居者有其屋計劃（居屋）因涉及政府資助，其買賣流程、轉讓限制及買賣雙方資格，均與一般私人住宅大相逕庭。當中獨特的程序，如區分「第二市場」與「公開市場」、申請「准買證」及「提名信」，加上不同年份落成單位的轉售限制及繁複的補地價計算，往往令準買家和業主感到困惑。
為此，我們特意準備這份「居屋買賣終極懶人包」，旨在化繁為簡，一文整合所有關鍵資訊。本文將由淺入深，詳細拆解買賣雙方的申請資格、最新轉讓限制，並逐步引導您走過由搵樓、簽約、申請按揭到成交的7大核心步驟，同時深入剖析補地價程序、合約細節與律師費預算。無論您是準備上車的「白居二」幸運兒，還是計劃換樓的居屋業主，本指南都能助您掃除所有疑慮，清晰、安心地完成整個買賣過程。
居屋買賣入門：全面認識兩大核心市場
開始進行居屋買賣的第一步，就是先要清楚了解它獨有的雙軌市場制度。居屋的世界並不像私樓那樣單一，而是清晰地劃分為兩個核心市場：「居屋第二市場」和「公開市場」。兩者在買家資格、樓價計算和轉讓限制上都有根本性的分別，理解當中的差異，是規劃整個居屋買賣程序中最重要的一環。
什麼是「居屋第二市場」（綠表市場／未補地價）？
市場定義：第二市場的目的與運作模式
「居屋第二市場」是一個專為合資格人士而設的內部市場。它的主要目的，是讓政府資助的房屋單位，可以在毋須補回地價的情況下，於合資格的買家之間流轉。這項政策既可以幫助現有業主出售單位，又能夠為公屋住戶及部分中低收入家庭提供一個額外的置業階梯。在這個市場中，交易的單位仍然帶有轉讓限制，新買家只是承接了原業主的補地價責任，留待日後若要在公開市場出售時才一次過處理。
目標對象：誰有資格在此市場進行買賣
在這個市場，買賣雙方都必須符合特定資格。
賣家：持有未補地價居屋的業主，並且其單位已經過了房委會規定的最短禁售年期。
買家：主要分為兩大類。第一類是「綠表資格人士」，主要是指現時的公屋租戶或持有「綠表資格證明書」的人士。第二類是「白表資格人士」，他們需要透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤，成功中籤並取得「購買資格證明書」後，才有資格入市。
優點與限制：價格優勢與轉售限制分析
第二市場最大的優點，就是樓價。因為單位售價並未包含地價，所以通常比同區已補地價的居屋或私人樓宇便宜一大截，對預算有限的買家來說非常有吸引力。不過，它的限制也很明顯。首先，買家的身份受到嚴格限制，潛在客源較少。其次，新買家將來轉售時，同樣會受到相同的居屋買賣限制，除非他們決定補地價，否則單位只能繼續在第二市場中流轉。
什麼是「公開市場」（自由市場／已補地價）？
市場定義：補地價後如何解除轉讓限制
「公開市場」其實就是我們一般理解的自由物業市場。當居屋業主向香港房屋委員會申請並繳付了所需的地價差額（俗稱「補地價」）後，單位所有轉讓限制就會正式解除。這時候，這間居屋的業權性質基本上與一間私人樓宇無異，業主可以自由地將其出售、出租或以任何方式轉讓。
目標對象：與一般私人樓宇買賣無異
一旦居屋完成補地價程序，它在買賣上的目標對象就不再有任何限制。賣家是已補地價的居屋業主。而買家可以是任何人士，不論其收入、資產或是否持有香港永久性居民身份，都可以像購買一般私樓一樣購入單位，整個居屋買賣流程也和私樓交易看齊。
比較分析：與第二市場在價格、買家資格上的根本差異
總結來說，這兩個市場的核心差異非常清晰。
價格：第二市場的樓價因未補地價而較低，但潛在買家需要承擔日後的補價責任。公開市場的樓價則反映了完整市值，買家購入後擁有完整的業權。
買家資格：第二市場設有嚴格門檻，只限綠表及白居二資格人士進入。公開市場則完全開放，任何人都可以參與買賣。
對買賣雙方而言，選擇哪個市場，將直接影響單位的定價策略、潛在買家的數量，以及整個交易所需的時間與文件，是啟動任何居屋買賣前必須作出的首要決定。
一文釐清買賣資格：綠表、白居二及業主轉售條件
