置業是人生重要的里程碑，而按揭貸款往往是普通人一生中最大的一筆負債。面對H按、P按、定息按揭等琳瑯滿目的計劃，加上香港銀行同業拆息 (HIBOR)、封頂利率、壓力測試等專業術語，準業主往往感到無從入手。想在複雜的按揭市場中，找出最慳息、最適合自己的方案？本篇《2025按揭慳息終極指南》將為您化繁為簡，由淺入深拆解三大按揭計劃的利弊，比較各大銀行最新利率及現金回贈，並提供壓力測試計算教學、扣稅方法，以及Mortgage Link等實用慳息策略。無論您是首次置業的「上車客」，還是考慮轉按的現有業主，本文都能助您一步步掌握計算利息的竅門，做出最精明的按揭決策。
認識三大按揭計劃：H按、P按及定息按揭
要清楚知道按揭貸款利息點計，第一步就是要認識香港市場上最主流的三種按揭計劃。它們分別是H按、P按和定息按揭。每種計劃的按揭貸款利率計算方式都不同，直接影響您每月的供款額和總利息支出。下面我們就逐一拆解，助您找出最適合自己的選擇。
拆解H按：香港銀行同業拆息 (HIBOR) 如何影響您的供款
H按是目前市場上最普遍的選擇，超過九成的業主都選用H按計劃。它的全名是「香港銀行同業拆息按揭計劃」，其利率是浮動的，會跟隨市場資金成本的變化而升跌。
HIBOR的定義及其波動因素
H按計劃的利率計算公式是「HIBOR + 銀行利潤率」。HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate）即香港銀行同業拆息，可以理解為銀行之間互相借貸資金的利率。這個利率每日都會變動，主要受市場資金的供求、銀行體系結餘，以及美國利率政策等因素影響。因此，選擇H按，您的每月供款額並非固定不變。
「封頂利率」是H按最重要的保護網
H按計劃有一個非常重要的機制，稱為「封頂利率」（Cap Rate）。它的作用是為您的按揭貸款利率設定一個上限。即使HIBOR大幅抽升，您的實際利率也不會高於這個封頂水平。這個封頂利率通常是以P按的利率作為基準（例如 P-1.75%），為您的按揭貸款利息支出提供了一個重要的保護網。
H按與P按的免費轉換條款
大部分銀行的H按計劃都提供一個彈性條款，就是容許客戶在還款期內，免費將H按計劃轉換成P按計劃一次。這個條款給予業主一個應對利率波動的選擇權。假如預期未來利率會持續大幅上升，您可以選擇行使這個權利，轉為利率相對穩定的P按。
剖析P按：最優惠利率如何影響您的按揭貸款利率
P按的全名是「最優惠利率按揭計劃」。它的利率相對H按穩定，因為它基於銀行的最優惠利率（Prime Rate）來計算，而最優惠利率不會像HIBOR那樣每日變動。
大P與細P的分別：為何不同銀行的P按利率有差異
P按的利率計算公式是「P – 銀行回贈率」。值得注意的是，不同銀行的「P」並不一樣。市場上主要分為「大P」和「細P」。例如滙豐銀行、恒生銀行及中國銀行（香港）採用的P利率會較高，俗稱「大P」；而渣打銀行、東亞銀行等則採用較低的「細P」。因此，在比較不同銀行的P按計劃時，除了看「P減幾多」，也要留意銀行用的是哪個P作為基準。
影響最優惠利率變動的宏觀因素
最優惠利率的調整通常由銀行自行決定，但主要會跟隨宏觀經濟環境，特別是美國聯邦儲備局的利率走向。當美國加息，香港的銀行基於資金成本的考慮，通常也會跟隨調高最優惠利率，反之亦然。不過，P的變動頻率遠比HIBOR低，供款額相對更具可預測性。
認識定息按揭：鎖定未來按揭貸款利率的選擇
定息按揭提供了一個在特定時期內鎖定利率的選項，適合追求穩定、不希望供款額隨市場波動的業主。
定息按揭的運作模式與定息年期
定息按揭的運作模式很直接，就是在指定年期內（例如首2年、3年，甚至透過按揭證券公司的計劃可達10年或以上），您的按揭貸款利率會固定在一個水平，不受任何市場利率變動影響。這類計劃的一大好處是，在申請時有機會豁免較嚴格的按揭貸款利率壓力測試。
定息期結束後的利率轉換機制
