政府於2025年起放寬二手居屋按揭擔保期，令準買家「借盡9成半」的機會大增。然而，這是否代表所有樓齡的居屋都能輕鬆獲批最高按揭成數及最長還款期？事實上，樓齡、按揭成數與還款年期三者之間存在著微妙的「搖搖板」關係，直接影響您的首期預算和供款壓力。本文將為您深入拆解2025年新政策下的變化，分析不同樓齡的居屋如何影響綠表及白表買家的按揭部署，並提供高樓齡單位的按揭攻略，助您計清計楚，覓得心儀安樂窩。文末更附上按揭計算機，一鍵即知首期及每月供款。
2025年新政策：政府擔保期延長如何影響按揭？
談及二手居屋按揭成數，2025年是充滿變化的一年，因為政府推出了一項重要的新政策，直接影響到你能借到多少資金，以及如何規劃還款。這項調整旨在活化二手資助房屋市場，讓買家有更多選擇。
核心變動：擔保期由30年延長至50年
生效日期：2025年3月1日起
新政策的核心，就是政府為二手資助房屋提供的按揭擔保期，由以往的30年，大幅延長至50年。這個變動由2025年3月1日起成交的個案正式生效。
最長還款期：同步放寬至30年
擔保期延長了，最長的按揭還款期也同步放寬到30年，讓買家在財務安排上有更大的彈性。
適用範圍：居屋、綠置居及租者置其屋計劃
這個新安排涵蓋了我們熟悉的主要資助房屋，包括居屋、綠置居，還有租者置其屋計劃的單位。
不同買家身份的最高按揭成數
綠表申請人：最高95% (9成半)
在新政策下，不同買家身份，可以申請的最高二手居屋按揭成數也不同。如果你是綠表申請人，最高可以做到95%按揭，也就是俗稱的「9成半」，首期壓力相對較輕。
白表及白居二申請人：最高90% (9成)
而白表及白居二申請人，最高按揭成數則是90%，即是「9成」。
關鍵樓齡：首次出售日期起計40年後，最高按揭成數降至80%
不過，這裡有一個非常關鍵的樓齡節點。當單位的樓齡（由首次出售日期起計）超過40年後，無論是綠表還是白表申請人，最高按揭成數就會統一降至80%。
即時試算：按揭計算機如何助你規劃？
輸入樓齡及買家身份，即時獲取個人化按揭方案
看到這裡，你可能會想知道這些數字對自己的置業計劃有什麼具體影響。這時候，一個好用的二手居屋按揭計算機就非常重要。你只需要輸入心儀單位的樓齡和你的買家身份（綠表或白表），計算機就能夠即時為你評估出個人化的按揭方案。
模擬不同樓齡對首期、還款期及每月供款的影響
它不單止計算結果，更可以讓你模擬不同樓齡的單位，如何影響你的首期預算、最長還款期，以及每月的實際供款金額，幫助你更清晰地作出財務規劃。
解構「居屋搖搖板」機制：樓齡與按揭成數的關係
要掌握二手居屋按揭成數的奧秘，就必須理解坊間常說的「居屋搖搖板」機制。這個機制清晰地解釋了樓齡、按揭成數與還款年期三者之間互相牽制的關係，特別是當你心儀的單位樓齡稍高時，這個概念就成了你申請按揭的致勝關鍵。
運作原理：按揭成數與還款年期的取捨
為何「首次出售日期」是釐定按揭的關鍵？
銀行審批二手居屋按揭時，最重視的便是由房委會提供的按揭貸款擔保期。在2025年新政策下，這個擔保期已由單位的「首次出售日期」起計，延長至50年。銀行的核心考量是，整筆按揭貸款必須在政府擔保期屆滿前完成償還。所以，單位的樓齡（即由「首次出售日期」至今的年期）直接決定了剩餘的擔保期有多長，也從根本上決定了銀行可以批出的最長還款年期。
「高成數、短年期」vs「低成數、長年期」的平衡策略
「搖搖板」的運作原理就像它的名字一樣，一邊升起，另一邊便會下降。在這裡，「按揭成數」和「還款年期」就是搖搖板的兩端。如果你希望承造極高的按揭成數（例如九成），銀行為了管理風險，便會要求你在較短的還款年期內還清貸款。相反，如果你願意降低按揭成數，承擔更多的首期，銀行承受的風險減少了，便可能批出一個較長的還款年期，讓你供得輕鬆一些。
