在香港「上車」置業，價格相對親民的一手居屋，是許多市民的置業夢想。然而，由核實自己屬於綠表還是白表資格、計算複雜的入息資產限額，到遞表、攪珠碰運氣、揀樓分秒必爭，再到申請按揭、處理繁瑣法律文件，最後收樓驗樓，整個流程環環相扣，任何一步出錯都可能與安樂窩擦身而過。
為了讓您順利圓業主夢，本指南將為您一站式拆解整個一手居屋買賣流程。我們將由申請前的準備工作開始，詳細解說申請資格、財務預算與揀樓策略；再逐步引導您完成申請、揀樓、按揭、收樓驗樓的七大關鍵步驟，並深入剖析居屋按揭的細節與注意事項，助您掌握每個環節，做好萬全準備，輕鬆實現置業目標。
申請前準備：釐清資格、預算與揀樓策略
要順利完成整個一手居屋買賣流程，周詳的準備是成功的基礎。在遞交申請表之前，花時間釐清自己的申請資格、準確規劃財務預算，並且了解揀樓的遊戲規則，可以令你之後的每一步都更加實在。這一步準備功夫，是成功置業的起點。
綠表與白表申請資格核心分野
首先，你需要確定自己屬於「綠表」還是「白表」申請者。這兩者的分別非常清晰。簡單來說，綠表主要提供給現時正享用公共房屋資源的人士，而白表則開放給居住在私人市場、並且符合特定入息和資產限額的香港居民。
綠表資格詳解：公屋住戶及相關合資格人士
綠表申請者的範圍包括香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶、受重建或清拆計劃影響的居民、持有有效《綠表資格證明書》的人士，以及部分房委會「長者租金津貼計劃」的受助人。綠表申請的最大優勢是不設入息及資產限額，並且在計算一手居屋首期時有較低的要求。
白表資格詳解：私人市場居民及家庭
白表申請者則是指居於私人樓宇、沒有接受任何房屋資助的香港永久性居民。無論是一人申請或家庭申請，都必須嚴格遵守房委會每年公布的入息及資產限額。申請人及名列申請表上的家庭成員，在遞交申請前的指定時期內，都不可以擁有任何香港住宅物業。
最新入息及資產限額要求（一人及家庭）
房委會每年都會調整白表申請的入息及資產限額。以「居屋2023」為例，相關要求如下：
* 一人申請者：每月總入息上限為港幣31,000元，總資產淨值上限為港幣735,000元。
* 二人或以上家庭：每月總入息上限為港幣62,000元，總資產淨值上限為港幣1,470,000元。
這些數字是申請前的重要指標，申請人必須確保自己符合最新的標準。
入息計算方法：如何處理花紅、雙糧及強積金供款
計算入息時，需要將所有薪金、花紅、雙糧及津貼等收入計算在內。一般而言，非固定收入如花紅或佣金，會以過去一段時間（例如6個月或12個月）的平均數計算。至於強積金（MPF）供款，只有法例規定的5%強制性供款部分可以在計算入息時扣除，任何自願性供款都不能扣減。
揀樓優先次序解構
攪珠抽籤的號碼固然重要，但申請組別的優先次序，對能否成功揀樓有更直接的影響。房委會設有清晰的揀樓順序，以照顧不同家庭的需要。
「家有長者」及「家有初生」優先選樓計劃詳情
為了鼓勵跨代共融和支援新生兒家庭，「家有長者優先選樓計劃」和「家有初生優先選樓計劃」的申請者會獲得最優先的揀樓資格。房委會會預留一定數量的單位配額給這類申請者，讓他們可以率先揀選心儀單位。申請「家有長者」計劃的家庭，家中必須有年滿60歲的成員；而「家有初生」計劃則適用於家中有在指定期間內出生嬰兒的家庭。
家庭與一人申請者的揀樓順序
在優先計劃的申請者揀樓後，剩餘的單位會按照以下次序分配：首先是一般的家庭申請者，最後才輪到一人申請者。這個安排意味著一人申請者可選擇的單位數量和戶型通常會比較有限。
財務規劃：計算首期、雜費與總開支
清晰的財務規劃是安心買一手居屋的關鍵。你需要計算的不只是單位的一手居屋價錢，更要全面估算一手居屋首期、各項雜費及潛在開支。
評估居屋定價與規劃首期預算
一手居屋的定價已包含折扣，相對市值吸引。在規劃首期預算時，綠表和白表申請者有不同要求。白表申請者需要準備樓價10%作為首期；而綠表申請者則較為寬鬆，只需準備樓價5%的首期。舉例來說，一個價值300萬的單位，白表申請者需準備30萬首期，綠表則只需15萬。