需要留意的是，定息期並非覆蓋整個按揭還款期。當定息期結束後，您的按揭計劃會自動轉換為該銀行當時的浮息按揭計劃，通常是轉為H按或P按。因此，在選擇定息按揭前，應同時了解定息期結束後的利率安排。
比較最新按揭貸款利率：各大銀行計劃一覽
要計算清楚總共的按揭貸款利息，第一步就是比較不同銀行的計劃。市面上的選擇五花八門，每個計劃的細節都可能影響您未來幾十年的供款開支。接下來，我們將逐一拆解最主流的H按和P按計劃，讓您清晰了解各大銀行的最新按揭貸款利率，找出最適合自己的方案。
H按 (HIBOR Plan) 實際按揭貸款利率比較
H按計劃的利率與香港銀行同業拆息 (HIBOR) 掛鈎，計算方式是「H + 銀行利率 (%)」。HIBOR每日都會浮動，所以H按的實際利率也會跟著變動。現時絕大部分業主都選用H按，因為在低息環境下，它的利率通常比P按更吸引。
各大銀行H按利率 (H+%) 列表
選擇H按時，除了比較各銀行的「H+」部分，更重要的是看它的「封頂利率」，因為這才是您在加息週期中的真正保護網。以下是市場上幾間主要銀行的H按計劃參考：
- 滙豐銀行 (HSBC): H+1.3%，封頂利率為 P-2% (P為6.125%，實際封頂利率4.125%)
- 恒生銀行 (Hang Seng Bank): H+1.3%，封頂利率為 P-2% (P為6.125%，實際封頂利率4.125%)
- 中國銀行(香港) (BOC): H+1.3%，封頂利率為 P-2% (P為6.125%，實際封頂利率4.125%)
- 渣打銀行 (Standard Chartered): H+1.3%，封頂利率為 P-2.25% (P為6.375%，實際封頂利率4.125%)
(註：以上利率及計劃只供參考，最新詳情以銀行最終公佈為準。)
封頂利率 (Cap Rate) 對實際利息的保障
封頂利率可以說是H按計劃的靈魂所在。它的作用是為浮動的按揭貸款利率設定一個上限。舉例來說，假設您的計劃是H+1.3%，封頂利率是4.125%。當一個月HIBOR升至3%，您的實際利率就是3% + 1.3% = 4.3%。因為這個數字高於4.125%的封頂利率，所以您當月實際需要支付的利率只會是4.125%。這個機制確保了即使市場利率大幅抽升，您的供款壓力也不會無限增加。
H按的優點與潛在利率波動風險
H按最大的優點，是在HIBOR處於低位時，可以享受到非常低的實際按揭貸款利率，有效減輕早期的供款負擔。但是，它的缺點也相當明顯，就是利率的波動性。由於HIBOR每日變動，您的每月供款額並非固定不變，會為財務規劃帶來一些不確定性。
P按 (Prime Rate Plan) 實際按揭貸款利率比較
P按計劃的利率則與最優惠利率 (Prime Rate) 掛鈎，計算方式是「P – 銀行利率 (%)」。P利率由各銀行自行決定，變動遠比HIBOR穩定，通常只會在美國聯儲局有重大利率決策後才會調整。
各大銀行P按利率 (P-%) 列表 (區分大P與細P)
香港的P利率主要分為兩種：「大P」和「細P」。滙豐、恒生、中銀等大行採用「大P」，而渣打、東亞等銀行則採用「細P」。選擇P按時，必須同時留意銀行用的是哪種P以及其減幅。
- 採用「大P」的銀行 (P = 6.125%):
- 滙豐銀行 (HSBC): P-2% (實際利率4.125%)
- 恒生銀行 (Hang Seng Bank): P-2% (實際利率4.125%)
-
中國銀行(香港) (BOC): P-2% (實際利率4.125%)
-
採用「細P」的銀行 (P = 6.375%):
- 渣打銀行 (Standard Chartered): P-2.25% (實際利率4.125%)
- 東亞銀行 (BEA): P-2.25% (實際利率4.125%)
(註：以上利率及計劃只供參考，最新詳情以銀行最終公佈為準。)
P按的利率穩定性分析
P按最吸引人之處，就是它的穩定性。由於P利率不會頻繁變動，選用P按的業主，其每月供款額在很長一段時間內都會維持不變。這對於不喜歡風險，或者需要精確財務預算的家庭來說，是一個非常安穩的選擇。
