成功上車置業，正準備為安樂窩粉飾一番，卻發現裝修費超出預算？想申請貸款，又怕影響按揭審批，甚至隨時撻訂？事實上，「先按揭，後貸款」是處理裝修資金的鐵律。許多準業主因時序出錯，誤墮信貸報告（TU）及供款與入息比率（DSR）兩大陷阱，輕則影響貸款利率，重則導致銀行拒批按揭，最終置業夢碎。
為免您重蹈覆轍，我們為您準備了這份2025年終極攻略。本文將深入剖析按揭後借錢裝修的正確時序與流程，拆解兩大致命陷阱，並比較三大主流方案——包括如何合法地將裝修費融入低息按揭、成功申請私人貸款的秘訣，以及不幸做錯次序的補救方法。無論您是準備上會的準業主，還是已獲批按揭的業主，這份指南都能助您避開彎路，以最精明、安全的方式實現理想家居夢。
按揭後借錢裝修黃金法則：時序是成功關鍵
談到按揭後借錢裝修，很多人都會覺得理所當然，但成功的關鍵其實在於時序。這個次序一旦搞錯，隨時可能影響整筆按揭的審批，絕對不能輕視。簡單來說，一個最重要的原則就是「先成功取得按揭，然後才申請其他貸款」。
為何必須「先按揭，後貸款」？
買樓置業是人生大事，裝修開支同樣龐大。許多準業主在籌劃時，會同時考慮樓宇按揭和裝修貸款，希望一併解決資金問題。不過，這個想法其實隱藏著兩大陷阱，銀行和按揭保險公司在審批按揭時，會對申請人的財務狀況作全面評估，任何微小的變動都可能影響結果。
陷阱一：信貸報告(TU)查詢記錄影響按揭審批
當你申請任何信貸產品，例如私人貸款或信用卡，相關的金融機構都會查閱你的信貸報告(由環聯TransUnion，簡稱TU，提供)。這個查閱動作會在你的報告中留下一個「查詢記錄」。如果在申請按揭的敏感時期，你的信貸報告出現了新的貸款查詢記錄，銀行審批部門會很自然地認為你可能正面對財務壓力，急需額外資金周轉。這會讓銀行對你的還款能力產生疑慮，繼而影響按揭的審批，甚至可能因此批出較差的條款。
陷阱二：私人貸款推高供款與入息比率(DSR)
供款與入息比率(Debt-to-Service Ratio, DSR)是銀行審批按揭的核心指標。它計算你每月所有債務的總還款額，佔你每月總入息的百分比。如果你在申請按揭期間，同時申請了一筆裝修貸款，這筆貸款的每月還款額就會被計算在你的總債務之內。結果就是你的DSR會即時被推高，直接增加了通過審批的難度。
DSR計算詳解：50%基本門檻與壓力測試
根據香港金融管理局的指引，申請人的DSR基本門檻不能超過50%。這代表你每月的總供款額，不能多於你月入的一半。除此之外，銀行還必須為你進行壓力測試，即是假設在現有利率上增加2厘，計算出的新DSR不能超過60%。假如你原本的DSR已接近臨界點，一筆額外的按揭裝修貸款還款，就足以讓你無法通過這兩項關鍵測試。
終極風險：DSR超標可致按揭被拒，甚至撻訂
DSR超標的後果非常嚴重。銀行會直接拒絕你的按揭申請。如果無法獲得按揭貸款，你就不能完成物業交易。最終，你可能會被迫放棄交易，損失已經支付的全數訂金，即是俗稱的「撻訂」。這不僅令置業夢碎，更會造成重大的金錢損失。
正確的「先按揭，後貸款」標準流程
為了確保萬無一失，處理按揭後借錢的正確流程非常清晰。只要跟從以下三個步驟，就能安全地為新居籌備裝修資金。
第一步：取得按揭正式批准信 (Offer Letter)
首先，你需要專心處理按揭申請，並且成功取得銀行發出的正式批准信 (Offer Letter)。這份文件代表銀行已經完成所有審批程序，並正式承諾批出按揭貸款。
