已補地價居屋，因呎價較私樓相宜，且買家身份不設限制，近年成為不少港人「上車」或換樓的熱門階梯。然而，其交易過程涉及獨特的補地價計算、按揭審批及繁複的法律程序，當中細節往往令準買家及業主感到困惑。
本篇終極攻略將為你一文拆解買賣已補地價居屋的7大關鍵環節，由釐清基本概念、詳解官方補價公式、剖析按揭成數，到分享實際成交財技及風險管理，助你全面掌握每個步驟的竅門，無論是覓盤上車還是放盤套現，都能輕鬆駕馭整個流程，作出最精明的決策。
什麼是已補地價居屋？與私樓、未補地價居屋之分別
已補地價居屋的法律定義與市場角色
談到已補地價居屋出售，首先要明白它的本質。居屋全名是「居者有其屋計劃」，是政府以折扣價錢售予合資格市民的資助房屋。所謂「地價」，就是當年政府提供的折扣差額。當業主向房屋委員會（房委會）繳付這筆差額後，該單位就成為已補地價居屋，性質上已經蛻變。
解除轉讓限制：從資助房屋到自由市場物業
居屋的原意是自住，所以設有轉讓限制，不能隨便在市場上出售或出租。補地價這個動作，就像是為單位解除封印。一旦完成補地價，單位的轉讓限制就會被撤銷。業主從此可以將單位在公開市場自由買賣、出租或轉讓，與一般私人樓宇無異，這就是已補地價居屋買賣的最大特點。
法律基礎：《房屋條例》下的補地價機制
整個補地價機制是建基於《房屋條例》之上。設立此條例的目的，是為了確保資助房屋資源能妥善運用，防止業主在享受政府資助後，短時間內轉售單位圖利。所以，業主透過補地價歸還當年的折扣，是履行法律要求的重要一步，讓單位可以合法地進入自由市場流通。
已補地價居屋的市場定位與三大優勢
了解法律定義後，再來看看已補地價居屋在市場上的吸引力。它介乎傳統居屋和私樓之間，集兩者之長，形成了獨特的市場定位，主要有三大優勢，對於不少買家來說是相當吸引的選擇。
價格優勢：呎價較私樓相宜，入場門檻更低
最直接的優勢是價格。在同一地區，已補地價居屋的呎價通常較同等質素的私人樓宇便宜。這意味著買家可以用更相宜的價錢，購得心儀地區及面積的單位。對於預算有限的上車客或換樓人士，這個較低的入場門檻無疑大大減輕了置業的財政壓力。
買家資格：無身份限制，免除抽籤程序
與購買一手居屋或「居二市場」的未補地價單位不同，購買已補地價居屋的買家沒有任何身份限制。無論你是單身、家庭、收入多少或是否已持有物業，都可以自由選購。整個過程就如購買一般二手私樓，不需要申請「購買資格證明書」，也免除了中籤率極低的抽籤程序，讓置業過程更直接自主。
投資價值：可自由出租，享租金回報潛力
由於轉讓限制已經解除，已補地價居屋除了自住，更具備投資價值。業主可以將單位合法出租，賺取租金收入。對於尋求穩定回報的投資者來說，這類物業的入場費較私樓低，但租金水平卻與同區私樓相差不遠，有機會帶來更可觀的租金回報率，成為一個攻守兼備的資產配置選項。
補地價金額點計？官方公式詳解與互動計算機
在考慮進行已補地價居屋出售時，準確計算補地價金額是整個計劃的基礎。這筆款項直接影響你的資金安排和最終收益。房委會的計算方式並非天馬行空，而是依據一條清晰的官方公式。我們一起來拆解這條公式，讓你對已補地價居屋買賣的成本有更實在的掌握。
補地價官方計算公式拆解
補地價的金額，由以下這條官方公式決定：
補價 = 補價時的十足市值 x (購入單位時的十足市值 – 購入單位時的樓價) / 購入單位時的十足市值
簡單來說，這條公式可以理解為：
補價 = 單位在補價時的十足市值 x 買入時的原始折扣率
這條公式其實不複雜，主要由兩個關鍵因素組成：「補價時的十足市值」和「買入時的原始折扣率」。只要理解這兩個概念，你就能自行估算所需金額。