P按的優點與潛在機會成本
P按的優點是供款穩定，讓您對未來的按揭貸款利息支出有更清晰的預算。但是，它的潛在缺點是機會成本。在市場處於減息週期或HIBOR長期低企時，P按的利率通常會高於H按的實際利率，意味著您可能要比選用H按的業主支付更多的利息。
快速比較：現金回贈與罰息期如何影響總成本
除了按揭貸款利率本身，現金回贈和罰息期也是影響總成本的重要因素。很多時候，一個看似利率稍高的計劃，可能因為提供了更吸引的回贈而變得更划算。
現金回贈比率與計算方法 (包括超過1%需扣減本金的規定)
現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的獎賞，通常以貸款額的某個百分比計算。例如貸款額500萬元，現金回贈1%，您就可以獲得5萬元。
這裡有一個很重要的規定需要注意，根據金管局指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，超出的部分必須在貸款本金中扣除。
* 例子： 貸款額500萬元，現金回贈為1.5% (即75,000元)。
* 計算： 1%的回贈上限是50,000元，超出的部分是75,000元 – 50,000元 = 25,000元。
* 結果： 這25,000元需要從貸款本金中扣除，所以您最終提取的貸款額會是497.5萬元。
各銀行罰息期年期及罰款計算方式
罰息期是指一個鎖定期，通常為2年或3年。如果您在這段期間內提早還清全部按揭貸款，銀行便會收取一筆罰款。罰款的計算方式各銀行不一，常見的有：
- 按原有貸款額的某個百分比收費。
- 按提早償還金額的某個百分比收費。
- 收取已發放的現金回贈加上部分利息。
在申請按揭前，一定要向銀行查詢清楚罰息期的年期和具體罰款計算方法，避免未來需要賣樓或轉按時產生預算以外的開支。
智能按揭計算機：即時模擬您的按揭利息及還款方案
買樓是人生大事，計算複雜的按揭貸款利息更是令人頭痛的一環。其實，想知道自己未來的財務負擔，不一定要等銀行批核。一個好的智能按揭計算機，就像一位專業又親切的財務顧問，可以幫您即時掌握全局，清楚了解各種還款方案。接下來，我們一起看看如何利用這個工具，為您的置業大計做好準備。
基本還款能力評估：輸入資料與計算結果
首先，計算機最基本的功能，就是幫您快速評估還款能力。這個步驟非常簡單，只需輸入幾個關鍵數字，就能即時得到一個清晰的財務輪廓，讓您對未來的供款有個初步概念。
輸入參數：樓價、貸款額、還款年期、現行按揭年利率
要開始計算，您需要準備幾個基本資料。第一是「樓價」和您希望申請的「貸款額」。第二是「還款年期」，通常由5年至30年不等。最後，也是最關鍵的，就是「現行按揭年利率」，您可以輸入一個預計的利率，來模擬實際的供款情況。
輸出數據：每月供款額、總利息支出、還款總額
輸入資料後，計算機會馬上顯示幾個核心數據。「每月供款額」是您最關心的數字，直接影響您的現金流。而「總利息支出」則揭示了在整個還款期內，您需要為這筆貸款付出的總成本。最後，「還款總額」就是本金加上總利息，讓您對整體財務承擔一目了然。
按揭貸款利率壓力測試計算：評估您的最低入息要求
除了基本的供款計算，一個專業的計算機還必須包含按揭貸款利率壓力測試功能。這不單是銀行的審批要求，更是評估您抵禦加息風險能力的重要指標。
壓力測試的定義與金管局最新指引
所謂壓力測試，是香港金融管理局（金管局）為確保銀行體系穩健而設下的一道門檻。它的目的是模擬在未來利率上升的情況下，您是否仍然有足夠的能力應付按揭供款，避免因利率波動而陷入財困。
計算原理：假設現行按揭貸款利率增加後，供款與入息比率
計算機的原理很直接。它會自動在您輸入的現行按揭貸款利率基礎上，增加一個指定的百分比（例如2%）。然後，再根據這個更高的利率計算出新的每月供款額。最後，它會計算這個新的供款額佔您每月入息的比例，即「供款與入息比率」，確保其不超過金管局規定的上限。
首置與非首置人士的壓力測試標準差異
