香港買房貸款利率點揀好？2025終極按揭天書：詳解7大關鍵 (H按/P按、壓力測試、申請流程)，助你鎖定最低息優惠！

在香港置業是人生重要的里程碑，但面對五花八門的按揭計劃、複雜的申請流程及嚴格的壓力測試，往往令準業主感到困惑與壓力。究竟應該選擇H按還是P按？如何計算自己的供款能力以通過壓力測試？怎樣才能在眾多銀行中，找到利率最低、回贈最高的最佳方案？本篇【2025終極按揭天書】將為你逐一拆解以上所有疑問，由淺入深，詳細比較各大銀行的最新按揭優惠，解構H按與P按的分別及選擇策略，並提供清晰的申請路線圖及專家貼士，助你輕鬆掌握每一個關鍵細節，鎖定最適合你的低息按揭優惠，精明實現置業夢。

【首置必讀】2025香港按揭利率及銀行優惠比較 (即時更新)

要鎖定最理想的香港買房貸款利率，第一步就是貨比三家。市場上各大銀行的按揭計劃五花八門，利率、回贈和條款各有不同。為了讓你更清晰地掌握全局，我們每日追蹤最新的香港房屋貸款利率資訊，並將最核心的數據整理出來。這有助你快速比較，找出最符合你財務狀況的選擇。

各大銀行按揭計劃核心數據一覽

以下是主要銀行最新的按揭計劃比較，讓你一眼看清現時的市場水平。請注意，銀行的利率和優惠會隨時變動，最終批核結果亦會因應個人信貸狀況而異，申請前最好直接向銀行查詢確認。

銀行	按揭計劃	最低按揭利率	封頂利率 (Cap Rate)	現金回贈	罰息期
匯豐銀行	H按	H+1.3%	P-2.0%	高達 1.2%	2年
中國銀行	H按	H+1.3%	P-2.0%	高達 1.2%	2年
恒生銀行	H按	H+1.3%	P-2.0%	高達 1.1%	2年
渣打銀行	H按	H+1.3%	P-2.25%	高達 1.3%	2年
東亞銀行	H按	H+1.3%	P-2.25%	高達 1.3%	2年

(以上資料更新於2025年最新季度，僅供參考)

【獨家工具】置業開支計算機：一鍵預算首期、雜費及總上會成本

比較完香港買樓貸款利率後，下一步就是精確計算整體的置業開支。單是計算每月供款並不足夠，首次置業涉及首期、印花稅、律師費和地產代理佣金等多項費用。我們設計的「置業開支計算機」，讓你只需輸入樓價，就能一鍵估算出所有前期開支和總上會成本。這讓你對整個香港買房貸款的財務規劃更有預算，避免因突如其來的雜費而打亂陣腳。

H按 vs P按點揀好？兩大主流按揭計劃全解構

在香港，選擇合適的香港買房貸款利率計劃，是置業旅程中最關鍵的一步。市場上林林總總的方案，主要可以歸納為兩大類：H按和P按。這兩個選擇直接影響你未來數十年的供款開支。要作出精明決策，首先必須深入了解它們各自的運作原理和特性。

H按 (銀行同業拆息按揭) 深入剖析

H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)。簡單來說，HIBOR就是銀行之間互相借錢時所用的利率。這個利率每天都會變動，很受市場資金的鬆緊程度影響，所以H按的利率波動性比較大。

H按的利率計算公式是「H + 某個百分比」。例如，如果銀行提供的是H+1.3%，而當時的一個月HIBOR是1.5%，那麼你的實際香港房屋貸款利率就是2.8%。

H按最大的吸引力，是在低息環境下，利率通常會比P按低很多，可以節省不少利息支出。不過，當市場資金緊張時，HIBOR也可能急速抽升。為了保障業主，所有銀行的H按計劃都設有一個非常重要的機制，叫做「封頂利率」(Cap Rate)。這個封頂利率通常會與P按利率掛鉤，例如設定為「P-1.75%」。這代表即使HIBOR大幅上升，你的按揭利率最高也只會去到「P-1.75%」的水平，為你的供款額提供了一個上限保障。正因為H按兼具低息期的優勢和加息期的保障，現時超過九成的業主都選擇了H按計劃。

