當您手頭需要資金週轉，持有物業的您，第一時間或會想起搜尋「滙豐二按」套現。但您知道嗎？在香港的銀行體系下，滙豐等受規管銀行根本不提供官方的「二按」產品。市面上聲稱的「滙豐二按」，大多是由財務公司提供的高息貸款，不但利息高昂，更隱藏著未經一按銀行同意而被隨時「Call Loan」的巨大風險。
那麼，作為業主，想安全合法地利用物業升值部分獲取低息資金，應該怎辦？答案就是申請銀行正規的「轉按加按」方案。本文將為您徹底拆解「滙豐二按」的迷思與陷阱，並深入剖析滙豐「轉按加按」的四大核心優勢、申請資格、實際流程及所需文件，助您避開高息陷阱，以最精明、安全的方式實現物業套現。
滙豐二按迷思：解構市場定義與銀行真相
許多業主在需要資金時，都會搜尋「滙豐二按」之類的關鍵詞，希望利用現有物業向銀行申請額外貸款。這是一個非常普遍的想法，但也正正是一個巨大誤解的開端。事實上，市場上普遍理解的「二按」與銀行合規的物業貸款，是兩種截然不同的概念。以下我們將會為您逐一拆解，釐清當中的分別與潛在風險。
市場上的「二按」是什麼？
簡單來說，「二按」是指在一間物業已經承造了「一按」（即首次按揭）之後，再以同一物業作為抵押品，向另一家金融機構申請第二份按揭貸款。
主要來源：財務公司的角色與高息風險
在香港，提供這類二按服務的機構，絕大部分是財務公司。它們的審批過程通常比較寬鬆快捷，甚至不需要通過壓力測試，對急需現金的業主很有吸引力。但是，這種便利的代價是極之高昂的利息。財務公司的二按利率遠高於銀行的一按利率，是一種成本極高的借貸方式。
核心危機：未經一按銀行同意，隨時可被「Call Loan」
這正是坊間二按最核心的風險。當您向財務公司申請二按時，如果沒有事先取得一按銀行（例如滙豐銀行）的書面同意，便已違反了您與銀行簽訂的一按貸款合約。銀行一旦發現，有權立即採取行動，要求您在指定時間內全數清還所有按揭貸款，這就是俗稱的「Call Loan」。這個突如其來的要求，足以令業主陷入嚴峻的財務困境。
釐清事實：滙豐銀行有提供官方「二按」產品嗎？
答案非常清晰：沒有。滙豐銀行以及香港所有受金融管理局監管的銀行，均沒有提供名為「二按」的標準化獨立產品。搜尋「HSBC二按」或者「汇丰二按」並不會找到相關的官方貸款計劃。
官方解答：為何受監管銀行不設「HSBC二按」
銀行之所以不提供這類產品，主要是基於風險管理與監管要求。銀行在審批任何按揭貸款時，都必須嚴格遵守金管局的指引，包括計算供款與入息比率及進行壓力測試。如果容許業主在物業上隨意增加第二份按揭，將會大大增加銀行的信貸風險，也令整個貸款組合的風險變得難以評估。因此，銀行選擇不提供此類高風險的產品。
搜尋「滙豐二按」？為您導向至銀行合規套現方案
那麼，當業主搜尋「滙豐二按」時，他們真正需要的是什麼？其實，大家尋找的是一個安全、合法且利率合理的渠道，去釋放物業的內在價值，以獲取現金。對於這個需求，銀行其實有非常成熟的合規方案，例如「轉按加按」，這才是業主真正應該考慮的選項。
為何業主想找「滙豐二按」？背後三大財務需求
業主希望透過物業套現，背後通常離不開以下三大財務目標。了解自己的真實需求，有助您找到最合適的解決方案。
需求一：套現投資或生意週轉
當物業價值上升，不少業主希望將升值的部分套現，用作投資股票、基金，或是作為自己生意的營運資金，把握發展機會。
需求二：應付大額開支（裝修、醫療）
生活中總會遇到一些預期之外的大額支出，例如為家居進行大型翻新、子女海外升學的費用，或是突發的醫療開支。利用物業套現，是應對這些情況的其中一個方法。
需求三：債務重組，整合高息貸款
如果業主同時背負卡數、私人貸款等多項高息債務，每月還款壓力會非常沉重。透過物業套現一筆較低息的資金，一次過清還所有高息欠款，再集中償還按揭貸款，可以有效減輕利息支出與每月供款負擔。
尋找滙豐二按？業主套現真正首選：滙豐「轉按加按」