第二步：完成交易待銀行放款 (Drawdown)
收到批准信後，下一步就是完成整個物業買賣的法律程序。當交易完成，銀行會根據合約將按揭貸款額直接支付給賣方，這個過程稱為「放款」(Drawdown)。
第三步：按揭生效後才申請裝修貸款
直到銀行完成放款，你的按揭貸款正式生效後，才是申請裝修貸款或其他私人貸款的安全時機。這時候，你的物業交易已經塵埃落定，後續的貸款申請將不會對你的按揭構成任何影響。銀行會根據你當時的還款能力，重新評估你的新貸款申請。
最佳方案：將裝修費融入低息按揭 (免保費75%按揭)
講到按揭後借錢裝修，很多人第一時間會想到私人貸款。不過，有一個更聰明的財務安排，就是直接將裝修資金融入利率極低的按揭貸款之中。這個方案不但能大幅減輕你的供款壓力，而且完全合法合規，可說是最理想的按揭裝修貸款策略。
方案原理：善用2023年放寬的按揭保險計劃
這個方案的原理其實很簡單，就是善用香港金融管理局在2023年放寬的按揭保險計劃。新政策下，部分合資格的買家申請高成數按揭時，可以享有保費豁免的優惠，這就為我們提供了一個合法套現裝修資金的空間。
如何合法套現5%樓價作裝修資金
具體操作是這樣的：以往在沒有按揭保險的情況下，銀行最多只會批出7成按揭。在新政策下，合資格買家可以申請高達75%的按揭，而由70%至75%這額外的5%貸款額，其按揭保險費用可以獲得豁免。這多出來的5%樓價貸款，正好可以成為你的裝修基金，讓你用按揭的低利率來借錢裝修。
與傳統7成按揭的根本分別
這方案與傳統7成按揭的最大分別，在於它雖然有保費豁免，但本質上仍然屬於高成數按揭。這意味著申請除了需要通過銀行的審批，還必須獲得香港按揭證券有限公司（HKMC）的最終批准。相比之下，傳統7成按揭則無需經過按保公司的審批程序。
個案分析：800萬樓如何輕鬆套現40萬？
我們用一個實際例子看看，這個方案的威力有多大。
案例背景與資金規劃
假設陳先生購入一個800萬元的單位，已準備好足夠首期，但裝修預算尚欠40萬元。他的月入為6萬元。如果他申請傳統7成按揭，再另外申請一筆40萬元的私人貸款（假設分2年還），他的財務狀況會變得相當緊張。現在，我們看看新方案如何解決這個問題。
優勢一：享按揭低息，遠勝私貸利率
陳先生選擇申請75%按揭，貸款額為600萬元（800萬 x 75%），比起7成按揭的560萬元，他額外獲得了40萬元現金。這40萬元是按揭貸款的一部分，所以能享受按揭的低利率（例如H+1.3%），遠比一般私人貸款動輒超過5%甚至更高的利率划算。
優勢二：還款期長達30年，攤薄每月供款
私人貸款還款期一般最長只有5年，短期內供款壓力巨大。以上述例子計算，40萬私貸分2年還，每月還款額可高達17,500元。但將這40萬元融入長達30年的按揭之中，每月供款額僅僅增加約1,800元。兩者相比，高下立見。
優勢三：DSR由超標變穩健，財務更健康
這一點最為關鍵。如果陳先生同時背負按揭和私貸，他的每月總還款額會急升至超過4萬元，供款與入息比率（DSR）飆升至約71%，遠超銀行50%的標準，按揭申請極可能被拒。採用75%按揭方案後，他的總月供約為27,000元，DSR維持在健康的45%水平，財務狀況穩健得多。
申請75%按揭的資格與注意事項
這個方案雖然吸引，但並非人人適用，申請前必須留意以下幾點。