P按 (最優惠利率按揭) 深入剖析

P按的「P」則是指最優惠利率 (Prime Rate)。這個利率由各家銀行自行釐定，變動頻率遠比HIBOR低，通常只有在美國聯儲局有重大利率舉動後，本地銀行才會跟隨調整。P按的利率相對穩定，讓你的每月還款預算更加清晰。

P按的利率計算公式是「P – 某個百分比」。香港市場上有「大P」和「細P」之分，不同銀行採用的P可能不同，所以在比較時需要留意。例如，若銀行採用5.875%的「大P」，計劃是P-2%，那麼實際利率就是3.875%。

P按最大的優點就是穩定。由於利率不常變動，你可以很準確地預算未來一段時間的供款額，財務規劃上會比較輕鬆。但是在普遍的低息週期，P按的利率通常會高於H按的實際利率，這意味著你需要支付更多的利息。

H按與P按決策指南

了解完兩者的運作原理，到底應該如何選擇最適合自己的香港買樓貸款利率方案呢？我們可以從以下幾個角度思考。

首先，考慮你對利率波動的接受程度。如果你追求最低的利息支出，並且不介意利率會有輕微浮動，H按是市場上的主流選擇。因為封頂利率的存在，已經大大降低了H按的風險，讓你既有機會享受低息，又能鎖定最高成本。

然後，考慮你對財務穩定性的需求。如果你是風險規避型，希望每月供款額固定不變，方便做長遠的家庭預算，那麼P按的穩定性就比較適合你。雖然利息支出可能較高，但換來的是供款的確定性。

總結來說，在現時的市場環境下，絕大部分申請人都會選擇H按計劃。它的「封頂利率」機制提供了一個堅實的安全網，讓業主在大部分時間能以較低的H按利率供款，同時在利率飆升的極端情況下，實際利率也不會高於P按的水平，可以說是集兩家之長。除非你對任何利率浮動都感到不安，否則H按通常是更符合成本效益的選擇。

拆解壓力測試 (Stress Test)：影響按揭審批的關鍵門檻

在考慮香港買房貸款利率的同時，有一個關卡是每位準業主都必須面對的，這就是「壓力測試」。它不單純是一個術語，而是直接影響你最終能夠借貸多少錢、能否成功上會的關鍵門檻。把它理解透徹，絕對是置業規劃中不可或缺的一環。

甚麼是壓力測試？計算方法與要求

壓力測試其實是香港金融管理局為穩定銀行體系而設的一項風險評估機制。簡單來說，銀行需要確保你在假定利率上升後，依然有足夠的還款能力。這就像為你的還款能力進行一次「負重訓練」，確保你在未來加息的環境下，財政狀況依然穩健。

計算壓力測試主要涉及兩個層面的「供款與入息比率」(DSR) 要求：
1. 基本門檻：在現行的按揭利率下，你每月的總供款額，不能超過你每月總收入的50%。
2. 壓力測試門檻：假設你現行的香港房屋貸款利率上升2個百分點（2%），計算出來的新每月供款額，不能超過你每月總收入的60%。

申請人必須同時通過這兩項測試，銀行才會批出貸款。舉個例子，假設月入HK$60,000，申請一筆HK$5,000,000的貸款，年期30年，實際利率為4.125%。

每月供款：約HK$24,232
基本DSR：$24,232 / $60,000 = 40.4% (<50%，通過)
壓力測試利率：4.125% + 2% = 6.125%
壓力測試下每月供款：約HK$30,375
壓力測試DSR：$30,375 / $60,000 = 50.6% (<60%，通過)

