置業上車是人生大事，但按揭申請過程繁複，當中涉及的魔鬼細節，由財務規劃、文件準備、壓力測試、以至銀行選擇，稍一不慎，隨時影響批核結果，甚至大失預算。為此，我們特意為您準備了這本【2025做按揭終極天書】，目標是讓您一篇睇晒所有關鍵資訊。
本文將由零開始，整合並拆解7大核心範疇：涵蓋新手上車前的財務預算、詳盡的七步申請流程、低首期必備的按揭保險計劃、P按H按利率全分析、換樓轉按的進階財技，以至居屋村屋等特殊物業的注意事項，並解答轉工、擔保人等常見疑問。無論您是首次置業的「上車客」，還是準備換樓、轉按的業主，這篇文章都能為您提供最全面、最新、最實用的按揭資訊，助您輕鬆順利完成買樓這件人生大事。
準備做按揭：新手上車前必讀的財務規劃與預算
決定要做按揭買樓，絕對是人生一大步。在您開始尋找心儀單位之前，更重要的一步是先清晰了解自己的財務狀況。這一步做得好，不單止讓整個做按揭流程更順暢，更能助您準確鎖定目標，避免浪費時間與心力。我們就由最基本的財務規劃與預算開始。
第一步：精準評估個人財務狀況與負擔能力
買樓不只是準備首期那麼簡單，更重要的是未來幾十年的供款能力。銀行在審批按揭時，有兩把非常重要的尺，用來衡量您的負擔能力。
計算您的「供款與入息比率」(DSR) 上限 (50%)
「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DSR) 是銀行審批按揭的核心指標。簡單來說，您每月所有的債務供款，包括申請中的樓宇按揭、私人貸款、信用卡分期等，總額不可以超過您每月總入息的一半，即50%。這是金管局的硬性規定，目的是確保您在供樓後，仍然有足夠的資金應付日常生活開支。
了解壓力測試的基本概念 (現行利率+2%，供款不超入息60%)
壓力測試是銀行用來評估您在加息環境下的還款能力。雖然香港金融管理局已於2025年2月起暫停實施物業按揭貸款的利率壓力測試要求，但了解其基本概念，依然是衡量自身還款能力的重要參考。它的原理是假設現行的按揭利率上升2%，在新的利率下，計算出來的每月供款額不可以超過您總入息的60%。這個「壓力測試」就像一個財務安全網，幫助您思考在利率波動時，財政上是否仍然穩健。
盤點首期資金與可動用現金
計算好貸款能力後，下一步就是盤點手上的資金。首期固然是最大筆的開支，但千萬不要將所有現金都用作首期。您需要預留一筆可動用的現金，用作應付接下來的其他開支，以及作為應急錢，以備不時之需。
買樓開支全預算：除了首期，您還需要準備這些資金
很多人在計算上車成本時，只著眼於樓價與首期，卻忽略了幾筆相當可觀的必要開支。記得將這些費用一併納入您的總預算。
印花稅 (釐印費) 計算 (首置 vs 非首置)
印花稅是最大筆的額外開支。如果您是首次置業的香港永久性居民，可以享有較低的「第二標準稅率」。如果不是首次置業，則需要繳付較高的「從價印花稅」。兩者稅率相差甚遠，在計劃預算時必須準確計算。
地產代理佣金
經由地產代理促成的物業買賣，買賣雙方通常需要各自支付樓價的1%作為佣金。這筆費用會在交易完成時支付。
律師費
買賣物業涉及大量法律文件，必須委託律師處理，費用包括買賣合約、樓契、按揭契等文件的處理費用。收費會因應律師行、物業類型及成交價而有所不同。
善用按揭預先批核服務，鎖定您的貸款能力
當您對自己的財務狀況有了基本掌握後，可以主動出擊，利用銀行的按揭預先批核服務，為您的上車之路掃除不確定性。
什麼是按揭預先批核？
按揭預先批核是您在簽署臨時買賣合約前，向銀行提交個人財務資料，讓銀行預先評估並批核一個貸款額度給您。這等於銀行給您一個明確的答案：「以您目前的狀況，我們最多可以借多少錢給您。」