公式關鍵一：補價時十足市值評估
公式中的第一個核心，是「補價時的十足市值」。這指的是你向房委會正式遞交補地價申請時，由他們委派的測量師對你的單位所評估出來的當前市價。
這個估價並不是你買入單位時的價錢，而是反映了當下的市場狀況。測量師會親身上門視察，單位的座向、景觀、樓層、內部狀況和維修水平，都會影響最終的估值。所以，一個實用建議是在測量師上門評估前，不需要進行大規模的豪華裝修，因為一個裝修簇新的單位，有機會被評估出更高的市值，從而令你需要繳付的補價金額相應增加。
公式關鍵二：買入時原始折扣率
公式的第二個核心，是「買入時的原始折扣率」。這個比率代表了當年你或第一手業主，以低於市價多少的折扣購入這個居屋單位。例如，如果當年單位是以市價七折出售，原始折扣率就是30%。
這個折扣率在單位首次出售時已經釐定，並且永久跟隨這個單位，不會因樓價升跌或轉手而改變。樓價升得愈高，這個原始折扣率所對應的補價金額便會愈大。
如何查找單位的原始折扣率？
既然原始折扣率如此重要，那麼要如何找到自己單位的準確數字？最可靠的方法只有一個，就是查閱單位的法律文件。
從一手樓契準確找出折扣率
最準確找出原始折扣率的方法，就是翻查單位的「一手樓契」（First Assignment）。這份文件是當年第一手業主向房委會買入單位時簽訂的正式合約。
樓契內會清晰列明單位在當時的「十足市值」（Market Value）和實際的「買入價」（Purchase Price）。只要將兩者相減，再除以十足市值，就能計算出最準確的原始折扣率。 [(十足市值 – 買入價) / 十足市值]。任何地產代理網站或坊間流傳的折扣率，都只能作參考，一切以樓契為準。
案例分析：為何同屋苑不同期數折扣率有別？
你可能會覺得奇怪，為何住在同一屋苑，鄰居單位的折扣率會和你的不一樣？原因很簡單，這與政府在不同時期的房屋政策有關。
很多大型居屋屋苑都是分期數落成和發售的，例如第一期可能在1995年推出，第二期則在1998年。由於政府會根據當年的樓市狀況和市民負擔能力調整居屋定價，所以不同年份推出的期數，其定價折扣率也會有所不同。1995年的樓市和1998年的樓市已有很大分別，這直接導致了即使是同一屋苑，不同座數或單位的原始折扣率可以相差甚遠。這也再次說明，查核自己單位的一手樓契是何等重要。
互動計算機：即時估算補地價金額
看完理論，不如親手試算一下？為了方便你為已補地價居屋的財務作出初步規劃，我們特設了以下的互動計算機。你只需要輸入單位的估計現時市值和你從樓契中找到的原始折扣率，就能即時估算出大概需要準備的補地價金額，讓你對整個預算更有概念。
補地價程序與轉讓限制
想順利完成已補地價居屋出售，首先要清楚了解政府對單位的轉讓限制，以及整個補地價的申請流程。居屋始終是資助房屋，所以房委會為不同年份推售的單位，都設定了不同的禁售期。業主必須符合特定年期的要求，才可以申請補地價，將單位放到自由市場買賣。以下我們將會詳細拆解整個流程。
各年份居屋轉讓限制一覽表
居屋的轉讓限制政策經歷過幾次修改，愈後期的居屋，限制愈嚴格。你的單位何時可以補地價，主要取決於首次出售的日期。
2018年及以前：5年轉讓限制期
如果你的居屋是在2018年或之前首次推售的，轉讓限制會相對寬鬆。由首次轉讓契據日期起計，首五年內，業主需要先向房委會補地價，才可以在公開市場出售單位。而在第三至第五年期間，業主亦可以選擇在居屋第二市場，將單位轉售予合資格的綠表或白表人士，而無需補地價。
2019年及以後：10年轉讓限制期