在這個例子中，申請人便成功通過壓力測試。但如果收入稍低或貸款額稍高，結果就可能完全不同。

首置、非首置及擔保人壓力測試要求有何不同？

壓力測試的要求並非一成不變，而是會根據你的身份和情況有所調整。了解當中的差異，對制定你的香港買房貸款策略非常有幫助。

首次置業人士：對於首次置業人士來說，有一項重要的彈性安排。如果你申請按揭保險計劃（MIP）承造高成數按揭，例如八成或九成，你有機會可以豁免壓力測試的要求。不過，你仍然需要滿足第一項基本門檻，即每月供款不能超過月入的50%。這大大降低了「上車」的難度。
非首次置業人士或已有按揭在身人士：如果你已經持有物業，或者有其他未償還的按揭貸款，門檻就會嚴格得多。你的「供款與入息比率」上限會被下調。基本門檻由50%降至40%，而壓力測試門檻則由60%降至50%。
擔保人：如果申請人的收入不足以通過壓力測試，加入擔保人是一個常見做法。銀行的計算方式是將申請人與擔保人的收入和債務合併計算。例如，擔保人自身的按揭供款、私人貸款等債務，都會一併納入壓力測試的計算中，同樣需要符合上述的供款與入息比率要求。

如何通過或豁免壓力測試？三大實用策略

如果初步計算後發現自己難以通過壓力測試，可以嘗試以下幾個實用策略來提高成功機會。

增加收入基礎或加入擔保人
最直接的方法就是提升計算DSR時的「收入」基數。除了尋找收入穩定的家人作為擔保人，你也可以向銀行申報所有恒常收入證明，例如將已扣除雜費後的租金收入（通常會打七折計算）納入計算，這有助提升你的借貸能力。
清理個人債務
在申請香港房屋貸款利率計劃前，預先清還卡數、私人分期貸款等債務。因為這些債務的每月還款額會從你的月入中扣除，直接削弱你用於供樓的還款能力。一個健康的信貸紀錄和較低的負債水平，是順利通過審批的關鍵。
善用按揭計劃及調整方案
善用按揭保險：如上文提及，如果你是首次置業，申請高成數按揭保險是豁免壓力測試最有效的途徑。
考慮定息按揭：市場上由香港按揭證券有限公司提供的定息按揭計劃，因為利率在指定年期內已經鎖定，所以申請時無須進行壓力測試，只需符合基本的供款與入息比率要求。這對於收入不穩定或剛好未能通過壓力測試的人士而言，是一個值得考慮的選項。
調整貸款額：最後，如果以上方法都不可行，最穩妥的方式就是增加首期，降低貸款總額，或者選擇樓價較相宜的物業，從根本上減輕每月供款負擔，讓自己能輕鬆通過壓力測試。

按揭申請流程天書：由揀選銀行到批核時間線全覽

揀選最合適的香港買房貸款利率固然重要，但了解整個按揭申請流程，就好像有了一張清晰的地圖，讓你由起點到終點都心中有數。申請香港房屋貸款利率的過程並非想像中複雜，只要你掌握了每個階段的關鍵任務和所需時間，整個過程自然會變得順暢。接下來，我們會一步步拆解由遞交申請到成功提取貸款的完整時間線，讓你輕鬆掌握全局。

【申請時間線】由遞表到提取貸款 (Drawdown) 每一步

整個香港買房貸款申請過程，由你簽署臨時買賣合約開始計算，到最終交易日提取貸款，一般需要4至6個星期。不過，實際時間會因為個案的複雜程度、銀行處理速度和是否需要申請按揭保險而有所不同。

簽署臨時買賣合約後 (第1-3日): 當你簽署了臨時買賣合約後，就需要立即準備好所需文件，並正式向心儀的銀行遞交按揭申請。你可以同時向2至3間銀行申請，以比較最終批出的條款和增加成功機會。
銀行進行物業估價及初步審批 (第3-14日): 銀行收到你的申請後，會委託估價行對你購入的單位進行估價，這是決定最終貸款額的基礎。同時，銀行內部的審批部門會開始審核你的信貸報告、入息證明等文件。如果需要申請高成數按揭，銀行會將你的個案轉交至按揭保險公司作進一步審批，這可能需要額外1至2星期的時間。
獲發貸款確認信 (約第14-21日): 順利通過審批後，銀行會發出一份正式的「貸款確認信」(Facility Letter)。這份文件會詳細列明最終批核的貸款額、利率、年期、現金回贈及其他所有重要條款。收到後，你必須仔細核對所有內容是否與你當初的理解一致。
律師樓處理法律文件 (約第21-35日): 你需要將貸款確認信交給你的代表律師。律師會根據信件內容草擬按揭契據 (Mortgage Deed)，並安排你簽署所有相關的法律文件。
正式交易日提取貸款 (Drawdown): 在物業的正式成交日，銀行會根據律師的指示，將批出的貸款金額直接支付給賣方的律師。這一步完成後，代表整個按揭申請及物業交易正式完成，你就可以準備收樓了。