申請預先批核的好處：90日有效期，安心睇樓出價
獲得預先批核的最大好處，是讓您在睇樓時心中有數，清楚知道自己的預算上限。這個批核結果通常有90日有效期，意味著您有充足時間物色心儀單位。當您遇到「筍盤」時，可以更有信心地出價及簽署臨約，因為您已鎖定了自己的貸款能力。這也是初步了解「做按揭邊間銀行好」的一個好機會。
申請預先批核所需文件概覽
申請預先批核需要準備的做按揭文件，與正式申請時大同小異，主要包括以下幾項：
* 香港身份證副本
* 最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單、銀行月結單）
* 現時的住址證明
準備好這些基本文件，就能讓銀行對您的財務狀況有初步了解，順利完成預先批核。
做按揭流程全攻略：七大步驟教您輕鬆上會
準備好資金、做好財務規劃後，下一步就是正式踏上買樓之路。要成功做按揭，清晰了解整個做按揭流程至關重要。這不只是一系列的文件往來，更是確保交易順利、保障自己權益的關鍵。以下為您拆解由睇樓到收樓的七大核心步驟，助您一步步實現置業夢。
步驟一：物色心儀物業與初步估價
尋找理想家園的過程充滿期待，但在您全情投入之前，有一項非常實在的功課必須完成，就是為物業估價。這一步直接影響銀行最終批出的貸款額度。
利用網上工具為目標單位進行免費估價
現時大部分主要銀行，例如滙豐銀行、恒生銀行或中國銀行，都提供免費的網上物業估價服務。您只需要輸入目標單位的地址，系統便會即時提供一個參考估價。建議在出價前，先在不同銀行的網站進行估價，綜合比較，為自己建立一個合理的出價參考，避免因過於進取而陷入後續的財務困境。
了解銀行估價與成交價的關係 (以低者為準)
這是按揭申請中的黃金法則：銀行批核按揭貸款時，會以物業的「成交價」或「銀行估價」中較低者作為計算基礎。舉例來說，若您以600萬購入單位，但銀行估價只有580萬，銀行便會以580萬來計算最高貸款額，而不是600萬。
什麼是「估價不足」以及應對策略
「估價不足」指的就是上述例子中，銀行估價低於成交價的情況。這意味著成交價與銀行估價之間的差額，需要由買家以額外首期資金填補。假如樓市波動或您心儀的單位屬於特色戶，便較容易出現估價不足。應對策略有三：一是嘗試向更多銀行申請估價，因為不同銀行的估價模型或有差異；二是向銀行提供更多個人的財力證明，展示您的還款能力；三是若時間許可，可嘗試與賣方就差價進行協商。
步驟二：查冊與簽署臨時買賣合約
當您確定心儀物業並且與賣方達成價格共識後，便會進入具有法律約束力的交易程序。
查冊的重要性：確認業權清晰，避免問題物業
查冊（土地查冊）是買樓過程中不可或缺的環節，通常由律師代為辦理。透過查冊，可以確認物業的現任業主身份、是否存在未解除的按揭、有沒有任何法庭命令或僭建令等問題。這一步是保障您不會買入業權有問題的物業，確保交易安全。
簽署「臨約」及支付「細訂」(樓價3-5%)
臨時買賣合約（簡稱「臨約」）是買賣雙方簽訂的第一份法律文件，標誌著交易的正式開始。簽署臨約時，買家需要支付俗稱「細訂」的臨時訂金，金額通常是樓價的3%至5%。簽署後，任何一方違約都需要按合約條款作出賠償。
步驟三：正式提交做按揭申請
簽訂臨約後，您便可以拿著這份文件，正式向銀行提交按揭申請。這一步的重點在於比較與準備。
如何比較及選擇銀行或按揭轉介
「做按揭邊間銀行好？」是每個準業主都會問的問題。答案因人而異，考慮因素包括按揭利率（P按或H按）、現金回贈、罰息期長短、以及其他優惠（如高息存款掛鈎戶口）。您可以逐家銀行比較，或委託專業的按揭轉介公司協助。他們能一次過為您比較不同銀行的方案，並根據您的財務狀況提供建議，過程不收取任何費用。
