「二按一上」是每位租樓新手必須面對的第一關，但這四個字背後所代表的，遠不止一筆高昂的啟動資金。由尋找心儀租盤、計算真實總開支，到簽署具法律效力的租約，再到租約期滿後能否順利取回按金，每個環節都充滿需要留神的細節。本文將為你由零開始，全面拆解「二按一上」的定義，並提供詳盡的預算清單、簽約自保攻略，以及由入住到退租的關鍵步驟，助你避開常見租務陷阱，安心住進理想居所。
甚麼是「租樓兩按一上」？新手租客必讀核心定義
對於初次踏足租務市場的朋友，最常聽到的術語就是「租樓兩按一上」。這個「二按一上意思」其實是指在簽署租約時，租客需要一次過支付的一筆初始資金。這筆款項是整個租屋流程中首要的開支，了解清楚它的構成，有助你更準確地規劃租屋預算。
「兩按一上」逐字拆解
要掌握「兩按一上」的概念，我們可以把它分開來看，計算方法相當直接。
-
「兩按」：兩個月租金的按金
「兩按」指的是兩個月租金金額的「租屋按金」（Security Deposit）。這筆錢會由業主保管，作用是作為一份保障。假如在租住期間發生欠租，或者單位內有人為設施損壞，業主就可以從這筆按金中扣除相應的費用。當租約期滿，你交還單位時，只要單位狀況良好，沒有違反租約條款，業主就需要全數退還這筆「兩按一上 按金」。 -
「一上」：第一個月的上期租金
「一上」就是指預先支付第一個月的「上期租金」（Advance Rent）。支付了這筆費用後，就代表你已經繳付了首個月的租金。因此，下一次交租的時間，通常就是第二個月的租期開始之前。至於「兩按一上幾時俾」，答案就是在簽署正式租約的時候一併支付。
舉個例子作「兩按一上計算」：假設心儀單位的月租是 HK$15,000，「兩按」就是 HK$30,000，「一上」就是 HK$15,000。所以在簽約時，你需要準備的總金額就是 HK$45,000。
其他核心租務術語
除了「租樓兩按一上」，了解以下幾個核心術語，能讓你處理租務事宜時更加得心應手。
-
生約死約
香港的標準租約期通常是兩年，一般會分為「一年死約」和「一年生約」。「死約」是指租約期的首十二個月，在這段時間內，租客和業主都受到合約的嚴格約束，任何一方都不能單方面提前終止租約，否則需要作出賠償。「生約」則是指第十三個月開始的租期，雙方只需要根據租約訂明的預先通知期（例如一個月），就可以提出解約，靈活性較大。 -
打釐印
「打釐印」是保障租賃雙方的重要法律程序。簽訂正式租約後，租約需要送到稅務局加蓋印花，使其成為具法律效力的文件。這份文件是日後處理任何租務糾紛的法律依據，例如追討欠租或處理「兩按一上 退租」時的按金爭議。所需的「租約釐印費」通常由業主和租客平均分攤。 -
租樓佣金
假如你是透過地產代理找到租盤，就需要支付「租樓佣金」。市場上的普遍做法是，業主和租客各自向代理支付半個月的租金作為佣金。這筆費用是在促成交易後才需要支付的。 -
兩按一上 英文
在處理文件或與外籍業主溝通時，你可能會用到英文。「兩按一上」在英文中沒有直接對應的單一詞語，通常會表述為 「Two months’ security deposit and one month’s advance rent」。
租屋啟動資金全拆解：除了「兩按一上」還有哪些開支？
計劃租屋預算時，大部分人的焦點都放在金額最大的「租樓兩按一上」。這筆費用固然是核心，但它並不是租屋開支的全部。要精準掌握啟動資金，順利完成整個租屋流程，你需要將一些首次性開支和潛在費用都計算在內。讓我們像朋友一樣，為你逐項拆解，助你輕鬆規劃財務。
【獨家工具】互動預算計算機：10秒掌握你的租屋啟動資金
想立即知道自己需要準備多少啟動資金？我們為你設計了一個簡單的互動預算計算機。你只需要輸入心儀單位的月租金額，系統就能在10秒內為你完成兩按一上計算，並估算出地產佣金、釐印費等必要開支，讓你對整筆租屋開支一目了然。
首次租屋開支清單 (Initial Costs Checklist)