申請人身份要求 (首次置業／換樓客)
申請人必須為首次置業人士。如果屬於換樓客，則必須在申請時已經出售原有的物業，才能符合資格。
物業用途限制 (必須自住)
申請此計劃的物業必須為自住用途。如果打算將物業出租，則不符合申請資格。
關鍵提醒：仍需通過按保公司審批
最後要再次強調，雖然部分保費獲得豁免，但整個申請依然要經過按揭保險公司的全面審批。申請人的還款能力、信貸紀錄等因素，都會是他們考慮的範圍。
標準途徑：成功申請私人裝修貸款全攻略
順利完成按揭上會，只是置業旅程的一半。下一步，就是將新居打造成理想的模樣，而「按揭後借錢裝修」便成為許多業主自然會考慮的財務安排。既然已經成功上會，銀行對您作為業主的信貸評估，其實會有一套相對寬鬆的標準。只要掌握箇中竅門，申請一筆合適的按揭裝修貸款，過程可以相當順利。
按揭後銀行如何評估您的貸款資格？
當您的按揭貸款已經正式生效後，銀行或財務機構在審批新的私人貸款時，評估重點會從「能否應付按揭」轉移至「總體還款能力」。它們會將您現有的按揭供款，與新申請的貸款供款合併計算，以一個新的標準來衡量您的總負債水平。
審批標準：總負債比率(DTI)上限放寬
申請按揭時，銀行會嚴格遵守金管局指引，確保您的「供款與入息比率」(DSR)不超過月入50%。但是在按揭成功獲批後，銀行審批新的無抵押貸款時，會轉用內部稱為「總負債比率」(DTI)的指標。這個指標的上限普遍會放寬得多，大部分銀行的內部指引是，按揭供款加上新貸款的總供款額，不超過月入的75%，有些甚至可以接受高達80%。這為業主提供了額外的借貸空間。
貸款額計算：月入6萬業主的裝修貸款空間
讓我們用一個實例來說明。假設您月入港幣60,000元，現時的按揭每月供款為港幣27,000元。
若以銀行較寬鬆的75%總負債比率上限計算：
您的每月總還款上限為：$60,000 x 75% = $45,000
扣除現有按揭供款後，您可用於新貸款的每月還款額度為：$45,000 – $27,000 = $18,000
這$18,000的還款空間，足以讓您申請一筆相當可觀的裝修貸款，以應付大部分的裝修工程開支。
信貸評級(TU)對貸款額度與利率的影響
除了總負債比率，您的信貸評級（TU）是另一個決定貸款額與利率的關鍵因素。銀行會透過信貸報告了解您的還款記錄與信貸健康狀況，從而評估借貸給您的風險。一個良好的信貸評級，絕對是您爭取更佳貸款條件的籌碼。
TU A-C級：可獲批月薪10倍以上貸款
如果您的信貸評級維持在A至C級的良好水平，代表您過往有非常好的還款習慣。銀行會視您為優質客戶，通常願意批出月薪10倍甚至更高的貸款額，並且提供更具競爭力的利率。這意味著月入6萬的您，有機會獲批60萬或以上的貸款額。
TU D-F級：貸款額或降至月薪3-4倍
相反，如果信貸評級跌至D至F級，銀行便會將您視為較高風險的借款人。為了控制風險，批出的貸款額度可能會大幅下調至月薪的3至4倍，即月入6萬的您，可能只獲批約18萬至24萬。同時，貸款利率亦會相應提高，以彌補潛在的壞帳風險。
如何選擇最合適的裝修貸款產品？
市場上有各式各樣的貸款產品，名稱五花八門。要作出明智選擇，關鍵是理解它們的本質，並且懂得比較最重要的條款。
「裝修貸款」與「私人貸款」的分別
