在樓價高企的香港，未補地價居屋因其價格較相宜，成為不少市民實現置業夢的踏腳石。然而，其獨特的轉讓限制、特定的買家資格（綠表及白居二）、以及與私樓截然不同的交易流程，往往令準買家感到困惑。本文將為您一文看清購買未補地價居屋的全過程，由釐清綠白表申請資格、拆解買賣7大步驟，到深入分析按揭申請的關鍵、潛在陷阱及2025年最新政策，為您提供最清晰實用的置業指南，助您順利上車。
了解未補地價居屋：基本概念與市場分野
想知道如何購買未補地價居屋，第一步就是要了解一些基礎概念。當你掌握了這些，整個置業藍圖就會變得清晰。我們將會由最核心的「補地價」開始，再講解兩個截然不同的居屋市場。
釐清「補地價」：解除轉讓限制的關鍵
政府資助房屋的地價折扣解釋
政府推出居屋等資助房屋，初衷是協助合資格市民置業。所以，在首次出售這些單位時，政府並未收取十足的地價，而是提供了一個可觀的折扣。這就是為甚麼居屋的首次售價，會比同區的私人樓宇便宜一截。這個地價折扣，其實是一種轉讓限制，業主不能隨便將單位在公開市場上出售或出租。
補地價與未補地價的核心分別
「補地價」的動作，簡單來說，就是業主向政府繳付返當年買樓時所獲取的地價折扣差額。一旦完成補地價，單位的轉讓限制就會被解除。
所以，核心的分別在於：
* 未補地價居屋：業主仍未向政府補回地價折扣，單位仍然受到轉讓限制。
* 已補地價居屋：業主已經繳付了地價差額，單位等同於私人樓宇，可以在市場上自由買賣。
居屋第二市場 (居二市場) vs. 公開市場
正因為有「補地價」與否的分別，二手居屋形成了兩個完全獨立的市場：居屋第二市場和公開市場。
居二市場：合資格人士專屬的未補地價居屋市場
居屋第二市場，又常被稱為「居二市場」或「綠表市場」。這個市場是專為買賣未補地價居屋而設的。因為單位仍有轉讓限制，所以只有特定資格的人士，主要是綠表和「白居二」的中籤者，才有權在這個市場內進行交易。由於買家群體有限，這裡的樓價通常會比公開市場低。
公開市場：已補地價居屋，任何人均可買賣
公開市場，有時也叫自由市場。在這個市場交易的，全部是已經完成補地價的居屋。因為單位的轉讓限制已經解除，所以買賣程序和對象與一般私人樓宇沒有分別，任何人士，不論其資格，都可以自由購買。樓價自然也會反映其完整的市場價值。
了解兩者分野對置業決策的影響
清楚分辨這兩個市場，對你的置業決策至關重要。你的個人資格，決定了你可以進入哪一個市場。如果你持有綠表或抽中白居二，就等於擁有了進入居二市場的入場券，可以選擇樓價較相宜的未補地價單位。如果沒有這些資格，你就只能在公開市場物色已補地價的居屋，預算和選擇自然會有所不同。
誰合資格買未補地價居屋？綠表與白居二申請資格詳解
想知道如何購買未補地價居屋，第一步就是要釐清自己是否擁有入場資格。在居屋第二市場，並非人人都可以隨意入市，買家必須是房委會認可的「綠表」或「白表（白居二）」資格持有人。了解這兩種資格的分別與申請要求，是成功置業的基礎。
兩大合資格買家：綠表與白表 (白居二)
簡單來說，購買未補地價居屋的買家主要分為兩類。一類是「綠表」資格持有者，他們主要是現有的公共房屋資源使用者。另一類是「白居二」中籤者，他們是符合特定入息和資產限額的私人市場居民，透過抽籤獲得購買資格。
綠表資格持有者定義
綠表資格持有者，通常是指現正租住公屋的住戶或符合特定條件的人士。他們可以透過交還現居的公屋單位，換取購買資助房屋的資格，實現「租轉買」的置業目標。
白居二中籤者資格定義
白居二的全名是「白表居屋第二市場計劃」。白表申請人本身並非公屋租戶，但其收入與資產符合房委會每年公布的限額。他們需要先參與攪珠抽籤，中籤後才有資格在居屋第二市場購買未補地價單位。
綠表申請人資格剖析
綠表資格的覆蓋範圍相當清晰，主要針對幾類人士。如果你屬於以下任何一個類別，就有機會循綠表途徑入市。