計算印花稅、律師費、裝修等額外開支
除了首期，你還需要預留一筆資金應付其他開支。主要包括：
* 印花稅：根據物業價格計算，是最大的一筆額外開支。
* 律師費：聘請律師處理買賣合約及按揭文件，費用約數千至萬多元不等。
* 裝修費：新居屋一般以「清水樓」標準交樓，即單位內只有基本批盪和設施，你需要預留一筆可觀的資金進行裝修、間隔和添置傢俬電器。
* 其他雜費：例如管理費按金、水電煤按金等。
使用互動工具：輕鬆制定個人化置業預算
要準確掌握總開支，可以善用網上的按揭計算機或置業預算工具。只需輸入心儀單位的大約樓價、你的申請類別及按揭年期，這些工具就能助你即時估算出每月供款、印花稅及其他雜費的總額，讓你對整個置業預算有更清晰的掌握。
一手居屋申請及買賣流程七大步驟
準備好所有文件與資金後，就正式進入買一手居屋的直路了。整個一手居屋買賣流程可以清晰地劃分為七大步驟，由遞交申請表開始，到最後驗樓收樓為止，每一個環節都相當重要。我們一起來看看這趟置業旅程的地圖，讓你對買一手居屋的每一步都心中有數。
第一步：遞交申請
申請途徑比較：網上、親身、郵寄
申請居屋的第一步，就是遞交申請表格。房委會通常提供三種途徑，方便不同習慣的申請人。網上申請是最快捷方便的方法，透過官方網站填寫資料，再用信用卡完成付款即可。如果偏好傳統方式，可以選擇親身遞交或郵寄，這兩種方式需要預備劃線支票或銀行本票來繳付申請費。
填表注意事項：避免因重複申請而被取消資格
填寫申請表時，最重要的一點是：任何申請者或家庭成員的名字，都只能出現在一份申請表上。無論是綠表或白表申請，一旦被發現重複申請，所有相關的申請都會被直接取消資格，之前的準備功夫就會白費。所以在提交前，務必與家人確認清楚，避免這個最常見的錯誤。
第二步：攪珠及決定揀樓次序
攪珠機制解說：申請編號如何影響結果
遞交申請後，下一步就是既緊張又刺激的攪珠環節。攪珠並非直接抽出你的名字，而是決定揀樓的優先次序。房委會會為申請編號的最後兩個數字（00至99）進行隨機排序。例如，如果攪珠抽出的第一個號碼是「38」，那麼所有申請編號尾數為「38」的申請者，就會獲得最優先的揀樓機會。
如何查詢及解讀自己的揀樓排名
攪珠結果公佈後，你可以根據自己的申請編號，核對攪珠結果，從而得知自己的揀樓次序。排名越前，就越早收到房委會的通知信，邀請你進行資產審查及預約揀樓。同時，家庭申請者（特別是參加「家有長者」計劃的家庭）的揀樓次序，會優先於一人申請者。
第三步：揀樓及繳付訂金
揀樓日流程、時間控制與決策技巧
揀樓當日氣氛相當緊湊。你需要在指定時間到達居屋銷售中心，現場會實時更新可供選擇的單位。由於時間有限，而且心儀單位可能隨時被其他人選走，建議你預先準備一份心儀單位的清單，按優先順序列出至少十個選擇，這樣才能在現場迅速作出決定。
訂金支付方式：綠表5%與白表10%的本票準備
選定單位後，就需要即時繳付訂金，這也是計算一手居屋首期的重要部分。白表申請者需支付樓價10%作為訂金，綠表申請者則為樓價的5%。這筆款項必須以銀行本票（Cashier’s Order）支付，抬頭為「香港房屋委員會」。因此，在揀樓前就要到銀行辦理好相應金額的本票。
簽署臨時買賣合約的關鍵條款
支付訂金後，你會即場簽署臨時買賣合約。這是一份具有法律效力的文件，簽署前應仔細核對合約上的物業地址、成交價及關鍵日期等重要條款，確保所有資料準確無誤。
第四步：申請按揭貸款
把握簽署正式合約後的申請黃金期
簽署正式買賣合約後，就可以正式向銀行申請按揭貸款。這是整個流程的黃金時期，因為銀行需要時間進行審批。由於一手居屋有政府作為擔保人，按揭審批一般較為順利，但提早申請總能讓自己有更充裕的時間準備。
比較不同銀行的居屋按揭計劃
雖然大部分銀行為一手居屋提供的按揭計劃條款相近，例如按揭成數高、還款期長，但在按揭利率、現金回贈等方面可能存在細微差異。花時間比較不同銀行的計劃，有助你選擇最符合自己財務狀況的方案。