準備及提交所需文件清單
銀行審批按揭，最重視的是證明文件。準備齊全的做按揭文件能大大加快審批進度。基本文件清單包括：
– 香港永久性居民身份證副本
– 最近三個月的住址證明
– 最近三至六個月的糧單及銀行月結單
– 最近年度的稅務局評稅通知書
– 僱傭合約
– 已簽署的臨時買賣合約
如何處理非固定收入 (佣金、花紅、自僱人士) 的申請
如果您的收入並非固定的月薪，例如是依賴佣金的地產代理、有年終花紅的專業人士，或是自僱人士，銀行在計算您的還款能力時會比較審慎。一般會要求您提供更長時間（例如六個月至一年）的收入證明，並可能將非固定收入部分打折計算。另外，若考慮在做按揭期間轉工，建議在取得按揭批核並完成交易後才進行，以免因收入不穩定而影響審批結果。
步驟四：委託律師行處理法律文件
買賣物業涉及大量法律文件，必須由律師行協助處理，確保業權順利轉移。
為何應選擇銀行認可的律師行名單 (On-List Lawyer)？
您所選擇的按揭銀行，會有一份認可的律師行名單。強烈建議您從這份名單中選擇律師行。因為這樣，同一家律師行便可以同時代表您和銀行處理法律事宜，節省時間和費用。如果您選擇了名單以外的律師行，銀行便需要另聘律師代表自己，而這筆額外的律師費通常需要由您承擔。
簽署正式買賣合約及支付「大訂」
簽署臨約後的大約14天內，律師會安排您簽署內容更詳盡的正式買賣合約。屆時，您需要支付「大訂」，連同之前的「細訂」，訂金總額一般為樓價的10%。
律師協助處理繳付印花稅事宜
簽署正式買賣合約後，律師會協助您計算應繳的印花稅金額，並代為向稅務局遞交文件及繳付款項。
步驟五：銀行審批與購買火險
提交申請後，銀行會進入內部審批階段。同時，您也需要處理好物業保險事宜。
銀行進行信貸評估與實地估價
銀行會查閱您的個人信貸報告（TU），評估您的信貸紀錄。此外，銀行亦可能會委派測量師親身到單位視察，進行更精準的實地估價，以核實網上估價的準確性。
為何做按揭必須購買火險？(統保 vs 自行購買)
火險是銀行批出按揭貸款的強制性要求，主要保障因火災、颱風等意外導致的樓宇結構損毀。物業是銀行的抵押品，購買火險能保障其價值。您可以選擇自行向保險公司購買，或經由大廈管理處購買集體投保的火險（統保）。部分銀行亦會提供火險計劃，一併申請較為方便。
步驟六：獲取批核與簽署按揭契
經過一輪審批，您將會收到銀行的最終決定，並完成最後的法律簽署程序。
收到「按揭貸款批核書」(Offer Letter) 後的注意事項
當按揭申請獲批後，銀行會發出一份「按揭貸款批核書」。收到後，必須仔細核對所有條款，包括最終批核的貸款額、利率、還款年期、現金回贈金額及罰息期等細節。確認無誤後，需要在指定限期內簽署接納。
在律師樓簽署樓契及按揭契
在正式成交日前，律師會安排您到律師樓簽署兩份極為重要的文件：樓契（正式業權轉讓文件）和按揭契（將物業抵押予銀行的法律文件）。
步驟七：完成交易，正式收樓
來到整個流程的最後一步，恭喜您即將成為業主！
銀行放款予賣方
在雙方約定的成交日，您的按揭銀行會將貸款餘額直接轉賬至賣方的代表律師，完成整個交易的款項交收。
領取鎖匙與驗樓須知
款項交收完成後，您便可以從賣方或地產代理手上領取物業鎖匙。交收後的第一件事，就是盡快對單位進行詳細檢驗（俗稱「驗樓」），檢查單位的狀況是否與合約相符，以及是否有任何結構性問題或需要維修的地方。
拆解按揭保險計劃 (MIP)：低首期上車必備