這是在簽約和入住初期，你需要一次過支付的費用。建議準備一筆比預算稍多的資金，以應對不時之需。
- 租樓兩按一上：這是最大的一筆開支。它包含兩個月的租屋按金和第一個月的上期租金。按金是業主為保障自己權益而收取的保證金，在租約期滿和單位沒有損壞的情況下，業主需要退還。
- 地產代理佣金：假如你是透過地產代理找到心儀的單位，便需要支付租樓佣金。市場上的標準做法是業主與租客各自支付半個月的租金作為佣金。
- 租約釐印費：為保障雙方權益，正式租約需要送交稅務局加蓋印花，這個程序俗稱「打釐印」。釐印費通常由業主與租客平均分攤，費用視乎租金和租期而定，一般約為數百元。
- 公共事業按金：你需要為水、電和煤氣的帳戶支付一筆按金。這筆費用在你將來取消戶口時可以退還。每項按金的金額由數百元至一千元不等。
- 搬遷及雜項開支：搬屋費用、添置傢俬電器、更換門鎖和購買清潔用品等，都是入住前需要考慮的開支，金額豐儉由人。
每月持續性開支 (Ongoing Costs)
除了首次開支，日後每個月你都需要預留資金應付以下持續性費用。
- 每月租金：這是最主要的固定開支。
- 管理費、差餉及地租：在睇樓和簽約時，務必確認這些費用是否已包含在租金內。如果沒有，你需要將這筆開支納入每月預算。
- 水、電、煤氣費：這些費用會根據你的實際用量而變動。
- 網絡及娛樂開支：家居上網、收費電視等服務是現代生活的必需品。
- 家居保險：雖然不是強制性開支，但購買一份家居保險能為你的財物和個人責任提供保障，讓你住得更安心。
簽署租約：如何保障你的「兩按一上」資金安全
清楚「二按一上意思」和準備好租屋預算後，下一步就是簽署租約。這份文件不只是一張紙，而是保障你投入的「兩按一上」資金，即是兩個月租屋按金和一個月上期租金的法律屏障。簽約過程絕對不能馬虎，因為當中每一個細節，都直接關係到日後能否順利取回按金，以及整個租住期間的權益。
簽約前自保步驟：核實業主身份
在支付任何大額款項之前，最重要的一步是確認你正在接洽的人，確實是單位的合法業主。這一步能有效避免租務騙案，保障你的資金安全。
你可以採取幾個簡單步驟核實業主身份。首先，可以禮貌地請求對方出示身份證明文件，核對其姓名。然後，最穩妥的方法是到土地註冊處進行物業查冊。你可以取得一份土地登記冊，上面會清楚列明單位的現任業主姓名。將查冊結果與業主的身份證明文件比對，就能確認其身份。查冊費用不高，但可以給你最大的安心。同時，你也可以要求業主提供近期的差餉或管理費單據作輔助證明，因為這些文件上通常也會印有業主姓名。
拆解租約魔鬼細節，保障按金權益
租約是整個租屋流程中最核心的法律文件，當中藏著不少「魔鬼細節」，直接影響你的按金權益。簽署前，你必須仔細閱讀並理解以下幾個關鍵條款：
-
租期與生約死約： 合約必須清楚列明租賃期限，例如常見的「一年死約、一年生約」。在「死約」期內，雙方都不能單方面提早解約。而「生約」期則提供了彈性，任何一方只需按合約訂明的通知期通知對方，即可終止租約。這直接關係到你在甚麼情況下可以合法地進行「兩按一上 退租」程序。
-
按金條款： 租約應明確寫出按金的總金額，以及退還按金的條件和時間。一般情況下，業主會在租約期滿，並確認單位沒有人為損壞後，於指定日期內（例如7至14天）退還按金。
-
維修責任： 單位內的設施，例如冷氣機、熱水爐等，由誰負責維修？一般而言，結構性問題和自然損耗由業主負責，而租客造成的人為損壞則需由租客負責。清晰的責任劃分，可以避免日後因維修開支而產生爭議，甚至被扣減按金。
-
傢俬電器清單： 如果單位附帶傢俬電器，建議在租約後附上一份詳細清單，甚至為每件物品拍照存檔。這份清單可以作為交樓時的對照標準，避免因物品損壞或遺失而發生不必要的爭拗。
【獨家下載】《標準租約條款重點分析》
租約條文又長又複雜，擔心看漏重要細節？我們特別為你準備了《標準租約條款重點分析》，用最簡單直接的方式，拆解合約中的關鍵點。點擊連結即可下載，助你簽約前做好萬全準備，全面保障自己的權益。