申請按揭所需文件清單 (Checklist)

準備充足的文件是加快審批流程的關鍵。雖然每間銀行的要求可能有些微差異，但以下這份清單涵蓋了絕大部分申請香港買樓貸款利率時必須提交的文件，你可以預先準備好。

所有申請人均需準備:
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三個月的住址證明 (例如：水電煤月結單、銀行月結單)
* 已簽署的臨時買賣合約副本

入息證明文件 (視乎你的職業類別):

固定月薪人士:
* 最近三個月的糧單
* 最近三個月顯示薪金入帳的銀行月結單
* 最新的稅務局評稅通知書
* 公司僱傭合約 (如適用)

非固定收入人士 (例如：佣金、花紅佔比較高者):
* 最近六個月的糧單
* 最近六個月顯示薪金入帳的銀行月結單
* 最近一至兩年的稅務局評稅通知書

自僱人士:
* 有效的商業登記證
* 公司註冊文件
* 最近兩至三年的公司財務報表及審計報告
* 最近六個月的公司銀行戶口月結單
* 最近一至兩年的公司及個人評稅通知書

準備好以上文件，可以大大提升銀行審批的效率，讓你更快鎖定心儀的香港房屋貸款利率方案。

不同物業類型對按揭成數及利率的影響

在香港申請房屋貸款，除了個人財務狀況，物業本身的類型也是決定香港買房貸款利率與按揭條件的核心因素。銀行對於不同種類的物業，例如私人住宅、資助房屋，以及村屋唐樓等，都有不一樣的風險評估標準。這個評估會直接影響到最終批出的按揭成數、利率優惠，甚至是還款年期的長短。了解當中的差異，可以幫助你更準確地規劃置業預算。

私人住宅 (一手及二手樓宇)

私人住宅是香港最普遍的物業類型，所以銀行的按揭審批流程最為標準化，提供的香港買樓貸款利率條款也最具競爭力。

一般來說，一手和二手私人樓宇的業主，可以自由選擇市場上主流的H按或P按計劃，並且能夠享受到較高的現金回贈及其他優惠。在按揭成數方面，根據物業價值，申請人可以借到最高九成的按揭貸款，不過高於金管局規定上限的部分就需要經由按揭保險計劃（按保）處理。至於還款期，最長可以達到30年。不過對於樓齡較高的二手樓宇，銀行會以「75減樓齡」的方式去計算最長還款期，這點需要特別留意。

居屋、綠置居等資助房屋

居屋、綠置居等資助房屋的最大特點，就是具備香港房屋委員會（房委會）的擔保。因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險大大降低，所以在審批上會相對寬鬆。

最明顯的優勢體現在按揭成數。綠表申請人最高可獲九成半按揭，而白表申請人亦可獲九成按揭，並且兩者都無需購買額外的按揭保險，也不用進行壓力測試。這對於首期資金有限的買家來說，無疑是一大幫助。

不過，這類按揭也有其限制。首先，大部分銀行只會為未補地價的資助房屋提供P按計劃，選擇相對較少。其次，房委會的擔保期設有上限（一般由首次發售日起計30年）。如果購買的二手居屋已過了擔保期，銀行會視其為私人樓宇處理，按揭成數可能會大幅降至六成，審批亦會變得嚴格。

村屋、唐樓等特殊物業

村屋、唐樓，或者一些舊式洋樓，因為其獨特性和複雜性，銀行在審批香港房屋貸款利率時會特別審慎。

估價是這類物業面對的首要挑戰。村屋的業權、路權，以及是否存在僭建物等問題，都會影響銀行的估價。同樣，唐樓因為樓齡普遍較高，缺乏維修和管理，估價通常也比較保守，甚至可能出現估價不足的情況。