什麼是按揭保險？為何首置客需要它？
打破傳統銀行按揭成數限制，實現低首期上車
當您準備做按揭置業時，很可能會發現銀行基於金融管理局的指引，一般最多只能提供五至六成的按揭貸款。這意味著您需要準備樓價四至五成的龐大首期資金，對不少首次置業人士來說是一大挑戰。按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 的出現，就是為了解決這個問題。
簡單來說，按揭保險並不是保障您自己，而是保障貸款的銀行。透過購買由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 或其他保險公司提供的按揭保險，銀行便能安心批出高於傳統上限的按揭成數，最高可達九成。這等於為銀行分擔了潛在風險，同時讓資金有限的您，可以用較低的首期成功上車，是整個做按揭流程中，首置人士必須了解的一環。
按揭保險的費用計算方式 (一次性繳付 vs 每年支付)
當然，這項保障並非免費。按揭保險的費用會根據您的貸款額、按揭成數及還款年期來計算。您可以選擇兩種支付方式：
第一種是「一次性繳付」，在提取貸款時一次過支付所有保費。這種方式通常會有保費折扣，您可以選擇將費用直接加借到按揭貸款額中，分期攤還，這樣就不會增加您前期的現金支出。
第二種是「每年支付」，將保費分攤到按揭年期內，每年支付一次。雖然前期看似較輕鬆，但總保費成本通常會比一次性繳付高，而且沒有折扣。大部分申請人都會選擇前者。
最新按揭保險政策四大重點
政府為了協助更多市民置業，近年放寬了按揭保險的申請門檻。了解以下四大重點，有助您更準確地規劃預算。
重點一：樓價上限大幅提高 (1,000萬物業可申請九成按揭)
新政策最矚目的改動，是大幅提升了可申請高成數按揭的樓價上限。現時，樓價1,000萬港元或以下的物業，首次置業人士最高可申請九成按揭。對於樓價1,000萬至1,125萬港元的物業，最高按揭成數為八至九成（貸款上限900萬元）。而樓價高達1,920萬港元的物業，亦有機會申請到最高八成的按揭。這項改動大大擴闊了準買家的選擇範圍。
重點二：申請人收入要求 (固定受薪 vs 非固定收入)
申請九成按揭，申請人必須為固定受薪人士，並且主要收入來源於香港。如果您的收入包含佣金、花紅等非固定部分，或者您是自僱人士，銀行在審批時會較為審慎，最高可能只能申請到八成按”揭。因此，準備清晰的收入證明，是整理做按揭文件時的關鍵一步。另外，穩定的工作是獲批的基礎，若在申請期間考慮做按揭轉工，最好先諮詢銀行的意見。
重點三：釐清「首次置業」資格定義 (換樓人士如何恢復首置身份)
「首次置業」的定義，並非指人生第一次買樓，而是在您提交按揭申請的當刻，您並未持有任何香港的住宅物業。這意味著，即使您曾經擁有物業，只要在買入新物業前已經完成出售舊物業的法律程序，您就能恢復「首置」身份，從而申請高成數按揭。這個定義對換樓人士尤其重要，能助其節省大筆首期資金。
重點四：樓花適用性 (建期付款 vs 即供付款)
如果您打算購買一手樓花，需要注意高成數按揭保險只適用於採用「建築期付款」計劃的樓花物業。所謂「建期付款」，是指您在物業臨近落成時才正式申請按揭。相反，「即供付款」由於在申請按揭時樓宇尚未建成，缺乏實質抵押品，銀行批出的按揭成數會較為保守，通常不適用於高成數按揭保險計劃。
高成數按揭的壓力測試豁免機制
首置人士即使未能通過壓力測試，仍有機會獲批的條件