要順利完成一宗居屋買賣，第一步不是睇樓或還價，而是要清楚了解買賣雙方的資格。這就好像一場遊戲的入場券，業主要有「准賣證」，買家要有「准買證」，兩者缺一不可。整個居屋買賣程序，都建基於這些資格之上。現在，我們就一齊詳細拆解，看看你和你的交易對手，是否符合資格。
賣家資格詳解：申請「可供出售證明書」（准賣證）
作為業主，想在居屋第二市場放售你的單位，你必須先向房屋委員會（房委會）申請一份名為「可供出售證明書」的重要文件，這就是坊間常說的「准賣證」。
申請資格與時機
基本上，只要你的單位已過了房委會規定的轉讓限制年期，就可以申請「准賣證」在第二市場出售。這個年期是根據你單位首次出售的日期而定，所以不同年份購入的居屋，其居屋買賣限制都不同。業主在計劃出售前，務必先確定自己單位的購入年份，判斷是否已經可以合法地在第二市場放盤。
所需文件及費用
申請時，你需要準備好幾樣東西。首先是填妥的申請書正本。其次是業主身份證明文件副本及樓契副本。另外，你需要附上一張港幣900元的劃線支票或銀行本票，抬頭寫「香港房屋委員會」，這是申請的行政費用。整個申請程序簡單直接，只要文件齊全，便可遞交。
申請步驟與審批時間
你可將填妥的申請書連同所需文件，親身或郵寄到樂富的房委會客戶服務中心，居屋第二市場計劃小組收。房委會收到申請後，一般需要約兩星期處理。審批完成後，你就會收到「准賣證」，證明書的有效期為12個月。拿到這份文件，你就可以正式委託地產代理放盤，或者與合資格的買家商討買賣事宜了。
買家資格詳解：申請「購買資格證明書」（准買證）
對於買家而言，入場券就是「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。不過，申請資格會根據你是「綠表」還是「白表」人士而有很大分別。
綠表資格人士：申請資格與流程
如果你是現時的公屋租戶，或持有有效《綠表資格證明書》的人士，申請「准買證」的流程就相對簡單。你只需要填妥申請表，連同申請費（現時為港幣870元）及相關證明文件，直接交回房委會申請便可。成功獲批後，「准買證」的有效期同樣是12個月，期間你可以物色心儀的第二市場居屋單位，並簽訂臨時居屋買賣合約。
白表資格人士（白居二）：抽籤、入息資產限額及申請全攻略
對於不符合綠表資格，但又想購買第二市場居屋的朋友，就要通過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）這個途徑。這是一個需要抽籤的計劃，並不是隨時可以申請。
整個流程是這樣的。首先，房委會每年會公佈「白居二」的申請時間及配額。你有意申請的話，就要在指定期間內遞交申請表及攪珠費。申請人必須符合每年的入息及資產限額，以2025年的標準為例，單身人士的每月入息上限為30,000元，資產上限為61.5萬元；二人或以上家庭的每月入息上限則為60,000元，資產上限為123萬元。
遞交申請後，就是等待攪珠結果。如果幸運中籤，房委會會發信通知你，要求你在限期內提交詳細的入息及資產證明文件作審查。審查通過後，你會收到「批准信」，然後便可以在指定時間內，繳費申領「購買資格證明書」（准買證）。這張證書有效期為12個月，你必須在這一年內，完成簽署臨時買賣合約的步驟。
【實用工具】居屋買賣資格互動檢查器
看到這裡，可能覺得資格的細節有點複雜。其實，坊間有些網站提供了實用小工具，可以幫助你快速評估自己的情況。
賣家適用：輸入買入年份，即時判斷可售市場與時機
這類工具通常很簡單。你只需要輸入自己居屋單位的首次買入年份，例如「2018年」。系統就會即時告訴你，根據現時的居屋買賣限制，你的單位是只能在第二市場出售，還是可以補地價後在公開市場自由買賣。有些工具更會提示你，在第二市場出售時，首幾年內是否有價格限制，讓你對自己的放盤策略更有預算。
買家適用：快速判斷是否符合綠表或白表資格