自2019年起推售的新居屋，轉讓限制就大幅收緊了。業主必須持有單位長達十年，才可以向房委會申請補地價，並在自由市場出售。在首兩年內，單位只能以不高於原價在居屋第二市場轉售；而在第三至第十年期間，則可以在居屋第二市場自行定價轉售。這個十年期的限制，是考慮已補地價居屋買賣時必須留意的關鍵。
早期居屋的特例情況
市場上還有極少數在1982年首次推售的早期居屋，它們的地契條款可能沒有轉讓限制。不過這些屬於非常特殊的情況。最穩妥的做法，還是查閱自己單位的一手樓契，上面的條款會清晰列明所有轉讓限制。
補地價申請四步曲 (Step-by-Step)
清楚了自己單位的轉讓限制年期後，就可以準備進入正式的申請程序。整個過程可以分為四大步驟，只要跟著指引一步步做，其實相當直接。
步驟一：向房委會遞交申請
業主需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本以及指定金額的申請費用，親身交往或郵寄到房委會總部。房委會收到文件及費用後，就會正式啟動評估程序。
步驟二：房委會委派測量師估價
房委會接下來會委派認可的獨立測量師行，聯絡業主預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的當時十足市值，這個估價是計算最終補價金額的基礎。
步驟三：審核「評估補價通知書」
完成估價後大約一個月，業主就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明單位的估值、原始折扣率以及最終需要繳付的補價金額。業主有兩個月的時間考慮是否接納估價並繳款。
步驟四：繳款並獲取「解除轉讓限制證明書」
假如業主同意估價，便需要在限期內繳付全數補價金額。房委會確認收款後，就會發出一份極其重要的文件，名為「解除轉讓限制證明書」。收到這份證明書，代表你的單位已正式解除轉讓限制，可以像私樓一樣，在市場上自由出售或出租。建議將此證明書交由律師到土地註冊處進行註冊，以完成整個法律程序。
搜尋及篩選心水樓盤：市場分析與實用技巧
了解清楚補地價的程序後，就正式進入尋找已補地價居屋出售單位的實戰階段。要在市場上眾多的選擇中，找到完全符合自己預算和需求的理想家園，除了運氣，更需要清晰的策略和技巧。這一步就像大海撈針，但只要掌握了正確的方法，就能大大提高效率，精準鎖定目標。
市場數據分析：熱門屋苑與呎價走勢
在開始搜尋前，先花時間做點功課，了解市場大局，會讓你事半功倍。不是每個已補地價居屋屋苑都一樣，它們的受歡迎程度、呎價走勢和社區配套都各有不同。例如市區交通方便的屋苑，好像鑽石山的龍蟠苑或旺角東的富榮花園，向來是市場焦點，成交活躍。新界一些大型屋苑，例如沙田愉翠苑或馬鞍山錦豐苑，因為社區發展成熟和環境舒適，也吸引不少家庭客。
建議可以參考地產代理網站或土地註冊處的成交數據，觀察心儀地區內幾個目標屋苑近半年至一年的呎價變化。這樣做可以讓你對單位的合理價值有一個基本概念，與業主議價時自然更有底氣。
網上搵樓實用技巧
現時大部分人都是透過網上物業平台尋找樓盤，這些平台功能強大，懂得如何設定篩選條件是當中關鍵。一個好的開始，是先從大範圍入手，然後逐步收窄，直至篩選出十個以內的潛在目標。
地區與校網篩選
第一步是決定地區。這通常取決於你的工作地點、家庭成員的生活圈子或對特定社區的偏好。確定大方向後，例如選擇九龍區，可以再細化到具體地區，如長沙灣或藍田。