從本質上看，「裝修貸款」其實是「私人貸款」的一種，只是針對有裝修需求的客戶進行包裝和推廣。有些機構推出的「裝修貸款」，可能會要求申請人提供裝修報價單等證明文件，但有時亦可能因此提供較優惠的利率或較長的還款期。而一般的「私人貸款」則用途不限，資金運用上更具彈性。您可以根據自己的實際需要，比較兩者條款後再作決定。
比較關鍵：實際年利率(APR)、還款期、彈性安排
在比較不同貸款計劃時，必須聚焦於以下三個核心要素：
- 實際年利率 (APR)： 這是比較貸款成本的黃金標準。它不只包含基本利息，還計算了手續費、行政費等所有相關費用在內，能真實反映您借貸的總成本。切勿只比較月平息，因為它未能反映全部開支。
- 還款期： 較長的還款期可以降低每月供款額，減輕現金流壓力。但同時總利息支出會增加。您需要根據自己的財務狀況，平衡每月負擔與總利息成本，選擇一個最合適的年期。
- 彈性安排： 了解貸款合約中關於提早全數清還的條款。有些計劃會收取罰息或手續費，而有些則容許彈性還款。如果您預計未來有能力提早還款，選擇一個罰則較少甚至沒有罰則的計劃，便能節省更多利息支出。
補救指南：不慎「先貸款，後按揭」怎麼辦？
即使為「按揭後借錢裝修」做足了準備，有時也可能因為一時心急，弄錯了申請次序。如果你在按揭審批中途，才發現自己不小心先申請了私人貸款，這是一個需要立即處理的狀況。以下提供一套清晰的補救方案，助你應對這個突發情況。
審批途中發現出錯的緊急三部曲
當你意識到犯了這個程序錯誤時，時間就是關鍵。你需要果斷採取以下三個緊急步驟，盡力挽回局面。
第一步：切勿提取已批核的私人貸款
這是最重要而且最緊急的一步。就算你的私人貸款或裝修貸款申請已獲批核，只要你還未提取現金（Drawdown），這筆貸款就未正式成為你的債務。一旦你提取了款項，它就會即時記錄在你的信貸報告中，並會被計算到供款與入息比率（DSR）內，這將直接影響你的按揭審批結果。所以，請務必停止所有後續操作，不要提取任何資金。
第二步：聯絡貸款機構取消申請及TU記錄
下一步是主動聯絡批核你私人貸款的銀行或財務公司。你需要向職員清楚表明，希望正式取消這次的貸款申請。同時，你可以嘗試提出一個關鍵請求，就是詢問對方能否向信貸資料機構（例如環聯TU）申請移除這次的信貸查詢（Inquiry）記錄。雖然不是所有機構都必定會受理，但主動爭取總比被動等待好。因為短時間內有多個信貸查詢記錄，會讓按揭銀行對你的財政狀況產生疑慮。
第三步：主動向按揭銀行坦白情況
處理好私人貸款的申請後，建議你主動聯絡正在處理你按揭申請的銀行。誠實地向按揭主任或相關部門解釋整個情況，說明你曾誤以為可以先處理裝修貸款，但現已了解正確程序，並且已經取消了該筆私人貸款申請，也從未提取過任何款項。銀行審批部門很可能在你的TU報告中看到相關的查詢記錄，由你主動解釋，遠比銀行向你查問來得好，這樣做能表現出你的誠信，有助於重建銀行的信心。
若按揭不幸被拒，如何部署下一步？
萬一按揭申請最終還是因為這次失誤而被拒絕，雖然令人失望，但這不代表你的置業計劃就此終結。你需要的是一個清晰的下一步部署，為下次成功申請做好準備。
設立「冷靜期」：等待3至6個月再申請
按揭申請被拒後，切忌在短時間內立即向另一間銀行遞交申請。因為每次申請都會在你的信貸報告留下查詢記錄，而短時間內有申請被拒的記錄，會讓其他銀行更加審慎。行業內的普遍做法是設立一個為期3至6個月的「冷靜期」，讓信貸報告上的負面記錄影響力減退。利用這段時間，你可以重新審視並整理好自己的財務狀況。