買家工具則像一份簡單的問卷。它會問你幾個關鍵問題，例如：「你現時是否居住在公共租住房屋單位？」、「你的家庭每月總收入大約是多少？」等等。根據你的答案，工具會初步判斷你較大機會符合綠表資格，還是需要通過「白居二」計劃申請。這雖然不能代替官方的最終審核，但作為一個初步參考，可以幫你節省不少研究時間。
居屋買賣流程全攻略：由零到成交7大關鍵步驟
談及居屋買賣，很多人會覺得程序比私樓買賣複雜。其實只要掌握整個居屋買賣流程的骨幹，你會發現一切都有清晰的脈絡可循。我們將整個過程拆解為7個關鍵步驟，從最初的策略規劃到最後收樓，一步一步為你清晰導航，讓你對每個環節都心中有數。
步驟一：釐清策略與取得買賣資格
賣方策略：決定在第二市場或公開市場放盤
作為業主，第一步是決定單位的出售路向。你需要根據單位的買入年份，查核清楚相關的居屋買賣限制，然後在兩個市場中作抉擇。選擇在「居屋第二市場」（未補地價）放售，目標買家是綠表及白居二資格人士，好處是不用補地價，程序相對直接。另一個選擇是先向房屋委員會（房委會）繳付補地價，然後在「公開市場」放售，這樣單位的買家便沒有身份限制，與一般私樓無異，售價可能更高，但需要準備一筆可觀的補地價資金。
買賣雙方：同步申請「准賣證」與「准買證」
決定好市場後，買賣雙方便要各自取得入場券。賣方需要向房委會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），證明單位符合出售資格。買方則需要持有有效的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。白居二中籤者在收到房委會的批准信後，便要盡快申領此證明書。由於兩份文件都是交易的基礎，雙方可以同步處理，加快整個居屋買賣程序。
步驟二：尋找樓盤、委託代理與睇樓
如何有效篩選未補地價及已補地價樓盤
當買家取得「准買證」後，便可以正式開始尋找心儀單位。現時各大物業資訊平台都設有清晰的分類，你可以直接篩選「居屋第二市場」（未補地價）或「已補地價」的盤源。由於「准買證」有效期只有12個月，時間其實相當緊湊，建議集中火力，鎖定幾個心儀屋苑及地區，令睇樓過程更有效率。
委託持牌地產代理的注意事項與佣金
雖然可以自行交易，但大部分人都會選擇委託持牌地產代理協助。一個熟悉區內居屋市況的代理，不單能提供合適的盤源，更能在價格談判、文件處理上提供專業意見。一般而言，成功交易後，買賣雙方均須向其代理支付樓價1%作為佣金。委託前，應確認代理的牌照有效，並清晰了解其服務範圍及收費。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
價格磋商與支付臨時訂金（細訂）
當你找到理想單位並與業主就價格達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這份居屋買賣合約會訂明成交價、成交日期及雙方責任等基本條款。簽署臨時合約時，買家需要支付樓價約3%至5%的金額作為「臨時訂金」（俗稱「細訂」）。
提早委聘律師的重要性
處理居屋買賣，強烈建議在簽署臨時合約前就委聘好代表律師。律師會為你審視合約條款，保障你的權益。由於居屋交易涉及向房委會申請文件，程序較多，提早委聘律師能確保有足夠時間處理文件，避免因延誤而引致不必要的麻煩。在諮詢階段，你也可以向律師樓了解清楚各項收費，對整筆居屋買賣律師費有更準確的預算。
步驟四：買家申請銀行按揭
未補地價居屋按揭成數與年期限制
簽署臨時合約後，買家便可以憑合約正式向銀行申請按揭。未補地價居屋的最大優勢，是按揭成數相當吸引。因有房委會作為擔保人，綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家最高也可承造九成按揭，還款期最長可達25年。
政府擔保期對按揭的影響