目標：在首期負擔與長遠供款壓力之間找到平衡點
這個取捨最終是一個個人財務規劃的決定。選擇「高成數、短年期」可以大大減輕你的首期壓力，讓你更容易上車。但是，縮短了的還款期意味著每月的供款額會顯著增加。選擇「低成數、長年期」則相反，首期負擔較重，但長遠的每月供款壓力較輕。你可以善用二手居屋按揭計算機，輸入不同樓齡和按揭成數，模擬各種方案下的每月供款，從而找到最適合自己財政狀況的平衡點。
圖解「搖搖板」：不同樓齡的按揭實例分析
樓齡32年或以下（綠表）：實現95%按揭及30年還款期的黃金組合
對於綠表買家來說，要實現最理想的按揭方案，即借盡95%按揭兼享最長30年還款期，選擇樓齡在32年或以下的單位便是黃金法則。在這個樓齡範圍內，銀行有充足的信心在政府擔保期內收回貸款，因此最願意批出最寬鬆的條款。
樓齡34年或以下（白表）：實現90%按揭及30年還款期的最佳選擇
白表及白居二買家的情況也相似。由於最高按揭成數為90%，風險相對綠表稍低，銀行對樓齡的寬容度也稍高。只要單位樓齡在34年或以下，買家通常都能順利取得90%按揭及30年還款期的最佳組合。
樓齡35-39年：按揭成數與還款年期如何遞減？
當單位樓齡踏入這個區間，「搖搖板」效應便開始顯現。以一個35年樓齡的單位為例，若你仍堅持申請90%按揭，還款年期可能會被大幅縮減至約21年。如果你願意將按揭成數降至85%，還款年期則有機會延長至約26年。可見樓齡每增加一年，可造的年期便會相應遞減。
樓齡40年以上：高成數按揭年期為何大幅縮短？
對於樓齡40年或以上的單位，由於已非常接近50年擔保期的尾聲，銀行在審批高成數按揭時會極度審慎。剩餘的擔保期很短，銀行必須確保貸款能在這段時間內還清。因此，即使能夠批出九成按揭，還款年期也可能縮短至只有單位數的年期（例如5至10年），導致每月供款額變得非常高，對一般家庭來說未必划算。
銀行審批差異：影響按揭成數的潛在細節
各銀行對「首次出售日期」計算方法的細微分別
值得留意的是，雖然「首次出售日期」是官方標準，但各間銀行在實際操作上對「樓齡」的計算可能存在微小差異。例如，有銀行可能以「入伙紙（Occupation Permit）」的發出日期計算，也有銀行採用「首次轉讓契約（First Assignment）」的日期。這看似微不足道的差別，有時卻可能令一個單位剛好跨過關鍵的樓齡門檻，直接影響最終的按揭條款。
銀行對臨近50年擔保期屆滿單位的審批取態
當單位樓齡接近50年（例如45年以上），即使理論上仍在擔保期內，部分銀行的取態會轉趨保守。因為剩餘的擔保期太短，銀行可能會將其視為風險較高的個案，甚至可能要求申請人提供更詳細的入息證明，審批標準或會向私樓按揭的模式靠攏，這點在選擇高齡居屋時需要特別注意。
高樓齡居屋按揭攻略：如何突破成數限制？
當考慮購買二手居屋，樓齡是一個影響二手居屋按揭成數的關鍵因素。假如你看中的心儀單位樓齡偏高，超出了「居屋搖搖板」機制下的最佳組合，是否就代表要面對極短的還款期或需要準備大筆首期？其實不然，市場上仍然有清晰的方案，助你突破這些限制。
方案一：樓齡35至50年，善用按揭保險突破限制
按揭保險計劃 (MIP) 的角色與作用
對於樓齡處於35至50年之間、仍在政府擔保期內的居屋，若沿用標準的按揭審批，買家或需在按揭成數與還款年期之間作出艱難取捨。這時候，按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 就扮演了重要的角色。它原本是為私樓市場而設，作用是讓買家可以申請高成數按揭，而銀行因為有按揭保險公司分擔風險，便願意批出較高貸款額。這個機制同樣適用於高樓齡居屋。
如何透過MIP爭取高達9成按揭及30年還款期？