許多業主在網上搜尋匯豐二按，希望利用物業套現資金。其實，滙豐銀行提供的官方方案，並非市場上常見的二按，而是一個更安全、利率更低的選擇：「轉按加按」。這才是業主利用物業增值部分，獲取靈活資金的真正首選方案。
什麼是轉按加按？比二按更安全的替代方案
定義：轉按 (Refinance) 與加按 (Top-up) 的結合操作
簡單來說，「轉按加按」是一個兩步結合的按揭操作。首先，「轉按」是將您目前在其他銀行的按揭貸款，整個轉移到滙豐銀行。然後，「加按」是在轉移的過程中，因應您的物業已經升值，向滙豐申請一筆比原有貸款額更高的按揭，從中提取差額作為現金。整個過程都在銀行體系內完成，合規而且透明。
操作原理：如何利用物業升值部分提取現金
操作原理相當直接。假設您多年前以500萬港元購入一個單位，目前尚欠銀行200萬按揭。經過多年樓市增長，物業的最新估值已升至800萬。這時您便可以向滙豐申請轉按加按。
滙豐根據800萬的估值，假設批出六成按揭，即480萬的新貸款額。在這480萬中，滙豐會先提取200萬，用作清還您在原有銀行的按揭舊債。餘下的280萬（480萬 – 200萬），便會以現金形式存入您的戶口，讓您可以自由運用。
滙豐轉按加按的四大核心優勢
利率優勢：與一按睇齊，遠低於財務公司二按
最大的優勢在於利率。滙豐轉按加按批出的利率，是與標準的一按利率完全看齊的，同樣可選擇P按或H按。相比起財務公司二按動輒高達十幾至二十厘的年利率，銀行按揭的利率水平極具吸引力，能為您節省龐大的利息開支。
安全保證：銀行同意下操作，杜絕「Call Loan」風險
由於整個轉按加按操作都在滙豐銀行知情並同意下進行，屬於完全合規的按揭申請，完全消除了被原有銀行發現後「Call Loan」（即要求提早全數還款）的風險。這是與未經一按銀行同意的財務公司二按，在安全性上最根本的分別。
還款靈活：還款期可重定長達30年，減輕供款壓力
進行轉按加按時，您可以與滙豐重新訂立一份新的按揭合約。這代表還款年期可以重新拉長，最長可達30年（需視乎申請人年齡及樓齡）。即使貸款總額增加，但透過延長還款期，每月的供款額可能不升反跌，有效減輕您的現金流壓力。
額外回報：賺取現金回贈及善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link)
作為一份新的按揭申請，滙豐的轉按加按計劃通常附帶可觀的現金回贈，直接為您帶來一筆額外收入。此外，您亦可開設高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link），將備用現金存入戶口賺取與按揭利率相同的存款利息，用以抵銷部分的按揭利息支出，變相降低實際供款成本。
申請資格：轉按加按的審批條件
物業要求：物業估價與樓齡限制
申請轉按加按，首要條件是物業本身具備足夠的升值潛力，銀行需要對物業進行重新估價。同時，滙豐對物業的樓齡亦有一定要求，一般而言，樓齡過高的物業（例如超過50年）在審批貸款年期時或會比較保守。
還款能力：壓力測試與供款與入息比率 (DSR)
作為受金管局監管的銀行，滙豐必須為申請人進行嚴謹的還款能力評估。申請人需要通過壓力測試，即假設在現有利率基礎上加息兩厘後，每月總供款額不得超過月入的60%。同時，基本的供款與入息比率（DSR）亦不能超過月入50%，以確保您有足夠能力應付新的按揭供款。
信貸紀錄：環聯 (TU) 信貸評級要求
良好的信貸紀錄是成功申請任何銀行貸款的基礎。滙豐在審批前，會查閱您的環聯（TransUnion，簡稱TU）信貸報告。一個健康的信貸評級（一般為A至C級）及沒有不良還款紀錄，是獲取最優惠利率及順利批核的關鍵。
全面比較：滙豐轉按加按 vs. 財務公司二按