需要留意的是，銀行的最終批核結果，會受政府擔保期的影響。房委會的擔保期一般由單位首次出售日起計30年。如果單位樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行有機會下調按揭成數或縮短還款年期。因此，在選購物業時，樓齡是一個非常重要的考慮因素。
步驟五：向房委會申請「提名信」
提名信的角色：為何是居屋第二市場買賣獨有步驟
這是居屋第二市場買賣獨有的關鍵一步。簽署臨時合約後，買賣雙方的律師會備妥文件，向房委會申請「提名信」。這封信的作用，是由房委會核實買方的資格，並確認業主是將單位售予一位合資格的買家。沒有這封信，交易便無法繼續下去。
申請所需文件、費用與處理時間
申請時，律師會代為提交臨時買賣合約副本、買方的「准買證」及賣方的「准賣證」等文件，並繳付申請費用。房委會的處理時間一般需要數個工作天。律師會密切跟進，確保提名信能順利批出。
步驟六：簽訂正式買賣合約
支付加付訂金（大訂）
當成功取得房委會發出的「提名信」後，買賣雙方就可以簽訂正式買賣合約。簽署正式合約時，買家需要支付「加付訂金」（俗稱「大訂」）。連同之前的臨時訂金，合共支付的訂金總額通常為樓價的10%。
確認成交日期
正式合約會更詳細地列明所有交易條款，其中最重要的就是再次確認最終的成交日期。這個日期一般定於簽署正式合約後的一個月至兩個月內，給予雙方律師及銀行足夠時間準備餘下的文件及款項。
步驟七：簽署轉讓契據及完成交易（成交）
買家最後驗樓注意事項
在成交日當天或之前，買家應對單位進行最後驗收（俗稱「驗樓」）。驗樓的目的是確保單位內部狀況，例如附送的電器、裝修等，與合約訂明的相符，並且運作正常。如有任何問題，應立即透過律師與賣方溝通。
律師樓處理樓價餘款、補地價款項及按揭發放
成交當日，所有資金往來都會透過雙方律師樓處理。買家簽署樓契及按揭契據後，銀行會將按揭貸款發放至買方律師樓的戶口。買方律師在集合樓價尾數後，會將款項轉交賣方律師。賣方律師則會用這筆款項先清還賣家的原有按揭，然後將餘額交給賣家。
交付鎖匙與業權轉移
當賣方律師確認收妥所有樓價餘款後，便會通知賣方可以正式交出單位的鎖匙。買家收到鎖匙，代表物業的管有權已轉移。其後，律師會將已簽署的轉讓契據送往土地註冊處進行註冊，整個居屋買賣的業權轉移便正式完成。
【業主必讀】居屋轉讓限制深度剖析：我的單位可以賣了嗎？
談到居屋買賣，第一步就是要清楚了解政府設定的居屋買賣限制。這直接決定了你的單位可以在哪個市場出售，以及何時可以出售。房委會為了確保資助房屋資源能妥善運用，不同年份首次發售的居屋，其轉讓限制都有很大分別，而且政策趨勢是愈來愈嚴格。想知道自己的單位是否「鬆綁」，就要對照你買入單位的首次發售年份，看看適用哪一套規則，這樣才能準確規劃整個居屋買賣程序。
2022年及之後首次發售的單位
如果你持有的單位是在這個時期首次發售的，就需要特別注意，因為它的轉售限制是目前最長的。
首5年限制：只能以不高於原價在第二市場轉售
由首次轉讓契據日期起計的5年內，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來首次買入價的價格，轉售給房委會提名的綠表或白居二買家。這個階段基本上是沒有獲利空間的。
第6至15年限制：可在第二市場自行議價轉售
踏入第6年開始，直到第15年，限制會稍微放寬。業主同樣是在居屋第二市場出售單位，但可以自行議定價格，不需要再受原價限制。
第15年後：才可補地價於公開市場自由買賣
業主必須持有單位長達15年後，才可以向房委會申請補地價。完成補地價手續後，單位就會解除所有轉讓限制，與一般私樓無異，可以在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓。
2019年至2021年首次發售的單位
這段時期發售的居屋，限制比最新的單位寬鬆一點，但鎖售期依然不短。