當你選擇申請按揭保險，銀行就會將你的按揭申請視作私樓個案處理，從而繞過居屋本身的「搖搖板」機制。換言之，銀行不再受「60減樓齡」或類似的還款期公式束縛。只要申請人符合資格，銀行便可以直接批出長達30年的還款期，同時白表買家亦有機會取得高達9成的按揭成數。這意味著你可以同時享有高成數貸款和最長還款期，大大減輕首期和每月供款的壓力。
申請MIP的先決條件：需通過入息審查與壓力測試
採用按揭保險計劃的好處顯著，但代價是申請門檻會提高。由於政府擔保的角色被按揭保險取代，申請人便不再享有豁免壓力測試的待遇。你必須提供充足的入息證明文件，以通過銀行的供款與入息比率審查。雖然壓力測試要求自2025年2月28日起已暫停，但銀行仍然會嚴格審視你的還款能力。同時，申請人亦需要支付一筆按揭保險費用。
方案二：樓齡50年以上，擔保期外的按揭選項
銀行視為私樓處理：基本按揭成數上限降至7成
當居屋的樓齡超過50年，意味著政府提供的按揭擔保期已經屆滿。在銀行眼中，這類單位已經失去了政府的「保護傘」，因此會將其完全視為一般的私人樓宇來處理。在不申請按揭保險的情況下，銀行批出的基本按揭成數上限會跟隨私樓標準，即最高7成。
如何再次運用按揭保險提升按揭成數？
即使單位已失去政府擔保，按揭保險計劃仍然是爭取高成數按揭的有效工具。情況就如購買任何一間高樓齡的私樓一樣，買家可以向銀行申請敘造按揭保險，從而將按揭成數由基本的7成，提升至最高9成。當然，前提同樣是申請人必須具備足夠的還款能力，並通過銀行的入息審查。
還款年期計算：轉為採用「75減樓齡」法則
對於已超出擔保期的居屋，其最長還款年期的計算方法亦會徹底改變。銀行會棄用居屋的審批準則，轉而採用計算私樓樓齡的常用公式，即「75減樓齡」。舉例來說，如果一個單位的樓齡為55年，其最長還款期便是 75 – 55 = 20年。因此，樓齡越高，可承造的還款年期就會越短。在計劃置業預算時，你可以利用坊間的二手居屋按揭計算機，輸入樓齡來估算還款年期及每月供款。
房委會 vs 房協居屋：按揭申請的兩大根本差異
要準確計算二手居屋按揭成數，首先要分辨單位是由「房委會」還是「房協」興建。雖然兩者都是資助房屋，但在按揭申請上卻有天淵之別。它們的分別主要體現在政府擔保機制與擔保人政策這兩大方面，直接影響你的壓力測試要求與申請彈性。
差異一：政府擔保機制與壓力測試要求
為何房委會居屋可豁免壓力測試？
房委會居屋的最大優勢，就是由政府提供了按揭貸款擔保。簡單來說，房委會等於是你的最終擔保人。萬一業主不幸斷供，房委會將會向銀行承擔還款責任。因為銀行的貸款風險已經由政府承擔，所以審批標準會相對寬鬆。銀行不需要用私樓的標準來衡量申請人的還款能力，申請人因此可以豁免壓力測試，大大降低了入市的門檻。
為何房協居屋按揭需跟隨私樓標準？（2025年2月28日起暫停壓測）
房協的角色更像一個私人發展商，它並不會為旗下屋苑提供按揭貸款擔保。因此，銀行在審批房協居屋的按揭申請時，會將其視為一間普通的私人樓宇。在風險管理的角度上，銀行必須以私樓的標準來審批，這意味著申請人原本需要通過壓力測試。不過，自2025年2月28日金管局宣佈暫停所有物業的壓力測試後，申請房協居屋按揭也不再需要進行壓測。但是，銀行依然會嚴格審核申請人的「供款與入息比率」，確保你有足夠的還款能力。
差異二：可否添加擔保人
為何未補地價的房委會居屋不接受加擔保人？
未補地價的房委會居屋，在按揭申請上基本不接受添加擔保人。這是因為在《房屋條例》的框架下，單位的業主必須是按揭的借款人。由於政府已經提供了最終擔保，銀行不需要再透過個人擔保來增加保障。如果加入擔保人，會令貸款的法律關係變得複雜，所以銀行一般都不會接納。
房委會居屋的特例：「諮詢人」與「擔保人」的分別