壓力測試是銀行評估您還款能力的重要指標。傳統上，銀行會假設現行利率上升2厘後，您的每月供款不得超過入息的60%。不過，在新政策下，首次置業人士申請高成數按揭時，即使未能通過這項壓力測試，只要您的「供款與入息比率」（DSR）不超過50%（即每月總供款不超過總入息的一半），銀行仍然可以批出您的按揭申請。這個豁免機制，無疑為入息處於「邊緣」的買家提供了上車的機會。
豁免壓力測試需要支付的額外保費考慮
享有這份彈性並非沒有代價。如果您因為未能通過壓力測試而需要利用此豁免機制，按揭保險公司會視乎風險，收取比標準保費率略高的額外保費，通常約為標準保費的15%。在比較做按揭邊間銀行好時，除了利率和回贈，亦應將這筆潛在的額外保費納入預算考慮，作出最全面的財務規劃。
P按 vs H按：如何選擇最適合您的按揭利率方案
決定申請做按揭時，其中一個最核心的環節，就是選擇利率方案。您會經常聽到 P按 和 H按 這兩個詞，它們直接影響您未來幾十年的供款額。了解兩者的分別，是整個做按揭流程中至關重要的一步。以下為您詳細拆解，助您作出最明智的決定。
最優惠利率按揭 (P按) 詳解
P按，全名是最優惠利率按揭 (Prime-based Mortgage)，是以銀行的「最優惠利率」作為計算基準。這個利率由各銀行自行釐定，可說是銀行的「牌價」。
P按的穩定性與計算方式 (大P vs 細P)
P按最大的特點是「穩定」。最優惠利率的調整並不頻繁，通常只有在美國聯儲局有大幅度的加息或減息舉動後，香港的銀行才會跟隨調整。這代表您的供款額在大部分時間都會維持不變，預算相對容易掌握。
P按的計算公式是：最優惠利率 (P) – 固定百分比 (%)。例如，若P為5.875%，銀行提供的計劃是 P-2.5%，您的實際按揭利率就是3.375%。
值得留意的是，香港銀行採用的P有「大P」和「細P」之分。例如滙豐、恒生、中銀香港等主要銀行目前使用相同的P（俗稱大P）；而渣打、東亞、花旗等銀行則採用另一個較低的P（俗稱細P）。雖然細P的牌價較低，但銀行在計算時扣減的百分比也可能較少，所以在比較「做按揭邊間銀行好」時，必須以最終的實際利率為準。
銀行同業拆息按揭 (H按) 詳解
H按，全名是銀行同業拆息按揭 (HIBOR-based Mortgage)，其利率基準是香港銀行同業拆息 (HIBOR)。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，會因應市場資金的鬆緊程度而每日浮動。
H按的波動性與計算方式 (HIBOR + %)
H按的特性是「波動」。由於HIBOR每日變動，您的按揭利率也會隨之調整，通常是每一個月或每三個月更新一次。這代表您的每月供款額會有所增減。
H按的計算公式是：香港銀行同業拆息 (H) + 固定百分比 (%)。例如，若一個月HIBOR是2%，銀行計劃是 H+1.3%，您的實際利率便是3.3%。過往在低息環境下，H按利率通常比P按低，所以成為市場主流。
「鎖息上限」(Cap Rate) 的重要性與保障作用
H按雖然波動，但它有一個非常重要的保障機制，稱為「鎖息上限」或「封頂利率」(Cap Rate)。這個上限通常與P按利率掛鈎，例如設定為 P-2.5%。
它的作用是，即使HIBOR大幅飆升，您的實際按揭利率最高也只會升至鎖息上限的水平。換句話說，H按讓您在低息時能享受更低的利率，在加息時又有P按作為封頂保障。這個設計大大減低了H按的風險，也是它廣受歡迎的主要原因。
定息按揭：鎖定利率，安穩供款
除了P按和H按，市場上還有定息按揭計劃。這種計劃在香港相對較少見，但也是一個選擇。
定息按揭的運作模式與適用人士