當業主們在網上搜尋「匯豐二按」時，腦海中可能浮現兩種截然不同的套現路徑。一條是經由銀行處理，合規安全的轉按加按；另一條則是坊間財務公司提供的二按貸款。兩者名字相似，但實際操作、成本與風險卻有天壤之別。讓我們先來一場紙上對決，清晰比較兩者的利弊，助您作出最明智的決定。
成本比較：利率與開支的巨大差距
談及借貸，最核心的考慮因素自然是成本。在這一點上，銀行轉按加按與財務公司二按的差距，可以用「蚊髀同牛髀」來形容。
列表比較：滙豐P按/H按 vs. 財務公司二按實際年利率 (APR)
實際年利率（APR）是真正反映借貸成本的黃金標準，它已包含利息及各種手續費。讓我們看看兩者的典型利率範圍：
| 貸款方案 | 實際年利率 (APR) 參考範圍 | 特點 |
|---|---|---|
| 滙豐轉按加按 (P按/H按) | 約 4% – 4.5% | 與市場上一按利率睇齊，受金管局監管，利率透明度高。 |
| 財務公司二按 | 18% – 36% 或更高 | 不受金管局監管，利率水平遠高於銀行按揭，可媲美私人貸款或信用卡利息。 |
從列表可見，兩者的利率差距極大，這直接影響到您未來每一期的供款金額以及總利息支出。
實例計算：套現50萬，三年利息支出可相差逾十倍
數字最能說明事實。假設您需要套現50萬港元，還款期為三年，我們來計算一下總利息支出：
- 經滙豐轉按加按：
- 假設實際年利率為4.125%。
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三年總利息支出約為 $32,000。
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經財務公司二按：
- 假設實際年利率為較保守的20%。
- 三年總利息支出約為 $168,000。
計算結果非常清晰，同樣是套現50萬，選擇財務公司二按的利息開支是銀行方案的五倍以上。如果財務公司的利率更高，利息差距更可輕易超過十倍。這筆差額，足以影響您的整個財務規劃。
風險比較：「Call Loan」與罰息條款
除了金錢成本，潛在的風險成本更是不容忽視。
Call Loan風險：違約的嚴重後果
這是財務公司二按最大的隱藏陷阱。當您在未經一按銀行（例如滙豐）同意下，私自向財務公司申請二按，您其實已經違反了與一按銀行的按揭合約。
一按銀行有權透過土地註冊處的紀錄查閱物業是否有新增的按揭。一旦發現，銀行便可視為違約，並採取最嚴厲的行動—「Call Loan」，即要求您在短時間內立即清還所有按揭欠款。若無法籌集資金還款，物業最終可能被銀行沒收拍賣，後果不堪設想。
相反，滙豐的轉按加按是在銀行完全知情並同意的情況下進行，屬於合規操作，完全沒有Call Loan的風險。
罰息期與條款：銀行與財務公司的靈活性差異
提前還款的彈性也是一個考量點。
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銀行方案：滙豐的按揭計劃通常設有兩年罰息期。條款清晰列明在合約上，只要過了罰息期，您便可以自由選擇提早還款或再次轉按，自主度高。
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財務公司方案：財務公司的罰息期條款較為複雜。部分可能設有較長的罰息期，或將高昂的手續費隱藏在提前還款的條款中。即使表面上罰息期較短，其計算方式亦可能不夠透明，借款人需要格外小心審閱合約細節。
流程與速度比較
財務公司二按最常標榜的優勢就是「快」，但這種速度背後其實隱藏著代價。
滙豐審批：所需時間、文件及嚴謹度
銀行審批轉按加按，流程相當嚴謹。滙豐需要審核您的入息證明、信貸報告（TU），並為物業重新估價。整個過程亦要符合金管局的壓力測試要求。
- 所需時間：由申請到放款，一般需時三星期至一個月以上。
- 所需文件：包括身份證明、近三至六個月的入息證明、現有按揭還款紀錄、物業證明等。
