「借契」二字，對業主而言絕不陌生，但您是否以為這只是轉按時的例行公事？事實上，這個程序牽涉的遠超想像，尤其是買樓時遇上賣方的「All Monies」按揭，隨時可能誤中陷阱，連訂金也血本無歸。與此同時，懂得善用「同步借契」的業主，則可在轉按時節省近半時間及大筆利息開支。至於手持「現契」物業的您，更可透過特定財技，在毋須入息證明下輕鬆套現。本文將為您一文拆解「借契」在轉按、買賣及套現三大場景中的所有細節，從8大「All Monies」陷阱及自保方法，到現契套現的終極攻略，助您保障資產，精明決策。
轉按套現加速器：善用「同步借契」慳錢慳時間
什麼是轉按中的「借契」程序？
法律定義：由新按揭的律師樓向原承按銀行借取樓契的法律程序。
在處理轉按或加按時，借契是一個不可或缺的法律程序。它的正式定義，是由代表你的新承按銀行之律師樓，向你原來的承按銀行發出正式的借契信，請求借取你物業的樓契正本。整個過程涉及嚴謹的法律步驟，確保樓契安全轉移。
為何轉按或加按必須借契？樓契作為物業擁有權核心文件的角色。
樓契是證明物業擁有權的最核心文件，所以當你將物業轉按至新銀行時，新銀行必須取得樓契作為抵押品，才能批出新的貸款。律師樓的角色就是確保這個交接過程合法合規，並且審閱樓契上的條款，保障新銀行的權益，同時更新這份新的借貸協議。
傳統轉按 vs. 同步借契：時間與成本大比拼
傳統流程詳解（需時約1.5至2個月）
傳統的轉按流程講求按部就班。首先，你需要向新銀行遞交申請，等待按揭審批，這個過程一般需要一至兩個星期。待銀行正式批核後，你再委託律師樓向舊銀行申請借契。根據金管局指引，舊銀行有三個星期的時間將樓契送達律師樓。律師樓收到後，還需要一至兩個星期查核及處理文件。整個流程加起來，由申請到成功提取貸款，大約需要一個半至兩個月。
同步借契加速流程詳解（最快可於1個月內完成）
假如你急需資金週轉，或者想盡快鎖定心儀的低息優惠，可以選擇同步借契。操作方法是在向新銀行遞交轉按申請的同時，就授權律師樓同步向舊銀行發出借契信。這樣，銀行審批按揭的時間，與律師樓借契及查契的時間就可以重疊進行。流程大大壓縮後，最快可以在一個月內完成整個轉按，讓你更快取得資金。
同步借契的成本與風險評估
「借契費」支出：為何轉按取消仍需支付律師費？
選擇同步借契的最大考慮，是伴隨而來的費用風險。因為一旦律師樓已代表你向舊銀行正式提出借契請求，即使你的轉按申請最終因為任何原因被拒，或者你自己決定中途取消，這筆「借契費」你仍然需要支付。原因是律師樓已經提供了服務，所以費用是不能退回的。
費用範圍：一般介乎港幣$1,000至$2,000。
這筆因借契而產生的律師費用，市場上普遍介乎港幣$1,000至$2,000之間。金額雖然不算巨大，但在做決定前也應該將這筆潛在開支計算在內。
決策評估：何時值得承擔費用風險以加快流程。
那麼，在什麼情況下值得承擔這個費用風險呢？答案視乎你的個人需要。如果你正看準一個有時限的投資機會，或者需要資金應急，那麼提早一個月取得數十萬甚至數百萬的資金，這$2,000的潛在成本可能就非常划算。反之，如果你的資金需求並不迫切，採用傳統流程會是更穩妥的選擇。
月息 vs 日息：決定提款日慳息的關鍵
月息計算的陷阱：提款日與供款日不同步的雙重利息風險。