首2年限制：不高於原價轉售
由首次轉讓契據日期起計的頭2年，業主只能在居屋第二市場，以不高於首次買入價的價格，轉售給合資格的買家。
第3至10年限制：第二市場自行議價轉售
持有單位滿2年後，由第3年起至第10年，業主可以在居屋第二市場按市況自行定價出售單位，無需補地價。
第10年後：可補地價於公開市場交易
單位持有滿10年後，業主便有兩個選擇。可以繼續在第二市場免補地價出售，或者選擇向房委會補地價，然後在公開市場自由買賣。
2018年首次發售的單位
2018年這個年份的居屋，轉讓限制條款比較特別，業主需要留意。
首2年限制：售回予房委會提名人
在首2年內，業主不能自行尋找買家。如果想出售，必須以不高於原價的價格，售予由房委會提名的買家。
第3至5年限制：第二市場自行議價轉售
由第3年起至第5年，業主可以選擇在居屋第二市場，自行定價出售單位予合資格人士。
第5年後：可補地價於公開市場買賣
持有單位滿5年後，轉讓限制便會解除。業主可以向房委會補地價，然後在公開市場自由出售。
2017年及之前首次發售的單位
較寬鬆的轉讓限制概述
如果你持有的單位是在2017年或更早之前首次發售的，那麼限制就相對寬鬆很多。一般而言，這些單位的5年轉讓限制期早已屆滿。現在，業主可以隨時選擇其中一個途徑出售：第一，無需補地價，在居屋第二市場自行定價出售給綠表或白居二買家。第二，直接向房委會申請補地價，然後在公開市場自由出售，買家沒有任何資格限制。
【補地價懶人包】計算方法、申請程序及省錢策略全解析
想將居屋單位放上公開市場自由買賣，首先要處理的就是「補地價」這個環節。這筆費用動輒過百萬，是整個居屋買賣程序中至關重要的一步。究竟這筆錢是如何計算出來的？申請過程又是怎樣的？這裡為你準備了一個詳盡的懶人包，讓你一次過掌握所有重點。
補地價官方計算方法詳解
補地價的金額並不是一個固定數字，而是根據一套官方公式計算出來。理解這條公式，有助你為財務作出更準確的預算。
公式剖析：補價時市值 x (購入時折扣率)
這條公式由兩個核心部分組成。第一是「補價時市值」，這並非銀行估價或地產代理的估價，而是由房委會或房屋協會委派的測量師，在評估你單位當刻的市場價值後所釐定的官方估價。第二是「購入時折扣率」，這代表你當初買入單位時，政府給予你的折扣優惠。
舉個例子，假設測量師評估你的單位現時市值為600萬元，而你當年是以市價七折（即30%折扣率）買入。你需要繳付的補價金額就是：600萬元 x 30% = 180萬元。
如何查找準確的「購入時折扣率」
最準確查找折扣率的方法，就是翻閱你單位的首次轉讓契據（俗稱樓契）。樓契上會清楚列明單位首次出售時的十足市值，以及你當時的買入價，兩者相減再除以十足市值，就能計算出最準確的折扣率。如果找不到樓契，也可以到房委會網站查閱相關屋苑首次出售時的大約折扣率作參考。
【實用工具】居屋補地價金額互動估算機
為了方便大家初步預算，我們設計了一個互動估算工具。你只需要簡單輸入幾個關鍵資料，就能即時幫你估算出大概需要繳付的補地價金額。
輸入單位資料，即時估算所需補價金額
你只需在估算機中輸入你的屋苑名稱、單位的大約實用面積，再選擇你購入時的大約折扣率，系統就會根據最新的市場數據，為你提供一個具參考價值的估算金額。這能讓你對未來整個居屋買賣的資金安排，有更清晰的規劃。
補地價申請詳細步驟
了解計算方法後，實際的申請程序又是如何進行的？整個流程大約需要兩個月時間，主要分為以下四個關鍵步驟。
步驟一：提交「評估補價申請書」及文件
業主需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本和指定金額的行政費（劃線支票或銀行本票），親身交往或郵寄至房委會總部。房委會收到申請後，會發出確認信。
步驟二：測量師上門評估單位市值
