這兩項計劃其實是魚與熊掌，不能兼得。這意味著您必須作出一個關鍵的策略性抉擇。這個決定不單純影響您的首期開支，更會深遠地塑造您未來十年，甚至三十年的財務狀況。以下我們將從三個核心層面，為您深入剖析這兩個方案的利弊，助您作出最適合自己的決定。
比較一：每月供款壓力與還款年期
首期貸款方案：首10年還款壓力分析
選擇公務員首期貸款方案，好比一場十年期的還款短跑。這個計劃最大的特點是還款期非常短，只有十年。這意味著您需要在置業後的首個十年內，同時負擔「銀行按揭」與「政府首期貸款」兩筆供款。兩者相加，每月的還款總額會相當高，對現金流構成巨大壓力。這段時期，您的財務彈性會大大降低，或許需要暫緩其他人生規劃，例如進修或家庭開支。
高成數按揭方案：還款期長達30年，月供較輕鬆
相比之下，申請公務員9成按揭則像一場三十年的長跑。透過按揭保險計劃，您可以將還款期延長至最長三十年。將總貸款額分攤在更長的時間線上，最直接的好處就是每月的供款額顯著降低。這不但讓您的供款與入息比率更為健康，也更容易通過銀行的壓力測試。更重要的是，它釋放了您每月的現金流，讓您有更多資金應對突發開支，或繼續進行儲蓄和投資。
比較二：財務靈活性與未來規劃
首期貸款方案：轉按、加按套現的嚴格限制
財務靈活性是首期貸款方案的一大弱點。由於政府的首期貸款會在物業的土地查冊上註冊一個押記，性質上近似二按。在您還清這筆貸款之前，物業的財務操作會受到嚴格限制。例如，您若想轉按至其他銀行以獲取更優惠的利率或現金回贈，必須先向庫務署申請同意書。而加按套現，即從物業升值部分提取資金周轉，通常是不被允許的。這等於將您物業的潛在價值鎖定了十年。
高成數按揭方案：未來財務操作的彈性
採用高成數按揭方案，您在財務規劃上擁有更大的自主權。只要過了銀行的罰息期（通常為兩至三年），您就可以自由地將按揭轉至其他銀行，捕捉市場上的低息機會。當物業升值後，您也可以透過轉按或加按套現，釋放物業中的資金，用於子女教育、生意周轉或其他投資機會。這種彈性，讓您的物業不只是一個居所，更是一項靈活的資產。
比較三：總利息成本與適用物業
長遠總支出比較：哪個方案更划算？
從表面上看，政府首期貸款的利息極低，似乎總支出會更少。然而，高成數按揭需要支付一筆按揭保險費，增加了借貸成本。要判斷哪個更划算，需要權衡取捨。首期貸款方案的優勢在於節省了部分利息，但代價是十年內極高的供款壓力與盡失的財務彈性。高成數按揭方案雖然總利息支出可能較高，但它換來的是輕鬆的每月供款與未來的財務自由。問題的核心是：您願意為長遠的靈活性與較低的月供壓力，支付多少「保險費」？
針對不同樓價物業的適用性分析
兩個方案的適用性，也與您心儀物業的樓價息息相關。高成數按揭的要求與樓價掛鈎，例如申請公務員9成按揭，樓價上限一般是一千萬港元。假如您計劃購買價格較高的物業，例如一千五百萬的單位，那麼您本身就無法申請九成按揭。在這種情況下，動用自己的儲蓄，再配合政府提供的首期貸款來支付大部分首期，就成為一個非常實際可行的策略。反之，若目標是中小型單位，高成數按揭的便利性與靈活性就顯得更具吸引力。
公務員按揭常見問題 (FAQ)
在處理公務員申請高成數按揭的過程中，總會遇到一些獨有的疑問。畢竟，政府的房屋福利政策與銀行的審批標準環環相扣，當中涉及不少細節。這裡我們整理了幾個最常見的問題，助你釐清思路，為置業做好準備。
我可以在買樓前，先申請定額房屋津貼嗎？