雖然不能正式「加擔保」，但在實際操作中，部份銀行容許以「諮詢人」的形式處理。這兩者有根本分別。「擔保人」需要負上法律責任，一旦借款人斷供，銀行有權向其追討債務。而「諮詢人」則沒有法律上的還款責任，他們通常是借款人的直系親屬。諮詢人會向銀行提供入息證明，讓銀行在審批時，能更全面地評估整個家庭的還款能力，從而增加批核的信心。對於入息稍為不足或年紀較大的申請人，這種做法有一定幫助。
二手居屋按揭常見問題 (FAQ)
在考慮二手居屋按揭成數的各種細節後，相信你心中還有一些疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更順利地規劃置業預算，善用二手居屋按揭計算機評估方案。
Q1. 購買二手居屋需要通過壓力測試嗎？
這是一個很關鍵的問題。過去，房委會的居屋因為有政府擔保，所以銀行審批按揭時，一般都豁免了壓力測試的要求。不過，根據金管局在2025年2月28日公佈的最新指引，所有住宅物業的按揭申請已經全面暫停實施壓力測試。
所以，不論你購買的是房委會還是房協的二手居屋，現時都不再需要通過以往的「假設利率上升」壓力測試。但是，銀行仍然需要評估你的還款能力，確保你的「供款與入息比率」符合基本要求，即是每月的總供款額，通常不能超過你每月總收入的50%。
Q2. 申請二手居屋按揭可以選用H按（同業拆息按揭）嗎？
可以的。自2022年起，房委會放寬了規定，讓二手居屋的買家除了傳統的P按（最優惠利率按揭）外，也可以選擇H按計劃。
H按的利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，通常會設有以P按為基礎的「鎖息上限」或「封頂位」。這個設計的好處是，當市場利率向下時，你可以享受到較低的利息支出。而且，即使利率上升，你的實際供款利率也不會超過鎖息上限，提供了一定的保障。選擇P按還是H按，主要視乎你對未來利率走勢的預期和個人的風險承受能力。
Q3. 年紀較大或已退休，會否影響按揭還款期？
申請人的年齡是銀行審批按揭的考慮因素之一，但是對於有政府擔保的二手居屋，銀行的審批標準會比私樓寬鬆很多。
銀行的主要考慮點是貸款能否在政府的擔保期內全數還清。只要物業樓齡尚輕，擔保期充足，即使申請人年紀較大，獲批最長30年還款期的機會仍然很高。部分銀行會採用「75減人齡」的公式去計算還款期，有些甚至更為彈性。對於已退休、沒有固定收入證明的申請人，只要能證明有穩定還款能力，例如提供資產證明或有家人給予生活費的聲明，銀行在有政府擔保的前提下，通常都會接納其按揭申請。
Q4. 應先找銀行預先批核，還是先向房委會申請提名信？
建議兩者同步進行，以爭取時間。
在你與賣家簽訂臨時買賣合約後，應該立即委託你的律師，向房委會或房協申請「提名信」。與此同時，你可以拿著臨時合約，到不同銀行查詢按揭條款，並進行初步的估價和入息審批。
這樣做的好處是，你可以及早了解自己能夠獲批的貸款額和利率，心中有個預算。待房委會發出提名信後，你便可以立即向已選定的銀行提交正式申請，整個流程會更暢順，避免因按揭問題而延誤交易。
Q5. 各銀行對二手居屋的按揭批核標準有何不同？
雖然二手居屋按揭的大框架，例如最高按揭成數和擔保期，都由房委會規定，但是各銀行在實際審批時，標準仍存在一些細微的差別。
最常見的分別在於對「樓齡」的計算方法。部分銀行可能計算得較為寬鬆，例如只計算年份，而有些則會精確到月份。對於一些樓齡剛好處於臨界點（例如32年或40年）的單位，這種微小差異，就可能影響最終批出的還款年期或按揭成數。此外，各銀行對於樓齡非常高、臨近擔保期屆滿的單位的取態也不同，有些可能會更審慎。
當然，最直接的分別就是各銀行提供的利率優惠和現金回贈。所以，貨比三家，向不同銀行查詢，是申請按揭時不可或缺的一步。