不少業主以為訂立了遺囑，便能安心將物業傳承給指定繼承人，但若物業是以「長命契」（聯權共有）形式持有，這個想法便大錯特錯。「長命契」獨特的「生存者取得權」凌駕於個人遺囑之上，意味著無論遺囑內容如何，物業的全部業權將自動轉移給尚存的聯名業主，令您精心策劃的遺產分配瞬間化為烏有。本文將為您深入剖析長命契與遺囑的根本法律衝突，詳細比較長命契與「分權契」的分別，並提供單方面「解除長命契」的法律三步曲全攻略，助您避開業權承辦的兩大陷阱，確保您的物業資產，最終能按照您的真實意願傳承。
長命契與遺囑的根本衝突：為何遺囑無法指定長命契物業繼承人？
談到長命契遺囑的安排，很多人都會感到困惑。大家普遍認為，遺囑是分配個人身後財產的最終指示，但長命契物業卻是一個重要的例外。實際上，遺囑是無法凌駕長命契的業權安排，來處理相關的長命契遺產。這個根本性的衝突，源於幾個環環相扣的法律原則。下面我們會逐一拆解，讓你明白為何會出現這種情況。
法律核心原則：「生存者取得權」的絕對優先性
長命契的法律基礎，建基於一個叫做「生存者取得權」（Right of Survivorship）的核心原則。這個原則的意思很直接，就是當其中一位聯權共有人（joint tenant）離世，他/她在物業中的權益，會立即並且自動地轉移給其他在生的聯權共有人。這個轉移過程是即時發生的，所以法律地位絕對優先。這就是為何一份在之後才生效的遺囑，無法改變這個已經完成的業權轉移。
為何長命契物業不被視為個人「遺產」？
要理解這個問題，我們要先搞清楚什麼是「遺產」。遺產是指一個人去世時，他/她個人名下所擁有的資產。由於「生存者取得權」的關係，長命契物業的業權在業主離世的瞬間，就已經轉移給了尚存的共有人。所以，這個物業從來沒有機會被納入已故業主的個人資產清單之中。既然它不屬於個人遺產，自然就不受遺囑內容的約束，也無需進行繁複的長命契遺產承辦程序。
常見法律誤解：以為遺囑能凌駕一切業權安排
一個非常普遍的法律誤解，就是認為遺囑擁有至高無上的權力，可以處理名下所有資產。這個想法忽略了不同資產持有方式的法律特性。遺囑的功能，是處理屬於逝者的「個人遺產」。但長命契是一種物業的「共有模式」，它本身已經內置了一套關於業權繼承的規則。所以，這兩者其實是處理不同範疇的法律工具，它們各自在自己的軌道上運作，並不存在誰凌駕誰的問題。
認識兩種聯名方式：長命契 (聯權共有) vs 分權契 (分權共有)
買樓是人生大事，如果是與人聯名置業，選擇持有業權的方式更是重中之重。這個決定會直接影響日後如何處理業權，特別是涉及到繼承安排。很多人在訂立長命契遺囑時才發現兩者存在衝突，到時可能已大失預算。要掌握自己的資產控制權，就要先從了解香港最主要的兩種聯名方式入手：長命契 (Joint Tenancy) 與分權契 (Tenancy in Common)。
什麼是長命契 (Joint Tenancy)？
長命契，法律上稱為「聯權共有」，是香港家庭成員之間，特別是夫妻聯名買樓時最常見的選擇。它的概念是將所有聯名業主視為一個單一的整體，共同持有物業的全部業權。各人之間並沒有區分你佔多少、我佔多少，而是大家一起百分之百擁有。
核心特點：生存者自動繼承全部業權，毋需經遺囑或遺產承辦
長命契最核心的法律原則，是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。在這個原則下，當其中一位聯名業主不幸離世，他或她在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。這個繼承過程是法律凌駕一切的。
換句話說，長命契物業的業權並不會成為長命契遺產的一部分，所以它完全不受個人遺囑的內容約束，也不需要經過繁複的長命契遺產承辦程序。即使離世的業主在遺囑寫明要將物業留給子女，這項指示亦是無效的。在生的聯名業主只需將死亡證在土地註冊處登記，就能合法地繼承整個物業的業權。