如果家中有小朋友，校網就是一個非常重要的考慮因素。香港的校網制度將物業與學額緊密聯繫，例如九龍城的41校網就是傳統名校區。在物業平台上，很多都設有校網篩選功能，善用這個功能，可以直接篩選出符合子女升學規劃的樓盤。
價格、面積與樓齡設定
接下來是設定一些硬性指標。首先根據自己的財務狀況，設定一個清晰的價格範圍，這能有效過濾掉大部分不合預算的選擇。
然後是實用面積。你需要多大的空間？一個單身貴族、二人世界或三代同堂，對面積的需求截然不同。根據家庭人數和生活習慣設定面積區間，例如400至500呎，能幫助你找到合適大小的單位。
樓齡也是一個不容忽視的因素。樓齡較高的居屋，呎價可能較低，但有機會要預留一筆資金作維修保養。更重要的是，樓齡會直接影響銀行願意批出的按揭年期，一般會用「75減樓齡」或更嚴格的標準計算，所以在設定樓齡篩選時，也要考慮到按揭的安排。
留意單位座向、景觀與間隔
當你透過以上條件篩選出一批候選單位後，就要開始留意每個單位的細節。這些細節往往決定了你日後的居住質素。
單位的座向影響室內採光和通風，坐北向南的單位普遍被認為冬暖夏涼。景觀方面，是望開揚公園景、山景，還是樓望樓的樓景，對單位的價值和舒適度有很大影響。
最後要細心研究單位的間隔圖。一個實用的間隔，例如廳大房大、沒有玄關或走廊位，能讓空間更好用。要特別留意一些舊式居屋可能出現的「鑽石廳」或「眼鏡房」等不實用間隔，這些都會影響傢俬的擺放。
精選已補地價居屋放盤
當你運用以上所有技巧，仔細篩選後，手上應該會有一張精簡的心水樓盤清單。下一步就是將這些樓盤作最後比較，然後就可以聯絡地產代理安排實地睇樓。在整個已補地價居屋買賣過程中，做足準備工夫，最終找到心頭好的機會自然更高。
已補地價居屋按揭全攻略：銀行選擇與壓力測試
揀好心水單位之後，下一步就是處理按揭這個重要環節。處理已補地價居屋出售的按揭申請，其實同一般私樓非常相似，因為單位已經可以在自由市場買賣。不過，當中有些細節位，例如樓齡、銀行估價，都值得我們花時間了解清楚，這樣才能揀選到最適合自己的方案，慳錢又慳時間。
按揭成數、年期與銀行估價
申請已補地價居屋按揭時，銀行主要會考慮三個核心要素：按揭成數、最長還款年期和物業估價。這三者環環相扣，直接影響你的首期預算和每月供款。基本上，已補地價居屋可以跟隨香港金融管理局對私人物業的按揭指引，最高按揭成數可達九成（需要申請按揭保險），而最長還款期一般是30年。
樓齡對按揭年期的影響
在審批已補地價居屋買賣的按揭申請時，銀行除了考慮申請人年齡，還會特別留意單位的樓齡。大部分銀行會用「75減」或「80減」的算式來計算最長還款年期，即是用75或80減去單位樓齡。舉個例子，如果一個單位樓齡是40年，用「75減」計算，最長還款年期就是35年。但是，因為還款期上限是30年，所以最終會以30年為準。如果單位樓齡高達50年，用「75減」計算後，最長還款期就只有25年了。這會直接影響每月供款額，所以看樓時要特別留意。
銀行估價與成交價的關係
銀行估價是決定最終貸款額的基礎。銀行會委託測量師行對單位進行估價，然後以估價或成交價中較低者（取其低）來計算貸款額。如果銀行估價低於你的成交價，這就是俗稱的「估價不足」。這時，差額部分就需要你動用更多首期資金去填補。所以，在簽署臨時買賣合約前，最好先找幾家銀行為心儀的已補地價居屋單位做個初步估價，心裏有個底，預算會更準確。
P按 vs H按：如何選擇最適合的按揭計劃
市場上的按揭計劃主要分為P按和H按兩種。兩者各有特點，選擇哪一種，要視乎你對利率走勢的預期和個人的風險承受能力。
P按（最優惠利率按揭）的穩定性