房委會接著會委派專業的測量師行，聯絡業主預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的座向、景觀、樓層、保養狀況等因素，來釐定單位的「補價時市值」。
步驟三：接收「評估補價通知書」及繳款期限
視察單位後約數星期，業主就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。信中會清楚列明單位的評估市值、折扣率，以及最終需要繳付的補價金額。業主必須在通知書發出日期起的兩個月內繳付款項。
步驟四：繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
業主在限期內繳付所需補價後，房委會就會發出「解除轉讓限制證明書」。收到這份重要文件後，你的單位就正式解除了轉讓限制，可以像一般私樓一樣，在公開市場自由出售、出租或轉讓。
專家教路：聰明處理補地價的2大策略
補地價涉及的金額不少，靈活處理可以為你節省資金和解決周轉問題。這裡分享兩個非常實用的策略。
策略一：「成交日補價」— 解決大額現金周轉問題
很多業主未必能即時動用過百萬現金去補地價。一個聰明的做法是，先在公開市場找到買家，簽訂臨時買賣合約，然後在合約訂明的成交日，利用買家支付的樓價尾數來完成補地價。整個過程會在律師樓協助下進行，律師會確保資金先用作補地價，然後償還按揭，最後的餘額才轉交給你。這是解決現金流問題最常見和有效的方法。
策略二：「補價前切勿豪裝」— 避免估價過高的財務陷阱
這是一個很多人會忽略的細節。測量師上門評估市值時，單位的裝修狀況是考慮因素之一。如果你的單位裝修簇新、用料上乘，測量師給予的估值自然會較高。估值越高，你需要繳付的補地價金額就越多。所以，最精明的做法是，在完成補地價程序之後，才為單位進行大型裝修，這樣可以避免不必要地增加了補地價的支出。
【實戰參考】居屋買賣真實個案分析
理論知識總是讓人感覺有點距離，所以我們來看看兩個真實的居屋買賣個案，從中學習實戰經驗，這樣你會對整個居屋買賣流程更有概念。
個案一：白居二中籤者陳先生的首次置業之路
陳先生是幸運的白居二中籤者，這是他第一次置業，心情既興奮又緊張。他的目標很明確，就是在「購買資格證明書」的12個月有效期內，順利購入心儀的未補地價居屋單位。
如何在12個月有效期內高效完成整個買賣流程
「購買資格證明書」的12個月有效期，是整個居屋買賣程序中最關鍵的時間線。這張證書的有效期是指你必須在這段時間內簽署臨時買賣合約，而不是完成整個交易。
陳先生的成功秘訣在於「早」。他一收到批准信，就馬上申領證明書，然後立刻開始行動。他頭三個月的週末，幾乎全部用來睇樓，並且同步向幾間主要銀行，例如匯豐銀行、中國銀行，查詢按揭預批，了解自己的負擔能力。
當他找到合適的單位後，因為已經做足功課，所以能夠很快作出決定，與業主議價及簽訂臨時買賣合約。簽約後，他馬上委託律師處理申請「提名信」等後續文件。整個過程，由開始睇樓到簽署臨約，他只用了四個月，為後續的正式合約、按揭申請及成交預留了充足時間，一點也不倉卒。
申請按揭時遇到的挑戰與解決方案
陳先生在申請按揭時也遇到一點挑戰。他心儀的單位樓齡接近30年，過了政府的擔保期。有幾間銀行因此不願意批出九成按揭，或者要求他縮短還款年期，這會大大增加他的首期預算和每月供款壓力。
他的解決方案是，在簽署臨時買賣合約前，已經將單位的基本資料，例如首次發售日期，提供給多間銀行作初步評估。最終，他找到了一間仍然願意提供較高成數按揭的銀行。這個經驗告訴我們，尋找按揭時不要只問一間銀行，尤其對於樓齡較大的居屋，貨比三家才能找到最適合自己的方案。
個案二：業主李太的「先賣後買」換樓財技
李太擁有一間未補地價的居屋，住了十多年，希望換一間大一點的私樓。她面對的最大難題，是資金周轉。她需要賣出現有居屋的錢，來支付新樓的首期，但是賣居屋前，她又需要一大筆現金去補地價，才能在公開市場出售。
如何利用「成交日補價」策略，無縫銜接賣出居屋與買入私樓