定息按揭的模式是在指定年期內（例如首2年或3年），將按揭利率鎖定在一個固定水平，不受任何市場利率波動影響。定息期結束後，利率會變回與P按或H按掛鈎的浮動利率。
這種計劃最適合極度規避風險，或者預期利率將在短期內大幅攀升的申請人。它能提供完全可預測的供款預算，但初期的鎖定利率通常會比當時的P按或H按略高。
如何根據市場週期選擇P按或H按？
了解完基本概念後，真正的問題來了：應該如何選擇？答案很大程度取決於您對未來利率走勢的判斷。
加息週期下的考慮
當市場預期進入加息週期，HIBOR通常會比P更早、更快地上升。在這種情況下，H按的利率會很快觸及「鎖息上限」。您的實際供款利率將由封頂利率決定。因此，選擇的關鍵變成比較「H按的封頂利率」與「P按的實際利率」，通常兩者相差不遠，甚至H按的封頂利率會更優惠一些。
減息週期下的考慮
當市場處於減息週期或利率持續低企時，HIBOR會處於低水平，H按的優勢便非常明顯。您可以享受到遠低於鎖息上限的實際利率，供款壓力大大減輕。相比之下，P的下調通常較慢且幅度較小。這也是過去十多年，絕大部分業主選擇H按的原因。
按揭進階理財：換樓、轉按與加按套現策略
當您成功上車，開始供樓之後，關於做按揭的理財規劃其實才剛剛開始。物業按揭不單純是一筆債務，它更可以是一個靈活的理財工具，助您實現人生不同階段的目標，例如換樓、賺取回贈，甚至釋放物業的升值潛力。接下來，讓我們一同探討幾種進階的按揭策略。
換樓客做按揭策略
換樓是不少業主改善居住環境的必經之路，當中涉及的財務安排與按揭策略，直接影響整個換樓過程的順暢度。
「先買後賣」vs「先賣後買」的利弊與按揭影響
換樓時，您會面對「先買後賣」或「先賣後買」的抉擇，兩者在按揭申請上有很大分別。
「先買後賣」：
這個方案的優點是可以無縫交接，直接搬入新居，免卻了搬遷和暫時租樓的煩惱。不過，由於在買入新物業時，您仍持有舊物業，因此會被視為非首次置業，需要支付較高的從價印花稅。在按揭審批上，銀行亦會因為您同時負擔兩層樓的供款而收緊「供款與入息比率」上限，財務壓力相對較大。
「先賣後買」：
這個方案則讓您有更充裕的資金。賣出舊有物業後，您便恢復了「首次置業」的身份，購買新物業時不但可以支付較低的印花稅，更有機會申請高成數按揭保險，大大減輕首期負擔。缺點是賣樓後到買入新樓之間可能出現空窗期，需要暫時租屋居住，增加了搬遷的次數與開支。
如何透過「甩名」(近親轉讓) 恢復首置身份
「甩名」是一個合規的財務安排，讓聯名業主其中一方恢復首次置業資格。操作方法是其中一位業主，透過轉讓或送贈形式，將自己持有的物業業權轉移給近親（例如配偶）。完成手續後，這位業主名下再沒有任何住宅物業，當他再購買新物業時，便符合「首置」資格，可以享受較低的印花稅率及較寬鬆的按揭成數。這個過程涉及律師費及可能的印花稅，需要仔細計算成本效益。
轉按 (Refinance)：賺取現金回贈與更佳利率
轉按，簡單來說就是將物業的按揭貸款，由原來的銀行A，轉到另一間能提供更優惠條件的銀行B。這樣做通常有兩大好處：一是獲取更低的按揭利率，節省長期的利息支出；二是賺取新銀行提供的現金回贈，這筆回贈有時可以覆蓋轉按所涉及的律師費等開支，變相帶來一筆額外現金。
什麼是罰息期？何時是轉按的最佳時機？
在考慮轉按前，必須先了解「罰息期」。這是銀行在批出按揭時設下的條款，通常是貸款期的首兩至三年。如果您在這段期間內提早還清貸款或轉按，銀行便會收取一筆罰款。因此，轉按的最佳時機，通常是在原有按揭的罰息期完結前兩至三個月開始準備。這樣您就有足夠時間物色心儀的轉按計劃、準備做按揭文件，並完成整個審批流程，確保在罰息期一結束便能無縫銜接。