由於風險較高，銀行提供的按揭成數也較低。村屋按揭一般最高只有五至六成，即使透過按揭保險，成數也難以達到私人住宅的水平。唐樓的按揭成數則極度依賴其樓齡與質素，還款期亦會因樓齡過高而大幅縮短。整個審批過程亦會比一般私人樓宇更長，銀行可能需要進行實地視察，以及更詳細的法律文件審查。

提升按揭成功率：3大關鍵與專家貼士

想成功申請到心儀的香港買房貸款利率，除了比較各大銀行的優惠，更關鍵的一步是確保自己的申請能夠順利通過審批。處理過無數香港買房貸款申請後，我們發現銀行審批的邏輯其實萬變不離其宗。只要掌握以下幾個核心關鍵，再配合一些專家貼士，就能夠大大提升你的成功機會，讓整個過程更加順暢。

按揭審批三大關鍵

首先，銀行最重視的就是你的還款能力。這不單是看你的月薪有多高，而是著重收入的穩定性。銀行需要確保你有持續和可靠的收入來應付未來幾十年的香港房屋貸款利率供款。所以，準備好最近三至六個月的糧單、稅單和顯示入息的銀行月結單是基本功。對於收入來源較為浮動的朋友，例如自僱或以佣金為主的人士，銀行通常會要求提供更長時間的入息證明，用來計算一個平均數，所以提前整理好這些文件就非常重要。

其次，你的個人信貸紀錄就是你在銀行眼中的「誠信報告」。銀行會透過環聯（TransUnion）的信貸報告（俗稱「TU報告」）來評估你的理財習慣。一份良好的報告，代表你過去一直準時償還信用卡數及其他貸款，是個負責任的借款人。如果在申請按揭前，短時間內有多宗信貸查詢紀錄，或者有逾期還款的污點，都可能影響審批結果。建議大家在申請前幾個月，可以先自行查閱一次自己的信貸報告，確保資料無誤，並且避免再申請新的信用卡或私人貸款。

最後，首期資金的來源也是銀行審查的一環。為了符合反洗黑錢的規定，銀行需要了解你的首期資金是否來自正當途徑。最理想的情況是來自你個人的儲蓄。如果部分資金是由家人資助，最好預早幾個月將資金轉入你的戶口，讓這筆錢成為你儲蓄的一部分。這樣可以避免在申請的最後關頭，銀行對突然出現的大額款項產生疑問，要求你提供額外證明文件，拖慢整個審批進度。

專家貼士及注意事項

在正式簽訂臨時買賣合約前，不妨先向銀行申請「預先批核」（Pre-approval）。這等於讓銀行先為你的財務狀況做一次初步審批，告訴你大概可以借到多少貸款額，以及適用的香港買樓貸款利率。手持一份預先批核，你不僅可以更準確地鎖定目標樓盤，在與賣家議價時也更有信心和底氣。

當你遞交按揭申請之後，直到交易完成之前，請盡量保持財務狀況穩定。這段時間最好不要轉換工作、申請新的大額貸款（例如汽車貸款）或者有不尋常的龐大資金進出。因為銀行在最終放款前，有機會再次審查你的信貸報告和戶口狀況，任何重大的變動都可能引起審批人員的關注，甚至影響最終的批核結果。

一個常被忽略的細節是律師樓的選擇。每間銀行都有一份認可的律師樓名單（On-list）。如果你選擇的律師樓不在你申請按揭那間銀行的名單上，銀行將不會接受由該律師樓處理按揭文件。屆時你可能需要額外聘請一間在名單上的律師樓作中間人，這會產生一筆數千元的「駁腳費」，增加了不必要的開支。所以，在決定律師樓前，最好先向你的按揭銀行確認。

香港買樓按揭常見問題 (FAQ)