P按的P是指「最優惠利率」（Prime Rate），利率計算方式是「P減去一個固定百分比」。P的利率由各銀行自行決定，雖然會跟隨美國聯邦儲備局的利率走勢，但是調整頻率相對較低，波幅也較小。所以，P按的最大優點是供款額相對穩定，讓你更容易做財務規劃。
H按（銀行同業拆息按揭）的潛在低息與封頂利率
H按的H是指「香港銀行同業拆息」（HIBOR），是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。利率計算方式是「H加上一個固定百分比」。在低息環境下，H按的利率通常會比P按低，可以節省利息支出。而且，現在大部分H按計劃都設有「封頂利率」（Cap Rate），這個上限通常與P按的利率掛鉤。意思是即使HIBOR大幅抽升，你的實際按揭利率也不會高於封頂水平，提供了一定的保障。
申請按揭流程與壓力測試要求
選定按揭計劃後，就可以向銀行遞交申請。你需要準備好身份證明文件、入息證明（如糧單、稅單）和臨時買賣合約等文件。銀行收到申請後，會為物業估價，並審批你的財務狀況。所有已補地價居屋的按揭申請，都需要通過壓力測試。壓力測試要求在現行利率下，每月供款不得超過入息的50%。還有，在假設利率上升2厘後，每月供款不得超過入息的60%。通過壓力測試，銀行才會正式批出貸款。
買賣流程財技與注意事項
進行已補地價居屋出售的過程，當中牽涉一些重要的財務技巧和注意事項。熟悉這些操作不僅能讓交易順利進行，更能保障買賣雙方的利益。了解這些流程，有助你在已補地價居屋買賣市場中更具信心。
財技一：成交日補地價操作流程
不少居屋業主未必有充裕的流動資金，以一筆過支付數十萬甚至過百萬的補地價金額。因此，市場上發展出一套成熟的操作，就是利用買方的資金，在正式成交當日才完成補地價。
臨時買賣合約的時間鋪排
要順利執行「成交日補地價」，關鍵在於時間。由於業主需要向房委會申請評估補價，整個流程由遞交申請、等待測量師估價，到最終收到「評估補價通知書」，一般需時約兩個月。因此，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約時，必須預留足夠長的成交期。普遍建議將成交期設定在簽署臨約後的兩個半月至三個月，這樣可以確保有充裕時間完成所有法律及行政程序。
成交日律師樓資金分配拆解
到了成交日，資金的分配由雙方律師樓嚴謹處理，過程清晰透明。首先，買方的銀行會將按揭貸款發放至買方律師樓，連同買家支付的首期尾數，再全數轉交至賣方律師樓。賣方律師樓在收到全額款項後，會即時按以下次序分配資金：第一，開出支票支付房委會的補地價金額。第二，向賣方原有的按揭銀行還清按揭餘額。第三，將剩餘的款項作為樓價淨收入，交給賣方。整個過程確保了補地價款項必定會被支付，保障了交易的合法性。
財技二：由誰負責補地價？買賣雙方利弊分析
在已補地價居屋的交易中，由誰來負責支付補地價的費用，是一個核心的商業決定，直接影響雙方的風險和得益。
賣家負責補地價（最常見模式）
這是市場最普遍的做法。買賣雙方會協議一個「已補地價」的成交價，並在合約上列明。賣方負責向房委會申請及支付所有補地價費用。對買家來說，這個模式的好處是價錢清晰，總支出已經鎖定，方便計算首期和申請按揭。對賣家而言，風險在於房委會的最終估價。假如估價高於預期，補價金額便會增加，賣家實收的利潤會減少。反之，若估價低於預期，賣家則能保留更多利潤。
買家負責補地價（較罕見模式）