成立的「四個同一」先決條件 (The Four Unities)
要成立一份有效的長命契，法律上必須同時滿足「四個同一」的條件，缺一不可。這四個條件確保了所有業主是以一個單一實體的形式持有業權。
- 佔有權同一 (Unity of Possession): 所有聯名業主都有權利佔用和享用整個物業，任何人都不能將其他人排除在外。
- 權益同一 (Unity of Interest): 所有聯名業主的權益在性質、範圍和存續期上必須是完全相同而且均等的。
- 業權文件同一 (Unity of Title): 所有聯名業主必須是從同一份法律文件（例如樓契）中取得業權。
- 取得時間同一 (Unity of Time): 所有聯名業主必須在同一時間點取得物業的業權。
什麼是分權共有 (Tenancy in Common)？
分權契，即「分權共有」，是另一種聯名方式。與長命契將業主視為一體不同，分權契清晰地界定每位業主所持有的獨立業權份額。這些份額可以是均等的，例如兩人各佔50%；也可以是不均等的，例如三人分別持有60%、20%和20%的業權。
核心特點：業權按份額持有，個人份額可經遺囑自由傳承
分權契最大的特點，是每位業主都可以獨立處理自己名下的那份業權。這份業權份額會被視為業主的個人財產。因此，業主可以透過訂立遺囑，自由地將自己持有的物業份額指定給任何受益人，例如配偶、子女，甚至是朋友或慈善機構。
如何配合遺囑進行遺產承辦程序？
當分權契的其中一位業主離世，他持有的業權份額就會成為其遺產的一部分。遺產的繼承人或執行人需要按照法律程序，向法庭申請遺產承辦（例如遺囑認證或遺產管理書）。成功取得承辦文件後，才能夠正式將該份額的業權轉移到受益人名下。整個過程完全依據離世者的遺囑或無遺囑繼承法進行，給予業主極大的財產傳承自由度。
潛在問題：「半契樓」或「碎契樓」的市場流通性挑戰
分權契的自由度亦帶來了潛在的風險。因為每份業權都可以獨立轉讓或繼承，久而久之，一個物業的業權可能會分散在不同人手中，甚至有些業主彼此素未謀面。這種只有部分業權的物業，在市場上被稱為「半契樓」或「碎契樓」。由於業權不完整，銀行一般很難為這類物業批出按揭，加上買家需要與其他業主協調物業的使用和管理，所以其市場價值和流通性通常會大打折扣，買賣相當困難。
我應該如何選擇？長命契 vs 分權契全方位比較
了解長命契與分權契的基本概念後，許多人自然會問：到底哪一種才適合我？這兩種聯名方式各有優劣，適用於不同的人生規劃與關係。作出決定前，清晰比較兩者的差異至關重要。
【比較總表】業權、繼承方式、自由度與風險一覽
業權份額的定義
長命契下，所有聯名業主被視為一個單一的業權單位，共同擁有物業的全部。法律上並沒有為每個人劃分獨立的份額，可以理解為大家共同持有百分之一百的業權。
分權契則完全不同。每位共有人都擁有物業一個清晰、獨立但未分割的業權份額。這些份額可以是均等的，例如各佔一半，也可以是不均等的，例如業主A擁有70%，業主B擁有30%。
身故後的業權繼承路徑
這是長命契與遺囑最常產生衝突的地方。在長命契下，當其中一位業主身故，其業權會基於「生存者取得權」原則，自動並即時轉移給在生的其他聯名業主。這個過程凌駕於遺囑之上，意味著即使您在遺囑寫明要將物業留給子女，該指示對長命契物業也是無效的。該物業不會被視為您的個人長命契遺產，因此完全毋需進行長命契遺產承辦的程序。
分權契的繼承路徑則截然不同。業主身故後，其持有的物業份額會成為其個人遺產的一部分。這份額會嚴格按照其遺囑內容進行分配。如果沒有訂立遺囑，則會根據無遺囑繼承法例由法定繼承人繼承。無論如何，這個過程都必須經過正式的遺產承辦程序。
在世時處理個人業權的自由度