- 為何嚴謹：銀行的審慎是為了確保您的還款能力，保障銀行自身風險，同時也保障您不會過度借貸，是一種負責任的貸款審批方式。
財務公司批核：為何快？代價是什麼？
財務公司之所以能做到幾天內批核，是因為它們的審批標準極為寬鬆。它們通常豁免壓力測試，對入息證明的要求亦較低。
- 為何快：簡化甚至省略了銀行所做的風險評估步驟。
- 代價是什麼：代價就是上文提及的兩大要素—極高的利率和致命的Call Loan風險。財務公司透過收取高昂利息，來彌補其所承受的較高貸款風險。對借款人而言，這是以極大的長遠財務代價，去換取短期的便利。
滙豐轉按加按：申請流程全攻略
許多業主在尋找滙豐二按方案時，其實是想了解如何透過滙豐銀行，安全地為現有物業套現。其實，銀行提供的「轉按加按」正正是大家所需要的合規途徑。整個申請過程並不如想像中複雜，只要清楚了解每一步，準備充足，便可以順利完成。現在就為你詳細拆解整個流程，讓你對申請 hsbc 二按的替代方案更有預算。
申請流程四部曲
第一步：初步諮詢及網上估價
申請的第一步，是掌握物業的最新價值。你可以使用滙豐網站提供的免費網上估價工具，輸入物業地址，即時獲取初步估價。這個估價是銀行審批貸款額的基礎。同時，你可以直接聯絡銀行的按揭專員，或透過專業的按揭轉介顧問進行諮詢，了解最新的利率、現金回贈等優惠，並且計算出大概可以套現的金額。
第二步：準備及遞交所需文件
當你決定繼續申請，就需要準備一系列文件。銀行需要這些文件來評估你的還款能力和物業狀況。所需文件主要分為身份、入息和物業證明三大類。準備齊全所有文件，然後一併遞交給銀行，可以大大加快審批的進度。下文會有一個詳細的清單，讓你一目了然。
第三步：銀行審批及簽署法律文件
銀行收到你的申請和文件後，便會正式進入審批程序。審批團隊會核實你的文件，查閱你的信貸報告（TU），並且進行壓力測試，確保你的總供款額符合金管局的規定。審批成功後，銀行會發出一份「貸款確認書」（Facility Letter），列明所有貸款條款。細心閱讀後，若沒有問題便可以簽署作實。
第四步：律師樓處理手續及放款
簽署貸款文件後，便需要委託律師樓處理後續的法律程序。律師會協助你處理舊有按揭的贖回手續，並且在土地註冊處為滙豐銀行註冊新的按揭契約。所有法律文件辦妥後，滙豐便會發放貸款。款項會先用作清還原有的按揭餘額，而剩餘的套現部分則會轉賬至你指定的銀行戶口。
必備文件清單
個人身份證明
這部分最為簡單，只需要準備你的香港永久性居民身份證副本即可。
入息證明（受薪及自僱人士所需文件）
入息證明是審批的關鍵，用以證明你有足夠的還款能力。
– 受薪人士：通常需要最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。
– 自僱人士：需要的文件較多，包括有效的商業登記證、最近六個月的公司銀行戶口月結單、專業資格證明（如適用），以及最近一至兩年的公司財務報表和利得稅評稅通知書。
現有按揭及物業證明
你需要提供文件證明物業的擁有權和現有的按揭狀況。
– 物業證明：臨時買賣合約及正式買賣合約。
– 現有按揭證明：原有的按揭貸款合約，以及最近三個月至一年的按揭還款紀錄。
滙豐審批注意事項
估價不足的應對策略
滙豐在物業估價上，有時候會相對保守。如果銀行給出的估價低於你的預期，導致套現金額減少，你可以嘗試向銀行提供近期附近物業的成交紀錄，或者你物業的裝修、景觀等優勢證明，以爭取一個更理想的估價。不過，最終的決定權仍在銀行手上。
租金收入的計算方法
如果你持有物業作收租之用，租金收入也可以計作入息的一部分，但並非百分百計算。一般來說，如果能提供已打釐印的有效租約，銀行會將租金收入的七成計算為你的供款能力；如果未能提供，則通常只會計算六成。
了解滙豐不設「按揭預先批核」的影響