轉按的流程與注意事項
轉按的流程與首次申請按揭相似。您需要比較不同銀行的轉按優惠，選定後便提交申請及所需文件。新銀行會為您的物業重新估價，並進行信貸審批。批核後，您需要委託律師處理法律文件，由新銀行批出的貸款會用作清還舊銀行的按揭餘額，之後您便開始向新銀行供款。注意事項包括計算清楚律師費、估價費等成本，確保轉按所得的現金回贈或利息節省，足以抵銷這些開支。
加按 (Top-up Loan)：提取物業升值潛力
隨著樓市發展，您的物業可能已經升值不少。加按就是讓您釋放這部分升值潛力，套取現金的方法。
加按套現的原理與資金用途
加按的原理是，銀行根據您的物業最新估值，重新計算可批出的最高貸款額，然後將這個新貸款額與您尚未償還的按揭餘額之間的差額，以現金形式批給您。例如，物業現值800萬，按揭餘額尚有200萬，若銀行最高可按六成（即480萬），您便可以透過加按套現最多280萬元（480萬 – 200萬）。這筆資金用途非常靈活，可以用於裝修、子女升學、個人投資或應付其他大額開支。
加按與二按的分別
加按與二按雖然都能套現，但性質截然不同。
加按：是由銀行承造的，將原有的一按貸款重組成一筆總額更大的新貸款。整個物業只有一筆按揭，利率沿用市場上的一按利率，相對較低。
二按：是在保留原有銀行一按的基礎上，再向另一間機構（通常是財務公司）申請第二筆貸款。由於二按的貸款機構在債權上排在銀行之後，風險較高，因此其利率通常遠高於一按，審批亦可能較寬鬆。在選擇時，必須小心評估其高昂的利息成本。
特殊物業按揭錦囊：居屋、村屋、唐樓注意事項
要做按揭，除了主流的私人屋苑，其實居屋、村屋和唐樓亦是不少人的置業選擇。不過，在申請按揭的旅程上，這類物業的規則與私樓有點不一樣，需要我們特別留意幾個關鍵點。
居屋 / 白居二按揭
居屋和白居二市場的物業，最大的優勢就是有香港房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）提供的擔保。
政府擔保下的優勢 (可豁免壓力測試)
由於有房委會或房協作為擔保人，銀行承擔的風險相對較低。正因如此，銀行在審批綠表或白居二的按揭申請時，通常會比較寬鬆。最顯著的優勢是，申請人可以豁免壓力測試，對於部分入息不夠穩定的朋友來說，無疑是降低了上車的門檻。
按揭年期的計算方法 (房委會擔保期)
計算居屋按揭的還款年期，方法比較獨特。它並非單純看申請人的年齡，而是取決於政府提供的擔保期。計算公式是：「擔保期上限（例如一手居屋為30年）減去物業的首次發售日期至今的樓齡」。舉個例子，如果一個居屋單位樓齡已經10年，那麼最長的按揭年期就只剩下20年（30年 – 10年）。因此，選購物業時，樓齡是一個非常關鍵的考慮因素。
村屋 / 唐樓按揭
相對於有政府擔保的居屋，村屋和唐樓的按揭申請就完全是另一回事了。銀行在處理這類物業時，態度會明顯審慎得多。
銀行審批較審慎的原因 (業權、僭建問題)
這主要是基於兩大風險因素。第一是業權問題，特別是村屋，可能涉及業權不清、路權爭議，甚至缺少俗稱「滿意紙」的重要文件。第二是普遍存在的僭建問題，無論是天台屋、擴建露台等，都屬於違法建築。銀行擔心這些僭建物會被政府要求清拆，影響物業結構和價值，因此在審批及準備做按揭文件時會格外小心，進行非常詳細的實地考察。
按揭成數與年期可能面對的限制
基於上述風險，銀行自然會在貸款條件上作出限制。首先，按揭成數通常會較低，未必能做到私樓的標準，有時可能只有六成甚至更低。其次，還款年期亦會縮短，特別是樓齡較高的唐樓，銀行普遍會用「55減」或「60減樓齡」等方式計算，很難批出長達30年的還款期。想知道做按揭邊間銀行好，對於這類物業，答案是沒有標準的，因為每間銀行的風險取向都不同，建議多向幾間銀行查詢比較。