在安排轉按的提款日（Drawdown Date）時，必須留意舊銀行的利息計算方式。假如舊銀行是採用「月息」計算，例如在每月1號扣除整個月的利息，這時就會出現一個陷阱。若果你的提款日定於同月的5號，你在5號需要向舊銀行支付整個月的利息，同時新銀行亦會由5號開始計算利息。這就造成了由5號至月尾這段時間，你需要同時向新舊兩間銀行支付利息，白白浪費了金錢。
日息計算的彈性：按日計息，靈活安排提款日。
如果你的舊銀行是採用「日息」計算，情況就理想得多。利息是按日計算，所以即使你在5號提款，舊銀行只會計算由1號至5號這五天的利息。這樣你就可以靈活安排提款日，而不會產生雙重利息的問題。
如何查詢原銀行利息計算方式及應對策略。
要知道舊按揭的計息方式，最直接的方法是查閱當初簽訂的借貸協議文件，或者直接致電銀行客戶服務熱線查詢。如果發現是「月息」計算，最佳策略是盡量將提款日安排在下個月的1號，這樣便能完美避開雙重利息的支出。雖然可能需要多等幾天，但卻能節省一筆不必要的開支。
買樓最大陷阱：深入拆解「All Monies 借契」風險與自保攻略
買樓過程中的借契程序，看似是標準的法律步驟，但如果賣方的按揭屬於「All Monies」性質，就可能隱藏著一個足以令買家損失慘重的陷阱。想安然置業，深入了解這種特殊的借貸協議就變得至關重要。
什麼是「All Monies」按揭？與普通按揭的分別
定義：「無限額」或「全額」按揭，將物業與業主在該銀行的所有現有及未來債務綑綁。
「All Monies」按揭，可理解為一種「無限額」或「全額」的抵押。它不像普通按揭那樣只為單一的物業貸款作抵押。相反，它將該物業與業主在承按銀行的所有債務綑綁在一起，當中包括物業貸款、私人貸款、信用卡結欠，甚至是未來的任何借貸。換言之，只要業主對該銀行有任何一筆欠款，銀行都有權以該物業作為抵押品。
與「Fixed Loan」按揭比較：後者只抵押指定金額的物業貸款。
與之相對的是「Fixed Loan」按揭，即「定額貸款」。這種按揭契約會清楚列明抵押只針對一筆特定金額的物業貸款。當這筆貸款全數清還後，抵押的責任便告解除。而「All Monies」按揭則不同，即使物業貸款已供滿，只要業主在同一銀行仍有其他債務，該物業的抵押身份依然有效。
All Monies借契陷阱：買家如何避免撻訂風險？
案例分析：賣方隱藏債務高於樓價，導致買家無法完成交易而損失訂金。
這個陷阱的實際風險可以用一個簡單案例說明。假設買家陳先生簽約購入一個樓價600萬的單位，並已支付60萬訂金。在律師樓發出借契信進行「對數」後，才驚覺賣方的「All Monies」按揭下，除了尚餘400萬的樓宇按揭，還有一筆250萬的生意貸款。總欠款高達650萬，已超出樓價。這代表即使陳先生付清樓價餘款，賣方也無法還清所有債務以贖回樓契。最終交易告吹，陳先生不但無法上會，更面臨訂金被沒收的風險。
資訊不對稱風險：買家簽約前無法完全知悉賣方的總負債。
問題的核心在於資訊不對稱。在簽署臨時買賣合約及支付訂金的階段，買方及其律師是無法得知賣方在銀行總共欠下多少債務的。銀行基於客戶私隱，只會在收到律師樓的正式請求後，才會披露相關的贖樓金額。這個程序往往在買方承擔了訂金責任後才發生。
律師樓「對數」程序的潛在漏洞與時間差。
律師樓的「對數」程序亦非萬無一失。首先，存在時間差。由律師樓發信查詢到正式成交，可能相隔數星期甚至數月，期間賣方的債務狀況有機會出現變化。其次，銀行回覆的贖樓金額清單，有時可能存在遺漏或後續更新，增加了不確定性。
樓價下跌如何放大All Monies借契風險。