臨時租約 vs 正式租約
在香港的租屋流程中，你通常會簽署兩份合約：臨時租約和正式租約。兩者都具有法律效力，但作用和細節有所不同。
臨時租約 (Provisional Tenancy Agreement)
當你和業主就租金、租期等主要條款達成共識後，便會簽訂臨時租約。簽署時，你通常需要支付一筆訂金（俗稱「細訂」），金額一般相當於一個月租金。這份文件的主要作用是鎖定單位，確立雙方的租賃意向。要留意，任何一方在簽署後決定終止交易（即「撻訂」），都需要按合約作出賠償，並可能要負責全數的租樓佣金。
正式租約 (Formal Tenancy Agreement)
正式租約是一份內容更詳盡的合約，它會列明所有租賃細節。在簽署正式租約當天，你需要支付「兩按一上」的餘額。換言之，關於「兩按一上幾時俾」這個問題，答案就是在簽署正式租約之時。簽署後，租約需要送交稅務局加蓋印花（俗稱「打釐印」），租約釐印費通常由業主與租客共同承擔。完成打釐印後，這份租約才會在法律上得到全面承認，若日後有任何爭議，便可作為呈堂證供。
由入住到退租：確保按金順利退還的關鍵步驟
由入住到退租，整個租賃週期環環相扣。許多租客最關注的問題，就是如何確保在租約結束後，可以順利取回當初支付的兩個月租屋按金。其實，從簽約後的第一步開始，直到交還單位，每一個環節都至關重要。以下將會分步拆解，助你清晰掌握保障自己權益的關鍵步驟。
辦理法律程序與支付「兩按一上」
簽妥租約後，有兩件重要事情需要馬上處理，它們是整個租屋流程中保障雙方的基石。第一步是為租約辦理加蓋印花，俗稱「打釐印」。這項程序會讓租約成為具法律效力的文件，萬一將來出現糾紛，雙方都能依此在法庭上保障自己的權益。租約釐印費通常由業主和租客平均分攤。完成打釐印後，就到了支付「租樓兩按一上」的環節。關於兩按一上幾時俾，一般是在簽署正式租約時支付。這筆款項包含兩個月的租金作為按金，以及第一個月的上期租金。支付這筆款項，代表租賃關係正式確立。假如是透過地產代理成交，租樓佣金也通常在此時一併支付。
入住日交接清單 (Move-in Day Checklist)
入住當日，切勿因搬屋的忙亂而忽略交接程序，這是保障你按金的第一道防線。交接時，你應該與業主或代理一同仔細檢查單位內的所有狀況。建議你準備一份清單，並採取以下行動：
- 全面拍照及錄影存證： 為單位的每個角落，特別是牆身、地板、門窗及所有傢俬電器的現況，拍攝清晰的照片和影片。即使是微小的瑕疵，例如刮痕或污漬，也應詳細記錄。這份記錄在退租時是證明單位原有狀況的最有力證據。
- 核對傢俬電器清單： 如果單位附帶傢俬電器，應逐一核對租約附件中的清單，並測試所有電器（如冷氣機、熱水爐）是否運作正常。如有任何問題，必須即時提出。
- 記錄公用事業錶度數： 抄下水、電、煤氣錶的初始度數，並拍照作實。這可以確保你只需為自己入住後的用量付費。
- 點收鑰匙： 確認收妥所有大門、房門、信箱的鑰匙及住戶證等。為安全起見，這也是其中一個重要的租屋注意事項，你可以考慮徵求業主同意後自費更換門鎖。
將所有檢查結果和記錄即時以書面形式（例如電郵或通訊軟件）通知業主，是保障自己的最佳做法。
租約期滿：按金退還流程與注意事項
租約期滿準備遷出時，清晰的流程有助順利完成兩按一上退租手續。首先，你需要根據租約條款，在指定通知期前（尤其是在「生約」期間）書面通知業主退租決定。在遷出前，你有責任將單位還原至租用時的狀態，這包括徹底清潔單位、清空所有私人物品，以及修復任何由你造成的人為損壞。在交還單位當日，應相約業主進行最後檢查。此時，你入住時所拍攝的照片和影片便大派用場，可用作比對單位狀況，釐清責任。交還所有鑰匙後，下一步就是處理按金退還事宜。業主在確認單位狀況良好，並且你已繳清所有雜費後，便應在租約訂明的時間內（通常為7至14天內）退還全數兩按一上按金。假如業主提出扣減租屋按金，他必須提供合理的理由和相關的費用證明，例如維修單據。這時，你當初準備充足的交接記錄，就是保障你取回合理金額的最重要依據。