第五步：聘請律師辦理法律文件
律師角色：保障買家權益的關鍵
在申請按揭的同時，你也需要委託一位代表自己的律師。很多人會誤以為房委會的代表律師可以同時處理買家的事務，但實際上，那位律師只代表賣方（房委會）。聘請自己的律師，才能確保所有法律文件和業權轉讓的過程都對你有利，全面保障你的權益。
繳付從價印花稅（釐印）的時限與流程
根據物業的一手居屋價錢，買家需要繳付從價印花稅（俗稱「釐印」）。這項手續通常由你委託的律師協助處理，包括計算稅款、準備文件及向稅務局遞交。律師會提醒你在指定期限內完成繳付，以免產生罰款。
第六步：正式收樓
接收收樓通知書與領取鎖匙程序
當一切法律與財務手續辦妥後，你會收到房委會發出的正式收樓通知書。屆時，你只需帶齊通知書及身份證明文件，在指定日期前往屋苑的管理處，辦理入伙手續，就能領取新居的鎖匙。
綠表買家特有責任：限期內交還原有公屋單位
對於綠表買家而言，還有一項特別的責任。在領取新居屋鎖匙後的指定限期內（通常為60天），必須將原先租住的公共房屋單位騰空並交還給房屋署。這個時間安排需要在搬遷計劃中妥善規劃。
第七步：驗樓與執漏
「清水樓」交樓標準及裝修預算
一手居屋的交樓標準通常是「清水樓」，意思是單位內只有最基本的批盪、門窗及廚廁潔具，並沒有任何室內裝修或地板。在收樓前，你應有心理準備，並預留一筆額外的資金作裝修之用。
把握「收樓黃金7日」提交「損壞情況報告表」
收樓後，最重要的一件事就是驗樓。政府規定，業主必須在收樓日起計的7天內，提交「損壞情況報告表」。在這「收樓黃金7日」內發現的任何問題，例如滲水、空心磚等，承建商都有責任免費為你維修（俗稱「執漏」）。一旦錯過這個期限，之後的維修費用便可能需要由自己承擔。
居屋按揭與財務詳解：善用政府擔保優勢
居屋按揭深度解析
買一手居屋，除了要準備一手居屋首期，整個一手居屋買賣流程中，最關鍵的財務環節就是申請按揭。居屋按揭的最大特點，就是有政府作為擔保人，這為買家帶來了私樓市場無法比擬的優勢。因為有這層擔保，銀行承擔的風險大大降低，所以在審批按揭時會比較寬鬆，讓置業之路更平順。
政府擔保優勢：高達九成半按揭成數解說
政府擔保最直接的好處，體現在極高的按揭成數上。合資格的綠表申請人，最高可以申請到樓價九成半（95%）的按揭，換言之，首期最低只需樓價的5%。而白表申請人，最高按揭成數也達到九成（90%），首期只需準備樓價的10%。這相比私樓市場動輒需要三至四成首期，大大減輕了準業主的儲蓄壓力，讓更多人能夠實現置業夢想。
2025年按揭新政策：最長還款期延長至30年
為了進一步協助市民置業，政府在2025年推出了按揭新政策。一手居屋的最長按揭還款期，由以往的25年正式延長至30年。還款期延長，意味著每月的供款額會相應減少。這項政策調整讓買家的每月財務安排更具彈性，有助於更輕鬆地應付日常開支與供樓負擔。
按揭利率選擇：P按與H按的比較分析
在選擇按揭計劃時，主要有兩種利率計算方式：P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）。P按的利率基礎是銀行的最優惠利率（Prime Rate），走勢相對穩定，較少出現大幅波動，適合追求穩定供款的業主。H按的利率則跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，利率變動較頻繁，在低息環境下，供款可能會比P按低，但當市場利率上升時，供款壓力也會隨之增加。準業主可以根據自己對利率市場的預期和風險承受能力，選擇最適合自己的計劃。
買賣及按揭的法律程序與費用
當你選定心儀單位，並且開始申請按揭後，就需要同步處理法律文件。這個階段絕對不能掉以輕心，因為它直接關係到你的業權保障。
律師的角色：從審閱合約到業權轉讓
在整個交易中，你必須聘請一位代表自己的律師。很多人會誤以為房屋委員會的代表律師可以同時處理買家的文件，但事實並非如此。房委會的律師只代表賣方，其首要責任是保障政府的利益。你委託的律師，則會為你審閱買賣合約條款、處理按揭契據、查核業權，並確保物業最終順利轉到你的名下，是保障你作為買家權益的關鍵人物。