做按揭常見問題 (FAQ)
在準備做按揭的過程中，大家或多或少都會遇到一些疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫助您更清晰地了解整個做按揭流程的細節，讓您在置業路上走得更順暢。
問：做按揭時，擔保人的角色和責任是什麼？
答：當申請人的收入未能通過銀行的「供款與入息比率」或壓力測試時，可以考慮增加擔保人。擔保人的角色，就是以其入息來合併計算，協助申請人符合審批資格。不過，擔保人的責任非常重大。一旦借款人未能準時供款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款，其法律責任與借款人是相同的。而且，成為擔保人後，擔保人本身的借貸能力亦會受到影響。如果他將來打算自己置業申請按揭，銀行會將其擔保的貸款額計算在內，導致其審批標準變得更嚴格。
問：做按揭期間轉工會有什麼影響？
答：做按揭轉工的影響，要視乎轉工發生的時間點。如果在銀行批出貸款但尚未正式放款前轉工，這屬於關鍵時期。因為銀行批核是基於您當時的收入穩定性，轉工，特別是如果新工作有試用期，會令銀行需要重新評估您的還款能力。您必須立即通知銀行，並且提交新的僱傭合約等做按揭文件。銀行會根據新工作的穩定性和收入，決定是否維持原有的批核條款。如果在銀行正式放款後才轉工，影響則較小。只要您能繼續準時供款，銀行一般不會有異議。
問：發展商提供的「呼吸Plan」或高成數按揭有什麼潛在風險？
答：發展商提供的這類按揭計劃，最大特點是申請門檻極低，但潛在風險相當高。它們通常設有「先甜後苦」的條款，例如在首兩至三年提供極低利率甚至免息的「蜜月期」。然而，蜜月期過後，利率會大幅抽升至遠高於市場的水平。屆時，如果業主因為信貸評級問題，或物業估價下跌而無法轉按至傳統銀行，便會陷入捱貴息的困境。高昂的利息支出可能嚴重超出業主的負擔能力，甚至導致斷供的風險。
問：如果我的物業是「銀主盤」或「凶宅」，做按揭會有困難嗎？
答：這兩類物業的按揭申請情況有所不同。對於「銀主盤」，按揭申請流程與一般二手物業基本相同，銀行會照常進行估價和審批。主要挑戰通常在於交易時間比較緊迫，買家需要迅速完成按揭申請。至於「凶宅」，做按揭的困難度則高很多。大部分銀行對這類物業的取態都非常審慎，可能直接拒絕批核，或只批出極低的按揭成數和估價。在考慮做按揭邊間銀行好之前，最好先就該單位向多間銀行查詢，了解其取態。
問：申請做按揭，信貸評級 (TU) 有多重要？
答：信貸評級（TU）在銀行審批按揭時扮演著極其重要的角色。銀行會透過查閱您的TU報告，評估您的理財習慣和信貸風險。一個良好的信貸評級（例如A級或B級）代表您有按時還款的良好記錄，有助於順利獲批按揭，甚至可能獲得較佳的利率和條款。相反，如果評級不佳（例如因為經常逾期還款或有撇帳記錄），銀行可能會認為您的信貸風險較高，從而拒絕您的申請，或批出較差的貸款條件。
問：我可以提前償還部份或全部按揭貸款嗎？有什麼要注意？
答：可以的，但您必須注意「罰息期」。一般按揭貸款都會設有罰息期，通常是首兩至三年。如果您在這段期間內提前償還部份或全部貸款，銀行會向您收取一筆手續費或罰款，具體金額會列明在您的按揭貸款確認信上。罰息期過後，您通常可以免手續費地提前還款。無論如何，在決定提前還款前，都應該先仔細查閱貸款合約的條款，並預先通知銀行，了解清楚相關的程序和費用。