答案是可以，而且這是一個非常明智的財務部署。新制公務員的定額房屋津貼（Non-accountable Cash Allowance）是一項現金福利，領取資格與您是否已經置業並無直接關係。
建議您在符合資格後，便盡早提出申請。原因是，當您日後正式申請公務員按揭時，銀行會審視您過往數月的入息證明。如果糧單上已穩定地顯示這筆津貼收入，銀行便會將其視為恆常月入的一部分，用以計算您的供款與入息比率（DSR）。這能直接提升您的帳面總收入，增強借貸能力，對於目標是申請公務員9成按揭的人士來說，尤其關鍵。預先建立穩定的津貼收入記錄，能讓您在物色心儀物業時，對自身的負擔能力更有把握。
政府即將加薪，銀行會否按新薪金計算我的借貸能力？
這要視乎銀行的具體政策以及您能提供的證明文件。普遍來說，銀行審批按揭時傾向保守，會以申請人已經出糧、並清晰反映在銀行月結單上的薪金作為計算基礎。
不過，部分銀行在處理上會較具彈性。如果您能提供由庫務署或所屬部門發出的正式加薪通知書，信件上清楚列明新的薪金水平及生效日期，有些銀行會考慮接納並按新薪金進行預先評估。關鍵在於主動查詢和提供充足證明，切勿假設銀行會自動採納未生效的薪酬。建議與您的按揭顧問溝通，了解哪些銀行對此持較開放態度，避免因入息計算未如預期而影響貸款額。
公務員按揭計劃是否兼容按揭掛鈎存款 (Mortgage-link) 戶口？
是的，公務員按揭完全可以配合按揭掛鈎存款（Mortgage-link）戶口使用。這個戶口是現時按揭計劃的標準配置，讓您可將一筆資金存入高息戶口，存款利率與按揭利率掛鈎，藉此抵銷部分按揭利息支出。
這裡有一個特別提醒：如果您是受惠於舊制「實報實銷」供樓津貼的公務員，選擇Mortgage-link戶口時便要留意。請務必選用「直接派息」而非「直接扣減本金」的戶口類型。因為實報實銷津貼是根據您的實際供款額計算，若利息直接用於扣減本金，月結單上顯示的供款額便會減少，連帶政府發還的津貼亦會相應減少。選擇直接派息，才能確保供款記錄完整，盡享福利。
配偶非公務員，可否一同申請？對福利有何影響？
當然可以。讓非公務員的配偶作為聯名借款人，是一個相當普遍的做法。銀行的主要考慮是整個家庭的總還款能力。將配偶的收入一併計算，可以有效提高家庭總入息，從而提升最高貸款額，並且更容易通過壓力測試。
至於對福利的影響，公務員房屋福利是與公務員本身掛鈎的，例如定額房屋津貼的金額，只會根據該公務員的薪點和職級計算，不會因為聯名借款人不是公務員而有任何改變或減少。因此，加入配偶一同申請，既能增強借貸實力，又不會影響您應得的房屋福利，在財務規劃上是一個有利的選項。
為何處理公務員按揭時，尋找專業按揭顧問尤其重要？
處理公務員按揭的複雜性，在於它並非單純的銀行貸款，而是牽涉「政府部門」與「商業銀行」兩方的程序與規則。一個經驗豐富的按揭顧問在此過程中，扮演著不可或缺的協調角色。
首先，顧問熟悉政府內部的申請流程，例如置業前須向庫務署申請「原則上批准書」（AIP），並能準確預估所需時間，助您在簽訂臨時買賣合約時，洽談一個合理的成交期。其次，並非所有前線銀行職員都對公務員的各類津貼、首期貸款與高成數按揭要求的衝突點有深入了解。專業顧問清楚哪家銀行對公務員按揭審批較有經驗、政策較為寬鬆，能為您配對最合適的貸款機構，避免因文件不齊或詮釋不清而延誤甚至導致申請失敗。總括而言，專業顧問能為您省卻大量時間和精力，確保整個申請流程順暢無誤。