律師費、印花稅及其他相關費用詳解
除了大家最關注的一手居屋價錢和首期，還有幾項主要費用需要預備。第一是律師費，費用涵蓋了處理買賣合約、按揭契及樓契註冊等服務。第二是印花稅，這是根據物業成交價計算的稅項，需要在簽署正式買賣合約後指定期限內繳付。此外，還有一些雜費，例如土地註冊處的註冊費、管理費按金等。建議將這些費用一併納入置業預算中，確保資金充裕。
按揭計算機：即時估算每月供款及總開支
在做財務規劃時，一個實用的按揭計算機能夠幫你清晰掌握全局。透過簡單輸入幾個數字，就能對未來的財務狀況有更具體的了解。
模擬按揭月供：輸入樓價及按揭成數
你可以利用網上的按揭計算機，輸入心儀單位的樓價、打算申請的按揭成數（例如九成）以及還款年期（例如30年），系統就會即時估算出你每月的供款金額。你可以嘗試不同的組合，例如調整按揭成數或還款期，看看每月供款的變化，從而制定最適合自己的還款方案。
一鍵計算印花稅及其他置業開支
功能更全面的計算機，除了估算每月供款，還可以一併計算出印花稅、律師費等置業前期需要支付的總開支。這樣一來，你就能準確地知道，除了首期之外，還需要準備多少額外資金才能順利完成交易，讓整個置業預算更精準，更有把握。
收樓驗樓終極指南：由收匙到執漏全攻略
來到一手居屋買賣流程的最後一步，心情想必非常興奮。收樓驗樓是保障自己權益的重要環節，準備充足就能輕鬆應對。這份指南會陪你由管理處取匙開始，一步步完成驗收，確保新居符合標準。
收樓日流程與準備
辦理入伙手續必備文件清單
出發前，花幾分鐘核對一下文件，確保過程順利。一般而言，你需要帶備以下文件：
1. 房委會發出的「收樓通知書」正本
2. 業主身份證明文件正本及副本
3. 律師樓發出的樓宇買賣完成證明文件
4. 用於辦理管理費自動轉賬的銀行戶口資料（如提款卡或存摺）
假如業主未能親身辦理，記得預先準備好簽署妥當的授權書，讓代辦人帶同其身份證明文件一併處理。
於管理處領取鎖匙及相關文件的流程
到達屋苑的管理處後，流程其實很簡單。你只需將準備好的文件交給職員核對，然後簽署一些住戶登記文件。完成後，職員便會將一個「入伙包」交給你，裡面通常包括：
* 單位大門及信箱鎖匙
* 住戶手冊及裝修指引
* 水電煤錶的讀數記錄
* 保養期證明書及「損壞情況報告表」
驗樓黃金7日：專家級驗收技巧
拿到鎖匙後，真正的重頭戲才剛開始。房委會提供收樓日起計的7天保養期，俗稱「黃金7日」。你必須在這7天內，並且在進行任何裝修工程前，完成驗樓並提交「損壞情況報告表」。把握這個關鍵時期，房委會便會負責安排承建商處理執漏事宜。
十大必驗項目：由地台、牆身到窗戶龍頭
一手居屋普遍是「清水樓」標準，但基本設施必須完好。驗樓時，可以集中檢查以下十大項目：
1. 地台：是否平整，有沒有明顯傾斜。
2. 牆身與天花：有沒有裂痕、水漬或油漆剝落。
3. 門窗：開關是否順暢，能否鎖緊，窗邊膠邊是否貼服。
4. 廚廁來去水：水龍頭出水是否正常，去水速度是否夠快，喉管有否滲漏。
5. 廚廁潔具：馬桶、洗手盆等有沒有裂痕或損壞。
6. 磁磚：牆身及地台的磁磚有否「空心磚」情況。
7. 電力：所有插座是否通電，總電箱的標示是否清晰。
8. 防水：廚房及浴室的防水層是重點檢查區域。
9. 露台或工作平台：欄杆是否穩固，去水位是否暢通。
10. 附送設備：例如抽油煙機、熱水爐等基本設備能否正常運作。
如何分辨及記錄「空心磚」、滲漏等常見問題
驗樓不一定要聘請專家，掌握幾個小技巧，自己也能動手。
* 分辨空心磚：用硬幣或螺絲批柄輕輕敲擊磁磚的中央及四角。如果聲音沉實，代表正常。如果發出比較清脆或空洞的聲音，就是「空心磚」，日後容易剝落，需要標記下來。
* 檢查滲漏：仔細觀察天花、窗邊及近喉管的牆角，看看有沒有水漬或顏色變深。你也可以在浴室地台倒水，測試去水坡度是否足夠，同時觀察去水喉管接駁位有否滲水。