在樓市下行周期，這個風險會被進一步放大。當樓價下跌時，單位的成交價可能僅僅足夠，甚至不足以完全覆蓋賣方的總欠款（樓按加其他貸款）。這種情況下，交易失敗的機率便會大增，買家投入的訂金自然凍過水。
買家自保手冊：應對賣方的All Monies借契
最佳策略：要求律師將訂金託管至正式成交日。
最穩妥的自保方法，是在簽訂臨時買賣合約時，與賣方協商並在合約中清晰列明，所有訂金（包括大訂及細訂）均由買方律師樓作為「保管人」持有，直至交易正式完成當日才轉交賣方。這樣即使交易因賣方債務問題告吹，買家也能確保取回訂金。
法律保障：於土地註冊處註冊「臨時買賣合約」，保障買方優先權。
簽署臨時買賣合約後，應盡快委託律師到土地註冊處為該合約進行註冊（俗稱「落釘」）。這個步驟能確立買方對該物業的優先權益，防止賣方在交易期間將物業再次出售或抵押給第三方。
了解「踢契」的權利與程序。
假如在成交前發現賣方因債務問題而無法交出業權清晰的樓契（Good Title），這便構成了業權瑕疵。買方有權根據合約條款行使「踢契」的權利，即取消交易、要求賣方退還所有訂金，並可追討因此而產生的相關損失。
All Monies對擔保人的連帶風險
擔保範圍如何從單一按揭，擴大至借款人的所有銀行債務。
「All Monies」借貸協議的風險不只影響買家，更會牽連擔保人。如果為親友作擔保的按揭屬於「All Monies」性質，擔保人的責任範圍就不再局限於該筆物業貸款。借款人日後在同一銀行申請的任何貸款，一旦出現違約，銀行都有權向擔保人追討所有欠款。擔保人所承擔的，是借款人在該銀行的「無限」債務責任。
活用「現契」物業：免入息證明套現全攻略
什麼是「現契在手」？有何財務潛力？
定義：「現契樓」即已供滿按揭、無任何抵押的物業。
很多人以為處理物業融資，例如簽署新的借契或借貸協議，必須有固定的入息證明。其實，「現契在手」的業主擁有一個更靈活的選擇。「現契樓」是指已經完全償還按揭貸款，沒有任何債務抵押的物業。業主擁有百分百的業權，樓契掌握在自己手中，這份資產就如一個備用寶庫。
如何將不動產轉化為流動資金作不同用途。
持有現契樓的最大優勢，就是可以將這項「不動產」輕鬆轉化為流動資金，也就是俗稱的「套現」。這筆資金的用途非常廣泛，無論是用於創業、把握投資良機、子女海外升學，或是應付突發的家庭開支，都提供了一個穩健的財務後盾。簡單來說，就是讓您的磚頭變活錢，增加財務彈性。
方案一：基本現契套現 (無須入息證明)
貸款額度：最高為物業估值的25%。
這個方案非常直接，銀行主要審視您的物業價值，所以不需要提供任何入息證明文件。貸款額最高可以做到物業估值的25%。舉個例子，如果您的物業估值為800萬港元，透過這個方案最多可以套現200萬港元。
適用人士：退休人士、家庭主婦、自由職業者等。
這個方案特別適合一些財務狀況良好，但沒有固定月薪證明的業主。例如，已經退休的長者、主要負責家庭事務的家庭主婦，或是收入不穩定的自由職業者 (Freelancer) 或自僱人士，都可以利用這個方法獲取資金。
方案二：以資產證明提升套現額 (無須入息證明)
貸款額度：最高可提升至物業估值的40%。
如果您希望獲得更高的貸款額，但同樣無法提供入息證明，可以考慮這個進階方案。只要您能提供額外的資產證明，銀行可以將貸款額度提升至物業估值的40%。同樣以估值800萬港元的物業為例，貸款額便可增至320萬港元。
可接受資產類型及銀行計算方法（如現金、股票等）。