主要合資格類別（公屋租戶、中轉屋居民等）
- 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
- 房委會轄下中轉房屋的認可居民。
- 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士。
- 領取「長者租金津貼計劃」的合資格人士。
家庭及個人申請規定
申請人必須年滿18歲。不論是單身人士或以家庭組合申請，都必須符合房委會的規定。特別需要注意，如果申請人已婚，其配偶必須一同列名在申請表上，除非能提供法庭頒令的有效分居、離婚證明或配偶沒有香港入境權等特殊情況證明。
申請前24個月內的物業擁有權限制
這是一項非常嚴格的規定。由遞交申請書日期前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，都不能在香港以任何形式擁有或共同擁有住宅物業的權益。
白表 (白居二) 申請人資格一覽
對於不符合綠表資格的人士，白居二計劃提供了另一條上車路徑。不過，申請人必須通過嚴格的入息和資產審查。
最新入息及資產限額要求
房委會每年都會公布最新的白居二入息及資產限額，並分為「一人申請者」及「二人或以上家庭」兩種標準。例如在2023年的申請中，一人申請者的每月入息限額為$31,000，資產限額為$73.5萬；而二人或以上家庭的每月入息限額則為$62,000，資產限額為$147萬。這些數字每年都會調整，申請前必須查閱房委會的最新公布。
攪珠及資格審查流程簡介
白居二的申請流程大致分為三步。首先，申請人在指定申請期內遞交表格。然後，房委會進行電腦攪珠，決定申請者的優先次序。最後，房委會會根據配額，分批邀請次序較高的申請者提交證明文件，進行詳細的資格審查。成功通過審查後，申請人便會獲發「批准信」及「購買資格證明書」，正式取得入場資格。
特別注意：不符合購買資格的情況
為了確保公共房屋資源的公平分配，房委會設有多項限制，曾享受過某些房屋福利的人士，可能會永久或在特定年期內失去申請資格。
曾享資助房屋福利的永久限制
如果你或你的配偶，曾經是任何資助自置居所計劃的業主或聯名借款人，例如居屋、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃、置業資助貸款計劃等，不論該單位是否已經出售，基本上都會永久喪失再次申請購買資助房屋的資格。
「關鍵成員」的十年轉讓限制
如果家庭成員曾以「關鍵成員」身份（即為了滿足家庭申請人數要求而加入申請表），購買了資助房屋單位，那麼該名成員在單位首次轉讓契據簽署日期起的十年內，將不能再次申請購買未補地價居屋。
其他計劃或補償的相關限制
此外，一些特定情況也會影響申請資格。例如，曾領取因清拆九龍城寨而設的特惠補償金、或因政府收地而選擇領取現金津貼的住戶，都會在指定年期內（例如兩年或三年）被限制申請。申請前務必細閱所有不合資格的條款。
【買樓指南】未補地價居屋點樣買？居二市場買賣流程全攻略
想知道如何購買未補地價居屋，其實整個過程就像一場有清晰劇本的舞台劇，只要跟足步驟，就能順利完成交易。購買未補地價居屋的流程比買私樓多了幾個向房委會申請文件的步驟，不過只要掌握了這七大關鍵步驟，就能有條不紊地向業主之路邁進。
第一步：申請「准買證」，取得入場券
要進入居二市場這個「遊樂場」，首先就需要一張入場券，這張券就是俗稱「准買證」的資格證明文件。無論你是綠表還是白居二的幸運兒，都必須先取得這份文件，才能開始你的睇樓之旅。
綠表人士申請《購買資格證明書》流程
如果你是公屋租戶等綠表資格人士，可以直接向房屋署遞交申請，申領《購買資格證明書》。整個申請過程相對直接，只要備妥所需文件，例如身份證明和入息證明等，然後交回相關的屋邨辦事處處理就可以。