* 有效記錄：發現問題時，立即用易於移除的顏色膠紙或memo紙在該位置做標記。然後用手機拍照存檔，相片最好能同時拍下問題的細節和其所在位置，方便日後填寫報告。
填寫及提交「損壞情況報告表」的最佳實踐
填寫報告表時，描述要清晰具體，避免使用模糊的字眼。例如，不要只寫「牆身有裂紋」，應該寫成「客廳近窗戶的牆身，離地約1.5米處有一條約10厘米長的橫向裂紋」。將你拍下的照片整理好，連同填妥的報告表，在7日期限內交回屋苑管理處即可。
互動驗樓清單：建立您的專屬Checklist
為了確保驗樓過程萬無一失，強烈建議你自製一份驗樓清單。這份清單不單是你的行動指南，更是你記錄問題的工具。
生成可下載/打印的個人化驗樓核對清單
其實製作個人清單很簡單，打開電腦的文書處理或試算表軟件，建立一個包含以下欄位的表格：
* 檢查大項 (例如：客廳)
* 檢查細項 (例如：地台、牆身、窗戶)
* 檢查狀況 (剔選：良好／有問題)
* 問題描述
* 備註 (例如：已拍照)
將所有需要檢查的項目逐一列出，打印出來帶到現場，就能有系統地進行檢查。
標記已檢查項目，確保最後一步萬無一失
帶同你自製的清單，每完成一項檢查，就在上面做個記號。這樣既可以避免重複檢查，更重要的是能防止遺漏任何細節。逐項完成清單上的項目，代表你已為自己的新居做了一次全面的身體檢查，確保未來入住時能安枕無憂。
一手居屋買賣常見問題 (FAQ)
在整個一手居屋買賣流程中，新手買家總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，涵蓋申請程序以至財務規劃，希望能夠幫助你更順利地完成置業大計。
申請資格與程序相關問題
夫婦可以分開申請以增加中籤機會嗎？
這是一個常見的誤解。根據房屋委員會的規定，夫婦必須以家庭單位名義一同申請，不論是綠表或白表，任何人的姓名都只可以在申請表上出現一次。如果夫婦分開遞交申請，或者其中一方的名字出現在另一份家庭申請中，所有相關的申請都會被視為重複申請，最終會被取消資格。
非香港永久性居民是否符合申請資格？
申請購買一手居屋的基本條件之一，是申請者必須為香港永久性居民。對於白表申請者，更要求在申請截止日期當日已在香港居住滿七年。所以，非香港永久性居民並不符合申請資格。
如果錯過了申請日期，下一步該怎樣做？
居屋申請有嚴格的截止日期，一旦錯過，就無法為該期銷售計劃補交申請。下一步能做的，就是密切留意房屋委員會的消息，耐心等待下一輪居屋銷售計劃的公佈。你也可以考慮其他資助房屋計劃，例如「白表居屋第二市場計劃」（白居二），透過這個計劃購買市場上未補地價的二手居屋單位。
財務與按揭相關問題
除了首期，還需要預備哪些額外雜費？
計算買一手居屋的開支時，除了準備一手居屋首期，還必須預留一筆資金應付各項雜費。這些費用主要包括：
1. 律師費：處理樓宇買賣合約、按揭契等法律文件所需費用。
2. 印花稅：根據一手居屋價錢計算的從價印花稅。
3. 管理費按金：通常需要預繳兩至三個月的管理費作為按金。
4. 裝修費：一手居屋以「清水樓」標準交樓，沒有任何裝修或間隔，因此裝修是最大的一筆額外開支。
「關鍵日期」是否等於實際收樓日期？
兩者並不相同。「關鍵日期」是指發展項目在買賣合約中預計的完工日期，但這並非買家可以領取鎖匙的日子。實際的收樓日期，通常在「關鍵日期」之後，待政府相關部門發出「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」）後，房委會才會分批通知業主辦理收樓手續。因此，在規劃時應預期收樓日期會比關鍵日期稍遲。
整個買賣流程大概需要多長時間？
整個一手居屋買賣流程所需時間很長，而且充滿變數。由遞交申請表至攪珠，大約需要數個月時間。攪珠後，揀樓次序排名較前的申請者，可能在幾個月後就收到揀樓通知。然而，排名較後的申請者，則可能需要等待超過一年，甚至最終沒有揀樓機會。成功揀樓後，由簽署買賣合約到屋苑落成可以收樓，一般還需要等待一至三年或更長時間，視乎該項目的建築期而定。