銀行接納的資產證明主要是流動資產，例如現金存款、股票、債券或基金。這裡有一個重點要注意，銀行在計算資產價值時會比較保守。現金存款通常會百分百計算，但股票這類價格浮動的資產，銀行一般會打個折扣，例如只計算市值的七至八成，用以對沖市場風險。
申請現契套現的注意事項
現有負債的影響：銀行會先扣減申請人的其他未償還貸款。
即使申請時無須入息證明，銀行仍然會查閱您的信貸報告 (TU)。如果您有其他未償還的私人貸款或信用卡結欠，銀行在計算最終批出的貸款額時，會先扣除這些現有負債的總額。
還款責任：獲批後仍須按時還款。
這點非常重要，申請過程簡化不代表沒有還款責任。貸款成功批核後，您就需要按照簽訂的借貸協議，每月準時供款。所以在申請前，必須仔細評估自己未來的現金流，確保有能力應付每月的還款。
申請人年齡限制。
大部分銀行對現契套現的申請人設有年齡限制。常見的要求是申請人的年齡加上貸款年期，總數不能超過某個上限，例如75或80歲。不同銀行的政策有別，所以在申請前最好先向銀行查詢清楚。
借契常見問題 (FAQ)
在處理物業交易或按揭時，借契是不可或缺的法律環節，當中涉及的細節與疑問亦不少。我們整理了幾個關於借契的常見問題，助你更清晰地了解整個過程。
借契信費用是多少？轉按不成功會退款嗎？
費用約$1,000至$2,000港元，屬律師樓服務費，即使轉按取消一般不予退還。
當你委託律師樓處理轉按時，律師樓會向原有的承按銀行發出借契信，正式啟動整個借契程序。這項工作的服務費一般介乎$1,000至$2,000港元。由於律師樓在發出信件及聯絡銀行時已投入了行政資源與時間，所以這筆費用屬於律師樓已執行的服務收費。即使你最後因為任何原因決定取消轉按申請，這筆已產生的費用，一般情況下都不會退還。
為何律師樓「對數」也無法查清賣方的All Monies總債務？
解釋對數的局限性，如銀行私隱政策及對數信的時效性。
律師樓的「對數」程序確實存在一些客觀限制。第一，基於銀行客戶的私隱政策，銀行只會應律師樓要求，提供截至某個日期的贖樓金額，而未必會主動披露所有與物業掛鈎的其他私人貸款或信用卡欠款。第二，對數信本身具有時效性，銀行提供的贖樓金額只在信件發出的一段短時間內有效。賣方在對數之後到正式成交日之前，仍然有機會產生新的債務，而這些變化不會反映在早前發出的對數信上。
銀行交出樓契需時多久？
根據金管局指引，銀行需在收到借契信後3星期內將樓契送達指定律師樓。
這個流程有明確的時間指引。根據香港金融管理局（金管局）的規定，承按銀行在收到由律師樓發出的正式借契信之後，必須在三個星期之內，將相關的樓契文件送到指定的律師樓。
「借契」與「借契信」有何分別？
「借契」是整個法律過程；「借契信」是過程中由律師樓發出的正式請求文件。
這兩個詞語關係密切，但意思不盡相同。「借契」指的是整個法律程序，涵蓋了由律師代表新業主或新承按銀行，向持有樓契的原銀行借取物業正本契據的所有步驟。而「借契信」只是這個程序中的一份關鍵文件，它是由律師樓草擬並發出的一封正式信件，用作向原銀行提出借取樓契的書面請求，可以視為啟動整個借契程序的鑰匙。
除了轉按和買賣，還有什麼情況需要借契？
包括物業加按、送贈或繼承物業的業權轉讓等程序。
借契程序並不局限於物業買賣和轉按。在其他涉及業權變動或需要查核完整業權紀錄的情況下，同樣需要進行借契。常見的例子包括：為現有物業向銀行申請「加按」套現、業主將物業以「送贈」形式轉讓給親屬，或者在處理遺產繼承時需要辦理的業權轉名手續等。這些情況都需要律師樓向銀行借取樓契正本，才能順利完成相關的法律程序。