計算機也會考慮到您的買家身份。因為對於首次置業人士和非首次置業人士，金管局的壓力測試標準和按揭成數要求都有所不同。智能計算機能夠根據您的身份，應用相應的標準進行計算，得出更貼近您實際情況的最低入息要求。
個人化方案推薦：根據您的狀況找出最佳按揭貸款利率
市場上的按揭計劃五花八門，要逐一比較並不容易。智能計算機的進階功能，就是根據您的個人狀況，為您篩選出最合適的選擇。
輸入您的個人化標籤：職業類型、買家身份、風險偏好
您可以在計算機中加入一些個人化標籤，例如您的「職業類型」（如固定收入、自僱人士）、「買家身份」（如首置、換樓），甚至是您的「風險偏好」（如追求最低利率、偏好穩定供款）。這些資訊有助系統更準確地為您配對。
智能推薦：系統自動篩選最適合您的3個按揭計劃
根據您提供的標籤，系統會從資料庫中自動進行篩選和比較。最後，它會推薦3個目前市場上最符合您需求的按揭計劃，並列出它們的按揭貸款利率、現金回贈等關鍵條款，讓您輕鬆作出比較和決策。
未來加息壓力情境模擬：預視您的還款風險
除了滿足當下的審批要求，為未來的不確定性做好準備同樣重要。一個好的計算機應該具備前瞻性，幫助您預視潛在的利率風險。
互動利率滑桿：模擬利率上升後的每月供款變化
這是一個非常實用的互動功能。您可以透過拖動利率滑桿，自由設定未來可能加息的幅度，例如0.25%、0.5%或更高。計算機會即時顯示在不同利率水平下，您的每月供款額會增加多少，讓數字變得直觀易明。
風險分析：了解不同加息幅度對您財務狀況的影響
透過情境模擬，您可以清楚了解自己的財務「緩衝區」有多大。這有助您規劃家庭開支時預留足夠的備用資金，即使未來利率環境出現變化，也能從容應對，確保您的財務狀況保持穩健。
節省按揭貸款利息的實用策略與工具
清楚各種計劃的按揭貸款利息計算方法後，下一步就是學習如何主動出擊，運用不同策略和工具去減輕利息負擔。掌握以下幾個方法，可以讓你在漫長的供款路上節省一筆可觀的開支。
Mortgage Link (按揭存款掛鈎戶口)：用存款對沖利息支出
Mortgage Link可說是最受歡迎的慳息工具之一，它是一個高息存款戶口，巧妙地利用你的存款去抵銷部分的按揭利息支出。
運作原理：賺取與按揭貸款利息相同的存款利息
這個戶口的運作原理非常直接。銀行會提供一個存款戶口，其存款利率會與你的按揭貸款利率完全掛鈎。舉例來說，如果你的實際按揭貸款利率是4.125%，你存放在Mortgage Link戶口內的資金就能賺取同樣為4.125%的年利率。這筆高息收入，正好可以用來對沖你需要支付的按揭利息，變相降低了你的實際借貸成本。
高息存款上限 (一般為貸款餘額50%-60%)
需要留意的是，這個高息優惠並非沒有上限。銀行通常會設定一個存款上限，普遍為剩餘貸款額的50%至60%。換言之，假設你的貸款餘額是400萬港元，存款上限為50%，那麼你最多可以將200萬港元存入戶口以賺取高息。超出上限的存款部分，則只會按一般活期儲蓄利率計算利息。
如何善用Mortgage Link戶口達至最大慳息效果
要將Mortgage Link的慳息效果發揮到極致，策略很簡單，就是盡量將你的備用資金或應急錢存入這個戶口，直至達到高息存款上限。與其將資金放在回報率極低的普通儲蓄戶口，不如利用這個戶口賺取與按揭貸款利率相同的回報，這是最穩健和直接的慳息方法。
靈活還款方式：加快還本以減少總利息
按揭利息是根據貸款本金計算的，所以另一個節省總利息的有效方法，就是加快償還本金的速度。本金減少得越快，往後需要支付的利息就越少。
「每月供款」 vs 「每兩星期供款」的總利息支出比較
部分銀行提供「每兩星期供款」的選項。它的原理是將你原本的每月供款額除以二，然後每兩個星期支付一次。一年有52個星期，代表你總共會供款26次，相當於支付了13個月的供款額。那額外的一個月供款，會直接用作償還本金，長遠來看能縮短還款期，並且節省一筆相當可觀的總利息支出。
部份提前還款 (Partial Prepayment) 的注意事項