白居二中籤者申領《批准信》流程
白居二的中籤者，會先收到房委會發出的《批准信》。你需要在信上列明的期限內，決定申領房委會或房協，或兩者皆要的《購買資格證明書》。填妥確認書並繳付費用後，房委會便會寄出正式的「准買證」。
「准買證」的12個月有效期及重要性
這張「准買證」的有效期為12個月，由簽發日期起計。這意味著你必須在一年內，物色到心儀單位並且與賣方簽訂臨時買賣合約。這個時間限制非常重要，它決定了你整個買樓計劃的節奏，所以取得「准買證」後，就要積極開始行動了。
第二步：物色心儀單位及議價技巧
手持「准買證」，就可以正式開始尋找你的安樂窩。這個階段既充滿期待，也需要理性的判斷和一些實用技巧。
網上搵樓與委託地產代理
現時搵樓的途徑主要有兩個。你可以透過各大網上物業平台自行搜尋盤源，直接聯絡業主。另一個方法是委託熟悉居二市場的地產代理，他們手上通常有較多盤源資訊，也能在流程上提供協助，節省你的時間。
議價策略及注意事項
議價時，最重要是做好功課。你可以先查閱心儀屋苑近期的成交記錄，了解市場價格。同時，可以坦誠地向賣方或代理表示你的誠意和預算。記住「准買證」的12個月有效期，這既是你的時間壓力，有時也能成為議價的籌碼。
簽訂臨約前聘請律師的重要性
在達成初步價格共識、準備簽署臨時買賣合約之前，強烈建議先聘請一位律師。一位熟悉居屋買賣流程的律師，可以預先為你審視單位的業權狀況，並在簽約前提供專業意見，確保你的權益得到保障。
第三步：簽訂臨時買賣合約與支付細訂
當你與賣家一拍即合，就進入了簽訂臨時買賣合約的階段。這是整個交易中第一個具法律約束力的步驟，需要謹慎處理。
檢查賣方是否持有有效的「可供出售證明書」
簽約時，你必須確定賣方持有有效的《可供出售證明書》（俗稱「准賣證」）。你的「准買證」和對方的「准賣證」是交易的必要配對文件，兩者都必須在有效期內，交易才算合規。
支付臨時訂金（樓價3-5%）
簽署臨時合約的同時，你需要支付一筆臨時訂金，金額通常是樓價的3%至5%。這筆款項一般會交由賣方律師樓以託管形式保管。
同步向銀行申請居屋按揭
簽署臨約後，就可以立即憑合約副本，正式向銀行遞交按揭申請。由於銀行審批需要時間，所以及早行動，可以確保後續交易流程更加順暢。
第四步：向房委會申請《提名信》
這是居二市場交易獨有的一個關鍵環節，也是與私樓買賣最主要的分別之一。
「提名信」在交易中的關鍵作用
《提名信》是房委會發出的正式文件，用以確認並提名你作為該單位的唯一合資格買家。沒有這份文件，交易便無法繼續下去。它等於是房委會為這宗買賣蓋上「官方認可」的印章。
由買方律師遞交所需文件
申請《提名信》的工作通常由你的代表律師負責。律師會收集你的「准買證」、賣方的「准賣證」、臨時買賣合約副本及相關聲明文件，一併遞交予房委會處理。
提名信處理時間對交易流程的影響
房委會處理提名信申請一般需要數個工作天。這段時間必須計算在交易期內。因此，臨時合約與正式合約之間通常會預留約兩星期時間，以確保有足夠時間取得《提名信》。
第五步：簽訂正式買賣合約與支付大訂
成功取得《提名信》後，交易便可以進入下一個重要里程碑：簽訂正式買賣合約。
必須在取得《提名信》後進行
請記住，簽署正式合約這個步驟，必須在收到房委會發出的《提名信》之後才能進行。這是硬性規定，絕對不能跳步。
支付加付訂金（合共樓價約10%）
在簽署正式合約時，你需要支付「加付訂金」，也就是俗稱的「大訂」。連同之前的臨時訂金，這階段支付的總訂金金額一般會達到樓價的10%。
第六步：公屋住戶遞交「遷出通知書」
這個步驟只適用於本身是公屋租戶的綠表買家，目的是要履行交還公屋單位的承諾。
遞交時間點與規定