長命契的業主在處理業權時，自由度相對較低。由於所有業主被視為一體，任何重大決定，特別是出售或抵押整個物業，都必須獲得「所有」聯名業主的一致同意並共同簽署文件。任何一位業主都不能單方面出售或抵押其在物業中的權益。
分權契的業主則擁有高度的個人自由度。每位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額，包括自由出售、轉讓或抵押，而不需要徵求其他共有人的同意。
主要適用情境與風險
長命契最常見於關係非常親密且互信度極高的聯名人，例如夫婦。其最大優點是繼承程序簡單快捷。但潛在風險在於，若聯名人關係破裂，任何一方都可以否決出售決定，導致物業買賣陷入僵局。
分權契則更適用於生意夥伴、朋友或希望將資產清晰傳承給各自後代的家庭成員。它能保障個人資產的獨立性。其主要風險在於，其中一位共有人可能將其份額出售給您不認識的第三方，導致業權變得零碎，俗稱「半契樓」或「碎契樓」，影響物業的整體價值與市場流通性。
自我評估清單：問自己三個關鍵問題
您與聯名業主的關係與信任度有多高？
這個問題是核心。長命契的基礎是絕對的信任，相信對方會與您有共同的目標，並且您亦樂意在自己身故後將全部業權自動轉移給對方。如果關係並非如此緊密，或者涉及商業投資，分權契提供的清晰界線可能是更穩妥的選擇。
您是否希望將物業份額傳承給配偶或聯名業主以外的人？
這個問題直接關係到您的遺產規劃。如果您希望將自己在物業的權益留給子女、父母或任何非聯名業主的第三方，那麼您必須選擇分權契。選擇長命契將使您透過遺囑分配長命契遺產的意願落空，這是長命契遺囑安排中最常見的陷阱。
您們對未來出售物業的意向是否一致？
請坦誠地與聯名業主溝通。您們對物業的長遠規劃是什麼？是作為永久居所，還是短期投資？如果大家的目標不一致，例如一方希望在樓價高位時出售套現，另一方則希望長期持有，長命契下任何一方的堅持都可能導致無法出售。分權契則至少為希望退出的一方保留了單獨出售其份額的可能性。
想按遺囑分配業權？如何單方面「解除長命契」
為何要解除長命契？重奪個人業權份額的控制權
當您的長命契遺囑安排出現衝突，您可能會發現自己對物業的長遠規劃失去了控制。長命契的核心是「生存者取得權」，這意味著您在物業中的權益，在您身故後會自動轉移給其他聯名業主，而不會成為您個人可自由分配的長命契遺產。
解除長命契的主要目的，就是將聯權共有 (Joint Tenancy) 的關係，轉變為分權共有 (Tenancy in Common)。這個轉變讓您重新掌握自己所持業權份額的處置權。一旦轉為分權共有，您就可以透過訂立遺囑，明確指定您希望由誰繼承您的物業份額，確保您的資產能夠按照個人意願傳承給子女、父母或其他摯愛的人，而不是被動地留給聯名業主。
解除長命契 (Severance of Joint Tenancy) 的法律程序三步曲
將長命契轉為分權共有，是一個有清晰法律步驟的過程。即使其他聯名業主不同意，任何一位業主都有權單方面啟動這個程序。整個過程主要分為以下三個核心步驟。
第一步：由律師草擬並簽署「分割通知書」或「分割契據」
首先，您需要委託律師，為您草擬一份正式的法律文件，用以表達您分割聯權共有的意向。這份文件通常稱為「分割通知書」(Notice of Severance) 或「分割契據」(Deed of Severance)。文件會清楚列明您的身份、相關物業資料，以及您決定終止聯權共有關係的意願。簽署這份文件，是啟動整個法律程序的正式第一步。
第二步：向所有其他聯權共有人有效送達書面通知
簽署文件後，下一步是必須將這份書面通知，以法律上認可的方式，有效送達給物業的所有其他聯權共有人。這是保障各方知情權的關鍵步驟。所謂「有效送達」，有其特定的法律要求，以確保對方已經正式接收到通知。這個程序旨在通知對方業權持有方式即將發生改變，即使他們反對，這個單方面的通知依然具備法律效力。