這種模式較少見，合約上會列明一個「未補地價」的樓價，並註明補地價的責任和費用由買家承擔。對賣家來說，好處是完全鎖定收入，將估價浮動的風險轉移給買家。但對買家來說，這存在相當大的風險。首先，最終的總成本充滿不確定性。更重要的是，銀行在審批按揭時，通常不會將補地價的金額計算入貸款額內，意味著買家需要準備極為龐大的現金作首期。此外，這種操作亦可能引起稅務上的問題。
風險管理：申請前獲取銀行免費估價
無論採用哪種模式，賣家在決定放售單位前，都應該做好風險管理。一個簡單有效的方法，就是正式向房委會申請前，先向多間銀行為單位進行免費估價。
為補價金額作初步預算
取得幾間銀行的估價後，業主可以取一個平均數作為單位當前的十足市值。然後，根據自己樓契上的原始折扣率，便可以初步計算出一個比較貼近現實的補地價金額。這一步有助業主制定合理的放售價，並對自己將會收到的實際金額有更準確的預算，避免日後因估價落差而產生不必要的誤會或損失。
作為反對房委會估價的佐證
另一個重要作用是，假如業主日後收到房委會的「評估補價通知書」，認為當中的估價過高，可以提出反對。此時，早前從各間銀行取得的書面估價報告，便能成為非常有力的佐證文件，用以支持自己的理據，增加上訴的成功機會。
已補地價居屋買賣常見問題 (FAQ)
在考慮進行已補地價居屋出售或買賣的過程中，許多朋友都會遇到一些常見的疑問。我們整理了幾個最常被問到的問題，希望能夠幫助你更清晰地了解整個流程。
補地價款項可以申請按揭嗎？
這是一個關鍵的財務問題。直接的答案是，補地價的款項並不能直接納入樓宇按揭貸款中處理。銀行提供的按揭貸款，是用於支付物業本身的成交價，而補地價是業主向房委會繳付的費用，兩者性質不同。業主需要自行準備資金，以現金、銀行本票或經由律師樓支票的形式支付。
不過，市場上亦有靈活的財務操作方式。正如前文所述的財技，業主可以在簽訂臨時買賣合約後，利用買家在成交日支付的樓價款項，經由律師樓協助，即時完成補地價及交易，這樣就不需要預先動用大筆現金。
完成補地價後，必須立即出售或出租嗎？
答案是不用的。當你完成補地價，並從房委會取得「解除轉讓限制證明書」後，你的單位在法律上已經等同於一個私人住宅單位。這意味著所有轉讓限制已經正式解除。
業主可以根據自己的計劃，隨時決定將單位在自由市場上出售、出租，或者轉讓給任何人，都沒有時間限制。你可以選擇繼續自住，等待更好的市場時機，或者立即放盤，完全由自己決定。
整個補地價申請流程需時多久？
由遞交申請表開始，到最終收到「解除轉讓限制證明書」，整個流程一般需時約兩個月。
具體來說，房委會收到申請後，會委派測量師上門估價。估價完成後，大約需要一個月時間，業主便會收到「評估補價通知書」。通知書上會列明你需要繳付的金額，而你有兩個月的時間去繳交款項。當然，實際時間可能因應申請個案的複雜程度及房委會當時的工作量而有所不同。
如不滿房委會估價，可以反對嗎？
絕對可以。假如你認為房委會的估價過高，你有權提出反對。你必須在「評估補價通知書」發出日期的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。
這就是為何我們在前面建議，在申請前先取得多間銀行的免費估價。這些估價報告可成為有力的反對理據，增加上訴的成功機會。如果對房委會的最終裁決依然不滿，業主更可向土地審裁處提出上訴。
買入已補地價居屋後，將來再出售是否有限制？
完全沒有限制。當一個居屋單位完成補地價後，其轉讓限制便永久解除。當你買入一個已補地價居屋單位後，你便成為該單位的正式業主，其業權與一般私樓無異。
日後你想將這個單位再次出售、出租或進行任何形式的轉讓，程序就與一般私樓買賣完全一樣，不再需要向房委會申請或受任何限制。