公屋戶主需要在指定時間，通常是在簽訂轉讓契據當日或之前，向所屬的屋邨辦事處遞交《遷出單位通知書》，正式通知房屋署你將會遷出。
交還公屋單位的期限
在完成整個買樓交易後，你需要按規定在指定期限內（通常為60天內）將現居的公屋單位騰空並交還給房屋署。
第七步：完成交易，驗樓、簽契及收樓
來到這裡，恭喜你已經接近終點線。這是整個買樓過程中最令人期待的階段。
銀行批出按揭貸款及支付樓價尾數
在正式成交日當天，銀行會將已批核的按揭貸款餘額，直接轉帳至你的律師樓戶口。然後，你的律師會代為將樓價尾數全數支付給賣方。
領取單位鎖匙，正式成為業主
當所有款項交收妥當後，你便可以從賣方或其律師手上，領取新居的鎖匙。從這一刻起，你就正式成為這個單位的業主了。
業權註冊，完成整個買樓過程
最後，你的律師會將簽署好的樓契等文件送往土地註冊處進行註冊，將單位業權正式轉到你的名下。當註冊完成後，整個購買未補地價居屋的過程便圓滿結束。
未補地價居屋財務規劃：按揭、開支及最新政策
想清楚如何購買未補地價居屋，周詳的財務規劃是不可或缺的一環。除了準備首期，你還要深入了解按揭的各種細節，以及計算樓價以外的必要開支。了解清楚這些，你的置業之路自然會更加順暢。
未補地價居屋按揭深入分析
未補地價居屋的按揭申請，與一般私樓有很大分別。由於有政府作為擔保人，銀行在審批上會有不同的考量標準。以下幾個關鍵點，直接影響你能借到多少錢，以及要供多久。
按揭成數：為何關鍵是「首次發售日期」？
計算未補地價居屋的按揭成數，最重要的參考指標並非樓齡，而是房委會的「首次發售日期」。因為政府的按揭擔保期是由這天開始計算。一般情況下，綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家則最高為九成。只要單位仍在政府擔保期內，銀行批出高成數按揭的機會就相當高。
還款年期：政府擔保期的核心角色
還款年期同樣與政府擔保期掛鈎。傳統上，未補地價居屋的按揭還款期最長為25年。銀行審批時，會以「30年擔保期減去樓齡（由首次發售日期起計）」來計算剩餘的擔保期，並確保貸款在此期限內還清。舉例來說，一個首次發售日期至今已有15年的單位，其剩餘擔保期就是15年，銀行批出的還款年期就不會超過15年。這也解釋了為何樓齡較高的居屋，過往較難申請長年期按揭。
按揭擔保期放寬：2025年新政策詳解（最長50年擔保）
在2025年3月1日起，政府正式放寬居二市場的按揭安排，大大提升了舊樓齡居屋的吸引力。在新政策下：
– 政府擔保期： 由原來的最長30年，大幅延長至最長50年（由首次發售日期起計）。
– 還款年期： 最長還款期由25年放寬至30年。
– 按揭成數： 在首次發售日期起的首40年內，綠表買家最高可獲九成半按揭，白居二買家最高九成。在第41年至第50年期間，最高按揭成數則降至八成。
這項新政策，讓許多樓齡超過20年、甚至30年的居屋單位，都能夠重新承造高成數及長年期的按揭，買家選擇自然更多。
利率選擇：為何未補地價居屋按揭多為P按？
購買未補地價居屋時，你會發現銀行提供的按揭計劃絕大部分都是P按（最優惠利率按揭）。由於單位業權仍受轉讓限制，加上有政府作擔保，銀行傾向提供條款較穩定的P按計劃。相比之下，與銀行同業拆息掛鈎的H按計劃，則較少應用於未補地價的資助房屋按揭上。
豁免壓力測試的條件與銀行最終審批權
未補地價居屋按揭的一大優勢，就是買家通常可豁免壓力測試。這是因為有政府的按揭擔保，銀行承擔的風險較低。申請人只需要證明有足夠的還款能力，例如提供入息證明，顯示每月供款不超過家庭總收入的特定比例（例如50%）便可。不過，必須記住，每間銀行的審批準則始終有別，銀行依然保留最終批核權。
買樓開支清單：除了樓價還有哪些必要支出？