有一點需要特別留意，滙豐銀行並不提供「按揭預先批核」服務。所謂預先批核，是指在簽署正式買賣合約前，銀行先為你作一個初步的審批，讓你確定可獲批的貸款額和利率。由於滙豐沒有這項服務，申請人只能在遞交完整文件後，才能獲得確實的審批結果。這代表整個過程存在一定的不確定性，所以在財務安排上需要預留多一點彈性。
關於滙豐物業套現的常見問題 (FAQ)
在考慮申請類似坊間「滙豐二按」概念的套現方案時，業主們總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助您更全面地規劃您的理財決定。
有按揭保險（按保）的物業，可以轉按加按嗎？
這是一個非常普遍的問題。答案是可以，但過程中有幾個關鍵細節需要留意。當您將附有按揭保險的物業轉按至另一間銀行時，原有的按揭保險單將會失效。
如果您希望在轉按時套現，套現的金額只能來自物業的升值部分，並且新的總貸款額不能超過物業買入時的價格。如果轉按後的新貸款額，佔現時物業估值的比例（按揭成數）仍然高於銀行常規的上限（通常為六成），您就需要重新申請按揭保險。
一個更常見的做法是，待物業升值到一定程度後，先償還部分貸款，直至剩餘貸款額低於現時估值的六成。這樣，您便可以「甩走」按揭保險，自由地將按揭轉至滙豐並申請加按套現，無需再受按揭保險的限制。
村屋或未補地價居屋，適用於滙豐的轉按方案嗎？
不同類型的物業，銀行有不同的審批標準。
對於村屋，滙豐銀行一般會接受其轉按申請。不過，村屋的估價通常較為保守，批出的按揭成數也可能較一般私人屋苑為低。申請的成功與否，很視乎村屋的具體位置、樓齡、路權以及是否有僭建等因素。
至於未補地價的居屋，情況則完全不同。這類物業不能循一般私樓的途徑申請轉按加按。因為業權受房屋委員會限制，業主如需額外貸款，必須向房委會申請，而且批核理由非常嚴格，通常只限於應付突發的醫療或殮葬開支。若想利用未補地價居屋套現，正規的做法是先到地政總署完成補地價程序，將物業轉為可在自由市場買賣的私人物業，之後便可如常向滙豐申請轉按加按。
信貸評級 (TU) 不佳，會影響轉按申請嗎？
絕對會。信貸評級（TU）是銀行審批任何信貸產品時最重要的參考指標之一。滙豐銀行在處理轉按申請時，必定會查閱申請人的環聯信貸報告。
一份良好的信貸報告（評級A至C）是順利獲批的基礎。如果評級偏低（例如G級或H級），申請幾乎可以肯定會被拒絕。即使是處於中間水平（D至F級），銀行也可能會要求更高的按揭利率，或削減最終的貸款額。因為較低的評級，代表申請人的信貸風險較高。建議在提交申請前，可以先自行查閱信貸報告，確保沒有錯誤紀錄，並維持良好的還款習慣。
滙豐轉按的罰息期有多長？如何計算？
與市場上大部分銀行一樣，滙豐的按揭計劃普遍設有罰息期，一般為兩年，部分特定計劃可能長達三年。在罰息期內提早全數清還貸款，就需要支付罰款。
計算方法通常分為兩段：在第一年內還款，罰款一般是「原貸款額的某個百分比（例如1%）」加上「已收取的全數現金回贈」。在第二年內還款，罰款則可能是「已收取的全數現金回贈」，或是一個較低百分比的貸款額。
最準確的計算方式，是查閱您簽署的「貸款確認信」（Mortgage Facility Letter），上面會清晰列明罰息期的年期和具體的罰款條款。
除了轉按加按，滙豐還有其他物業套現方法嗎？
有的。除了透過轉按加按取得一筆過的現金，滙豐亦提供名為「安享錢」的備用信貸方案。
這方案的原理是將您的物業作為抵押品，銀行會批出一個備用信貸額度。它不像加按般會立即將整筆現金存入您的戶口，而是一個循環貸款戶口。您可以根據自己的需要，隨時在額度內提取現金使用，利息只會按已動用的金額和時間計算。
這種方式的利率通常比轉按加按的利率高，但提供了更大的資金動用靈活性，特別適合需要應付不時之需或生意週轉的業主。您可以根據自己的財務需求，選擇最合適的套現工具。