第三步：於土地註冊處註冊相關文件，完成法律程序
最後一步，是將已簽署並送達的「分割通知書」或「分割契據」提交到土地註冊處進行註冊。一經註冊，業權的變更就會記錄在物業的正式業權記錄上，對公眾及所有第三方都具備法律約束力。完成註冊後，您與其他業主的關係便正式由「聯權共有人」轉為「分權共有人」，每人均持有物業一個獨立的、可定義的份額。
解除長命契後：如何更新您的遺囑與遺產規劃
成功解除長命契後，整個遺產規劃的局面便會改變。您的業權份額將會納入您的個人遺產範圍，並需要透過正常的長命契遺產承辦程序處理，這與原本長命契的自動繼承方式截然不同。
因此，您應該立即檢視並更新您的遺囑，或者如果您尚未訂立遺囑，現在就是最佳時機。您可以在遺囑中，清晰指明您名下物業的特定份額由哪一位受益人繼承。這樣才能確保您費心取回的業權控制權，能夠真正實現您的傳承意願，避免未來可能出現的任何爭議。
業主身故後的法律程序：自動繼承 vs 遺產承辦
處理長命契遺囑的潛在衝突後，下一步自然是了解業主身故後的實際法律程序。根據聯名方式的不同，處理長命契遺產的後續手續可謂天壤之別。一個是相對直接的行政程序，另一個則是必須經過法庭的遺產承辦流程。我們來看看兩者的具體分別。
長命契物業繼承流程：只需向土地註冊處註冊死亡證
長命契最核心的優勢，正是在於「生存者取得權」。當其中一位聯權共有人離世，其業權會依法自動轉移給在生的共有人。整個過程無需經過繁複的長命契遺產承辦程序。在生的業主只需要辦理一個關鍵步驟：將已故業主的死亡證明書，連同相關的法律文件，交往土地註冊處進行登記。這個手續的目的，是正式更新物業的業權記錄，證明在生的業主已合法繼承全部業權。完成登記後，業權便清晰無誤，日後要出售或轉按物業就沒有阻礙。
分權契物業繼承流程：必須辦理遺產承辦取得承辦書
分權共有物業的處理方式就完全不同了。由於業權是按份額獨立持有，當其中一位分權共有人身故，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分，並不會自動轉給其他共有人。這意味著，繼承人必須通過正式的法律途徑—遺產承辦—來繼承該份額。如果逝者有訂立遺囑，遺囑執行人就需要向高等法院申請「遺囑認證」；如果沒有遺囑，則由其近親申請「遺產管理書」。只有在成功取得這份稱為「承辦書」的法庭文件後，遺產代理人才有權將物業的業權份額，正式轉移到受益人名下。
持有長命契物業的兩大潛在陷阱與應對策略
許多人以為採用長命契能完美避開長命契遺囑的潛在衝突，讓業權順利過渡，但這份便利的背後，其實隱藏著一些未必人人知曉的財務與決策陷阱。選擇長命契前，先了解清楚這些潛在風險，才是對自己和聯名業主最負責任的做法。
財務陷阱：尚存者或需獨力通過銀行按揭壓力測試
為何銀行有權重新審批按揭？
當其中一位聯權共有人不幸離世，雖然物業業權會自動轉移給尚存者，但這並不代表按揭貸款的責任也會無縫過渡。原初的按揭貸款申請，是銀行根據所有聯名業主的總收入和還款能力來審批的。一旦其中一位業主離世，代表原來的借款人組合發生了重大改變，銀行的風險承擔也隨之增加。
為了保障自身利益，銀行絕對有權要求尚存的業主重新進行財務評估，包括獨立通過壓力測試，以證明其個人收入足以承擔全部的按揭供款。如果尚存者的還款能力未能符合銀行的最新要求，銀行有機會要求提早償還部分或全部貸款。這對剛經歷變故的尚存者來說，無疑是沉重的財務壓力，處理長命契遺產的過程也會變得更加複雜。
應對策略：預先評估個人還款能力及尋求專業意見