成功購買未補地價居屋，除了樓價，你還要預留一筆資金應付各項雜費。以下是一份清晰的開支清單，助你做好預算。
律師費
聘請律師處理樓宇買賣合約、樓契及按揭契等法律文件是必須的。費用會因應不同律師樓而有所差異，一般包括買賣合約、樓契及按揭契三部份的費用，建議多作比較。
印花稅（第二標準稅率）
作為首置買家，購買未補地價居屋需要繳付「從價印花稅（第二標準稅率）」。稅率按樓價以階梯式計算，樓價越高，稅率越高。你可以參考稅務局的最新稅率表，準確計算所需費用。
地產代理佣金
如果經由地產代理協助搵樓及促成交易，買賣雙方通常需要支付樓價1%作為佣金。這筆費用會在交易完成時支付。
申請提名信等文件費用
居二市場交易涉及一些獨有的行政手續費。當中最大筆的是向房委會申請《提名信》的費用。此外，申請《購買資格證明書》亦需繳付指定費用，這些都是交易過程中不能避免的支出。
常見問題 (FAQ)：解決您買未補地價居屋的最後疑問
來到文章的尾聲，相信您對如何購買未補地價居屋已有相當了解。不過，買樓始終是人生大事，有些細節問題自然會浮現。這裡我們整理了幾個最常見的疑問，希望為您解答最後的疑慮。
Q1: 未補地價居屋買賣流程需時多久？
交易時間較長的關鍵在於申請提名信
一般來說，購買未補地價居屋的整個流程，由簽署臨時買賣合約到正式收樓，大約需要2.5至3個月。這個時間比一般私樓買賣長，主要原因是多了一個向房委會申請《提名信》的步驟。這份文件是交易的核心，所以買賣雙方的律師通常會建議在簽署臨約後，預留最少兩個星期的時間處理提名信申請，之後才簽署正式買賣合約，確保整個交易流程順暢。
Q2: 購買未補地價居屋後，可否轉按套現或加名？
轉按套現的嚴格限制（僅限緊急個人理由）
這是一個很重要的問題。與私樓不同，未補地價居屋的業主基本上不能隨意將物業轉按套現。房委會對此有嚴格規定。只有在非常特殊而且緊急的個人情況下，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支或殮葬費用等，業主才可以書面向房屋署署長申請。申請會按個別情況審批，並非必然獲准。
業權加名或轉名的程序與印花稅考量
至於在業權上加名或轉名，同樣需要先得到房屋署的批准。常見的理由包括家庭成員因結婚、離婚、移民或離世而需要更改業權。但要特別注意，即使只是加名，在稅務上也會被視為業權轉讓的一部分。因此，稅務局會為物業估價，並根據估值計算印花稅。這個程序與一般物業買賣相似，所以事前應有相關的財務預算。
Q3: 不同年份首次發售的居屋，轉售限制有何不同？
詳解各期數居屋在居二市場的轉售年期限制
政府為了回應市場需求和維持政策目標，近年調整了居屋的轉售限制，所以不同年份首次出售的居屋，規定都不同。簡單來說：
* 2019年前首次發售的居屋： 限制較寬鬆，業主在購入單位兩年後，便可在居二市場自由定價出售，而毋須補地價。
* 2019年至2021年首次發售的居屋： 業主在首兩年內，只能以不高於原價在居二市場轉售。由第三年起至第十年，才可以在居二市場自由定價出售。
* 2022年及之後首次發售的居屋： 限制最嚴格。業主在首五年內，只能以不高於原價在居二市場轉售。由第六年起至第十五年，才可以在居二市場自由定價出售。
所以在物色單位時，記得要查清楚單位的首次發售年份，這會直接影響您日後的轉售安排。
Q4: 我對購買流程仍有疑問，應如何求助？
尋找熟悉居二市場的地產代理及律師的重要性
購買未補地價居屋的程序比私樓複雜，涉及許多房委會的特定文件和程序。如果您在過程中遇到任何疑問，尋找專業人士協助是最好的方法。我們建議，一定要選擇熟悉居二市場運作的地產代理和律師。有經驗的代理能助您尋找合適盤源和處理議價，而專業的律師則能確保所有法律文件，特別是《提名信》的申請，都處理得準確無誤，避免因程序出錯而引致延誤甚至交易失敗。