積極管理信貸評級，為下次申請鋪路
這個「冷靜期」是你改善信貸狀況的黃金時間。你可以採取幾個實際行動，為下一次申請「按揭後借錢」鋪路。首先，確保你現有的所有信用卡數和其他貸款都準時還款。其次，盡量降低你的信用卡結欠金額，減少信貸使用度。最後，避免在這段時間內申請任何新的信貸產品。當你以一個更健康的信貸評級再次提交按揭申請時，成功獲批的機會自然會大大提高。
按揭後借錢裝修：常見問題 (FAQ)
即使清楚了整個「先按揭，後貸款」的流程，相信你心中仍有一些具體疑問。處理按揭後借錢裝修的事宜，細節往往是關鍵。以下我們整理了幾個最常見的問題，用最直接的方式為你解答，讓你計劃得更周全。
完成按揭後，最快何時可申請裝修貸款？
這是一個非常實際的問題。理論上，當你的按揭貸款已經由銀行正式發放（Drawdown），代表按揭程序已經完成，你就可以立即申請裝修貸款。因為在這個時間點，按揭已成為一項既定負債，而不是一個正在審批的申請，所以不會影響到之前的按揭結果。
不過，從審慎理財的角度出發，一個更理想的時間點，是在你完成物業交易並且支付了第一期按揭供款之後。這樣做的好處是，你的信貸報告會顯示出你已經開始履行按揭還款責任，財務狀況更顯穩健，這對於申請新的按揭裝修貸款或私人貸款，或會有正面幫助。
信貸評級(TU)如何影響裝修貸款的實際年利率(APR)？
信貸評級（TU）與你最終獲得的貸款利率，有著最直接的關係。你可以將TU評級理解為銀行評估你作為借款人風險的「成績表」。評級越高，代表你的信貸紀錄越好，銀行視你為低風險客戶，所以更願意提供較低的實際年利率（APR）去爭取你的業務。
一般來說，如果你的TU評級達到A至C級的良好水平，你將有機會獲得市場上最具競爭力的利率和較高的貸款額。相反，如果評級只有D至F級，銀行會認為借貸給你涉及較高風險，所以會用較高的利率去平衡風險，甚至可能批出較低的貸款額。因此，在計劃按揭後借錢之前，保持良好的信貸紀錄是節省利息開支的關鍵一步。
出租物業裝修貸款有何不同考量？
為自住物業申請裝修貸款，主要目的是提升生活品質。但是為出租物業申請貸款，考量點就完全轉變為一個商業及投資決策。整個思維模式需要從「個人開支」轉為「生意投資」，核心目標是如何提升租金回報和物業價值。
財務策略：將還款視為營運成本
對於業主來說，出租物業是一盤生意，而租金就是營業收入。當你為出租單位申請裝修貸款時，每月的還款額就不應視為個人負債，而應視為這盤生意的「營運成本」之一，與管理費、差餉、維修開支等看齊。
在計算收支時，必須確保每月的租金收入，在扣除所有營運成本（包括裝修貸款還款）後，仍然有正向的現金流。這才是健康的投資模式，確保裝修投入能真正帶來回報，而不是蠶食你的利潤。
投資回報：降低前期投入，最大化現金流
投資者申請貸款裝修，很多時候並非因為資金不足，而是一種財務槓桿策略。透過申請貸款，可以避免一次性投入大筆自有資金去翻新單位，從而保留更多現金在手。這些現金可以作其他投資用途，例如投入股市或預留作下一個物業的首期，實現資本的更高效運用。
這個策略的核心是「用銀行的資金去提升自己資產的價值」。一個裝修精美的單位，通常能帶來更高的租金收入和更快的出租速度。利用貸款完成裝修，可以用較低的前期投入，換取長遠而穩定的現金流增長，這正是最大化投資回報的精髓所在。