如果你有一筆額外資金，可以考慮直接用作部分提前還款。這樣做能即時降低你的貸款本金，從而減少未來的利息開支。不過，進行提前還款前，必須留意你的按揭合約是否仍在「罰息期」內。罰息期通常是貸款首兩至三年，期間提前還款可能需要支付額外罰款。因此，行動前務必先向銀行查詢清楚相關條款。
轉按 (Remortgage)：把握時機獲取更低按揭貸款利率與回贈
轉按是指將你現有的按揭貸款，從原來承造的銀行轉移至另一間提供更優惠條款的銀行。成功的轉按，有機會讓你獲得更低的按揭貸款利率，以及一筆現金回贈。
計算轉按是否划算的方程式 (現金回贈 vs 律師費及利息開支)
決定是否轉按前，你需要做一道簡單的數學題。方程式是：(轉按所得的現金回贈 + 整個貸款期節省的利息) – (律師費及相關雜費)。如果計算結果是正數，並且數目吸引，轉按就是一個划算的選擇。一般轉按涉及的律師費約數千港元，你需要將這筆成本計算在內。
目前市場趨勢下，轉按的吸引力分析
在過去低息環境下，銀行為了爭取客戶，普遍提供非常吸引的現金回贈，令轉按成為一門穩賺的財技。然而，近年由於資金成本上升，銀行的現金回贈已大幅縮減甚至取消。因此，現時考慮轉按的著眼點，應更集中於能否爭取到明顯更低的按揭貸款利率，而非單純為了現金回贈。如果新舊利率差距不大，計及律師費等成本後，轉按的吸引力就相對有限。
按揭常見問題 (FAQ)
按揭利息是如何計算的？
要了解按揭貸款利息，首先要知道影響供款的幾個核心要素。想知道按揭利息點計，其實是根據你的貸款本金、按揭貸款利率以及還款年期來釐定。銀行的計算方式是將整個還款期的總利息支出，平均攤分到每一期的供款之中。因此，你每月的還款額，其實已包含本金和利息兩部分。
在還款初期，供款中利息佔的比例會較高，本金較少；隨著你持續還款，未償還的本金逐漸減少，利息部分亦會隨之下降，這就是「息隨本減」的原則。而實際採用的按揭貸款利率，則視乎你選擇的是H按還是P按計劃，利率會跟隨市場基準浮動。
甚麼是「罰息期」？提早還款有何注意事項？
「罰息期」是指在按揭貸款開始後的指定期限內（通常是首兩年至三年），假如你希望提早全數清還所有按揭貸款，銀行便會收取一筆額外費用作為罰款。設立罰息期的目的，是為了保障銀行能夠賺取預期的利息收入，以彌補其行政處理及資金成本。
罰款的計算方式通常列明在貸款合約中，可能是原貸款額或剩餘本金的一個百分比。因此，在考慮提早還款前，必須詳細查閱你的按揭合約條款，計算清楚罰款金額是否划算。值得留意的是，部分銀行容許借款人在罰息期內作部份提前還款，但通常設有每年還款上限或最低還款額，了解清楚這些細節，有助你更靈活地規劃財務。
信貸評級 (TU) 如何影響我的按揭利率和批核機會？
信貸評級（TU）可說是你的個人財務成績表，銀行在審批按揭申請時，必然會查閱你的信貸報告，以評估你的還款能力與信用風險。一個良好的信貸評級（例如A至C級），代表你過往有準時還款的良好紀錄，銀行會視你為低風險客戶，不單批核過程會更順暢，亦有機會獲得更優惠的按揭貸款利率。
相反，如果信貸評級欠佳（例如H級或以下），銀行便會認為借貸給你存在較高風險。這可能導致銀行提出較為嚴苛的貸款條件，例如調高你的按揭貸款利率、降低貸款額，甚至在最壞情況下，直接拒絕你的按揭申請。因此，在申請按揭前，預先查閱並整理好自己的信貸紀錄是相當重要的一步。
按揭利息可以扣稅嗎？申請資格及上限為何？
可以的，申請按揭貸款利息扣稅是業主可以善用的稅務優惠。根據香港稅務條例，業主可以申請「居所貸款利息扣除」，將自住物業的按揭利息開支用作扣減應課稅入息。
要成功申請按揭貸款利息扣稅，你需要符合以下幾個主要資格：
* 你是該物業的業主。
* 該物業是位於香港境內的住宅。
* 該物業在該課稅年度內，全部或部分時間用作你的主要居所。
至於扣稅上限，每個課稅年度可扣除的最高金額為港幣100,000元。這個扣除額的年期最長可達20個課稅年度，無需連續使用。假如物業由多人聯名持有，扣稅上限會按業權比例分配。