最實際的應對方法，是在設立長命契時就坦誠溝通。各位聯名業主應預先評估，在只有其中一人供款的最壞情況下，按揭供款是否仍在個人可負擔的範圍之內。同時，購買一份足額的人壽保險，並將保單受益人指定為其他聯名業主，也是一個常見且有效的財務安排。萬一不幸發生，保險賠償金便可用於清還按揭，避免尚存者陷入財困。若情況許可，諮詢獨立理財顧問的意見，能幫助您們制定更全面的保障方案。
決策陷阱：任何一位共有人都擁有出售物業的「一票否決權」
「一票否決權」的法律基礎
長命契的法律基礎是所有共有人被視為一個不可分割的單一業主。這意味著任何關於物業的重大決定，尤其是出售，都必須獲得「全體」業主的一致同意。由簽署臨時買賣合約到正式的轉讓契約，每一份法律文件都需要所有聯權共有人親自簽署作實。只要其中一位業主基於任何原因（例如不同意售價、出售時機，甚至純粹是改變主意）拒絕簽署，整個交易就會即時中止。
如何避免因共有人意見不合而陷入僵局？
要避免這種僵局，事前建立共識遠比事後補救來得重要。在決定以長命契方式聯名持有物業前，所有共有人應該深入討論大家對物業的長遠期望，例如計劃持有年期、預計的出售目標價，以及在何種情況下會考慮出售物業。將這些共識以書面形式記錄下來（即使它不具備樓契的法律效力），也能作為日後溝通的基礎和提醒。
假如真的不幸陷入無法解決的僵局，最終的法律途徑便是單方面解除長命契，將業權轉為分權共有，從而取回對自己業權份額的處置權。不過，這牽涉到相對複雜的法律程序，是保障個人權益的最後一步。
長命契與遺產規劃：常見問題 (FAQ)
處理長命契與遺囑的規劃時，總會遇到一些具體情況。以下整理了幾個最常見的疑問，希望能夠幫助你釐清思路。
Q1：夫妻聯名買樓，是否一定要選擇長命契？
這並非強制規定。夫妻選擇以長命契聯名持有物業，確實是香港非常普遍的做法。主要原因是長命契的「生存者取得權」特性，能夠簡化日後的繼承手續。假如其中一方不幸離世，物業的全部業權會自動轉移給在生的配偶，過程直接。
不過，這不是唯一的選項。夫妻同樣可以選擇「分權共有」的方式。分權共有容許雙方按意願，將自己持有的業權份額，透過遺囑指定給其他人，例如自己的父母或子女。因此，選擇哪種方式，完全取決於夫妻雙方對未來資產傳承的共同規劃與期望。
Q2：如果其中一位聯權共有人破產，對物業有何影響？
這是一個需要嚴肅看待的法律問題。當其中一位聯權共有人被法庭頒布破產令，該物業的長命契在法律上會被即時「分割」（Sever），自動轉為「分權共有」。
這意味著破產那位業主的業權份額，會從聯名物業中獨立出來，成為其個人資產的一部分。破產受託人有權接管這份業權，並且通常會將其出售，用以償還破產人的債務。這可能導致其他業主需要籌集資金買下該份額，或者整個物業被強制出售。
Q3：我可以在不通知其他業主的情況下，秘密解除長命契嗎？
不可以。解除長命契的法律程序，其中一個關鍵步驟是必須向所有其他的聯權共有人，以書面形式有效送達一份「分割通知書」。這個程序的目的，是確保所有業權持有者都清楚知悉業權形式的變更，以及「生存者取得權」的原則將不再適用於他們之間。
雖然你展開解除程序的決定，無需得到其他業主的同意，但是整個法律程序不能在他們毫不知情下秘密完成。最終，相關的分割文件亦必須在土地註冊處進行註冊，成為公開記錄。
Q4：我的遺囑內容與長命契有衝突，現在可以怎樣補救？
當發現自己的長命契遺囑安排出現矛盾時，必須立即採取行動。首先要明白，法律原則是長命契的效力優先於遺囑。只要長命契存在，物業就不會被視為個人名下的長命契遺產，遺囑中任何關於此物業的分配指示都是無效的。
唯一的補救方法，就是在你尚健在時，主動辦理解除長命契的法律程序。你可以委託律師，向其他聯名業主發出分割通知書，並將業權轉為「分權共有」。完成分割後，你所持有的業權份額就會成為你個人遺產的一部分，這時你的遺囑便能有效地指示這份額的繼承人，日後受益人便可據此辦理長命契遺產承辦。完成業權分割後，記得要重新審視並更新你的遺囑，確保其內容能準確反映你的最新意願。