李太的律師向她建議了「成交日補價」這個聰明的策略。這個方法讓她不需要預先準備數百萬的現金來補地價。
具體操作是這樣的，李太先向房委會申請評估補價金額。同時，她找到一位買家，並在居屋買賣合約中，訂下一個較長的成交期，例如三個月。在成交當日，買家支付的樓價尾數會先存入律師樓的戶口。然後，律師會用這筆錢，第一時間向房委會支付補地價的款項，解除單位的轉讓限制。接著，律師再用餘下的錢，還清李太原有的按揭貸款。最後剩下的資金，才是李太真正收到的賣樓所得，她便可以用這筆錢來完成購買私樓的交易。整個過程環環相扣，資金無縫銜接。
整個買賣過程中，時間線管理的關鍵要點
李太的換樓過程，時間線管理是致勝關鍵。第一，她在賣出居屋和買入私樓的兩份合約中，都爭取了三個月的成交期，確保有足夠時間處理補地價的申請及批核。
第二，她將賣出居屋的成交日，定在買入私樓成交日的前一兩天。這樣可以確保她能順利收到賣樓的資金，然後用來支付買樓的尾數。
第三，整個複雜的居屋買賣程序，非常依賴一位經驗豐富的律師。這位律師不僅要熟悉一般樓宇買賣，更要對居屋買賣限制和補地價操作有深入認識。雖然居屋買賣律師費可能因此稍高，但是為了確保數百萬的交易順利完成，這絕對是值得的投資。
居屋買賣常見問題 (FAQ)
在居屋買賣的過程中，大家總會遇到一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫你釐清整個居屋買賣程序中的關鍵細節。
補地價後是否必須立即賣樓或出租？
這是一個很常見的迷思。答案是不需要。當你完成補地價手續，並取得「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋就等同於一個私人住宅單位。你可以自由選擇繼續自住，也可以隨時在公開市場放售或出租，時間上完全由自己決定。
申請補地價的行政費是多少？若最終不補價會否退還？
向房委會申請評估補地價，需要繳交一筆行政費用，這筆費用主要用來支付測量師的估價開支。根據房委會的最新資料，這筆費用為數千元不等。要注意的是，假如你收到補價通知書後，決定不繼續交易，這筆行政費是不會退還的。所以，在遞交申請前，最好先對自己的資金狀況有充分的準備。
可以申請按揭貸款來支付補地價款項嗎？
這是不可以的。補地價的款項不能直接透過銀行按揭來支付，你需要用現金、銀行本票或經由律師樓支付。不過，市場上有一個很普遍的做法，就是利用「成交日補價」的策略。簡單來說，就是在找到買家後，利用買家支付的樓價餘款，在成交當日一次過完成補地價、找還舊有按揭（如有）及收取樓價的程序。這樣就可以解決大額現金周轉的問題。
「提名信」申請一旦被拒，已簽的臨時合約怎麼辦？
「提名信」是整個居屋第二市場買賣流程中，房委會確認買家資格的關鍵文件。如果申請被拒絕，通常代表買方資格不符。在這種情況下，已簽署的臨時買賣合約一般會失效。至於訂金的處理方式，則要視乎合約條款而定。多數情況下，賣方需要退還訂金給買方，但雙方可能仍需各自承擔律師費及地產代理佣金等開支。因此，買家在申請前，務必確保自己完全符合資格。
白居二的「購買資格證明書」到期但仍未簽臨約，可以續期嗎？
這點需要特別注意，白居二的「購買資格證明書」有效期為12個月，而且是不能續期的。你必須在這12個月內，與賣方簽訂臨時買賣合約。一旦證明書過期，你的購買資格就會自動失效。屆時，你只能等待下一輪「白居二」計劃推出時，重新遞交申請、抽籤，從頭再來一次。
居屋買賣律師費及主要稅項開支有哪些？
在居屋買賣中，主要的開支包括以下幾項。首先是居屋買賣律師費，買賣雙方都需要各自聘請律師處理法律文件，費用視乎律師樓而定。其次是印花稅，主要由買家負責，稅率根據樓價而定。最後是地產代理佣金，如果經由代理促成交易，買賣雙方通常需要各付樓價1%的佣金。這些都是構成整個交易成本的重要部分，在計算預算時記得要一併考慮。