轉按 (Refinance) 的好處及最新市場趨勢是甚麼？

轉按，簡單來說就是將現有的樓宇按揭由一間銀行轉移至另一間銀行。過去，很多人會視轉按為一個賺取現金回贈的好機會，同時尋求更低的香港買房貸款利率，甚至進行「加按」套現一筆資金作周轉。轉按的好處主要有三點：一是鎖定更優惠的利率，減輕每月供款壓力；二是賺取新銀行提供的現金回贈，幫補律師費等開支；三是利用物業升值的部分套現，增加現金流。

不過，市場環境總是在變。近年因為銀行資金成本上升，轉按市場的趨勢出現了明顯轉變。許多銀行已大幅下調甚至取消轉按的現金回贈，以往單靠回贈就能覆蓋所有成本的套利空間大大收窄。因此，現在考慮轉按，重心需要放回利率本身。如果新計劃能提供顯著較低的香港房屋貸款利率，長遠節省的利息支出仍然相當可觀。建議在決定前，先向多間銀行查詢最新的轉按計劃，並仔細計算實際的利息節省與轉按成本，才能作出最精明的決定。

承造高成數按揭後，可以將物業出租嗎？有何法律風險？

這個問題的答案非常明確：不可以。當你申請高成數按揭（例如八成或九成）時，通常都需要經由香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃（俗稱「按保」）進行審批。而「按保」其中一個最核心的申請條件，就是該物業必須用作「自住」。你在申請時簽署的文件，已構成一個法律上的聲明，確認物業的用途。

假如將承造了高成數按揭的自住物業出租，便會直接觸及嚴重的法律風險。首先，這是明確違反按揭契據條款的行為，銀行一旦發現，有權立即終止貸款協議，也就是俗稱的「call loan」，要求你即時清還所有剩餘的按揭貸款。其次，這亦涉及向銀行及按保公司作出虛假聲明，情況嚴重者更可能觸犯欺詐罪，需要承擔刑事責任。因此，切勿為了租金收入而冒這個風險，後果可能遠超你的想像。

罰息期內提早還款需要支付多少費用？

大部分的香港買房貸款合約都會設有「罰息期」，一般為期兩至三年。這是銀行為了保障其在貸款初期的利息收入及行政成本而設立的條款。如果在罰息期內選擇提早全數清還貸款，銀行就會收取一筆額外的費用。

罰息的計算方式每間銀行都不同，但通常是按原始貸款額或剩餘還款額的某個百分比計算，而且這個百分比會逐年遞減。舉例來說，第一年提早還款可能需要支付貸款額的2-3%作為罰款，第二年則可能降至1-2%。除此以外，銀行通常還會要求你退還當初批核按揭時所獲得的全數現金回贈及其他優惠。所有具體的罰息條款和計算方法，都會清晰列明在你簽署的「貸款確認信」上，所以在考慮提早還款前，務必先仔細查閱相關文件，或直接向銀行查詢清楚，避免產生任何預算外的開支。

自僱或收入不穩定人士，如何提高成功申請按揭的機會？

對於自僱、自由工作者或收入主要來自佣金等非固定收入的人士，銀行在審批香港買房貸款時的確會比較審慎，但這不代表無法成功申請。關鍵在於如何向銀行證明你有穩定且持續的還款能力。你可以從以下幾方面著手準備，大大提高成功率：

第一，備妥齊全的證明文件。除了過去六個月的個人銀行戶口紀錄，你更應準備好過去至少一至兩年的公司財務報表（如損益表）、商業登記證以及稅務局發出的利得稅或個人入息課稅稅單。這些文件是證明你收入來源及穩定性的最強證據。

第二，保持良好的信貸紀錄。定時查閱自己的環聯（TU）信貸報告，確保沒有任何逾期還款紀錄。準時清還信用卡結欠及私人貸款，避免在短期內申請過多信貸產品，一個健康的信貸評分是銀行批核的重要考量。

第三，準備更充裕的首期資金。降低申請的按揭成數，例如由八成降至七成，能直接減低銀行的貸款風險，自然會增加批核的意願。

第四，考慮增加擔保人。如果有一位收入穩定、信貸紀錄良好的直系親屬作為擔保人，將能有效加強你的申請實力，讓銀行對你的還款能力更具信心。