香港租屋常見問題 (FAQ)
問題一：「兩按一上」的英文是甚麼？
當你在處理英文租約或者與外籍業主溝通時，理解「兩按一上」的英文說法十分重要。「兩按一上」並非一個直接的英文詞彙，它是由兩個部分組成的。
「兩按」即是兩個月的租屋按金，英文通常會寫成「Security Deposit equivalent to two months’ rental」。「一上」就是預先支付第一個月的上期租金，英文則是「First month’s rent in advance」。所以，整個概念合起來，你可以在合約上看到類似「a security deposit of two months’ rent and the first month’s rent payable upon signing」的條款。
問題二：所有租盤都劃一「兩按一上」嗎？是否有協商空間？
雖然「租樓兩按一上」是香港租務市場約定俗成的標準做法，但它並不是法律上的硬性規定。這意味著，這其實存在一定的協商空間。
協商成功與否，通常取決於市場情況、業主取態和你本身的條件。例如，在租務淡季或者單位空置了一段時間，業主可能會更願意接受不同方案，例如「一按一上」。另外，如果你有非常好的職業和入息證明，或者願意一次過預繳半年甚至一年租金，業主也可能視之為穩定租客的證明，從而提供更具彈性的按金安排。
問題三：「兩按一上」的租屋按金和水電煤按金有何不同？
這兩者是完全不同的概念，新手租客需要清楚區分。「兩按一上」中的租屋按金是支付給業主的，主要作用是保障業主，確保租客會履行租約，並在租約期滿時，單位沒有不合理的損壞。這筆錢在退租時，業主確認單位狀況良好後會退還給你。
水電煤按金則是分別支付給電力公司、水務署和煤氣公司的。當你以自己名義申請這些服務時，需要支付一筆按金作開戶之用。這筆錢與業主無關，在你將來取消戶口時，相關公用事業機構會直接退還給你。
問題四：簽了臨時租約後「撻訂」，會損失「兩按一上」全部金額嗎？
這個問題涉及租屋流程中非常關鍵的一步。一般來說，在簽署臨時租約時，租客會先支付一筆「細訂」，金額通常等於一個月租金。完整的「兩按一上」總額，則是在之後簽署正式租約時才需要支付。
所以，如果簽了臨時租約後決定「撻訂」，即放棄租用單位，你損失的通常是已支付的那筆「細訂」，而不是「兩按一上」的全部金額。同樣地，如果業主在簽署臨約後決定不租給你，他也需要賠償同等金額給你。
問題五：業主在退租時，可以基於哪些理由扣除我的按金？
業主不能隨意扣除租客的按金。一般來說，只有在合情合理的情況下，業主才有權扣除部分或全部按金。常見的理由包括：
- 欠租或未繳清的雜費： 如果你有未支付的租金、管理費或水電煤費用。
- 單位設施損壞： 這指的是超出「正常損耗」的人為損壞，例如牆身被鑽了大量不必要的孔、地板有嚴重刮痕或電器因使用不當而損壞。
- 清潔費用： 如果租約列明退租時單位需要還原至「交吉」時的清潔水平，但你未能做到，業主可以聘請清潔公司並扣除相應費用。
- 遺失鎖匙： 業主可能需要扣除更換門鎖的費用。
為了保障自己，入住時務必與業主一同檢查單位，並拍照存檔，這在處理兩按一上退租時能成為有力證據。
問題六：除了「兩按一上」，租屋新手規劃預算時還有甚麼隱藏開支？
「兩按一上」只是租屋預算中的最大筆啟動資金，但絕不是全部。規劃租屋開支時，新手還必須預留資金應付以下項目：
- 地產代理佣金： 如果是透過地產代理找到租盤，租客通常需要支付半個月租金作為租樓佣金。
- 租約釐印費： 即是俗稱的「打釐印」，為保障雙方，租約需要送交稅務局加蓋印花，費用通常由業主和租客平均分擔。
- 水電煤按金： 如上所述，自行開立戶口需要支付按金。
- 搬遷費用： 請搬運公司或租用貨車的開支。
- 添置傢俬和日用品： 即使是附傢俬的單位，你也很可能需要購買一些個人化的物品或日用品。
- 更換門鎖： 為了安全起見，更換新居的門鎖是一項明智的開支。